Самые неоднородные по рыночным ценам города - миллионники и курорты
Аналитики Циан на основе данных сервиса “Оценка” выделили самые “дорогие” и самые “дешёвые” города по рыночной стоимости квадратного метра в них и составили рейтинг по неоднородности цен.
- Наиболее неоднородное распределение рыночных цен в крупных городах и на курортах: в Москве (средняя стоимость квадратного метра в 10% самых “дорогих” домов на 394 тыс. выше, чем в 10% самых дешевых), Санкт-Петербурге (118 тыс. рублей), Сочи (125 тыс. рублей), Геленджике (83 тыс. рублей), Светлогорске (78 тыс. рублей), Ялте (75 тыс. рублей), Зеленоградске (56 тыс. рублей). Минимальный разброс - в городах с населением менее 50 тыс. человек.
- Самые “дорогие” города по рыночной стоимости - те, где есть высокий спрос: Москва и Санкт-Петербург, города Подмосковья, курорты Ялта и Сочи. Самые дешевые - малые города, характеризующиеся миграционным оттоком населения - Инта, Воркута, Кизел, Волчанск, Вуктыл, Гремячинск.
- Рыночные цены квадратного метра в административных центрах выше, чем во вторых городах регионов в среднем в 1,5 раза или на 15,4 тыс. рублей. В 14 регионах “столицы” - не самые дорогие города.
- Рыночная стоимость зависит от характеристик дома. Наиболее дорогие квартиры находятся в монолитных постсоветских домах (136 тыс. рублей за “квадрат”) и дореволюционных кирпичных (155 тыс. рублей), самые дешевые - в советских деревянных (43 тыс. рублей) и кирпичных (63 тыс. рублей).
Сервис “Оценка” от Циан позволяет определить стоимость квартиры в любых домах и городах - от миллионника до малого города. Сервис “Оценка” на основе технологий искусственного интеллекта выбирает квартиры с максимально похожими параметрами и с помощью поправочных коэффициентов рассчитывает рыночную стоимость. За основу берутся как предложения на вторичке, так и реализованные сделки, поэтому есть возможность определить стоимость даже в тех городах, где нет большого выбора квартир в продаже.
Ниже были проанализированы рыночные цены, полученные с помощью “Оценки” в 1043 городах: в 16 миллионниках, 22 городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, 40 с населением от 250 до 500 тыс., 95 - от 100 до 250 тыс., 144 - от 50 до 100 тыс, 734 - до 50 тыс. Для анализа использовалась оценка для 2-комнатных квартир. В расчетах не учитывались малые города, в которых оценено менее 10 домов.
- Максимальный разброс цен в крупных городах и на курортах
“Оценка” позволяет определить рыночную цену квартиры в конкретном многоквартирном доме. Поскольку все дома отличаются друг от друга по расположению, году постройки, материалу стен, этажности и т.д., то и цены в них неоднородны. Размах между самыми “дешевыми” и самыми “дорогими” домами в городах существенно различается.
Циан составил рейтинг городов по разбросу рыночной стоимости квадратного метра в домах. Была рассчитана разница между средними ценами квадратного метра в 10% самых “дорогих” домов в городе и 10% самых “дешевых”. Наиболее неоднородное распределение в Москве (разрыв составляет 394 тыс. рублей, т.е. средняя стоимость квадратного метра в 10% самых “дорогих” домов на 394 тыс. выше, чем в 10% самых дешевых), Санкт-Петербурге (118 тыс. рублей) за счет наличия сверхдорогих ЖК, а также в курортных Сочи (125 тыс. рублей), Геленджике (83 тыс. рублей), Светлогорске (78 тыс. рублей), Ялте (75 тыс. рублей), Зеленоградске (56 тыс. рублей).
В крупных городах это связано, в том числе, с большим разнообразием жилого фонда. Если в малых городах все строения могут быть приблизительно одинаковыми (например, однотипные 1-2-этажные деревянные дома), то здесь сочетаются разные по характеристикам (1-2-этажные деревянные, 5-этажные “панельки” многоэтажные монолитные и др). В курортных городах есть как дорогие комплексы для зажиточного населения, решившего приобрести жилье в регионах с приятными климатическими условиями, так и обычные жилые дома, где проживают местные жители.
