Из-за сезона отпусков спрос на жилье премиум-класса в III квартале снизился на 42%
По итогам III квартала 2021 г. объем спроса в премиум-классе составил 42 тыс. кв. м, что на 42% меньше объема спроса прошлого квартала, но на 5% больше в сравнении с итогами III квартала 2020 г. Снижение спроса в проектах премиум-класса в сравнении с другими классами жилья (без учета элитного сегмента) за квартал было максимальным.
В отличие от массовых сегментов рынка (комфорт- и бизнес-классы), в премиум-классе ипотека не является главным драйвером для покупки, поэтому изменения льготной ипотечной программы не оказали влияния на показатели спроса. Основное влияние на уровень спроса оказал сезон отпусков – после закрытых границ в 2020 г. многие покупатели в этом сегменте предпочли уехать в отпуск и отложили решение о покупке жилья.
По итогам III квартала на рынке жилой недвижимости премиум-класса прослеживается схожая динамика, как и по итогам I квартала текущего года, когда за счет проседания спроса во время новогодних праздников, выходных в феврале и марте, был зафиксирован спад спроса на 49% по сравнению с IV кварталом 2020 года.
Среди покупателей квартир наибольшим спросом пользовались проекты в СЗАО
и ЗАО — 38% и 32% соответственно. Наиболее востребованы были 2- и 3-комнатные квартиры, их доля составила 37% и 29% соответственно. Доля 2-комнатных квартир в структуре спроса возросла за квартал на 11 п. п.
Как и во II квартале, спрос на апартаменты премиум-класса сконцентрирован территориально в трех округах Москвы – ЦАО, САО, ЗАО. Однако в III квартале существенно изменилось распределение долей. Так, ЦАО увеличил свою долю с 5% до 32% благодаря сделкам больших площадей в проекте Roza Rossa, а САО понизил долю с 72% до 26% на фоне снижения объема зарегистрированных сделок в проекте Slava.
Наибольшим спросом пользовались 2-комнатные лоты, которые составили почти 50% от общего объема спроса в апартаментах премиум-класса. Наибольший прирост в структуре продаж продемонстрировали студии, увеличив свою долю на 5 п. п. за квартал до 8%.
Для рынка премиального жилья в настоящее время характерен повышенный спрос покупателей на небольшие площади апартаментов, которые на фоне роста ключевой ставки выступают в качестве инвестиционного продукта для возможной перепродажи или последующей сдачи в аренду. В частности, в премиум-классе представлен ряд проектов с сервисными апартаментами, которые набирают популярность как со стороны девелопмента, так и со стороны покупателей. Соответственно, если в формате квартир в структуре спроса наиболее популярны площади от 70 до 90 кв. м – 28%, то среди апартаментов максимальным спросом пользовались планировки более мелкой нарезки – площадью до 70 кв. м, их доля составила 69%.
Среди покупателей премиум-класса заметна потребность как в крупных планировочных решениях, так и в небольших площадях, поэтому девелоперы продолжают расширять ассортиментную линейку в своих проектах. За год средняя площадь лота в экспозиции снизилась на 5 кв. м, и составила 99 кв. м по итогам III квартала 2021 г., при этом средняя площадь реализованного лота немного увеличилась за год.
Со стороны клиентов ощущается потребность в различных сервисах со стороны управляющих компаний, включающих в себя: охрану, системы «умный дом» и «умная квартира», качественная отделка от застройщика под ключ и многое другое. Это закономерно ведет к росту себестоимости строительства, что в том числе увеличивает и цену лотов в проектах.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Несмотря на то, что спрос на жилье премиум-класса замедляется, он все еще остается на высоком уровне по сравнению с предыдущими периодами. Произошедший в III квартале существенный спад спроса связан с периодом отпусков, однако повышение деловой активности в октябре позитивно повлияет на уровень спроса и ценовые показатели. Рост ключевой ставки ЦБ (на 2,5 п. п. с начала года до 6,75%) может понизить востребованность недвижимости в качестве инвестиционного продукта и запустить постепенное возвращение инвесторов к банковским продуктам и другим финансовым инструментам. При этом сейчас мы наблюдаем, что проекты премиум-сегмента начинают масштабироваться, и покупатели проявляют высокий интерес к такому непривычному для премиума формату».
