Самые неоднородные по рыночным ценам города - миллионники и курорты

01.10.2021 12:56

Аналитики Циан на основе данных сервиса “Оценка” выделили самые “дорогие” и самые “дешёвые” города по рыночной стоимости квадратного метра в них и составили рейтинг по неоднородности цен.

  • Наиболее неоднородное распределение рыночных цен в крупных городах и на курортах: в Москве (средняя стоимость квадратного метра в 10% самых “дорогих” домов на 394 тыс. выше, чем в 10% самых дешевых), Санкт-Петербурге (118 тыс. рублей), Сочи (125 тыс. рублей), Геленджике (83 тыс. рублей), Светлогорске (78 тыс. рублей), Ялте (75 тыс. рублей), Зеленоградске (56 тыс. рублей). Минимальный разброс - в городах с населением менее 50 тыс. человек.
  • Самые “дорогие” города по рыночной стоимости - те, где есть высокий спрос: Москва и Санкт-Петербург, города Подмосковья, курорты Ялта и Сочи. Самые дешевые - малые города, характеризующиеся миграционным оттоком населения - Инта, Воркута, Кизел, Волчанск, Вуктыл, Гремячинск.
  • Рыночные цены квадратного метра в административных центрах выше, чем во вторых городах регионов в среднем в 1,5 раза или на 15,4 тыс. рублей. В 14 регионах “столицы” - не самые дорогие города.
  • Рыночная стоимость зависит от характеристик дома. Наиболее дорогие квартиры находятся в монолитных постсоветских домах (136 тыс. рублей за “квадрат”) и дореволюционных кирпичных (155 тыс. рублей), самые дешевые - в советских деревянных (43 тыс. рублей) и кирпичных (63 тыс. рублей).

Сервис “Оценка” от Циан позволяет определить стоимость квартиры в любых домах и городах - от миллионника до малого города. Сервис “Оценка” на основе технологий искусственного интеллекта выбирает квартиры с максимально похожими параметрами и с помощью поправочных коэффициентов рассчитывает рыночную стоимость. За основу берутся как предложения на вторичке, так и реализованные сделки, поэтому есть возможность определить стоимость даже в тех городах, где нет большого выбора квартир в продаже.

Ниже были проанализированы рыночные цены, полученные с помощью “Оценки” в 1043 городах: в 16 миллионниках, 22 городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, 40 с населением от 250 до 500 тыс., 95 - от 100 до 250 тыс., 144 - от 50 до 100 тыс, 734 - до 50 тыс. Для анализа использовалась оценка для 2-комнатных квартир. В расчетах не учитывались малые города, в которых оценено менее 10 домов.

  1. Максимальный разброс цен в крупных городах и на курортах

“Оценка” позволяет определить рыночную цену квартиры в конкретном многоквартирном доме. Поскольку все дома отличаются друг от друга по расположению, году постройки, материалу стен, этажности и т.д., то и цены в них неоднородны. Размах между самыми “дешевыми” и самыми “дорогими” домами в городах существенно различается.

Циан составил рейтинг городов по разбросу рыночной стоимости квадратного метра в домах. Была рассчитана разница между средними ценами квадратного метра в 10% самых “дорогих” домов в городе и 10% самых “дешевых”. Наиболее неоднородное распределение в Москве (разрыв составляет 394 тыс. рублей, т.е. средняя стоимость квадратного метра в 10% самых “дорогих” домов на 394 тыс. выше, чем в 10% самых дешевых), Санкт-Петербурге (118 тыс. рублей) за счет наличия сверхдорогих ЖК, а также в курортных Сочи (125 тыс. рублей), Геленджике (83 тыс. рублей), Светлогорске (78 тыс. рублей), Ялте (75 тыс. рублей), Зеленоградске (56 тыс. рублей).

В крупных городах это связано, в том числе, с большим разнообразием жилого фонда. Если в малых городах все строения могут быть приблизительно одинаковыми (например, однотипные 1-2-этажные деревянные дома), то здесь сочетаются разные по характеристикам (1-2-этажные  деревянные, 5-этажные “панельки” многоэтажные монолитные и др). В курортных городах есть как дорогие комплексы для зажиточного населения, решившего приобрести жилье в регионах с приятными климатическими условиями, так и обычные жилые дома, где проживают местные жители.

Минимальный разрыв в “недорогих” городах: Игарка (1,1 тыс. рублей за квадрат), Красновишерск (1,8 тыс. рублей), Куртамыш (2,2 тыс. рублей), Шарыпово (2,5 тыс. рублей), Ардатов (2,6 тыс. рублей).

Топ-10 городов с максимальным и минимальным разбросом цен (разницей между средними уровнями цен квадратного метра в 10% самых “дорогих” домов и 10% самых “дешевых” в городе)

Город

Численность населения

Средняя рыночная цена кв.м.