Минимальный разрыв в “недорогих” городах: Игарка (1,1 тыс. рублей за квадрат), Красновишерск (1,8 тыс. рублей), Куртамыш (2,2 тыс. рублей), Шарыпово (2,5 тыс. рублей), Ардатов (2,6 тыс. рублей).
Топ-10 городов с максимальным и минимальным разбросом цен (разницей между средними уровнями цен квадратного метра в 10% самых “дорогих” домов и 10% самых “дешевых” в городе)
|
Город |
Численность населения |
Средняя рыночная цена кв.м. |
Средняя рыночная цена кв.м. в 10% самых “дешевых” домов, тыс. руб. |
Средняя рыночная цена кв.м. в 10% самых “дорогих” домов, тыс. руб. |
Разброс цен, тыс. руб. |
|
Москва |
1 млн + |
273,1 |
156,6 |
550,9 |
394,3 |
|
Сочи |
250–500 тыс. |
139,9 |
90,1 |
215,2 |
125,1 |
|
Санкт-Петербург |
1 млн + |
136,2 |
92,8 |
210,4 |
117,6 |
|
Геленджик |
50-100 тыс. |
114,7 |
80,0 |
163,3 |
83,3 |
|
Светлогорск |
до 50 тыс. |
98,5 |
67,5 |
145,5 |
78,0 |
|
Ялта |
50–100 тыс. |
138,5 |
110,4 |
185,8 |
75,4 |
|
Севастополь |
250–500 тыс. |
112,3 |
75,8 |
142,8 |
67,0 |
|
Зеленоградск |
до 50 тыс. |
110,3 |
81,9 |
138,2 |
56,3 |
|
Южно-Сахалинск |
100–250 тыс. |
148,0 |
119,6 |
175,8 |
56,2 |
|
Новосибирск |
1 млн + |
74,6 |
53,5 |
103,9 |
50,4 |
|
Катайск (Курганская область) |
до 50 тыс. |
16,5 |
15,1 |
18,3 |
3,2 |
|
Петровск-Забайкальский (Забайкальский край) |
до 50 тыс. |
14,9 |
14,1 |
17,1 |
3,0 |
|
Эртиль (Воронежская область) |
до 50 тыс. |
22,0 |
20,2 |
23,2 |
3,0 |
|
Городовиковск (Республика Калмыкия) |
до 50 тыс. |
29,2 |
27,3 |
30,3 |
3,0 |
|
Петров Вал (Волгоградская область) |
до 50 тыс. |
22,8 |
21,5 |
24,4 |
2,9 |
|
Ардатов (Республика Мордовия) |
до 50 тыс. |
19,7 |
18,2 |
20,8 |
2,6 |
|
Шарыпово (Красноярский край) |
до 50 тыс. |
25,1 |
23,2 |
25,7 |
2,5 |
|
Куртамыш (Курганская область) |
до 50 тыс. |
19,3 |
18,1 |
20,3 |
2,2 |
|
Красновишерск (Пермский край) |
до 50 тыс. |
13,5 |
12,5 |
14,3 |
1,8 |
|
Игарка (Красноярский край) |
до 50 тыс. |
15,2 |
14,8 |
15,9 |
1,1 |
Источник: аналитический центр Циан по данным сервиса “Оценка”
2. Есть спрос - цены выше
Аналитики Циан сравнили города по рыночной стоимости квадратного метра в них на основе данных сервиса “Оценка”. Поскольку оценка строится на основе цен как в объявлениях, так и в реализованных сделках, значения несколько отличаются от предложения на вторичном рынке, однако, общая закономерность сохраняется.
Так самая высокая стоимость квадратного метра в Москве (273,1 тыс. рублей), а также в городах Московской области - Реутове (160,7 тыс. рублей), Химках (152,3 тыс. рублей), Красногорске (151,6 тыс. рублей), Долгопрудном (147,4 тыс. рублей), Одинцово (143,5 тыс. рублей), Котельниках (140,3 тыс. рублей). Ряд городов Подмосковья прерывает Южно-Сахалинск с ценой “квадрата” 148 тыс. рублей. Далее (после Котельников) следуют южные города-курорты Сочи (139,9 тыс. рублей) и Ялта (138,5 тыс. рублей), и только на 11 месте Санкт-Петербург (136,2 тыс. рублей). Топ городов-лидеров логичен и не вызывает вопросов. Это столичные регионы и курорты с высоким спросом на жилье, а также Дальний Восток с высокой стоимостью жизни.
