Из-за сезона отпусков спрос на жилье премиум-класса в III квартале снизился на 42%
По итогам III квартала 2021 г. объем спроса в премиум-классе составил 42 тыс. кв. м, что на 42% меньше объема спроса прошлого квартала, но на 5% больше в сравнении с итогами III квартала 2020 г. Снижение спроса в проектах премиум-класса в сравнении с другими классами жилья (без учета элитного сегмента) за квартал было максимальным.
В отличие от массовых сегментов рынка (комфорт- и бизнес-классы), в премиум-классе ипотека не является главным драйвером для покупки, поэтому изменения льготной ипотечной программы не оказали влияния на показатели спроса. Основное влияние на уровень спроса оказал сезон отпусков – после закрытых границ в 2020 г. многие покупатели в этом сегменте предпочли уехать в отпуск и отложили решение о покупке жилья.
По итогам III квартала на рынке жилой недвижимости премиум-класса прослеживается схожая динамика, как и по итогам I квартала текущего года, когда за счет проседания спроса во время новогодних праздников, выходных в феврале и марте, был зафиксирован спад спроса на 49% по сравнению с IV кварталом 2020 года.
Среди покупателей квартир наибольшим спросом пользовались проекты в СЗАО
и ЗАО — 38% и 32% соответственно. Наиболее востребованы были 2- и 3-комнатные квартиры, их доля составила 37% и 29% соответственно. Доля 2-комнатных квартир в структуре спроса возросла за квартал на 11 п. п.
Как и во II квартале, спрос на апартаменты премиум-класса сконцентрирован территориально в трех округах Москвы – ЦАО, САО, ЗАО. Однако в III квартале существенно изменилось распределение долей. Так, ЦАО увеличил свою долю с 5% до 32% благодаря сделкам больших площадей в проекте Roza Rossa, а САО понизил долю с 72% до 26% на фоне снижения объема зарегистрированных сделок в проекте Slava.
Наибольшим спросом пользовались 2-комнатные лоты, которые составили почти 50% от общего объема спроса в апартаментах премиум-класса. Наибольший прирост в структуре продаж продемонстрировали студии, увеличив свою долю на 5 п. п. за квартал до 8%.
Для рынка премиального жилья в настоящее время характерен повышенный спрос покупателей на небольшие площади апартаментов, которые на фоне роста ключевой ставки выступают в качестве инвестиционного продукта для возможной перепродажи или последующей сдачи в аренду. В частности, в премиум-классе представлен ряд проектов с сервисными апартаментами, которые набирают популярность как со стороны девелопмента, так и со стороны покупателей. Соответственно, если в формате квартир в структуре спроса наиболее популярны площади от 70 до 90 кв. м – 28%, то среди апартаментов максимальным спросом пользовались планировки более мелкой нарезки – площадью до 70 кв. м, их доля составила 69%.
Среди покупателей премиум-класса заметна потребность как в крупных планировочных решениях, так и в небольших площадях, поэтому девелоперы продолжают расширять ассортиментную линейку в своих проектах. За год средняя площадь лота в экспозиции снизилась на 5 кв. м, и составила 99 кв. м по итогам III квартала 2021 г., при этом средняя площадь реализованного лота немного увеличилась за год.
Со стороны клиентов ощущается потребность в различных сервисах со стороны управляющих компаний, включающих в себя: охрану, системы «умный дом» и «умная квартира», качественная отделка от застройщика под ключ и многое другое. Это закономерно ведет к росту себестоимости строительства, что в том числе увеличивает и цену лотов в проектах.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Несмотря на то, что спрос на жилье премиум-класса замедляется, он все еще остается на высоком уровне по сравнению с предыдущими периодами. Произошедший в III квартале существенный спад спроса связан с периодом отпусков, однако повышение деловой активности в октябре позитивно повлияет на уровень спроса и ценовые показатели. Рост ключевой ставки ЦБ (на 2,5 п. п. с начала года до 6,75%) может понизить востребованность недвижимости в качестве инвестиционного продукта и запустить постепенное возвращение инвесторов к банковским продуктам и другим финансовым инструментам. При этом сейчас мы наблюдаем, что проекты премиум-сегмента начинают масштабироваться, и покупатели проявляют высокий интерес к такому непривычному для премиума формату».