Доля квартир с предчистовой отделкой от застройщика на рынке новостроек бизнес-, премиум- и элитного класса в 2020 году заметно увеличилась, по наблюдениям аналитиков компании «Метриум». От 22% до 26% квартир или апартаментов в этих сегментах сейчас предлагаются столичными девелоперами с таким уровнем отделки. При этом доля жилья без ремонта за 2020 год сократилась во всех трех сегментах высокобюджетного рынка.
В 2020 году застройщики комплексов высокобюджетного сегмента в Москве стали чаще предлагать клиентам квартиры и апартаменты с предчистовой отделкой, которая также называется white box. Обычно она предполагает возведение межкомнатных перегородок, разводку всех коммуникаций и предварительную отделку поверхностей. Покупателю такой квартиры остается провести только косметический ремонт, самостоятельно определив дизайн помещений. Въехать и жить в это жилье нельзя, но и капитальный ремонт со строительством межкомнатных стен, выравниванием поверхностей и прокладкой коммуникаций не требуется.
Во всех трех высоких сегментах столичных новостроек за последний год жилья в формате white box стало больше. В бизнес-классе доля квартир с предчистовой отделкой за год выросла с 13% до 24% от общего числа квартир в продаже, в премиум-классе – с 8% до 22%, а в элитном – с 18% до 26%. Таким образом, хотя такой вариант жилья не стал преобладать над более привычными покупателю полной отделкой и «бетоном», доля его существенно увеличилась.
При этом во всех сегментах уменьшилось представительство объектов без отделки. В бизнес-классе их доля за 2020 год сократилась с 79% до 61% от общего числа квартир в сегменте, в премиум-классе – 42% до 37%, а в элитном – с 45% до 39%.
Динамика доли жилья с отделкой при этом была разной. В бизнес-классе доля предложения квартир под ключ выросла в 2020 году с 8% до 15%. В премиум-классе и элитном сегменте, напротив, этот показатель сократился соответственно с 50% до 41% и с 37% до 35%.
«Рынок премиальных новостроек Москвы постепенно приходит к пониманию того, что квартиры или апартаменты с предчистовой отделкой – это золотая середина, – рассказывает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Данилов Дом»). – К примеру, в нашем проекте премиум-класса “Данилов Дом” все апартаменты сдаются с отделкой white box. Мы прокладываем все инженерные системы и трассы кондиционирования, подготавливаем стены к косметической облицовке. С одной стороны, такая отделка позволяет сэкономить много времени на черновом этапе работ. С другой, она позволяет реализовать свой дизайн-проект, что крайне важно для аудитории клиентов высокобюджетного рынка новостроек».
По динамике абсолютного числа квартир в формате white box в продаже выделяется премиальный сегмент новостроек. Если в конце 2019 года на рынке было 229 таких объектов, то к концу 2020 года их стало 513 (рост в 2,2 раза). В бизнес-классе количество квартир с предчистовой отделкой увеличилось с 1,9 тыс. до 2,3 тыс. (+24%). В элитном сегменте квартир и апартаментов white box стало немного больше: 370 против 339 год назад (+9%).
*Сегменты премиум и элит включают квартиры и апартаменты, а в бизнес-классе учтены только квартиры.
