Из-за сезона отпусков спрос на жилье премиум-класса в III квартале снизился на 42%
По итогам III квартала 2021 г. объем спроса в премиум-классе составил 42 тыс. кв. м, что на 42% меньше объема спроса прошлого квартала, но на 5% больше в сравнении с итогами III квартала 2020 г. Снижение спроса в проектах премиум-класса в сравнении с другими классами жилья (без учета элитного сегмента) за квартал было максимальным.
В отличие от массовых сегментов рынка (комфорт- и бизнес-классы), в премиум-классе ипотека не является главным драйвером для покупки, поэтому изменения льготной ипотечной программы не оказали влияния на показатели спроса. Основное влияние на уровень спроса оказал сезон отпусков – после закрытых границ в 2020 г. многие покупатели в этом сегменте предпочли уехать в отпуск и отложили решение о покупке жилья.
По итогам III квартала на рынке жилой недвижимости премиум-класса прослеживается схожая динамика, как и по итогам I квартала текущего года, когда за счет проседания спроса во время новогодних праздников, выходных в феврале и марте, был зафиксирован спад спроса на 49% по сравнению с IV кварталом 2020 года.
Среди покупателей квартир наибольшим спросом пользовались проекты в СЗАО
и ЗАО — 38% и 32% соответственно. Наиболее востребованы были 2- и 3-комнатные квартиры, их доля составила 37% и 29% соответственно. Доля 2-комнатных квартир в структуре спроса возросла за квартал на 11 п. п.
Как и во II квартале, спрос на апартаменты премиум-класса сконцентрирован территориально в трех округах Москвы – ЦАО, САО, ЗАО. Однако в III квартале существенно изменилось распределение долей. Так, ЦАО увеличил свою долю с 5% до 32% благодаря сделкам больших площадей в проекте Roza Rossa, а САО понизил долю с 72% до 26% на фоне снижения объема зарегистрированных сделок в проекте Slava.
Наибольшим спросом пользовались 2-комнатные лоты, которые составили почти 50% от общего объема спроса в апартаментах премиум-класса. Наибольший прирост в структуре продаж продемонстрировали студии, увеличив свою долю на 5 п. п. за квартал до 8%.
Для рынка премиального жилья в настоящее время характерен повышенный спрос покупателей на небольшие площади апартаментов, которые на фоне роста ключевой ставки выступают в качестве инвестиционного продукта для возможной перепродажи или последующей сдачи в аренду. В частности, в премиум-классе представлен ряд проектов с сервисными апартаментами, которые набирают популярность как со стороны девелопмента, так и со стороны покупателей. Соответственно, если в формате квартир в структуре спроса наиболее популярны площади от 70 до 90 кв. м – 28%, то среди апартаментов максимальным спросом пользовались планировки более мелкой нарезки – площадью до 70 кв. м, их доля составила 69%.
Среди покупателей премиум-класса заметна потребность как в крупных планировочных решениях, так и в небольших площадях, поэтому девелоперы продолжают расширять ассортиментную линейку в своих проектах. За год средняя площадь лота в экспозиции снизилась на 5 кв. м, и составила 99 кв. м по итогам III квартала 2021 г., при этом средняя площадь реализованного лота немного увеличилась за год.
Со стороны клиентов ощущается потребность в различных сервисах со стороны управляющих компаний, включающих в себя: охрану, системы «умный дом» и «умная квартира», качественная отделка от застройщика под ключ и многое другое. Это закономерно ведет к росту себестоимости строительства, что в том числе увеличивает и цену лотов в проектах.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Несмотря на то, что спрос на жилье премиум-класса замедляется, он все еще остается на высоком уровне по сравнению с предыдущими периодами. Произошедший в III квартале существенный спад спроса связан с периодом отпусков, однако повышение деловой активности в октябре позитивно повлияет на уровень спроса и ценовые показатели. Рост ключевой ставки ЦБ (на 2,5 п. п. с начала года до 6,75%) может понизить востребованность недвижимости в качестве инвестиционного продукта и запустить постепенное возвращение инвесторов к банковским продуктам и другим финансовым инструментам. При этом сейчас мы наблюдаем, что проекты премиум-сегмента начинают масштабироваться, и покупатели проявляют высокий интерес к такому непривычному для премиума формату».
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 полугодия 2021 года.
Предложение
По итогам первого полугодия 2021 года общий объем рынка качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга остался на уровне 3,06 млн. кв.м
За 6 месяцев с начала года производственно-складские проекты не вводились в эксплуатацию.
