Самые неоднородные по рыночным ценам города - миллионники и курорты
Аналитики Циан на основе данных сервиса “Оценка” выделили самые “дорогие” и самые “дешёвые” города по рыночной стоимости квадратного метра в них и составили рейтинг по неоднородности цен.
- Наиболее неоднородное распределение рыночных цен в крупных городах и на курортах: в Москве (средняя стоимость квадратного метра в 10% самых “дорогих” домов на 394 тыс. выше, чем в 10% самых дешевых), Санкт-Петербурге (118 тыс. рублей), Сочи (125 тыс. рублей), Геленджике (83 тыс. рублей), Светлогорске (78 тыс. рублей), Ялте (75 тыс. рублей), Зеленоградске (56 тыс. рублей). Минимальный разброс - в городах с населением менее 50 тыс. человек.
- Самые “дорогие” города по рыночной стоимости - те, где есть высокий спрос: Москва и Санкт-Петербург, города Подмосковья, курорты Ялта и Сочи. Самые дешевые - малые города, характеризующиеся миграционным оттоком населения - Инта, Воркута, Кизел, Волчанск, Вуктыл, Гремячинск.
- Рыночные цены квадратного метра в административных центрах выше, чем во вторых городах регионов в среднем в 1,5 раза или на 15,4 тыс. рублей. В 14 регионах “столицы” - не самые дорогие города.
- Рыночная стоимость зависит от характеристик дома. Наиболее дорогие квартиры находятся в монолитных постсоветских домах (136 тыс. рублей за “квадрат”) и дореволюционных кирпичных (155 тыс. рублей), самые дешевые - в советских деревянных (43 тыс. рублей) и кирпичных (63 тыс. рублей).
Сервис “Оценка” от Циан позволяет определить стоимость квартиры в любых домах и городах - от миллионника до малого города. Сервис “Оценка” на основе технологий искусственного интеллекта выбирает квартиры с максимально похожими параметрами и с помощью поправочных коэффициентов рассчитывает рыночную стоимость. За основу берутся как предложения на вторичке, так и реализованные сделки, поэтому есть возможность определить стоимость даже в тех городах, где нет большого выбора квартир в продаже.
Ниже были проанализированы рыночные цены, полученные с помощью “Оценки” в 1043 городах: в 16 миллионниках, 22 городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, 40 с населением от 250 до 500 тыс., 95 - от 100 до 250 тыс., 144 - от 50 до 100 тыс, 734 - до 50 тыс. Для анализа использовалась оценка для 2-комнатных квартир. В расчетах не учитывались малые города, в которых оценено менее 10 домов.
- Максимальный разброс цен в крупных городах и на курортах
“Оценка” позволяет определить рыночную цену квартиры в конкретном многоквартирном доме. Поскольку все дома отличаются друг от друга по расположению, году постройки, материалу стен, этажности и т.д., то и цены в них неоднородны. Размах между самыми “дешевыми” и самыми “дорогими” домами в городах существенно различается.
Циан составил рейтинг городов по разбросу рыночной стоимости квадратного метра в домах. Была рассчитана разница между средними ценами квадратного метра в 10% самых “дорогих” домов в городе и 10% самых “дешевых”. Наиболее неоднородное распределение в Москве (разрыв составляет 394 тыс. рублей, т.е. средняя стоимость квадратного метра в 10% самых “дорогих” домов на 394 тыс. выше, чем в 10% самых дешевых), Санкт-Петербурге (118 тыс. рублей) за счет наличия сверхдорогих ЖК, а также в курортных Сочи (125 тыс. рублей), Геленджике (83 тыс. рублей), Светлогорске (78 тыс. рублей), Ялте (75 тыс. рублей), Зеленоградске (56 тыс. рублей).
В крупных городах это связано, в том числе, с большим разнообразием жилого фонда. Если в малых городах все строения могут быть приблизительно одинаковыми (например, однотипные 1-2-этажные деревянные дома), то здесь сочетаются разные по характеристикам (1-2-этажные деревянные, 5-этажные “панельки” многоэтажные монолитные и др). В курортных городах есть как дорогие комплексы для зажиточного населения, решившего приобрести жилье в регионах с приятными климатическими условиями, так и обычные жилые дома, где проживают местные жители.