Среди миллионников самый “дорогой” город по уровню рыночных цен - Москва, самый дешевый - Челябинск (42,8 тыс. рублей за квадратный метр), среди городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - Владивосток (133,5 тыс. рублей) и Саратов (45,0 тыс. рублей) соответственно, от 250 до 500 тыс. человек - Химки (152,3 тыс. рублей) и Нижний Тагил (36,3 тыс. рублей), от 100 до 250 тыс. человек - Реутов (160,7 тыс. рублей) и Орск (20,2 тыс. рублей), от 50 до 100 тыс. человек - Ялта (138,5 тыс. рублей) и Воркута (9,4 тыс. рублей), до 50 тыс. человек - Котельники (140,4 тыс. рублей) и Инта (6,4 тыс. рублей).
Среди самых “дешевых” городов, в основном малые (до 50 тыс. человек). Это города с сокращающимся населением, а значит, и спросом на жилье, расположенные в Коми: Инта (6,4 тыс. рублей за “квадрат”), Вуктыл (11 тыс. рублей), Воркута (9,4 тыс. рублей - население пока что выше 50 тыс. человек, но стремительно снижается, как и в других городах республики), Пермском крае: Кизел (9,8 тыс. рублей), Гремячинск (11,1 тыс. рублей), Александровск (12,3 тыс. человек), Чердынь (13,4 тыс. рублей), Свердловской области: Волчанск (7,8 тыс. рублей), Североуральск (12, 6 тыс. рублей), Кировской области: Зуевка (12,2 тыс. рублей), Луза (13,1 тыс. рублей). Большинство из этих городов ранее были промышленными центрами (некоторые, причем, достаточно важными, например Воркута и Инта, специализирующиеся на добыче угля), однако, в настоящее время их продукция не востребована, а градообразующие предприятия не функционируют, поэтому население уезжает, спрос на жилье фактически отсутствует и рыночная стоимость жилья находится на низком уровне.
- “Квадрат” в административном центре в 1,5 раза дороже, чем во втором городе региона
Эксперты Циан сопоставили среднюю рыночную стоимость квадратного метра в административных центрах и вторых городах регионов. В среднем по всем регионам цены в “столицах” выше в 1,5 раза или на 15,4 тыс. рублей.
Максимальные различия в стоимости в двух Дальневосточных регионах - Магаданской области и Чукотском Автономном округе (в 3,4 и 3,3 раза соответственно или более, чем на 50 и 90 тыс. рублей). Связано это с тем, что административные центры (Магадан и Анадырь) в этих регионах, по сути, единственные относительно крупные города с платежеспособным спросом. Также существенные различия в Тыве (в 3 раза) и в Забайкальском крае (в 2,4 раза) по той же причине, а также в Костромской, Оренбургской и Свердловской областях (в 2,3 раза), где административные центры значительно выделяются на фоне других городов и являются местами притяжения для внутрирегиональных мигрантов.
Минимальные различия в Кемеровской области (“квадрат” в Кемерово на 1% дороже, чем в Новокузнецке), в ХМАО (на 4%), в Коми (на 8%), в Саратовской области, Северной Осетии и Астраханской области (на 10%), в Волгоградской области (на 11%), в Ингушетии (на 12%). Столь малые различия в большинстве случаев можно объяснить “силой” второго города. В Кемеровской области, ХМАО и Ингушетии административными центрами являются не самые крупные города регионов, поэтому отрыв в стоимости квадратного метра от более крупных городов (Новокузнецк, Сургут, Назрань) невелик. В Волгоградской области вторым городом является Волжский, который, по сути, можно назвать районом Волгограда за счет близости.