Мы ожидаем, что все заявленные проекты введутся в эксплуатацию во втором полугодии.
Перспективное предложение
Исходя из заявленных планов девелоперов, к концу 2021 года объем рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга увеличится на 247 тыс. кв.м.
Важной тенденцией является высокий уровень заполняемости проектов уже на этапе строительства. К моменту ввода в эксплуатацию значительная часть новых проектов будет законтрактована: на фоне дефицита предложения последних лет, клиенты активно рассматривают строящееся предложение и заключают предварительные договоры аренды до момента вывода проекта на рынок.
Ввиду сложившихся условий очевидно, что значительный уровень нового предложения, прогнозируемый до конца года, не повлияет существенным образом на показатели вакантных площадей.
Спрос
По итогам первого полугодия 2021 года мы фиксируем укрепление тренда на смену основных драйверов рынка аренды качественных складских площадей. По итогам прошедших полутора лет – с начала пандемии COVID-19 – основным арендатором выступают крупнейшие игроки рынка интернет-торговли.
В сегменте производственной недвижимости мы наблюдаем высокий спрос со стороны сегмента автомобильного производства. В частности, после приобретения корейским гигантом Hyundai завода General Motors подрядчики Hyundai активно ищут и арендуют производственные площади. На текущий момент в этом сегменте спрос в значительной степени превышает качественное предложение.
В сегменте build-to-suit мы наблюдаем тенденцию уменьшения площади запроса на реализацию проекта. Если еще 3 года назад в формате build-to-suit наиболее распространённая площадь сделки находилась на уровне 30-50 тыс. кв.м, то на текущий момент серьезно выросла доля запросов на проекты 5-10 тыс. кв.м.
На фоне дефицита качественных складов и производственных комплексов увеличился объем запросов на приобретение земельных участков, а также выросли темпы освоения имеющегося земельного банка девелоперами и конечными пользователями.
Объем арендного поглощения по итогам 1 полугодия составил 78,5 тыс. кв.м.
Ставки аренды и уровень вакансии
Средневзвешенный уровень вакантных площадей в сегменте качественной складской недвижимости находится на уровне менее 1 %. Для проектов класса А вакансия стремится к нулю.
С учетом того, что новые проекты выходят на рынок практически заполненные, мы не ожидаем роста показателя вакантности.
По итогам первого полугодия 2021 года зафиксирован следующий средний уровень запрашиваемых ставок аренды:
- на складские объекты класса А находится 550–580 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы;
- для класса В – 420–460 рублей за кв.м в месяц включая НДС и операционные расходы.
На склады в наиболее востребованных локациях – Московский, Пушкинский районы вдоль Московского шоссе – ставки аренды находятся на уровне 600 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы. До конца 2021 года мы прогнозируем рост ставок аренды до 10%.
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка гибких офисных пространств Санкт-Петербурга за 1-ое полугодие 2021 года.
По итогам первого полугодия 2021 года объем гибких офисных пространств Санкт-Петербурга составляет 61 920 кв.м.
По итогам 2021 года прирост сегмента может составить 22 012 кв.м, при условии запуска всех анонсированных проектов.
Всего в 2021 году к открытию запланировано 14 проектов общей площадью 22 012 кв.м.
Развитие продолжают локальные игроки – «Практик», Corner, Page, в августе состоится открытие сервисного офиса Case. Кроме того, на рынок Санкт-Петербурга выйдут московские игроки: ноябре откроется проект московского оператора SOK, также в Петербург выйдет сеть «Ключ».
В 2020-2021 году значительно увеличилась средняя площадь открываемых проектов. Если до 2019 года средняя площадь не превышала и показателя в 800 кв.м, то в 2020 году за счет открытия Page на Аптекарской средняя площадь выросла до 1 500 кв.м, а в 2021 – до 2 000 кв.м. В 2021 году на рынок выйдут сразу 4 проекта площадью более 3 000 кв.м. 
- Важно отметить рост качества гибких пространств – все чаще новые проекты открываются в объектах класса А и В+.
- Соответственно, с запуском новых проектов мы ожидаем и роста стоимости рабочих мест. Например, уже сейчас стоимость фиксированного места в «Практике на Гороховой» составляет от 26 тыс. рублей, в проектах сети Corner – от 17 тыс. рублей, в Case – от 22 тыс. рублей.
- Рынок Санкт-Петербурга уже принимает такие тарифы. Компании, которые рассматривают гибкие пространства и коворкинги как альтернативу привычным офисам, понимают, за счет чего формируется разница в стоимости.