Из-за сезона отпусков спрос на жилье премиум-класса в III квартале снизился на 42%
По итогам III квартала 2021 г. объем спроса в премиум-классе составил 42 тыс. кв. м, что на 42% меньше объема спроса прошлого квартала, но на 5% больше в сравнении с итогами III квартала 2020 г. Снижение спроса в проектах премиум-класса в сравнении с другими классами жилья (без учета элитного сегмента) за квартал было максимальным.
В отличие от массовых сегментов рынка (комфорт- и бизнес-классы), в премиум-классе ипотека не является главным драйвером для покупки, поэтому изменения льготной ипотечной программы не оказали влияния на показатели спроса. Основное влияние на уровень спроса оказал сезон отпусков – после закрытых границ в 2020 г. многие покупатели в этом сегменте предпочли уехать в отпуск и отложили решение о покупке жилья.
По итогам III квартала на рынке жилой недвижимости премиум-класса прослеживается схожая динамика, как и по итогам I квартала текущего года, когда за счет проседания спроса во время новогодних праздников, выходных в феврале и марте, был зафиксирован спад спроса на 49% по сравнению с IV кварталом 2020 года.
Среди покупателей квартир наибольшим спросом пользовались проекты в СЗАО
и ЗАО — 38% и 32% соответственно. Наиболее востребованы были 2- и 3-комнатные квартиры, их доля составила 37% и 29% соответственно. Доля 2-комнатных квартир в структуре спроса возросла за квартал на 11 п. п.
Как и во II квартале, спрос на апартаменты премиум-класса сконцентрирован территориально в трех округах Москвы – ЦАО, САО, ЗАО. Однако в III квартале существенно изменилось распределение долей. Так, ЦАО увеличил свою долю с 5% до 32% благодаря сделкам больших площадей в проекте Roza Rossa, а САО понизил долю с 72% до 26% на фоне снижения объема зарегистрированных сделок в проекте Slava.
Наибольшим спросом пользовались 2-комнатные лоты, которые составили почти 50% от общего объема спроса в апартаментах премиум-класса. Наибольший прирост в структуре продаж продемонстрировали студии, увеличив свою долю на 5 п. п. за квартал до 8%.
Для рынка премиального жилья в настоящее время характерен повышенный спрос покупателей на небольшие площади апартаментов, которые на фоне роста ключевой ставки выступают в качестве инвестиционного продукта для возможной перепродажи или последующей сдачи в аренду. В частности, в премиум-классе представлен ряд проектов с сервисными апартаментами, которые набирают популярность как со стороны девелопмента, так и со стороны покупателей. Соответственно, если в формате квартир в структуре спроса наиболее популярны площади от 70 до 90 кв. м – 28%, то среди апартаментов максимальным спросом пользовались планировки более мелкой нарезки – площадью до 70 кв. м, их доля составила 69%.
Среди покупателей премиум-класса заметна потребность как в крупных планировочных решениях, так и в небольших площадях, поэтому девелоперы продолжают расширять ассортиментную линейку в своих проектах. За год средняя площадь лота в экспозиции снизилась на 5 кв. м, и составила 99 кв. м по итогам III квартала 2021 г., при этом средняя площадь реализованного лота немного увеличилась за год.
Со стороны клиентов ощущается потребность в различных сервисах со стороны управляющих компаний, включающих в себя: охрану, системы «умный дом» и «умная квартира», качественная отделка от застройщика под ключ и многое другое. Это закономерно ведет к росту себестоимости строительства, что в том числе увеличивает и цену лотов в проектах.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Несмотря на то, что спрос на жилье премиум-класса замедляется, он все еще остается на высоком уровне по сравнению с предыдущими периодами. Произошедший в III квартале существенный спад спроса связан с периодом отпусков, однако повышение деловой активности в октябре позитивно повлияет на уровень спроса и ценовые показатели. Рост ключевой ставки ЦБ (на 2,5 п. п. с начала года до 6,75%) может понизить востребованность недвижимости в качестве инвестиционного продукта и запустить постепенное возвращение инвесторов к банковским продуктам и другим финансовым инструментам. При этом сейчас мы наблюдаем, что проекты премиум-сегмента начинают масштабироваться, и покупатели проявляют высокий интерес к такому непривычному для премиума формату».