Минимальный разрыв в “недорогих” городах: Игарка (1,1 тыс. рублей за квадрат), Красновишерск (1,8 тыс. рублей), Куртамыш (2,2 тыс. рублей), Шарыпово (2,5 тыс. рублей), Ардатов (2,6 тыс. рублей).
Топ-10 городов с максимальным и минимальным разбросом цен (разницей между средними уровнями цен квадратного метра в 10% самых “дорогих” домов и 10% самых “дешевых” в городе)
|
Город |
Численность населения |
Средняя рыночная цена кв.м. |
Средняя рыночная цена кв.м. в 10% самых “дешевых” домов, тыс. руб. |
Средняя рыночная цена кв.м. в 10% самых “дорогих” домов, тыс. руб. |
Разброс цен, тыс. руб. |
|
Москва |
1 млн + |
273,1 |
156,6 |
550,9 |
394,3 |
|
Сочи |
250–500 тыс. |
139,9 |
90,1 |
215,2 |
125,1 |
|
Санкт-Петербург |
1 млн + |
136,2 |
92,8 |
210,4 |
117,6 |
|
Геленджик |
50-100 тыс. |
114,7 |
80,0 |
163,3 |
83,3 |
|
Светлогорск |
до 50 тыс. |
98,5 |
67,5 |
145,5 |
78,0 |
|
Ялта |
50–100 тыс. |
138,5 |
110,4 |
185,8 |
75,4 |
|
Севастополь |
250–500 тыс. |
112,3 |
75,8 |
142,8 |
67,0 |
|
Зеленоградск |
до 50 тыс. |
110,3 |
81,9 |
138,2 |
56,3 |
|
Южно-Сахалинск |
100–250 тыс. |
148,0 |
119,6 |
175,8 |
56,2 |
|
Новосибирск |
1 млн + |
74,6 |
53,5 |
103,9 |
50,4 |
|
Катайск (Курганская область) |
до 50 тыс. |
16,5 |
15,1 |
18,3 |
3,2 |
|
Петровск-Забайкальский (Забайкальский край) |
до 50 тыс. |
14,9 |
14,1 |
17,1 |
3,0 |
|
Эртиль (Воронежская область) |
до 50 тыс. |
22,0 |
20,2 |
23,2 |
3,0 |
|
Городовиковск (Республика Калмыкия) |
до 50 тыс. |
29,2 |
27,3 |
30,3 |
3,0 |
|
Петров Вал (Волгоградская область) |
до 50 тыс. |
22,8 |
21,5 |
24,4 |
2,9 |
|
Ардатов (Республика Мордовия) |
до 50 тыс. |
19,7 |
18,2 |
20,8 |
2,6 |
|
Шарыпово (Красноярский край) |
до 50 тыс. |
25,1 |
23,2 |
25,7 |
2,5 |
|
Куртамыш (Курганская область) |
до 50 тыс. |
19,3 |
18,1 |
20,3 |
2,2 |
|
Красновишерск (Пермский край) |
до 50 тыс. |
13,5 |
12,5 |
14,3 |
1,8 |
|
Игарка (Красноярский край) |
до 50 тыс. |
15,2 |
14,8 |
15,9 |
1,1 |
Источник: аналитический центр Циан по данным сервиса “Оценка”
2. Есть спрос - цены выше
Аналитики Циан сравнили города по рыночной стоимости квадратного метра в них на основе данных сервиса “Оценка”. Поскольку оценка строится на основе цен как в объявлениях, так и в реализованных сделках, значения несколько отличаются от предложения на вторичном рынке, однако, общая закономерность сохраняется.