Доля квартир на рынке новостроек премиум-класса в Москве достигла во II квартале 60% – максимума за последние три года, подсчитали аналитики «Метриум». Число апартаментов (формально нежилых помещений) при этом сократилась до 40%. Одновременно апартаменты оказались в среднем на 7% дороже квартир.
По подсчетам аналитиков «Метриум», на рынке новостроек премиум-класса во II квартале девелоперы продавали в сумме 2 тыс. лотов, из которых жилой статус имели 1,2 тыс. (то есть это квартиры), а 815 формально были нежилыми (апартаменты). К примеру, год назад квартир и апартаментов в продаже было почти поровну – порядка 1,3 тыс.
Таким образом доля квартир за последние 12 месяцев увеличилась с 50% до 60%, а доля апартаментов соответственно сократилась до 40%. Эксперты «Метриум» отмечают, что удельный вес апартаментов в предложении на премиальном рынке новостроек в последние три года устойчиво рос, а в 2020 года квартиры вовсе оказались в меньшинстве. С начала 2021 года ситуации начала меняться, и квартир вновь стало больше.
«В высокобюджетном сегменте покупатели не так чувствительны к юридическому статусу приобретаемого жилья, как в массовом, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Однако при прочих равных девелоперы новостроек в этом сегменте все равно стремятся строить дома с жилым статусом помещений. Они вызывают меньше вопросов у покупателей, то есть по меньшей мере такие объекты легче продавать. Впрочем, я не исключаю, что текущая ситуация со структурой предложения по статусу жилья скорее стала результатом стечения обстоятельств. Доля апартаментов все равно будет оставаться высокой, так как наиболее подходящие участки для размещения премиальной недвижимости часто имеют сложности с переводом в жилой статус или получение документов под жилье потребует слишком высоких не окупаемых затрат».
Источник: «Метриум»
Несмотря на то, что апартаменты обычно дешевле квартир, сейчас структура предложения такова, что в среднем комплексы апартаментов премиум-класса дороже, чем квартиры. Это связано с тем, что многие проекты застройки с нежилым статусом имеют более выгодное расположение и, как следствие, более высокий уровень цен.
По данным аналитиков «Метриум», во II квартале 2021 года квартиры в новостройках премиум-класса продавались в среднем за 698 тыс. рублей за кв.м, тогда как апартаменты – за 747 тыс. рублей за кв.м. За прошедшие 12 месяце квартиры выросли в цене на 16%, а апартаменты – на 28%. Средняя стоимость квартиры премиум-класса составляет порядка 77 млн рублей, а апартамента – 84 млн рублей. Впрочем, отмечают аналитики, ретроспектива показывает, что в последние три года уровень цен на квартиры и апартаменты примерно схожий и имеет одинаковую динамику роста.
Источник: «Метриум»
«В целом апартаменты и квартиры в премиум-классе пользуются одинаково высоким спросом, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Юридический статус не находится в приоритете у большинства потенциальных покупателей. Намного большее значение для них имеют локация, концепция проекта, транспортная доступность, собственная инфраструктура и т.п. Впрочем, для инвесторов, которых сейчас немало, юридический статус все-таки интересен с точки зрения величины эксплуатационных расходов и налогов».
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank провели исследование первичного рынка пентхаусов в ключевых городах мира (Гонконг, Лондон, Нью-Йорк, Сидней, Сингапур, Москва и Санкт-Петербург) и выяснили, что 1 кв. м жилья данного формата стоит в среднем на 37% дороже, чем в других лотах в рамках одного ЖК. При этом в среднем площадь пентхаусов на 131% больше других квартир и апартаментов в том же здании. Лидером по уровню надбавки стал Гонконг (+59%), Москва на втором месте (+45%), а Санкт-Петербург – на пятом (+39%).
- Марина Шалаева, региональный директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank: «В пентхаусах больше всего ценится эксклюзивность предложения. Кроме того, из-за локальных факторов (например, архитектуры жилого комплекса, видовых характеристик) надбавка к стоимости лота в разных городах может составлять до 60%».
- Результаты исследования мировых рынков показывают, что 1 кв. м жилья данного формата стоит в среднем на 37% дороже других квартир в одном здании, а средняя площадь пентхаусов на 131% больше.