Рынок страхования строительно-монтажных рисков продолжает стагнировать. Его поддерживают только крупные стройки с государственным участием. По итогам года рост не превысит 8%, прогнозируют эксперты.
Ситуация на рынке страхования строительно-монтажных рисков существенно не меняется уже несколько лет: с тех пор, как летом 2014 года Минстрой РФ исключил расходы на страхование СМР из всех строительных смет (до этого момента они компенсировались государственным заказчиком), сборы в этом виде страхования не растут.
Отдельно выделить сегмент СМР из общего объема страхования юрлиц затруднительно – официальной отчетности в этом виде Центробанк не ведет. По итогам 2016 года, по самым приблизительным экспертным оценкам, сборы в этом сегменте рынка по Санкт-Петербургу могли составить порядка 650 млн рублей. Успешные игроки собирают по СМР 10-20% (иногда до 30%) всех премий по имуществу в год. Эксперты «АльфаСтрахования» оценивали совокупный рынок страхования энергетического строительства (без учета нефтегазового сектора), строительства транспортной, социальной инфраструктуры и жилищного строительства Петербурга в 250-300 млн рублей. Около 90% сборов сосредоточено в первых десяти компаниях. При этом первые пять собирают 75-80% рынка (данные базируются на публикациях рейтингового агентства «Эксперт РА»). В целом же в сегменте имущества юрлиц динамика в I квартале 2017 года оказалась отрицательной – минус 19%.
Спасают программные стройки
От падения рынок спасают только реализующиеся в настоящий момент крупные инфраструктурные проекты, а также объекты в нефтегазовой и энергетической отраслях, отмечает Галина Владельщикова, заместитель директора филиала компании «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге. Разовые программные стройки в промышленном секторе (металлургия, нефтехимия, золотодобыча и т. п.) могут приносить страховщикам до половины портфеля годовых сборов, поскольку масштаб контрактных цен идет далеко за десятки миллиардов рублей, поясняют в «АльфаСтраховании». Обычно на рынке это 5-7 проектов в год. Наличие или отсутствие таких проектов может давать отклонение в сборах 20-30%.
В самом «АльфаСтраховании» по итогам 2017 года сборы по СМР в регионе не превысили 100 млн рублей. А по итогам I квартала 2017 года ситуация в сегменте имущества юрлиц лучше рыночной: уровень сборов вырос на 15%. Аналогичных результатов (роста на уровне 15-20%) ожидают и по итогам первого полугодия 2017 года.
«На состояние рынка продолжает влиять решение Правительства РФ об исключении расходов на страхование из смет строительства с государственным финансированием, так как около 80% рынка СМР приходилось на строительные объекты, которые финансируются из федерального и регионального бюджетов», – говорит Виталий Овсянников, руководитель управления имущественных видов страхования Северо-Западного дивизиона «Ренессанс Страхование». В 2017 году среди таких общероссийских проектов г-н Овсянников выделяет строительство газопроводов «Сила Сибири» и «Южный поток», проектирование газопровода «Сила Сибири-2», возведение железных дорог «Северный широтный ход» и ВСМ «Москва — Казань», завод по сжижению газа «Ямал-СПГ», а также объекты XXIX Всемирной зимней Универсиады 2019 года в Красноярске.
«Поскольку страхование СМР не является обязательным, частные строительные проекты зачастую реализуются вообще без страхования», – отмечает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев. По его оценке, в самых активных регионах России число застрахованных проектов доходит до 80%, в других же доля не превышает 20-40% от общего числа. «Переломным стал 2015 год, когда после исключения расходов на страхование из смет большинство строителей перестало страховать объекты и рынок одномоментно «просел» по своей емкости примерно на треть», – продолжает г-н Локтаев. С того момента конкуренция значительно обострилась, и в текущем году рынок в полной мере ощущает последствия этого.
Строительный портфель
В портфеле СМР «Ингосстраха» основную долю занимают госстроительство, проекты в энергетической отрасли и коммерческой недвижимости. Строительство жилой недвижимости, как правило, страхуется только при наличии соответствующих требований со стороны банков, кредитующих строительство, рассказывает г-жа Владельщикова. Сборы компании в сегменте СМР остались на уровне прошлого года.
У «АльфаСтрахования» в портфеле более 60% производственных объектов: нефтехимия, электроэнергетика и инфраструктурные объекты (мосты, дороги, железные дороги, аэропорты). Оставшийся объем – жилищное строительство и небольшие ремонтные работы.