В 14 регионах административные центры являются не самыми “дорогими” городами по рыночной стоимости квадратного метра. Это Крым, Краснодарский край, Ставропольский край, Калининградская область, Нижегородская область, Курская область, Калужская область, Архангельская область, Мурманская область, Карелия, Вологодская область, Смоленская область, ЯНАО, Камчатский край. Причем не всегда лидером по стоимости является второй по численности город региона, а в некоторых случаях административный центр по стоимости опережают сразу несколько городов. Так в Крыму, Краснодарском и Ставропольском краях и Калининградской области административные центры занимают лишь 5-7 места по рыночной стоимости квадратного метра. Связано это с расположением там городов-курортов с повышенным спросом на недвижимость, а значит, и с высокими ценами. В Нижегородской и Курской областях первые места по рыночной стоимости квадратного метра занимают “богатые” атомные города с высоким уровнем жизни и платежеспособным спросом - Саров и Курчатов. Высокий уровень цен в Обнинске связан с его близостью к Москве (по сравнению с региональным центром). Вологодской области и ЯНАО на первом месте по стоимости крупнейшие города регионов - Череповец и Новый Уренгой.
Регионы, в которых рыночная цена квадратного метра в “нестоличных” городах выше, чем в административном центре
|
№ |
Регион |
Город |
Рыночная цена кв.м., тыс. рублей |
Соотношение с рыночной ценой в административном центре |
|
1 |
Краснодарский край |
Сочи |
140,0 |
+53% -74,0 тыс. руб. |
|
Краснодар |
65,9 |
|||
|
2 |
Республика Крым |
Ялта |
138,5 |
+41% |
|
Симферополь |
82,3 |
|||
|
3 |
Калининградская область |
Зеленоградск |
110,3 |
+35,7% |
|
Калининград |
71,0 |
|||
|
4 |
Архангельская область |
Северодвинск |
76,5 |
+32,3% |
|
Архангельск |
51,8 |
|||
|
5 |
Калужская область |
Обнинск |
74,5 |
+17,4% |
|
Калуга |
61,5 |
|||
|
6 |
Нижегородская область |
Саров |
89,6 |
+14,9% |
|
Нижний Новгород |
76,3 |
|||
|
7 |
Ставропольский край |
Пятигорск |
61,8 |
+14,0% |
|
Ставрополь |
53,2 |
|||
|
8 |
Мурманская область |
Островной |
70,2 |
+13,2% |
|
Мурманск |
60,9 |
|||
|
9 |
Курская область |
Курчатов |
66,2 |
+12,9% |
|
Курск |
57,7 |
|||
|
10 |
ЯНАО |
Новый Уренгой |
98,7 |
+11,5% |
|
Салехард |
87,4 |
|||
|
11 |
Республика Карелия |
Костомукша |
62,5 |
+9,7% |
|
Петрозаводск |
56,4 |
|||
|
12 |
Камчатский край |
Елизово |
95,8 |
+6,4% |
|
Петропавловск-Камчатский |
90,1 |
|||
|
13 |
Вологодская область |
Череповец |
51,5 |
+3,6% |
|
Вологда |
49,7 |
|||
|
14 |
Смоленская область |
Гагарин |
44,6 |
+0,6% |
|
Смоленск |
44,3 |
Административные центры выделены жирным шрифтом
Источник: аналитический центр Циан по данным сервиса “Оценка”
3. Характеристики дома влияют на уровень цен
Сервис “Оценка” позволяет рассчитать рыночные цены в многоквартирных домах любого года постройки, любых этажности и типа стен. Аналитики Циан показали различия в стоимости квадратного метра в зависимости от данных характеристик.
В целом по всем городам самая высокая рыночная цена квадратного метра в монолитных домах (151 тыс. рублей). Далее по стоимости следуют квартиры в блочных домах (81 тыс. рублей за “квадрат”) и в панельных домах (78 тыс. рублей). Кирпичные дома занимают лишь 4 место (67 тыс. рублей) за счет большого числа таковых в малых городах, а также значительной доли строений 1930-1050-х гг. Самые дешевые квартиры в деревянных домах (44 тыс. рублей). В городах-миллионниках и в городах с населением 100-500 тыс. человек данное распределение сохраняется - самые дорогие квартиры в монолитных домах, блочных и панельных. В городах с населением до 100 тыс. человек и от 500 тыс. до 1 млн человек панельные дома немного дороже блочных. Во многом такое распределение цен зависит не только собственно от материала, но и от возраста строения (например, в целом деревянные дома существенно “старше” монолитных).