Источник: «Метриум»
«За последние годы качество планировочных решений в высокобюджетных новостройках заметно выросло, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Соответственно, желание с нуля переделать внутреннюю планировку квартиры (а для этого нужен вариант без отделки) у потенциальных покупателей уменьшилось. При этом сами дизайн-проекты дорогого жилья становятся менее экстравагантными и более практичными. Покупатели дорогих новостроек стремятся не тратить много времени и денег на ремонт. С этой точки зрения больше подходят квартиры с предчистовой и финальной отделкой. Впрочем, в высокобюджетном сегменте всё равно останется группа клиентов, желающих получить “чистый лист”, на котором можно нарисовать жильё мечты с нуля. Полагаю, в ближайшие годы соотношение этих опций может стать примерно равным».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам января 2021 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 379,9 тыс. кв.м и 5,3 тыс. лотов в 87 проектах. За месяц объем предложения снизился на 7,5% площади и на 6,9% лотов. За год объем предложения сократился на 27% площади и 31% лотов.
На долю предложения апартаментов приходится 21% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы, которая за месяц не изменилась. Новые проекты и объемы на рынке в январе не появились.
Большая доля предложения приходится на премиум-класс (40,3% площади), которая по сравнению с прошлым годом выросла на 3,7%. Доля бизнес-класса чуть меньше – 39,6% площади, которая год остается на том же уровне. Доля комфорт-класса сократилась по сравнению с прошлым годом на 6% и составила 19%. Минимальная доля в стандарт-классе (1,1%) остается неизменной.
Лидером по концентрации предложения остается ЦАО (32,5% площади), доля за год выросла на 9,5%. За ним следует САО с долей 19,4% реализуемой площади и СВАО с долей 12,4% площади.
По стадиям строительной готовности 70% предложения находится на заключительной стадии (ФОР – 25,5%, благоустройство – 14,4%, введен – 28,5%), которая за год она выросла на 10,8%.
По наличию отделки больше всего лотов предлагается без отделки – 50,8% лотов, которая за год уменьшилась на 10,5%. На долю предложения с отделкой приходится 32,2% лотов, которая за год выросла на 5,5%. Доля предложения с предчистовой отделкой составляет 14%, которая выросла на 4,2%, и с другими опциями 3%.
По итогам января 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов составила 379,2 тыс. руб., которая за месяц выросла на +1,9%, за год – на 21%. В годовой динамике СВЦ выросла в премиум-классе – на 19,3% и составила 577,9 тыс. руб., в бизнес-классе – на 17,4% до 271,8 тыс. руб., в комфорт-классе – на 8,4% до 193,3 тыс. руб. СВЦ в апартаментах стандарт-класса наблюдается снижение на 3,7% за год до 187,7 тыс. руб.
Самым доступным среди округов стал ЮЗАО с СВЦ на уровне 193,8 тыс. руб. (+0,2% за месяц, +10% за год). Самым дорогим является ЦАО с СВЦ на уровне 577,1 тыс. руб. (+0,5% за месяц, +11,3% за год). Лидером роста стали СВАО, в котором СВЦ выросла на 6,3% за месяц и на 16% за год до уровня 237,7 тыс. руб.
По итогам января 2021 года средняя цена апартаментов составила 27 млн руб., которая за месяц выросла на 1,2% и на 25% за год. Самый значительный рост наблюдался в комфорт-классе (+4,7% за месяц, +19,2% за год), в котором средняя цена лота составила 10,3 млн руб. В премиальном сегменте средняя цена лота за год выросла на 14,7% и составила 57,2 млн руб.
Таблица 1. СВЦ по классам, тыс. руб.
|
Класс |
янв.20 |
дек.20 |
янв.21 |
Динамика, мес., % |
Динамика, год, % |
|
бизнес |
231,4 |
268,4 |
271,8 |
1,3% |
17,4% |
|
комфорт |
178,2 |
187,2 |
193,3 |
3,2% |
8,4% |
|
премиум |
484,2 |
566,1 |
577,9 |
2,1% |
19,3% |
|
стандарт |
194,8 |
184,1 |
187,7 |
1,9% |
-3,7% |
|
Среднее |
313,4 |
372,5 |
379,5 |
1,9% |
21,1% |