Средняя рыночная цена кв.м. в 10% самых “дешевых” домов, тыс. руб.

Средняя рыночная цена кв.м. в 10% самых “дорогих” домов, тыс. руб.

Разброс цен, тыс. руб.

Москва

1 млн +

273,1

156,6

550,9

394,3

Сочи

250–500 тыс.

139,9

90,1

215,2

125,1

Санкт-Петербург

1 млн +

136,2

92,8

210,4

117,6

Геленджик

50-100 тыс.

114,7

80,0

163,3

83,3

Светлогорск

до 50 тыс.

98,5

67,5

145,5

78,0

Ялта

50–100 тыс.

138,5

110,4

185,8

75,4

Севастополь

250–500 тыс.

112,3

75,8

142,8

67,0

Зеленоградск

до 50 тыс.

110,3

81,9

138,2

56,3

Южно-Сахалинск

100–250 тыс.

148,0

119,6

175,8

56,2

Новосибирск

1 млн +

74,6

53,5

103,9

50,4

Катайск (Курганская область)

до 50 тыс.

16,5

15,1

18,3

3,2

Петровск-Забайкальский (Забайкальский край)

до 50 тыс.

14,9

14,1

17,1

3,0

Эртиль (Воронежская область)

до 50 тыс.

22,0

20,2

23,2

3,0

Городовиковск (Республика Калмыкия)

до 50 тыс.

29,2

27,3

30,3

3,0

Петров Вал (Волгоградская область)

до 50 тыс.

22,8

21,5

24,4

2,9

Ардатов (Республика Мордовия)

до 50 тыс.

19,7

18,2

20,8

2,6

Шарыпово (Красноярский край)

до 50 тыс.

25,1

23,2

25,7

2,5

Куртамыш (Курганская область)

до 50 тыс.

19,3

18,1

20,3

2,2

Красновишерск (Пермский край)

до 50 тыс.

13,5

12,5

14,3

1,8

Игарка (Красноярский край)

до 50 тыс.

15,2

14,8

15,9

1,1

Источник: аналитический центр Циан по данным сервиса “Оценка”

 2. Есть спрос - цены выше

Аналитики Циан сравнили города по рыночной стоимости квадратного метра в них на основе данных сервиса “Оценка”. Поскольку оценка строится на основе цен как в объявлениях, так и в реализованных сделках, значения несколько отличаются от предложения на вторичном рынке, однако, общая закономерность сохраняется.

Так самая высокая стоимость квадратного метра в Москве (273,1 тыс. рублей), а также в городах Московской области - Реутове (160,7 тыс. рублей), Химках (152,3 тыс. рублей), Красногорске (151,6 тыс. рублей), Долгопрудном (147,4 тыс. рублей), Одинцово (143,5 тыс. рублей), Котельниках (140,3 тыс. рублей). Ряд городов Подмосковья прерывает Южно-Сахалинск с ценой “квадрата” 148 тыс. рублей. Далее (после Котельников) следуют южные города-курорты Сочи (139,9 тыс. рублей) и Ялта (138,5 тыс. рублей), и только на 11 месте Санкт-Петербург (136,2 тыс. рублей). Топ городов-лидеров логичен и не вызывает вопросов. Это столичные регионы и курорты с высоким спросом на жилье, а также Дальний Восток с высокой стоимостью жизни.

Среди миллионников самый “дорогой” город по уровню рыночных цен - Москва, самый дешевый - Челябинск (42,8 тыс. рублей за квадратный метр), среди городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - Владивосток (133,5 тыс. рублей) и Саратов (45,0 тыс. рублей) соответственно, от 250 до 500 тыс. человек - Химки (152,3 тыс. рублей) и Нижний Тагил (36,3 тыс. рублей), от 100 до 250 тыс. человек - Реутов (160,7 тыс. рублей) и Орск (20,2 тыс. рублей), от 50 до 100 тыс. человек - Ялта (138,5 тыс. рублей) и Воркута (9,4 тыс. рублей), до 50 тыс. человек - Котельники (140,4 тыс. рублей) и Инта (6,4 тыс. рублей).

Среди самых “дешевых” городов, в основном малые (до 50 тыс. человек). Это города с сокращающимся населением, а значит, и спросом на жилье, расположенные в Коми: Инта (6,4 тыс. рублей за “квадрат”), Вуктыл (11 тыс. рублей), Воркута (9,4 тыс. рублей - население пока что выше 50 тыс. человек, но стремительно снижается, как и в других городах республики), Пермском крае: Кизел (9,8 тыс. рублей), Гремячинск (11,1 тыс. рублей), Александровск (12,3 тыс. человек), Чердынь (13,4 тыс. рублей), Свердловской области: Волчанск (7,8 тыс. рублей), Североуральск (12, 6 тыс. рублей), Кировской области: Зуевка (12,2 тыс. рублей), Луза (13,1 тыс. рублей). Большинство из этих городов ранее были промышленными центрами (некоторые, причем, достаточно важными, например Воркута и Инта, специализирующиеся на добыче угля), однако, в настоящее время их продукция не востребована, а градообразующие предприятия не функционируют, поэтому население уезжает, спрос на жилье фактически отсутствует и рыночная стоимость жилья находится на низком уровне.