Так самая высокая стоимость квадратного метра в Москве (273,1 тыс. рублей), а также в городах Московской области - Реутове (160,7 тыс. рублей), Химках (152,3 тыс. рублей), Красногорске (151,6 тыс. рублей), Долгопрудном (147,4 тыс. рублей), Одинцово (143,5 тыс. рублей), Котельниках (140,3 тыс. рублей). Ряд городов Подмосковья прерывает Южно-Сахалинск с ценой “квадрата” 148 тыс. рублей. Далее (после Котельников) следуют южные города-курорты Сочи (139,9 тыс. рублей) и Ялта (138,5 тыс. рублей), и только на 11 месте Санкт-Петербург (136,2 тыс. рублей). Топ городов-лидеров логичен и не вызывает вопросов. Это столичные регионы и курорты с высоким спросом на жилье, а также Дальний Восток с высокой стоимостью жизни.
Среди миллионников самый “дорогой” город по уровню рыночных цен - Москва, самый дешевый - Челябинск (42,8 тыс. рублей за квадратный метр), среди городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - Владивосток (133,5 тыс. рублей) и Саратов (45,0 тыс. рублей) соответственно, от 250 до 500 тыс. человек - Химки (152,3 тыс. рублей) и Нижний Тагил (36,3 тыс. рублей), от 100 до 250 тыс. человек - Реутов (160,7 тыс. рублей) и Орск (20,2 тыс. рублей), от 50 до 100 тыс. человек - Ялта (138,5 тыс. рублей) и Воркута (9,4 тыс. рублей), до 50 тыс. человек - Котельники (140,4 тыс. рублей) и Инта (6,4 тыс. рублей).
Среди самых “дешевых” городов, в основном малые (до 50 тыс. человек). Это города с сокращающимся населением, а значит, и спросом на жилье, расположенные в Коми: Инта (6,4 тыс. рублей за “квадрат”), Вуктыл (11 тыс. рублей), Воркута (9,4 тыс. рублей - население пока что выше 50 тыс. человек, но стремительно снижается, как и в других городах республики), Пермском крае: Кизел (9,8 тыс. рублей), Гремячинск (11,1 тыс. рублей), Александровск (12,3 тыс. человек), Чердынь (13,4 тыс. рублей), Свердловской области: Волчанск (7,8 тыс. рублей), Североуральск (12, 6 тыс. рублей), Кировской области: Зуевка (12,2 тыс. рублей), Луза (13,1 тыс. рублей). Большинство из этих городов ранее были промышленными центрами (некоторые, причем, достаточно важными, например Воркута и Инта, специализирующиеся на добыче угля), однако, в настоящее время их продукция не востребована, а градообразующие предприятия не функционируют, поэтому население уезжает, спрос на жилье фактически отсутствует и рыночная стоимость жилья находится на низком уровне.
- “Квадрат” в административном центре в 1,5 раза дороже, чем во втором городе региона
Эксперты Циан сопоставили среднюю рыночную стоимость квадратного метра в административных центрах и вторых городах регионов. В среднем по всем регионам цены в “столицах” выше в 1,5 раза или на 15,4 тыс. рублей.
Максимальные различия в стоимости в двух Дальневосточных регионах - Магаданской области и Чукотском Автономном округе (в 3,4 и 3,3 раза соответственно или более, чем на 50 и 90 тыс. рублей). Связано это с тем, что административные центры (Магадан и Анадырь) в этих регионах, по сути, единственные относительно крупные города с платежеспособным спросом. Также существенные различия в Тыве (в 3 раза) и в Забайкальском крае (в 2,4 раза) по той же причине, а также в Костромской, Оренбургской и Свердловской областях (в 2,3 раза), где административные центры значительно выделяются на фоне других городов и являются местами притяжения для внутрирегиональных мигрантов.
Минимальные различия в Кемеровской области (“квадрат” в Кемерово на 1% дороже, чем в Новокузнецке), в ХМАО (на 4%), в Коми (на 8%), в Саратовской области, Северной Осетии и Астраханской области (на 10%), в Волгоградской области (на 11%), в Ингушетии (на 12%). Столь малые различия в большинстве случаев можно объяснить “силой” второго города. В Кемеровской области, ХМАО и Ингушетии административными центрами являются не самые крупные города регионов, поэтому отрыв в стоимости квадратного метра от более крупных городов (Новокузнецк, Сургут, Назрань) невелик. В Волгоградской области вторым городом является Волжский, который, по сути, можно назвать районом Волгограда за счет близости.