- Самая крупная надбавка за формат пентхаусов зафиксирована в Гонконге – такие лоты на 59% дороже, однако только на 48% больше по площади, чем типовые квартиры и апартаменты в одном проекте. Обратная ситуация наблюдается в Сингапуре – здесь стоимость пентхауса в среднем выше на 7%, но вместе с тем площадь объектов на 169% больше.
- Марина Шалаева добавляет: «Отмечается, что в некоторых городах надбавка к стоимости уменьшается с ростом разницы площадей пентхаусов и других лотов в проекте. Например, в Сингапуре пентхаусы имеют наименьшую наценку, но в то же время они в среднем почти в три раза больше. В Сиднее похожая ситуация. Популярный среди российских ультрахайнетов Лондон по уровню надбавки за формат пентхауса находится на третьем месте среди исследуемых городов (+43% к цене и +112% к площади). Объекты продолжают расти в цене – особенно в Chiltern Place в Марилебон, One Grosvenor Square в Мейфэр и One Kensington Gardens, хотя One Hyde Park по-прежнему остается самым дорогим жилым комплексом Лондона. Кроме того, на сегодняшний день среди состоятельных россиян востребованы пентхаусы в курортных локациях — на Кипре, в Греции, Португалии и Испании. Стоит также отметить, что после пандемии спрос на жилье большой площади, в том числе в формате пентхаусов (с террасами, верандами для обустройства лаунж-зон), увеличился на 20%».
Надбавка к стоимости пентхаусов
|
Надбавка |
Разница площадей с типовыми лотами* |
|
|
Гонконг |
59% |
48% |
|
Москва |
45% |
144% |
|
Лондон |
43% |
112% |
|
Нью-Йорк |
41% |
135% |
|
Санкт-Петербург |
39% |
124% |
|
Сидней |
22% |
182% |
|
Сингапур |
7% |
169% |
|
В среднем по миру |
37% |
131% |
Источник: Knight Frank Research, Douglas Elliman
*Разница между средней площадью пентхауса по сравнению со средней площадью других квартир в том же здании.
- В Санкт-Петербурге на первичном рынке элитной жилой недвижимости представлено 16 пентхаусов в четырех проектах, что составляет 2% от общего числа элитных квартир в продаже. Большинство лотов (75%) расположено в Петроградском районе. Диапазон наценки на данный тип элитного жилья находится в пределах 20-57%.
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «Предложение пентхаусов в Петербурге существенно ограничено. Зачастую для повышения интереса к объекту “пентхаусом” при продаже называют просторную квартиру на последнем этаже с красивым видом на город. Этот формат сравнительно новый, первый пентхаус появился только в середине 90-х гг. в “Доме на Неве” на набережной Робеспьера. Характерные особенности пентхаусов (помимо расположения на последнем этаже) – большая площадь остекления, высокие потолки, просторные комнаты, панорамный вид из окон, террасы, отсутствие соседей. Как правило, пентхаус занимает весь последний этаж, и для владельцев организован персональный лифт. Такое жилье действительно особенное, существенно отличающееся от привычных стандартов и планировочных решений. Из-за уникальности формата, больших площадей и высокой стоимости, предложение пентхаусов адресовано не широкому кругу покупателей, а истинным ценителям, которые могут позволить себе такую покупку».
- В настоящее время на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы представлено 68 пентхаусов в 26 элитных проектах, что составляет 4% от общего числа экспонируемых квартир и апартаментов в сегменте. Больше всего пентхаусов сосредоточено в Тверском районе (24% от всех лотов), в Таганском районе (18%), а также на Арбате (12%) и в Пресненском районе (12%).
- Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank, отмечает: «Пентхаусы — уникальный продукт на рынке, зачастую относящийся к классу трофейной недвижимости. Такой формат очень востребован среди самых состоятельных клиентов-ультрахайнетов. Ввиду эксклюзивности предложения ценообразование на пентхаусы происходит иным образом, чем на типовые лоты в проектах. Сейчас средневзвешенная цена предложения данного формата на первичном рынке составляет 1,8 млн руб./кв. м, что почти на 80% превышает среднерыночный показатель. В эксклюзивных пентхаусах цена может достигать 6 млн руб./кв. м. Стоимость начинается от нескольких сотен миллионов рублей и может доходить до нескольких миллиардов рублей в зависимости от различных параметров конкретного проекта, например количества пентхаусов на этаже, видовых характеристик, качества террас, наличия отдельного лифта непосредственно до пентхауса и так далее».