 

  • “Квадрат” в административном центре в 1,5 раза дороже, чем во втором городе региона

Эксперты Циан сопоставили среднюю рыночную стоимость квадратного метра в административных центрах и вторых городах регионов. В среднем по всем регионам цены в “столицах” выше в 1,5 раза или на 15,4 тыс. рублей.

Максимальные различия в стоимости в двух Дальневосточных регионах - Магаданской области и Чукотском Автономном округе (в 3,4 и 3,3 раза соответственно или более, чем на 50 и 90 тыс. рублей). Связано это с тем, что административные центры (Магадан и Анадырь) в этих регионах, по сути, единственные относительно крупные города с платежеспособным спросом. Также существенные различия в Тыве (в 3 раза) и в Забайкальском крае (в 2,4 раза) по той же причине, а также в Костромской, Оренбургской и Свердловской областях (в 2,3 раза), где административные центры значительно выделяются на фоне других городов и являются местами притяжения для внутрирегиональных мигрантов.

Минимальные различия в Кемеровской области (“квадрат” в Кемерово на 1% дороже, чем в Новокузнецке), в ХМАО (на 4%), в Коми (на 8%), в Саратовской области, Северной Осетии и Астраханской области (на 10%), в Волгоградской области (на 11%), в Ингушетии (на 12%). Столь малые различия в большинстве случаев можно объяснить “силой” второго города. В Кемеровской области, ХМАО и Ингушетии административными центрами являются не самые крупные города регионов, поэтому отрыв в стоимости квадратного метра от более крупных городов (Новокузнецк, Сургут, Назрань) невелик. В Волгоградской области вторым городом является Волжский, который, по сути, можно назвать районом Волгограда за счет близости.

В 14 регионах административные центры являются не самыми “дорогими” городами по рыночной стоимости квадратного метра. Это Крым, Краснодарский край, Ставропольский край, Калининградская область, Нижегородская область, Курская область, Калужская область, Архангельская область, Мурманская область, Карелия, Вологодская область, Смоленская область, ЯНАО, Камчатский край. Причем не всегда лидером по стоимости является второй по численности город региона, а в некоторых случаях административный центр по стоимости опережают сразу несколько городов. Так в Крыму, Краснодарском и Ставропольском краях и Калининградской области административные центры занимают лишь 5-7 места по рыночной стоимости квадратного метра. Связано это с расположением там городов-курортов с повышенным спросом на недвижимость, а значит, и с высокими ценами. В Нижегородской и Курской областях первые места по рыночной стоимости квадратного метра занимают “богатые” атомные города с высоким уровнем жизни и платежеспособным спросом - Саров и Курчатов. Высокий уровень цен в Обнинске связан с его близостью к Москве (по сравнению с региональным центром).  Вологодской области и ЯНАО на первом месте по стоимости крупнейшие города регионов - Череповец и Новый Уренгой.

Регионы, в которых рыночная цена квадратного метра в “нестоличных” городах выше, чем в административном центре

№

Регион

Город

Рыночная цена кв.м., тыс. рублей

Соотношение с рыночной ценой в административном центре

1

Краснодарский край

Сочи

140,0

+53%

-74,0 тыс. руб.

Краснодар

65,9

2

Республика Крым

Ялта

138,5

+41%
+56,1 тыс. руб.

Симферополь

82,3

3

Калининградская область

Зеленоградск

110,3

+35,7%
+39,3 тыс. руб.

Калининград

71,0

4

Архангельская область

Северодвинск

76,5

+32,3%
+24,7 тыс. руб.

Архангельск

51,8

5

Калужская область

Обнинск

74,5

+17,4%
+12,9 тыс. руб.

Калуга

61,5

6

Нижегородская область

Саров

89,6

+14,9%
+13,3 тыс. руб.

Нижний Новгород

76,3

7

Ставропольский край

Пятигорск

61,8

+14,0%
+8,6 тыс. руб.

Ставрополь

53,2

8

Мурманская область

Островной

70,2

+13,2%
+9,3 тыс. руб.

Мурманск

60,9

9

Курская область

Курчатов

66,2

+12,9%
+8,5 тыс. руб.

Курск

57,7

10

ЯНАО

Новый Уренгой

98,7

+11,5%
+11,3 тыс. руб.

Салехард

87,4

11

Республика Карелия

Костомукша

62,5

+9,7%
+6,1 тыс. руб.

Петрозаводск

56,4

12

Камчатский край

Елизово

95,8

+6,4%
+5,7 тыс. руб.