В 14 регионах административные центры являются не самыми “дорогими” городами по рыночной стоимости квадратного метра. Это Крым, Краснодарский край, Ставропольский край, Калининградская область, Нижегородская область, Курская область, Калужская область, Архангельская область, Мурманская область, Карелия, Вологодская область, Смоленская область, ЯНАО, Камчатский край. Причем не всегда лидером по стоимости является второй по численности город региона, а в некоторых случаях административный центр по стоимости опережают сразу несколько городов. Так в Крыму, Краснодарском и Ставропольском краях и Калининградской области административные центры занимают лишь 5-7 места по рыночной стоимости квадратного метра. Связано это с расположением там городов-курортов с повышенным спросом на недвижимость, а значит, и с высокими ценами. В Нижегородской и Курской областях первые места по рыночной стоимости квадратного метра занимают “богатые” атомные города с высоким уровнем жизни и платежеспособным спросом - Саров и Курчатов. Высокий уровень цен в Обнинске связан с его близостью к Москве (по сравнению с региональным центром). Вологодской области и ЯНАО на первом месте по стоимости крупнейшие города регионов - Череповец и Новый Уренгой.
Регионы, в которых рыночная цена квадратного метра в “нестоличных” городах выше, чем в административном центре
|
№ |
Регион |
Город |
Рыночная цена кв.м., тыс. рублей |
Соотношение с рыночной ценой в административном центре |
|
1 |
Краснодарский край |
Сочи |
140,0 |
+53% -74,0 тыс. руб. |
|
Краснодар |
65,9 |
|||
|
2 |
Республика Крым |
Ялта |
138,5 |
+41% |
|
Симферополь |
82,3 |
|||
|
3 |
Калининградская область |
Зеленоградск |
110,3 |
+35,7% |
|
Калининград |
71,0 |
|||
|
4 |
Архангельская область |
Северодвинск |
76,5 |
+32,3% |
|
Архангельск |
51,8 |
|||
|
5 |
Калужская область |
Обнинск |
74,5 |
+17,4% |
|
Калуга |
61,5 |
|||
|
6 |
Нижегородская область |
Саров |
89,6 |
+14,9% |
|
Нижний Новгород |
76,3 |
|||
|
7 |
Ставропольский край |
Пятигорск |
61,8 |
+14,0% |
|
Ставрополь |
53,2 |
|||
|
8 |
Мурманская область |
Островной |
70,2 |
+13,2% |
|
Мурманск |
60,9 |
|||
|
9 |
Курская область |
Курчатов |
66,2 |
+12,9% |
|
Курск |
57,7 |
|||
|
10 |
ЯНАО |
Новый Уренгой |
98,7 |
+11,5% |
|
Салехард |
87,4 |
|||
|
11 |
Республика Карелия |
Костомукша |
62,5 |
+9,7% |
|
Петрозаводск |
56,4 |
|||
|
12 |
Камчатский край |
Елизово |
95,8 |
+6,4% |
|
Петропавловск-Камчатский |
90,1 |
|||
|
13 |
Вологодская область |
Череповец |
51,5 |
+3,6% |
|
Вологда |
49,7 |
|||
|
14 |
Смоленская область |
Гагарин |
44,6 |
+0,6% |
|
Смоленск |
44,3 |
Административные центры выделены жирным шрифтом
Источник: аналитический центр Циан по данным сервиса “Оценка”
3. Характеристики дома влияют на уровень цен
Сервис “Оценка” позволяет рассчитать рыночные цены в многоквартирных домах любого года постройки, любых этажности и типа стен. Аналитики Циан показали различия в стоимости квадратного метра в зависимости от данных характеристик.
В целом по всем городам самая высокая рыночная цена квадратного метра в монолитных домах (151 тыс. рублей). Далее по стоимости следуют квартиры в блочных домах (81 тыс. рублей за “квадрат”) и в панельных домах (78 тыс. рублей). Кирпичные дома занимают лишь 4 место (67 тыс. рублей) за счет большого числа таковых в малых городах, а также значительной доли строений 1930-1050-х гг. Самые дешевые квартиры в деревянных домах (44 тыс. рублей). В городах-миллионниках и в городах с населением 100-500 тыс. человек данное распределение сохраняется - самые дорогие квартиры в монолитных домах, блочных и панельных. В городах с населением до 100 тыс. человек и от 500 тыс. до 1 млн человек панельные дома немного дороже блочных. Во многом такое распределение цен зависит не только собственно от материала, но и от возраста строения (например, в целом деревянные дома существенно “старше” монолитных).