Рыночная цена квадратного метра в домах в зависимости от года строительства
|
Тип стен |
Средняя рыночная цена кв.м., тыс. рублей |
|
Монолитные |
151,1 |
|
Блочные |
80,6 |
|
Панельные |
77,7 |
|
Кирпичные |
67,3 |
|
Смешанные |
63,4 |
|
Деревянные |
43,9 |
Источник: аналитический центр Циан по данным сервиса “Оценка”
Самая высокая стоимость квадратного метра в целом по всем городам в дореволюционных домах (126 тыс. рублей). Большинство из них расположены в Москве и Санкт-Петербурге в центральных районах, чем и объясняется такая цена. Далее по стоимости квартиры в постсоветских и современных домах (81,4 и 75,9 тыс. рублей за “квадрат” соответственно). Только в городах-миллионниках рыночная цена квадратного метра в дореволюционных домах максимальна (в первую очередь за счет Москвы). В других городах самые дорогие квартиры расположены в современных домах, построенных после 2008 года.
Рыночная цена квадратного метра в домах в зависимости от года строительства
|
Год строительства |
Средняя рыночная цена кв.м., тыс. рублей |
|
до 1917 |
126,4 |
|
1992-2008 |
81,4 |
|
после 2008 |
75,9 |
|
1917-1929 |
72,8 |
|
1958-1971 |
72,1 |
|
1971-1991 |
62,7 |
|
1930-1957 |
60,9 |
Источник: аналитический центр Циан по данным сервиса “Оценка”
В среднем по всем городам самая высокая рыночная стоимость квадратного метра в наиболее высотных домах (выше 15 этажей) - 162,7 тыс. рублей. Далее следуют 11-15 этажные дома. Самые дешевые квартиры в домах из 3-5 этажей - чаще всего это советские “панельки”. 1-2 этажные дома чаще всего старые деревянные, поэтому их рыночная стоимость также низкая. В миллионниках (главным образом за счет Москвы и Санкт-Петербурга) самые дорогие квартиры не в самых высоких домах, т.к. таковые чаще всего расположены на окраинах (многоэтажные спальные районы), а в 6-8 этажных домах, расположенных ближе к центру. Распределение цен в данном случае объясняется не сколько самой этажностью, сколько периодом постройки. 1-2 этажные дома в большинстве своем деревянные дореволюционные или построенные в первые годы советской власти, среди 3-5-этажных домов большую часть составляют панельные дома 1950-60-х гг., а большинство высотных построено уже в постсоветский период.
Рыночная цена квадратного метра в домах в зависимости от этажности
|
Этажность |
Средняя рыночная цена кв.м., тыс. рублей |
|
более 15 |
162,7 |
|
11-15 |
149,0 |
|
6-8 |
144,8 |
|
9-10 |
82,7 |
|
1-2 |
75,8 |
|
3-5 |
68,7 |
Источник: аналитический центр Циан по данным сервиса “Оценка”
«Рыночная стоимость квартиры, полученная благодаря сервису Циан “Оценка” является объективной, поскольку зависит не только от имеющегося предложения, цены на которое могут быть завышены, но и от реальных сделок, характеристик квартиры и дома, ситуации в конкретном городе и регионе, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В целом, чем крупнее город, тем выше спрос и рыночная стоимость, а также разнообразнее структура жилого фонда, а значит, сильнее разброс цен в домах».
Недвижимость по-прежнему остается одним из вариантов сохранения и приумножения гражданами своих сбережений. При этом «война сегментов» за инвестиции физлиц активизируется, приобретая все больший размах. В качестве главного тренда большинство экспертов называет наступление апартаментов. Однако жилье неохотно сдает позиции.
По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, на фоне низкой доходности других видов инвестирования вложения в объекты недвижимости являются более эффективными и понятными для покупателей. Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ процентные ставки по рублевым вкладам в банках опустились до 5–6% годовых. Эффективность вложений в валюту не прогнозируема. ПИФы дают 7–8% годовых без риска; акции – до 15%, но риск высок.