Большую лепту в страхование строймонтажа вносят проекты в сфере ГЧП, где требование страховать риски часто включается в госконтракт, добавляет Александр Локтаев. В этом году рынок, по его словам, также формируют объекты ЧМ-2018, инженерная и дорожная инфраструктура. Как и раньше, почти полностью страхуются стройки с участием зарубежных инвесторов, которые рассматривают страхование как обязательный элемент финансовой защиты проекта, добавляет эксперт.
Отдельно участники рынка выделяют возросшее число запросов по страхованию гражданской ответственности (ГО при СМР) при капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах. Законодательство в сфере строительных СРО изменилось, в этой области разработаны новые стандарты страхования. Как отмечает г-н Локтаев, это фактически новый сегмент строительного страхования: в покрытии появились договорная ответственность и финансовые риски, связанные с выплатами из компенсационного фонда СРО.
По итогам 2017 года рынок страхования СМР может вырасти не более чем на 8-10%, считают в «АльфаСтраховании». При этом изменения на рынке страхования ответственности застройщиков (сведение на нет данного страхования), а также глобальное «переселение» строителей в СРО по территориальному признаку нахождения, будут основными факторами, которые повлияют на перераспределение рынка.
Цифра
650 млн рублей – примерный объем сборов на рынке страхования СМР в Петербурге по итогам 2016 года.
Рынок лакокрасочных материалов начинает восстанавливаться от кризиса и показывает умеренный рост. По данным Росстата, по итогам шести месяцев этого года рынок лакокрасочных материалов по объемам производства вырос на 8,8% в сравнении с аналогичным периодом 2016 года. Было произведено более 600 тыс. т продукции.
По итогам прошлого года, по оценке независимых аналитиков, совокупный объем производства ЛКМ в России составил 845 тыс. т без учета добавок, что на 3,5% больше, чем в 2015 году. Наибольший объем выпуска продукции пришелся на Сибирский федеральный округ, на втором месте – Центральный ФО, на третьем – Южный ФО. СЗФО показал небольшую отрицательную динамику.
С осторожным оптимизмом
Эксперты полагают, что в 2014-2016 годах рынок ЛКМ менее других производств пострадал от стагнации и экономического кризиса. Помогли избежать существенного провала отрасли госзаказ и розница.
Текущий год производители ЛКМ надеются закончить умеренным ростом. «Рынок строительных материалов в России постепенно восстанавливается после ситуации, с которой мы столкнулись в 2014-2016 годах. Ситуация начала улучшаться уже в прошлом году. Сейчас мы видим хорошее развитие в красках премиального сегмента российского производства», – отмечает генеральный директор ООО «Тиккурила» Илари Юхани Хююрюнен.
Генеральный директор АО «Объединение «Ярославские краски» Николай Яковлев дает свою оценку ситуации на рынке: «Если иметь в виду объем потребления, то рынок декоративных ЛКМ общестроительного назначения остается на прежнем уровне уже несколько лет подряд. Колебание спроса фиксировалось в диапазоне от плюс 2-3% до минус 1-2%. Наиболее неблагополучным выглядел 2015 год. Сегодня объем потребления стабилизировался, но на достаточно низком уровне 2011 года. До этого периода мы наблюдали восстановительный рост после кризиса 2008 года».
Николай Яковлев добавляет, что в натуральном выражении предпосылок для заметного роста рынка в настоящее время пока нет. По его словам, сектор декоративных ЛКМ наиболее чувствителен к изменению экономической среды. С нарастанием кризисных явлений ЛКМ строительного и ремонтного назначения становятся одними из первых жертв экономии, как в количественном, так и в качественном выражении.
По словам эксперта, за своего покупателя на российском рынке борются не менее 200 официально действующих производств (индустриального и архитектурного профиля). По некоторым оценкам, в тени находится еще до 400 компаний, производящих продукцию нерегулярно, сезонно. Объем продукции подобных производителей составляет до 30-35% от официальных цифр. Загрузка производственных мощностей в целом по отрасли в настоящее время составляет не более 60% и продолжает снижаться, а следовательно, растут и издержки производства.