Рыночная цена квадратного метра в домах в зависимости от года строительства
|
Тип стен |
Средняя рыночная цена кв.м., тыс. рублей |
|
Монолитные |
151,1 |
|
Блочные |
80,6 |
|
Панельные |
77,7 |
|
Кирпичные |
67,3 |
|
Смешанные |
63,4 |
|
Деревянные |
43,9 |
Источник: аналитический центр Циан по данным сервиса “Оценка”
Самая высокая стоимость квадратного метра в целом по всем городам в дореволюционных домах (126 тыс. рублей). Большинство из них расположены в Москве и Санкт-Петербурге в центральных районах, чем и объясняется такая цена. Далее по стоимости квартиры в постсоветских и современных домах (81,4 и 75,9 тыс. рублей за “квадрат” соответственно). Только в городах-миллионниках рыночная цена квадратного метра в дореволюционных домах максимальна (в первую очередь за счет Москвы). В других городах самые дорогие квартиры расположены в современных домах, построенных после 2008 года.
Рыночная цена квадратного метра в домах в зависимости от года строительства
|
Год строительства |
Средняя рыночная цена кв.м., тыс. рублей |
|
до 1917 |
126,4 |
|
1992-2008 |
81,4 |
|
после 2008 |
75,9 |
|
1917-1929 |
72,8 |
|
1958-1971 |
72,1 |
|
1971-1991 |
62,7 |
|
1930-1957 |
60,9 |
Источник: аналитический центр Циан по данным сервиса “Оценка”
В среднем по всем городам самая высокая рыночная стоимость квадратного метра в наиболее высотных домах (выше 15 этажей) - 162,7 тыс. рублей. Далее следуют 11-15 этажные дома. Самые дешевые квартиры в домах из 3-5 этажей - чаще всего это советские “панельки”. 1-2 этажные дома чаще всего старые деревянные, поэтому их рыночная стоимость также низкая. В миллионниках (главным образом за счет Москвы и Санкт-Петербурга) самые дорогие квартиры не в самых высоких домах, т.к. таковые чаще всего расположены на окраинах (многоэтажные спальные районы), а в 6-8 этажных домах, расположенных ближе к центру. Распределение цен в данном случае объясняется не сколько самой этажностью, сколько периодом постройки. 1-2 этажные дома в большинстве своем деревянные дореволюционные или построенные в первые годы советской власти, среди 3-5-этажных домов большую часть составляют панельные дома 1950-60-х гг., а большинство высотных построено уже в постсоветский период.
Рыночная цена квадратного метра в домах в зависимости от этажности
|
Этажность |
Средняя рыночная цена кв.м., тыс. рублей |
|
более 15 |
162,7 |
|
11-15 |
149,0 |
|
6-8 |
144,8 |
|
9-10 |
82,7 |
|
1-2 |
75,8 |
|
3-5 |
68,7 |
Источник: аналитический центр Циан по данным сервиса “Оценка”
«Рыночная стоимость квартиры, полученная благодаря сервису Циан “Оценка” является объективной, поскольку зависит не только от имеющегося предложения, цены на которое могут быть завышены, но и от реальных сделок, характеристик квартиры и дома, ситуации в конкретном городе и регионе, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В целом, чем крупнее город, тем выше спрос и рыночная стоимость, а также разнообразнее структура жилого фонда, а значит, сильнее разброс цен в домах».
Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) зафиксировало снижение индекса «кредитного здоровья» россиян в III квартале 2018 года. Индекс, который непрерывно рос с 2016 года, снизился всего на 1 пункт, и бить тревогу рано. Однако если ставки по кредитам (и, в первую очередь, по ипотеке) вырастут, просрочка по кредитам может резко взлететь вверх, предупреждают эксперты.