Вариантов – много
Эксперты сходятся в том, что современный рынок недвижимости предоставляет много вариантов для инвестирования, различающихся как по доходности, так и по порогу вхождения, комфортности извлечения прибыли и пр. «Средняя доходность инвестиций в помещения street retail составляет около 10%, в офисные помещения небольшой площади – около 7%», – говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
По его словам, в сфере коммерческой недвижимости инвесторы прежде всего заинтересованы в объектах, которые уже заполнены арендаторами. Если нет подтвержденного денежного потока, инвесторы ориентируются на ликвидность помещения, т. е. на то, насколько быстро можно его сдать в аренду по рыночным ставкам. Порог входа наиболее низок у небольших встроенных помещений – от 5 млн рублей. При этом доходит он до 100 млн – в зависимости от характеристик объекта.
«Среди частных инвесторов востребованы и офисные здания в центральных районах, желательно в сложившейся деловой локации. Инвесторам важно, чтобы здание было либо уже заполнено арендаторами, либо минимальными затратами могло быть приведено в арендопригодное состояние и заполнено», – говорит Николай Пашков, добавляя, что по бюджету сделки большая часть запросов от частных инвесторов – до 500 млн рублей.
«Апарты» атакуют
«Самую высокую доходность и быструю окупаемость на сегодняшний день демонстрирует рынок апарт-отелей, реализованных в гостиничных форматах», – говорит вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева, и большинство экспертов с этим согласно. При этом реальный уровень доходности оценивается ими по-разному. Впрочем, все специалисты в своих комментариях оговариваются, что вести речь о «средней температуре по больнице» нет смысла, поскольку все зависит от конкретного объекта.
Николай Пашков оценивает реальную доходность на уровне 10–11% годовых, хотя девелоперами обычно декларируется более высокий процент. «Апартаменты как инвестиционный продукт, специально «настроенный» на извлечение прибыли, в горизонте 3–4 лет могут приносить 10–12% годовых. Кроме того, порог входа для инвестора на старте проекта в среднем на 15–20% ниже, чем в жилье, а цены хотя и повышаются, но более плавно, чем в жилищном сегменте», – говорит партнер, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов.
По его мнению, окупаемость вложений в апартаменты составляет 6–10 лет и зависит от многих факторов: на каком этапе инвестор вошел в проект, вкладывал он собственные деньги или привлекал кредитные ресурсы, какого размера и стоимости был приобретен юнит, какова была капитализация комплекса апартаментов к моменту его ввода в эксплуатацию, насколько УК «попала в рынок» с ценами на аренду апартаментов и качественно посчитала издержки, на каких условиях инвестор заключил договор с УК. «То есть все очень индивидуально и во многом зависит от того, насколько хорошо продуман инвестиционный продукт», – резюмирует эксперт.
Катерина Соболева говорит, что более высокий уровень доходности «апартов» приводит к тому, что основной спрос уходит из сегмента жилой недвижимости. «До 50% покупателей юнитов в апарт-отелях – переориентировались с «пенсионной однушки». Покупатели квартир для последующей сдачи их в аренду теперь смотрят на проекты апарт-отелей. Номера в кондо-отелях показывают более высокую доходность – и нет проблем с масштабированием активов. Так, владеть одним или несколькими юнитами, с учетом временных затрат, совершенно одинаково, а для того, чтобы сдавать несколько квартир, а не одну, нужно пропорционально больше времени», – отмечает она. «По сравнению с первым полугодием 2018 года отмечено увеличение показателя продаж апартаментов на 42%. Этот сегмент оттянул на себя значительную часть инвесторов жилой недвижимости», – добавляет Николай Пашков.
Жилищный аспект
По оценке Николая Пашкова, доходность жилья как объекта инвестиций совсем невелика – 4–7% годовых в зависимости от класса. Однако, по мнению Ольги Трошевой, тренд роста среднего ценника на жилье, сохраняющийся уже порядка полутора лет, повышает инвестиционную привлекательность жилья.
«Только с начала этого года цены на жилье массового спроса в Петербургской агломерации выросли на 7,5%. При этом, грамотно инвестируя средства в отдельные жилищные проекты (внимательный подход к выбору объектов – местоположение, оценка конкурентов рядом и пр.), можно получить до 20% годовых без риска. Большое внимание инвесторы уделяют объектам, недавно вышедшим в продажу», – говорит эксперт. По ее оценке, инвестиционные покупки составляют порядка 10% в общем объеме реализации жилья.
