Из-за сезона отпусков спрос на жилье премиум-класса в III квартале снизился на 42%
По итогам III квартала 2021 г. объем спроса в премиум-классе составил 42 тыс. кв. м, что на 42% меньше объема спроса прошлого квартала, но на 5% больше в сравнении с итогами III квартала 2020 г. Снижение спроса в проектах премиум-класса в сравнении с другими классами жилья (без учета элитного сегмента) за квартал было максимальным.
В отличие от массовых сегментов рынка (комфорт- и бизнес-классы), в премиум-классе ипотека не является главным драйвером для покупки, поэтому изменения льготной ипотечной программы не оказали влияния на показатели спроса. Основное влияние на уровень спроса оказал сезон отпусков – после закрытых границ в 2020 г. многие покупатели в этом сегменте предпочли уехать в отпуск и отложили решение о покупке жилья.
По итогам III квартала на рынке жилой недвижимости премиум-класса прослеживается схожая динамика, как и по итогам I квартала текущего года, когда за счет проседания спроса во время новогодних праздников, выходных в феврале и марте, был зафиксирован спад спроса на 49% по сравнению с IV кварталом 2020 года.
Среди покупателей квартир наибольшим спросом пользовались проекты в СЗАО
и ЗАО — 38% и 32% соответственно. Наиболее востребованы были 2- и 3-комнатные квартиры, их доля составила 37% и 29% соответственно. Доля 2-комнатных квартир в структуре спроса возросла за квартал на 11 п. п.
Как и во II квартале, спрос на апартаменты премиум-класса сконцентрирован территориально в трех округах Москвы – ЦАО, САО, ЗАО. Однако в III квартале существенно изменилось распределение долей. Так, ЦАО увеличил свою долю с 5% до 32% благодаря сделкам больших площадей в проекте Roza Rossa, а САО понизил долю с 72% до 26% на фоне снижения объема зарегистрированных сделок в проекте Slava.
Наибольшим спросом пользовались 2-комнатные лоты, которые составили почти 50% от общего объема спроса в апартаментах премиум-класса. Наибольший прирост в структуре продаж продемонстрировали студии, увеличив свою долю на 5 п. п. за квартал до 8%.
Для рынка премиального жилья в настоящее время характерен повышенный спрос покупателей на небольшие площади апартаментов, которые на фоне роста ключевой ставки выступают в качестве инвестиционного продукта для возможной перепродажи или последующей сдачи в аренду. В частности, в премиум-классе представлен ряд проектов с сервисными апартаментами, которые набирают популярность как со стороны девелопмента, так и со стороны покупателей. Соответственно, если в формате квартир в структуре спроса наиболее популярны площади от 70 до 90 кв. м – 28%, то среди апартаментов максимальным спросом пользовались планировки более мелкой нарезки – площадью до 70 кв. м, их доля составила 69%.
Среди покупателей премиум-класса заметна потребность как в крупных планировочных решениях, так и в небольших площадях, поэтому девелоперы продолжают расширять ассортиментную линейку в своих проектах. За год средняя площадь лота в экспозиции снизилась на 5 кв. м, и составила 99 кв. м по итогам III квартала 2021 г., при этом средняя площадь реализованного лота немного увеличилась за год.
Со стороны клиентов ощущается потребность в различных сервисах со стороны управляющих компаний, включающих в себя: охрану, системы «умный дом» и «умная квартира», качественная отделка от застройщика под ключ и многое другое. Это закономерно ведет к росту себестоимости строительства, что в том числе увеличивает и цену лотов в проектах.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Несмотря на то, что спрос на жилье премиум-класса замедляется, он все еще остается на высоком уровне по сравнению с предыдущими периодами. Произошедший в III квартале существенный спад спроса связан с периодом отпусков, однако повышение деловой активности в октябре позитивно повлияет на уровень спроса и ценовые показатели. Рост ключевой ставки ЦБ (на 2,5 п. п. с начала года до 6,75%) может понизить востребованность недвижимости в качестве инвестиционного продукта и запустить постепенное возвращение инвесторов к банковским продуктам и другим финансовым инструментам. При этом сейчас мы наблюдаем, что проекты премиум-сегмента начинают масштабироваться, и покупатели проявляют высокий интерес к такому непривычному для премиума формату».