Значение индекса «кредитного здоровья» в III квартале 2018 года составило 93 пункта, снизившись на 1 пункт по сравнению со II кварталом 2018 года, сообщили НБКИ и компания FICO – лидер в предиктивной аналитике и разработке систем для принятия управленческих решений, которая рассчитывает индекс. (Индекс рассчитывается FICO на основе данных НБКИ. При вычислении учитывается доля «плохих» долгов среди их общего числа (bad rate). При этом в качестве «плохих» рассматриваются займы, просроченные более чем на 60 дней в течение последних шести месяцев.)
В 2015–2016 годах индекс «кредитного здоровья» стремительно падал, достигнув рекордной отметки в 89 пунктов, однако со второй половины 2016 года он только рос и поднялся на 5 баллов, до 94 пунктов. Это первое снижение за последние годы. На 1 октября 2018 года самыми здоровыми округами являются: Центральный ФО – 98 пунктов, Приволжский и Северо-Западный федеральные округа – по 96 пунктов.
Несмотря на то, что качество кредитов, выданных до 2015 года, стабилизировалось, а количество предоставленных за последние 3-4 года – существенно возросло, объем «плохих» долгов остается довольно существенным, отмечает директор по скорингам FICO Елена Конева. Поэтому кредиторы продолжают следить как за качеством новых кредитов, так и за риск-профилем заемщиков, у которых уже имеются действующие обязательства.
Просроченная задолженность по кредитам физлицам в РФ в течение всего 2018 года планомерно снижалась, обращает внимание аналитик ИК «Фридом Финанс» Анастасия Соснова. С начала года доля просрочки, по данным ЦБ, опустилась с 6,9% до 5,7% на 1 октября. В Петербурге ситуация с просроченной задолженностью была лучше, чем в целом по стране. В начале года доля просрочки в общем объеме выданных петербуржцам кредитов составила 5,4%, а за 9 месяцев 2018 года она снизилась до 4,2%. Несколько лет назад ситуация была значительно серьезнее, добавляет Анастасия Соснова: на 1 октября 2015 года просроченная задолженность составляла 8% от всех выданных физическим лицам кредитов в РФ, в Санкт-Петербурге – 6,8%.
В целом, в 2017–2018 годах ситуация с «плохими» долгами стабилизировалась. Почти два года «кредитное здоровье» населения не только не ухудшалось, но и постепенно отыгрывало свои позиции, отмечает генеральный директор НБКИ Александр Викулин. «Вместе с тем, основные риски для генерирования просрочки остаются прежними – снижение или отсутствие роста реальных доходов населения. По этой причине кредиторам необходимо продолжать внимательно следить за такими рыночными индикаторами, как уровень долговой нагрузки, а также ставить на «сигнал» (оперативный мониторинг финансового поведения заемщиков) портфели всех типов кредитов», – добавляет он.
Примечательно, что в октябре НБКИ зафиксировало снижение общей долговой нагрузки работающих граждан в большинстве сфер занятости. Больше всего за год долговая нагрузка сократилась в туристическом и гостиничном бизнесе, управлении персоналом, а также в сфере маркетинга, рекламы и PR. В то же время она выросла у работников из сфер «Продажи», «Телекоммуникации и связь» и «Образование».
В последние годы на рынке розничного кредитования наблюдался бум: с середины 2017 года до середины 2018 года объем задолженности физлиц перед банками в России вырос на 19%, динамика сегмента достигла пика с 2014 года, фиксируют аналитики агентства «Эксперт РА». При этом реальные располагаемые денежные доходы населения стагнировали. Этот фактор вызывает опасение экспертов. Негативное влияние на платежеспособность населения дополнительно окажут повышение НДС и рост цен на топливо, а также снижение курса рубля. Это может привести к росту дефолтности в розничном сегменте в 2019–2020 годах, считает «Эксперт РА».