Отложенные планы
Несмотря на только начинающееся и слабое восстановление строительной отрасли, ряд игроков рынка ЛКМ задумал в ближайшие два года запуск новых производственных линий и площадок. Необходимость их появления продиктована обострением конкуренции, потребностью запуска ранее отложенных проектов. Также ожидаются дальнейшая локализация «дочек» иностранных концернов, открытие предприятий-спутников, производящих отдельные составляющие красок для западных компаний, укрепившихся в нашей стране.
В частности, несколько дней назад в СМИ сообщили, что в индустриальном парке «Ворсино» в Калужской области австрийская Gabriel-Chemie Group в следующем году построит завод по выпуску суперконцентратов красителей и добавок для пластмасс. Предполагаемый объем инвестиций в производство – 265 млн рублей. Месяц назад власти Нижнего Новгорода объявили о запуске проекта предприятия «Оргсинтез Пролаб» по выпуску акриловых дисперсий. Строительство завода оценивается в 3 млрд рублей. В прошлом году в новой особой экономической зоне (ОЭЗ) «Моглино» в Псковской области стартовало строительство завода лакокрасочных материалов финской компании Nor-Maali. Инвестиции в данный проект составляют 5 млн евро.
Отметим, что достаточно серьезная активность игроков рынка ЛКМ наблюдается и в Петербургской агломерации. В июле этого года было подтверждено, что Tikkurila в Ломоносовском районе Ленобласти построит новый завод. Он будет выпускать продукцию для декоративного и индустриального сегментов и заменит два существующих в Петербурге предприятия по производству органоразбавляемой продукции. Предполагается, что строительство комплекса начнется в следующем году, а открыт завод будет в IV квартале 2020 года. Общая сумма инвестиций в проект составит около 30-35 млн евро. Власти Ленобласти уже сообщили, что Tikkurila сможет претендовать на получение налоговых льгот в соответствии с региональным законодательством.
Стоит добавить, что на прошлой неделе в Тосненском районе Ленобласти на площадке индустриального парка «Фёдоровское» было запущено коммерческое производство лакокрасочной продукции норвежской компании Jotun. Сам завод был построен еще в 2014 году, но длительное время не мог получить разрешение на ввод в эксплуатацию из-за необходимости выполнения ряда согласований.
По словам генерального директора компании «Йотун Пэйнтс» Юна Хьяртланда, объем инвестиций в проект составил 2,4 млрд рублей. Завод будет выпускать 12 млн л жидких защитных красок и 3,4 тыс. т сухих. «Компания намерена на данной площадке задействовать материалы российских поставщиков. Это будет экономически выгодно для нас. Правда, отбор качественных и надежных поставщиков – весьма длительный процесс», – подчеркнул глава компании.
Ценовые войны
Согласно данным Единой межведомственной информационно-статистической системы, в России за июль цены на отечественные краски выросли на 0,32%, а за семь месяцев продукция подорожала на 2,44%. В целом, по мнению игроков рынка, цены растут в рыночных пределах, при этом по отдельным видам продукции характерны ценовые войны из-за высокой конкуренции.
По словам Илари Юхани Хююрюнена, этой весной значительно выросли цены на сырье, особенно подорожали диоксид титана и металлическая тара. В частности, на рынке диоксида титана наблюдался дефицит, вызванный тем, что его поставщики столкнулись с проблемами производительности и он вырос в цене на 20%.
Николай Яковлев отмечает, что в течение года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, цены на основные категории ЛКМ изменились несущественно, зафиксирован среднестатический рост в пределах 5-7%. Также отмечались неединичные случаи того, что розничные цены были заморожены или росли на существенно более низкий процент. И это притом, что в сырьевой себестоимости ЛКМ имеется значительная доля импортируемых компонентов, без которых невозможно выпускать хорошего класса продукцию.
«В условиях снижения покупательной способности и в условиях жесткой ценовой конкуренции большинство предприятий вынуждены искать резервы для поддержания конкурентоспособных цен. Однако, следует отметить, что с каждым днем подушка безопасности становится все меньше. Перечень возможностей для промышленных предприятий крайне ограничен. Как правило, речь идет о заметном снижении уровня доходности, что неизбежно сказывается на изменении пакета инвестиционных программ по развитию и научных разработок и поиске технических решений для сокращения производственных издержек. В последнем случае, в связи с весьма распространенной в России практикой, заметен риск появления некачественной или небезопасной продукции», – делает выводы Николай Яковлев.