Петропавловск-Камчатский

90,1

13

Вологодская область

Череповец

51,5

+3,6%
+1,8 тыс. руб.

Вологда

49,7

14

Смоленская область

Гагарин

44,6

+0,6%
+0,3 тыс. руб.

Смоленск

44,3

Административные центры выделены жирным шрифтом
Источник: аналитический центр Циан по данным сервиса “Оценка”

 3. Характеристики дома влияют на уровень цен

Сервис “Оценка” позволяет рассчитать рыночные цены в многоквартирных домах любого года постройки, любых этажности и типа стен. Аналитики Циан показали различия в стоимости квадратного метра в зависимости от данных характеристик.

В целом по всем городам самая высокая рыночная цена квадратного метра в монолитных домах (151 тыс. рублей). Далее по стоимости следуют квартиры в блочных домах (81 тыс. рублей за “квадрат”) и в панельных домах (78 тыс. рублей). Кирпичные дома занимают лишь 4 место (67 тыс. рублей) за счет большого числа таковых в малых городах, а также значительной доли строений 1930-1050-х гг. Самые дешевые квартиры в деревянных домах (44 тыс. рублей). В городах-миллионниках и в городах с населением 100-500 тыс. человек данное распределение сохраняется - самые дорогие квартиры в монолитных домах, блочных и панельных. В городах с населением до 100 тыс. человек и от 500 тыс. до 1 млн человек панельные дома немного дороже блочных. Во многом такое распределение цен зависит не только собственно от материала, но и от возраста строения (например, в целом деревянные дома существенно “старше” монолитных).

Рыночная цена квадратного метра в домах в зависимости от года строительства

Тип стен

Средняя рыночная цена кв.м., тыс. рублей

Монолитные

151,1

Блочные

80,6

Панельные

77,7

Кирпичные

67,3

Смешанные

63,4

Деревянные

43,9

Источник: аналитический центр Циан по данным сервиса “Оценка”

Самая высокая стоимость квадратного метра в целом по всем городам в дореволюционных домах (126 тыс. рублей). Большинство из них расположены в Москве и Санкт-Петербурге в центральных районах, чем и объясняется такая цена. Далее по стоимости квартиры в постсоветских и современных домах (81,4 и 75,9 тыс. рублей за “квадрат” соответственно). Только в городах-миллионниках рыночная цена квадратного метра в дореволюционных домах максимальна (в первую очередь за счет Москвы). В других городах самые дорогие квартиры расположены в современных домах, построенных после 2008 года.

Рыночная цена квадратного метра в домах в зависимости от года строительства

Год строительства

Средняя рыночная цена кв.м., тыс. рублей

до 1917

126,4

1992-2008

81,4

после 2008

75,9

1917-1929

72,8

1958-1971

72,1

1971-1991

62,7

1930-1957

60,9

Источник: аналитический центр Циан по данным сервиса “Оценка”

В среднем по всем городам самая высокая рыночная стоимость квадратного метра в наиболее высотных домах (выше 15 этажей) - 162,7 тыс. рублей. Далее следуют 11-15 этажные дома. Самые дешевые квартиры в домах из 3-5 этажей - чаще всего это советские “панельки”. 1-2 этажные дома чаще всего старые деревянные, поэтому их рыночная стоимость также низкая. В миллионниках (главным образом за счет Москвы и Санкт-Петербурга) самые дорогие квартиры не в самых высоких домах, т.к. таковые чаще всего расположены на окраинах (многоэтажные спальные районы), а в 6-8 этажных домах, расположенных ближе к центру. Распределение цен в данном случае объясняется не сколько самой этажностью, сколько периодом постройки. 1-2 этажные дома в большинстве своем деревянные дореволюционные или построенные в первые годы советской власти, среди 3-5-этажных домов большую часть составляют панельные дома 1950-60-х гг., а большинство высотных построено уже в постсоветский период.

Рыночная цена квадратного метра в домах в зависимости от этажности

Этажность

Средняя рыночная цена кв.м., тыс. рублей

более 15

162,7

11-15

149,0

6-8

144,8

9-10

82,7

1-2

75,8

3-5

68,7

Источник: аналитический центр Циан по данным сервиса “Оценка”

           

«Рыночная стоимость квартиры, полученная благодаря сервису Циан “Оценка” является объективной, поскольку зависит не только от имеющегося предложения, цены на которое могут быть завышены, но и от реальных сделок, характеристик квартиры и дома, ситуации в конкретном городе и регионе, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. –  В целом, чем крупнее город, тем выше спрос и рыночная стоимость, а также разнообразнее структура жилого фонда, а значит, сильнее разброс цен в домах».


ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: https://krasnodar.domclick.ru/
МЕТКИ: ЦИАН, АНАЛИТИКА, НЕДВИЖИМОСТЬ
Подписывайтесь на нас:

Санкт-Петербург. Ассоциация сказала веское слово
20.03.2006 21:07

Заключение Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» на проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Законопроект) вносит изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон). Рассмотрев представленный Законопроект Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» отмечает следующее:


1. Законопроект несколько расширяет возможности привлечения застройщиками денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в сравнении с ныне действующей редакцией Закона, что представляется вполне обоснованным. Действующее законодательство Российской Федерации прямо предусматривает возможность приобретения гражданами и юридическими лицами прав собственности на жилые помещения в строящихся многоквартирных домах путем объединения денежных средств на основе членства в жилищно-строительных кооперативах или приобретения гражданами у организаций-застройщиков жилищных облигаций, как особого вида ценных бумаг, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. Предлагаемые Законопроектом изменения устраняют юридическую коллизию, которая ставила под сомнение возможность применения положительно зарекомендовавших себя на практике способов приобретения прав на жилые помещения. Кроме того, в представленном Законопроекте предпринята попытка устранить неопределенность в части возможности финансирования строительства объектов недвижимости юридическими лицами посредством участия в инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. В соответствии с Законопроектом действие Закона не распространяется на отношения юридических лиц, связанные с участием в инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве, вместе с тем, Законопроект исключает возможность уступки физическим лицам требований по таким договорам, что вызывает недоумение.


Таким образом, за исключением участия в долевом строительстве в соответствии с Законом, участия в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах, а также выпуска облигаций, закрепляющих право их владельцев на предоставление имущественного эквивалента, исключены любые способы привлечения денежных средств граждан к финансированию строительства многоквартирных, жилых домов в период строительства.


Учитывая, что конечными потребителями квартир в строящемся доме, как правило, являются граждане, данное ограничение не будет способствовать увеличению объемов финансирования строительства жилых домов, и как следствие, будет негативно отражаться на темпах строительства, что повлечет риск ответственности застройщика перед дольщиками. Год, прошедший с момента вступления в силу Закона, показал, что, оценивая возникающие из договора участия в долевом строительстве риски, застройщики не торопятся привлекать деньги дольщиков. Например, в Санкт-Петербурге за весь период действия Закона была размещена всего лишь одна проектная декларация и не зарегистрирован ни один договор участия в долевом строительстве. При этом количество предоставленных под строительство жилья земельных участков уменьшилось в разы.


Не имея возможности напрямую привлекать денежные средства граждан, застройщик вынужден или вкладывать в строительство собственные средства, или изыскивать кредитные ресурсы, что неизбежно приводит к удорожанию стоимости строительства, и в конечном итоге отражается на стоимости жилья.


2. В соответствии с Законопроектом прекращают свое действие нормы, согласно которым Залогодержатели – банки несут солидарную с застройщиком ответственность по требованиям участников долевого строительства, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества. Данная поправка не вызывает сомнений, указанные нормы противоречили основам гражданского законодательства Российской Федерации, в частности, принципам признания равенства участников гражданского оборота и свободы договора, поэтому их отмена вполне логична. Тем не менее проблема полностью не решена. Часть 1 статьи 14 Закона устанавливает, что взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, либо после прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Частью 2 статьи 14 Закона предусмотрено, что вышеуказанные сроки для обращения взыскания на предмет залога применяются независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями-банками.


Данная норма может толковаться таким образом, что факт нарушения застройщиком своих обязательств перед банком-залогодержателем, при отсутствии нарушений условий, указанных в части 1 статьи 14 Закона, не является основанием для обращения взыскания на предмет залога со стороны банка. В такой ситуации договор о залоге между банком и застройщиком не имеет для банка экономического смысла. Подобная форма обеспечения для кредитующего банка является малопривлекательной, так как кредит будет недостаточно обеспеченным, что сделает затруднительным для застройщика получение кредита или приведет к необходимости формирования банком дополнительных резервов и, соответственно, скажется на нормативах кредитования. В итоге стоимость кредитных ресурсов существенно возрастет, что отразится на увеличении стоимости жилья.


Кроме того, устанавливая залог, Закон не регламентирует порядок реализации такого способа обеспечения исполнения обязательств, в связи с чем, его реализация на практике будет весьма затруднена. Причем согласно ст. 335 ГК РФ залогодателем имущества (в данном случае возводимый застройщиком объект недвижимости) может быть его собственник либо лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения. Если закладывается право аренды или иное право на имущество, то на это необходимо согласие собственника такого имущества. Отсюда возникает вопрос, какое право у застройщика на возводимый объект. Представляется, что если застройщик и имеет какое-то на него право, то это не право собственности. Следовательно, сама возможность отдавать в залог возводимое строение ставится под большое сомнение. Кроме того, возможна ситуация, когда в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по договору часть участников долевого строительства будет требовать применения залогового механизма посредством реализации заложенного имущества, а другая часть сочтет более выгодным для себя ждать выполнения условий договора. Последствия такой ситуации Законопроект не рассматривает. Порядок установления залога, предусмотренный как Законом, так и Законопроектом, не разъясняет и порядок прекращения залога, что приведет к тому, что по ряду потенциальных обязательств, а также обязательств, носящих длящийся характер (например, в отношении скрытых недостатки) залог будет длиться вечно.