Впрочем, как говорят банкиры, действующие меры регулирования не позволят розничному рынку «перегреться». В частности, в 2017 году ЦБ существенно повысил требования резервирования по ипотечным кредитам (наиболее значительным по объему) с низким первоначальным взносом, с целью снижения высокорискового кредитования, отмечает управляющая филиалом «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге Мария Батталова. В результате сейчас на рынке практически нет предложений с первоначальным взносом по ипотеке менее 20% от стоимости объекта. Впрочем, ведущие ипотечные банки и до введения новых требований регулятора не выдавали кредиты с первоначальным взносом менее 15%, обращает внимание г-жа Батталова.
Еще один важный фактор, позволяющий минимизировать риски, – это оценка заемщика при рассмотрении заявления о кредите, добавляет банкир. Крупнейшие кредиторы ответственно подходят к тому, чтобы после внесения обязательного платежа у заемщика в распоряжении осталась сумма, достаточная для комфортного существования. Благодаря современным технологиям банки имеют возможность проверить предоставленные клиентом сведения об уровне доходов, наличие дополнительных обременений и прочее.
Сектор ипотечного кредитования считается самым низкорисковым в кредитовании физических лиц, отмечает Анастасия Соснова. Доля просроченной задолженности в сегменте ипотечного кредитования традиционно невелика и редко сильно увеличивается. На 1 октября по России она едва достигала 1%. В Санкт-Петербурге приблизительно такие же показатели: по последним данным ЦБ – 1,3% (в Ленобласти – 0,93%). Активные меры ЦБ по снижению выдачи наиболее рискованных кредитов – безусловно, положительный фактор, который заметно сдерживают рост, говорит генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов. Банкам становится все менее выгодно выдавать необеспеченные потребительские кредиты и ипотечные кредиты с минимальным (до 20%) первоначальным взносом.
Второй очевидный, но не самый позитивный фактор снижения просрочки, начиная с 2014–2015 годов, – рост объемов выдачи ипотеки на фоне снижения ипотечных ставок, продолжает Максим Ельцов. Только за девять месяцев 2018 года выдачи ипотеки в Петербурге выросли на 64% до 136, 231 млрд. рублей (по РФ - на 61% до 2,07 трлн. рублей). Практика показывает, что в первые один-два года после получения кредита заемщики лучше соблюдают обязательства по платежам. Стабильный незначительный рост цен на недвижимость и спокойная ситуация на рынке мотивирует даже проблемных заемщиков соблюдать платежную дисциплину. «Рост выдачи ипотеки более чем на 60% при более медленном, инертном росте дефолтов по кредитам как раз и обеспечивает эту временную картину стабильности. К тому же с 2014–2015 годов, когда просрочка была намного выше, банки успели просудиться с проблемными заемщиками, реализовать залоговую недвижимость и погасить просроченные кредиты», – говорит Максим Ельцов.
Максим Ельцов полагает, что относительно благоприятная ситуация с уровнем просрочки будет сохраняться лишь до повышения ставок, а также до незначительного ухудшения макроэкономической ситуации. В зависимости от степени ухудшения уровень просроченной задолженности может подняться в 1,5 раза и более. Для этого достаточно, чтобы ставка по ипотеке вернулась на уровень выше 11%.
Некоторые почему-то считают проектирование производственных объектов делом несложным. Между тем, практика показывает, что небрежное отношение к этому вопросу может вызвать самые серьезные проблемы в дальнейшей работе этих предприятий.
Проект здания ООО «Инмед»
Архитектурная мастерская Сахновского (АМС), которой в этом году исполнилось 20 лет, уже наработала серьезный опыт в разработке проектов производственных зданий. «Подготовка таких проектов, как и работа с объектами других сегментов недвижимости, требует специфических знаний, навыков и умений. Многие нюансы понятны только тем, кто уже получил практику выполнения таких заказов. И возможность учесть их на самых ранних стадиях проектирования позволяет заказчику сэкономить время и деньги благодаря отсутствию необходимости в дальнейших переделках», – говорит старший партнер и главный архитектор АМС Виктор Сахновский.