По итогам II квартала 2021 г. средний уровень вакантности в стрит-ритейле (центральные торговые коридоры Москвы) составил 11,9%, что выше прошлогоднего показателя аналогичного периода на 3,9 п.п. (8,0% во II квартале 2020 г.) При этом по сравнению с итогами I квартала 2021 г. доля свободных площадей снизилась на 0,5 п.п. Это первый раз с начала пандемии в марте 2020 г., когда вакантность в сегменте стрит-ритейла стала сокращаться.
Снижение свободных площадей за последние три месяца говорит об оживлении рынка стрит-ритейла благодаря снятию многих ограничительных мер, что способствовало активизации офлайн деятельности ритейлеров.
В первом полугодии 2021 г. было зафиксировано 257 открытий, что на треть больше показателя 2020 г., но на 38% ниже показателя 2019 г. Причем 128 открытий в январе-июне 2021 г. пришлось на операторов категории «общественное питание» – почти в три раза больше, чем в 2020 г., но меньше на 29%, чем в 2019 г.
В то же время в первом полугодии 2021 г. было на 5% больше закрытий чем в аналогичном периоде прошлого года. Больше всего пришлось на категории «общественное питание», «красоты и здоровье» и «услуги» – суммарно 144 закрытий, что на 19% выше показателя 2020 г., но ниже 2019 г. на 26%.
Дальнейшая динамика вакантности в сегменте стрит-ритейла будет зависеть от развития ситуации с пандемией, а именно будут ли продлеваться текущие ограничения или вводиться новые. По прогнозам Colliers, при позитивном развитии ситуации вакантность в ближайшей перспективе останется на текущем уровне либо незначительно снизится.
Валерия Гвоздева, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers: «Снижение уровня вакантных площадей в первом полугодии 2021 г. происходило за счет активного развития e-commerce, концепций общепита и мини-форматов продуктовых ритейлеров, под которые бизнес искал новые помещения как в центре, так и в спальных районах. Помимо этого, все больше брендов думают о диверсификации бизнеса и освоении новых сегментов, что также сокращает вакантность. Арендаторы в свою очередь все чаще стали рассматривать переход на процент от товарооборота для разделения рисков. Продолжает активно развиваться гибридный формат – когда собственник делает мелкую нарезку помещений и сдает их в аренду, таким образом, повышая стоимость квадратного метра, а арендатор выигрывает за счет синергии с другими бизнесами. По нашим оценкам, в ближайшей перспективе сегмент стрит-ритейла продолжит плавное восстановление, будут развиваться новые форматы, арендаторы будут искать дополнительные возможности для сотрудничества и повышения своего дохода».
Динамика среднего уровня вакантности центральных улиц Москвы, %
Наиболее востребованные у бизнеса помещения – площадь до 300 кв. м, расположенные в локациях с высоким сформированным трафиком, у которых есть зона выгрузки/погрузки товара, а также парковочные места.
В течение шести месяцев 2021 г. динамично заполнялись помещения, расположенные на пешеходных улицах (-2,1 п.п.), на Патриарших прудах (-2,1 п.п.) и на Бульварном кольце (-4,5 п.п.).
Незначительный рост доли вакантных помещений был зафиксирован на центральных торговых улицах (+0,1 п.п.) и на Садовом кольце (+1,6 п.п.).
Новый Арбат (-3 п.п.), впервые за долгое время стал активно пополняться новыми проектами (их количество под конец полугодия возросло до 15) – кофейня Starbucks, спортивный магазин Adidas, бар «Мумий Тролль music bar», гастробар «Волки & Елки», сеть заведений «Чайхана Navat» и др. Примечательно, что для чайханы Navat данная локация будет второй в Москве после Большой Лубянки.