Исходя из вышесказанного, представляется, что Законопроект в полной мере не устраняет ограничения в привлечении банковских ресурсов для финансирования  строительства жилых домов и не решает проблем, связанных с практической реализацией залога. В связи с чем, представляется целесообразным подойти комплексно к изменению предусмотренного Законом залогового регулирования или отменить его вовсе.


3. Законопроект исключает из определения объекта долевого строительства гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры. Данная поправка в целом вызывает поддержку. Перечисленные объекты в основном приобретаются физическими лицами в расчете на то, что осуществляемая с использованием этих помещений деятельность будет направлена на извлечение прибыли, поэтому вопросы приобретения таких помещений должны регулироваться гражданским и инвестиционным законодательством. Вместе с тем, к объектам долевого строительства, подпадающим под действие Закона, Законопроект относит нежилые помещения в многоквартирном доме, а также жилые дома, строящиеся в составе комплекса жилых домов, или помещения в здании, здания, строения, сооружения, строящиеся на земельном участке, предназначенном для строительства многоквартирного дома или комплекса жилых домов, на основании одного разрешения на строительство.


Имеются серьёзные сомнения в обоснованности данной поправки, так как возникает внутреннее противоречие, ведь такие помещения, здания, строения и сооружения могут быть построены в рамках одного многофункционального комплекса на основании одного разрешения на строительство и впоследствии использоваться собственниками также как гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры в целях извлечения прибыли.


4. Предусмотренное Законопроектом уменьшение размера неустоек (пени) в случае неисполнения им условий договора является положительным моментом, так как направлено на достижение соразмерности последствий нарушения застройщиком своих обязательств и применяемых к нему санкций, а также на исключение возможности злоупотребления отдельными участниками долевого строительства предоставленными им Законом правами, путем использования штрафных санкций как способа извлечения дохода, значительно превосходящего доход, который может быть получен за счет других видов деятельности.


5. Действующая редакция Закона предусматривает расторжение договора по инициативе застройщика только в судебном порядке, что, учитывая особенности отечественного судопроизводства, существенно ограничивает финансирование строительства. В этом случае застройщик не получает необходимых денежных средств для своевременных расчетов с государством и контрагентами, что влечет у застройщика значительные убытки. Законопроект предоставляет застройщику возможность одностороннего отказа от исполнения договора в случае нарушения участником долевого строительства обязательств по оплате. Тем не менее, условия расторжения договора по инициативе застройщика остались прежними, что вызывает сомнения в достаточности данной поправки. Законопроект устанавливает право застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве должна производиться в течение месяца и только с момента такой регистрации договор считается заключенным. Учитывая, что законодательством четко не определен порядок проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве и документов, необходимых для такой регистрации, а также то, что в существующей системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор участия в долевом строительстве является новым видом сделок, а штат подготовленных регистраторов в большинстве случаев не укомплектован, на практике процесс регистрации может занимать и больше времени. Данная проблема актуальна и при регистрации прекращения договора при его одностороннем расторжении. В соответствии с Законопроектом, если участник долевого строительства в установленный договором участия в долевом строительстве срок не произвел оплату цены договора, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора только в том случае, если просрочка внесения платежа составила более трех месяцев. При этом застройщик не позднее, чем за тридцать дней до предполагаемого дня расторжения договора обязан направить участнику долевого строительства письменное предупреждение о необходимости погашения им задолженности и последствиях неисполнения такого требования. Если участник долевого строительства не исполняет данное требование, договор участия в долевом строительстве считается расторгнутым со дня направления застройщиком следующего уведомления уже об одностороннем отказе от исполнения договора. Момент внесения записи о расторжении договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав в Законопроекте четко не определен, в связи с чем, этот процесс также может затянуться.


Таким образом, в течение как минимум пяти месяцев, пока в ЕГРП не будет внесена запись о расторжении договора участия в долевом строительстве, застройщик лишен финансирования и возможности привлечь в договор нового участника взамен недобросовестного. Подобная ситуация предоставляет дополнительные возможности для злоупотреблений со стороны недобросовестных контрагентов, которыми могут являться конкуренты застройщика. Учитывая вышеизложенное следует откорректировать условия расторжения договора участия в долевом строительстве, а также изменить предложенный Законопроектом порядок возврата участнику долевого строительства денежных средств при расторжении договора. Вполне обоснованным представляется принять за момент, с которого должны исчисляться сроки возврата денежных средств, дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и, кроме того, не понятно, чем обусловлена необходимость ставить возможность привлечения застройщиком денежных средств в зависимость от государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве.