У АМС только в 2018 году завершилась реализация в этой сфере одного проекта и началась – другого. Так, на площадке особой экономической зоны (ОЭЗ) Санкт-Петербурга «Новоорловская» недавно введено в эксплуатацию здание инновационного центра «Буревестник» («дочка» АК «АЛРОСА»). Объект представляет собой комплекс из трех зданий суммарной площадью более 24,5 тыс. кв. м, построенный на участке в 2,3 га. На этом предприятии начинается выпуск специализированного оборудования для алмазодобывающей промышленности.
Инновационный центр «Буревестник»
Параллельно полным ходом идут работы по другому проекту АМС – производственному зданию ООО «Инмед», находящемуся на площадке ОЭЗ Санкт-Петербурга «Нойдорф». Объект площадью более 10,7 тыс. кв. м строится на участке площадью почти 1 га. В этом комплексе «Инмед» будет осуществлять разработку и производство композиционных нетканых материалов на основе биополимерных нановолокон для медицины.
«Производственные объекты могут иметь самое разное предназначение, и оно обязательно должно учитываться в технологии уже на этапе проектирования. Например, в оборудовании, которое производит ИЦ «Буревестник», используются источники ионизированного излучения – и проект должен был предусматривать установку специальных экранирующих систем. А проектирование чистых помещений по стандартам GMP для ООО «Инмед» выполнялось нами с использованием BIM-технологий», – рассказывает Виктор Сахновский.
По его словам, это лишь один из множества аспектов, которые необходимо учесть при проектировании. «Реалии жизни таковы, что заказчику обычно проект необходим «еще вчера». Кроме того, нередко техническое задание по разным причинам меняется уже в ходе реализации проекта. Соответственно, рабочую документацию надо готовить крайне оперативно, а строительство идет буквально «с листа». Более того, поскольку изначальный проект менялся, необходимо заново проходить экспертизу. И это уже в условиях, когда идут строительные работы. А ситуация, когда эксперты отклоняют проект уже фактически построенного здания, заказчика, мягко говоря, не устраивает. Но поскольку опыт у нас наработан серьезный и проектируем мы строго по нормативам, мы готовы дать своим клиентам гарантии, что проект будет согласован», – говорит генеральный директор ООО «АМС» Игорь Половцев.
Работа в условиях ОЭЗ или индустриального парка, которые нередко соседствуют с жилой застройкой, имеет дополнительные сложности, отмечает главный архитектор АМС. «Тут я бы выделил два базовых фактора. Первый – экологический. Фоновые показатели загрязнения рассчитываются на всю площадку. Значит, уже при проектировании надо учесть окружающие объекты и их выбросы. Второй фактор – ресурсный. Оператор площадки выделяет резиденту определенные мощности по газо-, тепло-, электро-, водоснабжению и канализованию. Сплошь и рядом их не хватает, а дополнительных резервов взять негде. И проектировщику нужно найти вариант, как обеспечить все нужды предприятия, не превышая при этом имеющихся лимитов. Например, на объекте ООО «Инмед» по технологии есть необходимость сжигания выбросов. Но резервов газа и электричества для традиционного решения этой проблемы не было. Тогда мы предложили использовать для сжигания выбросов специальную каталитическую печь – и сумели уложиться в имеющиеся ограничения по ресурсам», – рассказывает он.
В последнее время, по словам специалистов АМС, большое внимание заказчики уделяют не только производственным потребностям, но и обеспечению комфортных условий труда для своих сотрудников. «Поэтому мы предлагаем современные разработки по интерьерам в наших проектах. Это предполагает применение суперграфики, новых отделочных материалов, цветовых решений и др. На комфорт также серьезно влияют системы отопления, вентиляции и кондиционирования. Занимаемся мы и разработкой навигационных транспортных схем. Из всего вышеперечисленного становится очевидным, что проектирование производственных зданий – задача непростая, многоаспектная и требующая серьезного опыта исполнителя», – резюмирует Виктор Сахновский.
Мнение
Юрий Гусев, главный инженер ООО «Инмед»:
– Компания «АМС» проявляет себя как надежный и ответственный партнер, с которым вполне комфортно работать. Надо отметить, что мы строим свое производство на территории особой экономической зоны, что предопределяет наличие дополнительных специфических требований к объекту. Специалисты АМС сумели привести проект в соответствие этим требованиям.