Перспективы
Еще один фактор, подрывающий, казалось бы, однозначный выбор в пользу апартаментов, как это ни парадоксально, – именно очень динамичный рост рынка апарт-проектов. «Согласно нашему прогнозу, в 2019 году застройщики должны были ввести 4475 апартаментов. В целом прогноз сбывается. О появлении 3,5 тыс. новых номеров уже можно говорить с уверенностью. Остальные с высокой вероятностью будут введены до конца года или в самом начале 2020-го. Примерно две трети новых юнитов предназначается инвесторами не для личного проживания, а для арендного бизнеса», – говорит Николай Антонов.
Столь активный выход на рынок новых арендных «апартов», скорее всего, приведет к снижению их востребованности и, как следствие, – падению доходности. «Большой объем строящихся сервисных апартаментов может привести к тому, что доходность проектов в «неочевидных» локациях будет значительно отличаться от заявленной», – отмечает Николай Пашков.
«С учетом того, что сейчас в продаже находится около 11,5–11,7 тыс. номеров в 34 проектах, а всего в стройке почти 1 млн кв. м апартаментов, планы застройщиков ввести в 2020 году еще 5245 номеров, за два года утроив рынок, не кажутся нереалистичными. А затем в течение трех лет нас ждет ежегодная прибавка в 3,5 тыс. и более новых сервисных апарт-проектов. Это означает резкое усиление конкуренции внутри сегмента в ближайшие три года. Поэтому инвесторам уже сейчас стоит скорректировать свои ожидания по доходности до 10–12% годовых. Причем этот прогноз сбудется только при условии профессионального управления апарт-отелем и при умении оператора работать не только со спросом на краткосрочную аренду, но и в формате арендного жилья или доходного дома. Потому что крупные проекты, по-видимому, придется переформатировать под долгосрочную аренду, а это другая модель управления», – резюмирует Николай Антонов.
Объемы строительства жилья в Ленобласти в последние годы плавно снижаются. По мнению экспертов, этому способствует целый набор факторов, и тренд этот, по всей видимости, получит продолжение.
При этом ни власти региона, ни аналитики не видят в этой тенденции ничего критического: рынок стремится к точке здорового равновесия.
Коррекция
По данным Единого реестра застройщиков, совокупный объем текущего строительства в Ленобласти имеет тенденцию к постепенному снижению. Так, на пике значений, в апреле 2017 года, в регионе «в работе» было 7,17 млн кв. м жилья. К июню 2018-го показатель снизился до 6,29 млн, а на август 2019-го – до 4,65 млн кв. м.
Тот же тренд наблюдается и по показателю ввода жилья в эксплуатацию. За три квартала 2019 года он составил 1,62 млн кв. м, что заметно меньше, чем за аналогичной период последних лет: в 2018 году – 2,09 млн, в 2017-м – 2 млн. Итоговый ввод за год, по прогнозу заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, составит примерно 2 млн кв. м. «Это наш план и вполне равновесная цифра», – считает он. Для сравнения: в 2018 году было введено 2,64 млн кв. м, в 2017-м – 2,62 млн.
«Есть небольшой спад по вводу новых проектов, но это вполне объяснимо тем, что застройщики (как и во всей стране) предпочли сконцентрироваться на плавном прохождении реформы: большая часть занималась доведением своих домов до 30%-й готовности, остальная – переговорами с банками о получении проектного финансирования. Кроме того, нельзя не признать, что пару лет назад активизировался процесс строительства в «сером поясе» Санкт-Петербурга», – анализирует причины сокращения объемов ввода Михаил Москвин.