6. Законопроект изменяет объем сведений, относящихся к информации о застройщике, дополнительно относя к ним фамилии, имена, отчества физических лиц -  учредителей, а также процент голосов, которым обладает каждый из учредителей в органе управления юридического лица. Информация о застройщике, перечисленная в Законе подпадает под понятие информации, составляющей коммерческую тайну, закрепленное статьей 3 Федерального закона от 29 июля 2004 г. № 98-ФЗ «О коммерческой тайне».


Свободный доступ всех без исключения лиц к информации о застройщике создает условия для недобросовестной конкуренции, в частности для получения и использования заинтересованными лицами коммерческой и служебной тайны, т.е. действий, запрещенных пунктом 1 статьи 10 Закона РСФСР от 22 марта 1991 г. № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках».


Такая финансово-экономическая «прозрачность» застройщика ставит его в неравное положение с прочими субъектами предпринимательской деятельности, заключающими договоры участия в долевом строительстве непосредственно с застройщиком, или привлекающими денежные средства инвесторов на основании иных договоров в сфере строительной деятельности в соответствии с гражданским и инвестиционным законодательством, и которые, в этой связи, не обязаны раскрывать подобную информацию о себе.


Требование Закона о предоставлении определенной информации и документации любым обратившимся лицам не только не обосновано, но и опасно, поскольку облегчает заинтересованным лицам получение доступа к информации, которая может быть впоследствии использована для недружественного поглощения и корпоративного шантажа. Необходимо отметить, что компания, владеющая на праве собственности или аренды земельным участком с выгодным местоположением, является весьма привлекательным объектом для недружественного поглощения. Представляется целесообразным указанные нормы из текста исключить.


7. Другой вопрос, требующий решения, это продолжительность гарантийных сроков. В действующей редакции Закона предусмотрена пятилетняя гарантия на объект долевого строительства. Устанавливая общий гарантийный срок на объект долевого строительства в целом, Закон не учитывает, что различные элементы и характеристики объекта могут различаться по срокам их эксплуатации и иметь различные гарантии качества. В большинстве случаев гарантийные сроки устанавливаются производителями материалов и работ (на отделочные материалы, лифтовое оборудование и т.п.), и не зависят от застройщика.


Вопросы продолжительности гарантийных сроков в достаточной мере регламентированы действующим законодательством и их дополнительное регулирование в рамках Закона представляется необоснованным.


8. Изменения Закона так не коснулись норм об определении цены договора о долевом участии в строительстве и порядка использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору. В соответствии с Законом размер средств, подлежащих уплате дольщиком на строительство объекта долевого строительства, может быть определен как сумма денежных средств по возмещению затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Причем статья 18 Закона устанавливает строго целевое использование средств, полученных от дольщиков, исключительно для строительства (создания) застройщиком многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Но денежные средства, направляемые на возмещение затрат по строительству объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, составляют лишь часть фактических затрат застройщика на строительство (создание) объекта недвижимости. При реализации инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимого имущества государством на застройщика, как правило, возлагаются дополнительные обременения, которые непосредственно не связаны со строительством объекта.


Закон не учитывает затрат застройщика, которые тот вынужден нести до получения разрешения на строительство (выкуп права аренды земельного участка, передача городу доли в площадях возводимого объекта недвижимости, отчисления по инвестиционному контракту (например, участие в строительстве инженерных сетей), создание или реконструкция обособленных объектов инженерной и социальной инфраструктуры, выполнение требований технических условий организаций инженерно-энергетического комплекса, затраты по расселению жителей сносимых жилых домов, компенсации собственникам нежилых помещений и т.п.). Учитывая, что указанные затраты составляют значительную долю в общих затратах на строительство объекта, у застройщиков возникают трудности с соблюдением целевого назначения использования денежных средств (ст.18 Закона).


ВЫВОДЫ:


Если исходить из того, что целями Закона должны являться защита прав и законных интересов участников долевого строительства, задачей которых является получение жилья для собственного пользования, а также создание условий для привлечения средств граждан на строительство жилья, то этим целям и Закон и представленный Законопроект в полной мере не соответствуют.


Значительная часть поправок и изменений не носят принципиального характера. В целом поправки являются незначительными и часто дублируют положения, содержащиеся в других законах. Наиболее значимые изменения Закона: изменение действия его во времени и отмена солидарной ответственности банков. В случае принятия таких поправок будет создана иллюзия серьезных уступок застройщикам и значительности проделанной работы, хотя в действительности что-либо изменится мало.


К сожалению, вынуждены отметить, что немногочисленные изменения Закона не позволяют достичь его сбалансированности, которая позволила бы восстановить интерес профессиональных участников строительного рынка - застройщиков к форме договора участия в долевом строительстве, скорее наоборот, вынуждают застройщиков искать иные способы привлечения денежных средств для строительства многоквартирных домов.