Динамика вакантности по типам торговых коридоров, %
Динамика вакантности основных торговых улиц Москвы, %
|
Улица |
П1 2020 |
П2 2020 |
П1 2021 |
|
Мясницкая ул. |
7% |
6% |
18% |
|
Петровка ул. |
7% |
12% |
14% |
|
Кузнецкий Мост ул. |
2% |
4% |
8% |
|
Арбат ул. |
8% |
10% |
9% |
|
Новый Арбат ул. |
5% |
9% |
6% |
|
Столешников пер. |
4% |
9% |
7% |
|
Пятницкая ул. |
3% |
7% |
7% |
|
Рождественка ул. |
4% |
6% |
2% |
Структура открытий магазинов и заведений от общего количества открытий по каждому году, %
В мае доля новостроек комфорт- и эконом-класса, которые продаются московскими застройщиками на начальном этапе строительства в «старой» Москве, выросла до 40%, подсчитали аналитики «Метриум». За год этот количество квартир на котловане увеличилось в 2,1 раза с 2,2 до 4,7 тыс. штук. При этом в готовых домах покупателям доступно всего 400 квартир или 3% рынка.
Большинство квартир на рынке массовых новостроек Москвы предлагаются застройщиками на старте строительства. Такие варианты жилья составили по итогам мая 40% от общего числа квартир в продаже, подсчитали аналитики «Метриум». Из почти 12 тыс. квартир в массовом сегменте рынка 4,7 тыс. продаются на котловане.
За последний год предложение новостроек на раннем этапе строительства увеличилось в 2,5 раза. В мае 2020 года их доля была равна 16%, а в абсолютном выражении их число составляло 2,2 тыс. квартир.
На следующем этапе строительства – монтаж этажей – представлены 33% квартир. На выбор у покупателей порядка 3,9 тыс. квартир в домах, где застройщики еще сооружают каркас здания. Год назад их доля была примерно такой же – 32% (4,4 тыс. квартир).
В домах на стадии отделочных работ насчитываются 24% предложения рынка (2,9 тыс. квартир). За год таких вариантов жилья стало заметно меньше. В мае 2020 года на этом этапе строительства застройщики продавали 39% или 5,3 тыс. квартир.
Меньше всего возможности у потенциальных клиентов купить квартиру у застройщика в готовой новостройке. В мае 2021 года доля предложения такого жилья снизилась до 3%, тогда как год назад она составляла 13%. Количество квартир в продаже снизилось с 1,7 тыс. до 400 ед.
«Застройщики за последний год серьезно нарастили активность, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – После выхода из локдауна прошлым летом девелоперы начали реализацию отложенных проектов. Помимо этого, значительная доля игроков рынка адаптировалась к новым правилам финансирования жилищного строительства, получила банковские кредиты и начала новые проекты. В совокупности это дало резкий прирост предложения строящегося жилья. При этом многие покупатели в основном были сконцентрированы на покупке готовых квартир или жилья в почти завершенных ЖК, что обусловило дефицит такого предложения».
Увеличение предложения квартир на раннем этапе строительства, которые обычно продаются дешевле, чем на более поздних этапах строительства, может замедлить рост стоимости квадратного метра. «Основным фактором ценовых колебаний на рынке первичного жилья остается баланс спроса и предложения, – говорит Георгий Криницын, директор департамента закупок ГК «А101». – Тенденцию можно проследить на примере ТиНАО, где с начала года сохраняется стабильно высокий спрос на жилье. Так, в апреле общий объем экспонирования сократился на 16% – до 320 тыс. кв. метров по сравнению с мартом, в результате чего средневзвешенная стоимость квадратного метра поднялась на 4% за месяц. Однако уже в мае 2021 объем экспонирования увеличился на 35% по сравнению с апрелем, при этом стоимость квадратного метра выросла на 0,8%».
«Тем не менее, несмотря на изменение структуры предложения, увеличение цен будет продолжаться, – считает Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Металл за год подорожал примерно в два раза, на столько же выросли цены на древесину, стоимость бетона увеличилась на 30%. Увеличиваются цены на базовые материалы для строительной отрасли, что вызывает цепную реакцию повышения расценок на всё прочее: трубы, металлоконструкции, отделочные материалы. При столь резком и значительном увеличении цен на стройматериалы повысится и себестоимость строительства. Соответственно едва ли можно ожидать сокращения расценок для конечного покупателя».
Источник: «Метриум»