Реалии рынка
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за последний год на рынке Ленобласти серьезно снизились и предложение, и спрос. «В связи со снижением предложения на 30% (сейчас в пригородной зоне области его объем составляет 930 тыс. кв. м, а на конец сентября прошлого года – 1,34 млн), снижается и реализованный спрос. По итогам трех месяцев 2019 года он составил 661 тыс. кв. м, а за тот же период 2018 года – 858 тыс. Снизился выход новых проектов, причем стало мало именно новых брендов. За III квартал этого года появился только один новый жилой комплекс. В 2018 году за три квартала на рынок вышло 722 тыс. кв. м, а в этом году – только 457 тыс. – на 37% меньше», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
С ней согласен Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»). «Объемы нового предложения хорошо отражают ситуацию, которая сложилась на рынке в связи с переходом на новую схему финансирования жилищного строительства. В первом полугодии застройщики очень активно выводили новые проекты: в I квартале – 302 тыс. кв. м; и во II – 177 тыс. А после 1 июля, наоборот, многие заняли выжидательную позицию: объем новых стартов в III квартале составил всего 66 тыс. кв. м», – отмечает он.
При этом, как отмечает Ольга Трошева, сужение рынка дополнительно стимулирует рост цен (отметим, что это только один из факторов; по оценке экспертов, цены «разгоняет» прежде всего реформа финансирования отрасти). «Средняя цена в пригородной зоне сейчас составляет 74,1 тыс. рублей за 1 кв. м. Год показатель был на уровне 67 тыс. Таким образом, рост составил 11%», – говорит она.
Факторы
Эксперты перечисляют целый набор факторов, которые привели к снижению объемов строительства в Ленобласти. «Тенденция «оттока» спроса в черту города наблюдается уже на протяжении примерно трех лет. Кудрово, Мурино, Бугры, Девяткино – во всех этих районах пока еще ощущается недостаток инфраструктуры. Кроме того, участки, близкие к станциям метро, уже застроены, и новое строительство ведется теперь в отдалении. Сокращение высотности, уменьшение налоговых преференций со стороны региона – это тоже важные факторы. Еще одна причина, которая способствует падению спроса, – большое количество доступного предложения в черте города. Каменка, Красносельский, Невский районы – в Петербурге достаточно локаций, где «квадрат» стоит не очень дорого, да еще и с городской пропиской», – говорит Михаил Гущин.
«Еще один фактор, понижающий интерес застройщиков к Ленобласти – растущая себестоимость строительства при стагнирующей цене «метра». Покупательная способность населения сегодня не позволяет повышать цены на областные проекты. В связи с этим их маржа сокращается до минимальной, что делает их неинтересными для застройщиков. Как следствие, многие компании сейчас пересматривают свои планы по выводу на рынок новых проектов и очередей проектов, уже реализуемых, корректируют свой земельный банк. Можно прогнозировать, что в ближайшие годы рынок Ленобласти уменьшится в объеме. При этом продуманные, качественные проекты в развитых локациях продолжат пользоваться спросом», – отмечает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов.
Также эксперты называют среди факторов, влияющих на ситуацию, ужесточение политики в отношении метража нового жилья и его высотности, а также требования властей по формированию социальной инфраструктуры. В СМИ даже появлялась информация, что власти региона целенаправленно предпринимают меры по снижению объемов строительства жилья.
В Правительстве Ленобласти отрицают наличие такой задачи, подчеркивая, что их цель – обеспечение комфортной жизни граждан, для чего необходима, в частности, синхронизация ввода жилья и соцобъектов, а также формирование сбалансированного по спросу и предложению рынка. «Любой быстрорастущий регион регулирует процессы строительства жилья и «социалки», стараясь их синхронизировать. Конечно, Ленобласть имеет законные рычаги по сдерживанию объемов строительства и ввода жилья. Но вместе с тем любой регион заинтересован в обновлении жилищного фонда и росте числа жителей – это естественные, правильные показатели развития. Поэтому найти равновесную точку – вот основная задача для градостроительного блока. Я могу сказать, что в Ленобласти сейчас ввод в целом удовлетворяет спрос», – подчеркивает Михаил Москвин
Мнение
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
– В прилегающих к Петербургу районах Ленобласти продолжается снижение объема предложения. Наиболее популярные территории исчерпали строительный потенциал. Это прежде всего Кудрово, а затем – Мурино, где постепенно достраиваются крупные объекты от застройщиков из топ-10, а в разработке и продаже остаются проекты на участках, более удаленных от метро. Им уже есть альтернатива в городе примерно по той же цене, например, в Шушарах, Усть-Славянке и на Охте.