К достижению общего баланса интересов Законопроект не стремится, выражается это не только в несоблюдении основных принципов гражданского законодательства, но и в сохранении чрезмерно жестких административных мер воздействия. Должны соблюдаться требования статьи 17 Конституции РФ, которая устанавливает общий принцип: осуществление прав и свобод не должно нарушать права и свободы других лиц. Баланс интересов, толерантность, достижение компромиссов несовпадающих целей и действий – основная цель законодательного регулирования. Следует учитывать и требования статьи 40 Конституции РФ, согласно которой органы государственной власти (в том числе и законодательные) поощряют жилищное строительство. Закон должен учитывать не только законные интересы дольщиков, но и застройщиков. А конкретное воплощение этого принципа должно должны выражаться в сбалансированности, минимизации административного регулирования и разумной ответственности, учитывающей специфику реализации крупных инвестиционных проектов.


В связи с чем, представляется необходимым при доработке представленного Законопроекта учесть все вышеназванные проблемы, а также рассмотреть возможность внесения изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации в части отнесения к операциям, не подлежащим обложению налогом на добавленную стоимость, операции по оплате взносов участниками долевого строительства в соответствии с Законом.


В первую очередь изменения Закона должны быть направлены на устранение его  негативных последствий, к которым, прежде всего, следует отнести:


- недофинансирование строительства жилых объектов, сокращение объемов и существенное увеличение сроков строительства жилья, что напрямую связано с ограничением возможности застройщиков привлекать денежные средства на этапе строительства и значительным сужением круга лиц, имеющих право привлекать средства граждан.


В результате действия Закона под угрозой оказывается национальный проект «Доступное жилье» и как существенная часть этого проекта – возможность ипотечного кредитования граждан на первичном рынке.


Подписывайтесь на нас:

Москва. Предложение отстает от спроса
28.10.2005 16:21

Исследование рынка многоуровневых и подземных автостоянок в центре Москвы.


Департамент маркетинга агентства недвижимости DOKI в июле – сентябре 2005 года провел исследование рынка многоуровневых и подземных автостоянок в центре Москвы.

Нехватка парковочных мест в Москве, особенно в центре, очевидна. Власти и частные инвесторы сегодня вкладывают значительные средства в гаражное строительство. За последние годы Правительством Москвы приняты программы и нормативные документы, касающиеся гаражного строительства в городе.

Цели исследования: оценить рыночные тенденции и перспективы строительства многоуровневых гаражей в Москве; оценить целесообразность строительства многоуровневых гаражей в различных районах центра столицы; выработать рекомендации по строительству и продвижению многоуровневых гаражей в Москве.

Методология исследования: Изучение нормативных документов и публикаций в СМИ по гаражному строительству, а также рыночных предложений по продаже и аренде парковочных мест в центре столицы.
Проведение телефонных интервью с представителями компаний, владеющих или управляющих гаражными объектами в центре Москвы.
Статистический анализ полученных данных по заданным критериям: уровню цен, местоположению, категориям объектов, периоду строительства и др.
Выработка рекомендаций по строительству и продвижению гаражных объектов на столичном рынке по результатам исследования.

В итоге рассмотрено более 300 объектов недвижимости в центре Москвы, в том числе гаражно-строительные кооперативы (ГСК), автотранспортные предприятия, торговые и деловые центры, на предмет наличия свободных мест, а также условий их покупки и аренды.

Выявлен острый дефицит свободных машинных мест в подавляющем большинстве объектов недвижимости с организованными автостоянками – от гаражно-строительных кооперативов и автотранспортных предприятий до современных деловых и торговых центров.

По различным оценкам, спрос на парковочные места в центре Москвы, по меньшей мере, в пять раз превышает предложение.

Рыночная цена машинного места в центре Москвы сегодня сопоставима с ценой новой иномарки: $10-20 тыс. за бокс в ГСК и $30-60 тыс. за место в современном многоуровневом или подземном гараже.

Арендные ставки парковочных мест сопоставимы со средней зарплатой в Московском регионе: в среднем $150 в месяц за место на открытой стоянке и $300 и выше за место в многоуровневом или подземном гараже. Почасовая оплата в подземном паркинге обходится в $2-3  в час.

Строительство современных подземных и многоуровневых автостоянок в центре столицы представляется социально и экономически оправданным, однако технически затруднительным из-за дефицита свободных земель и преобладания зданий старой постройки в центре города.

В качестве альтернативного решения данной проблемы предлагается строительство «перехватывающих» стоянок недалеко от центра Москвы, с организацией регулярного автобусного сообщения с прилегающими офисными и торговыми зданиями.

Александр Скобкин,
ведущий аналитик департамента маркетинга АН DOKI



Подписывайтесь на нас: