В течение трех кварталов 2021 года квартиры дорожали быстрее апартаментов
По итогам III квартала 2021 г. средневзвешенная цена квартир и апартаментов в новостройках бизнес-класса в Москве составила 374 тыс. руб./кв. м, что на 31% больше, чем в аналогичный период прошлого года, и на 6% больше, чем во II квартале.
При этом рост цен на апартаменты происходит более медленными темпами, чем на квартиры. За год прирост цены по квартирам составил 32%, на апартаменты 25%. Таким образом, разница между средневзвешенными ценами между квартирами и апартаментами увеличилась на 5 п. п., если в III квартале 2020 года разница между ценами на квартиры и апартаменты составляла 8%, то теперь разница 13%.
Увеличение в целом стоимости жилья по рынку за III квартал 2021 года, с одной стороны, произошло за счет вымывания лотов в уже вышедших проектах и планового повышения на фоне роста стадии строительной готовности. С другой стороны, новые проекты выходят на рынок с уже заложенным повышением цены с учетом роста стоимости строительных материалов и улучшения качества новых проектов в будущем.
По прогнозам Colliers, в среднесрочной перспективе рост цен продолжится, но уже не так активно – на это будут влиять увеличение степени строительной готовности ранее вышедших на рынок проектов и ситуация с ценами на стройматериалы.
Максимальная стоимость квартир бизнес-класса зафиксирована в САО — 408 тыс. руб./кв. м, минимальная – в ЮВАО (315 тыс. руб./кв. м). Наибольшая стоимость апартаментов представлена в ЦАО — 450 тыс. руб./кв. м, наименьшая - в ЮВАО (290 тыс. руб./кв. м).
Уровень спроса остается высоким, хотя в III квартале мы наблюдали снижение показателя на фоне изменения условий программы льготной ипотеки и вернувшегося фактора сезонности за счет периода отпусков. В III квартале 2021 г. объем спроса в бизнес-классе составил 404 тыс. кв. м, что соответствует уровню показателя III квартала прошлого года и на 16,5% меньше показателя II квартала 2021 г. 91% покупательского спроса приходится на квартиры, доля апартаментов составила всего 9%.
В III квартале 2021 г. клиенты отдавали свое предпочтение покупке квартир в СЗАО — 22% за счет продолжения ажиотажного спроса на проект «Остров». В прошлом квартале лидером был ЮАО с показателем 21%, теперь его доля составляет 16% от общего объема сделок.
В структуре сделок наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры площадью от 60 до 70 кв. м - доля таких квартир составила 18%, а также квартиры площадью менее 50 кв. м — 28% в общей структуре спроса по площади.
В сегменте апартаментов наибольшим спросом пользовалась недвижимость
в ЮАО – 21%. Клиенты отдавали предпочтение однокомнатным апартаментам и студиям площадью до 50 кв. м.
Наблюдается тенденция уменьшения средней площади предложения, за год этот показатель снизился на 11 кв. м (с 77 до 66 кв. м), что говорит о том, что застройщики стали больше ориентироваться на нарезку проектов с компактными планировочными решениями.
В тоже время наблюдается небольшое увеличение доли спроса на лоты до 50 кв. м как в квартирах, так и в апартаментах, а это значит, что покупатели рассматривают покупку недвижимости в инвестиционных целях.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Спрос на жилую недвижимость на первичном рынке затормаживается. При этом макроэкономические предпосылки для существенного спада спроса на недвижимость отсутствуют: поддержание спроса на стабильном уровне обеспечивается мерами стимулирования со стороны застройщиков и банков - введением субсидированных ипотечных программ, удерживающих ставки на относительно низком уровне. Также мы наблюдаем интерес покупателей к лотам небольшой площади, что свидетельствует о присутствии на рынке интереса к инвестиционным сделкам в этом сегменте. По нашим оценкам, цены на жилье бизнес-класса продолжат увеличиваться, однако уже не такими активными темпами».
По данным аналитиков «Метриум», в I полугодии 2021 года 94,5% всех проданных в ТиНАО жилых помещений были расположены в проектах, реализуемых 10 наиболее успешными застройщиками. Всего в них было заключено 13,4 тыс. сделок, что принесло девелоперам 103,1 млрд рублей.
В I полугодии 2021 года в расположенных на территории ТиНАО проектах было заключено на 72% больше договоров долевого участия в строительстве, чем за первые шесть месяцев 2020 года. Всего девелоперами было продано 633,9 тыс. кв.м. недвижимости, что на 56,5% больше, чем год назад. Общий объем выручки увеличился в два раза, достигнув 108,5 млрд рублей.
Стоит отметить, что 57% выручки девелоперов, работающих на рынке новостроек Новой Москвы, пришлось на три компании (А101, ГК ПИК и ГК Самолет), что на 2% выше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом объем реализованной ими площади за год вырос на 61,2% (362,8 тыс. кв.м. против 225 тыс. кв.м.), а прибыль увеличилась в два раза (с 30,6 млрд рублей до 61,8 млрд рублей).
По сравнению с предыдущим периодом в рейтинге сменился лидер. На первое место вышел застройщик «А101», потеснив ГК «ПИК». За первое полугодие 2021 года в объектах данного девелопера было заключено 3,8 тыс. ДДУ на 149,8 тыс. кв.м. Это принесло компании 27,7 млрд рублей, что в два раза превышает показатели прошлого года. Самым популярным проектом стал ЖК «Скандинавия», занявший также первое место в рейтинге самых продаваемых новостроек Новой Москвы по итогам I полугодия.
«В первом квартале мы зафиксировали двукратный рост продаж относительно аналогичного периода прошлого года, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – А в июне 2021 года объем сделок вырос в три раза относительно июня 2020 года. При этом спрос на рынке ТиНАО сфокусировался на квартирах с отделкой, а в бизнес-классе – на семейных вариантах. Так, на фоне действия программы льготной ипотеки доля многокомнатных квартир в структуре продаж увеличилась на 7%».
На второй строчке расположился предыдущий чемпион – ГК «ПИК». За прошедшие шесть месяцев 2021 года данный застройщик реализовал 129,7 тыс. кв.м. и заключил с покупателями 2,7 тыс. ДДУ на 21,3 млрд рублей. Практически двукратное увеличение объема продаваемой площади, количества заключенных договоров долевого участия и выручки не позволило ГК «ПИК» сохранить первую позицию в топ-10.
Бронзовым призером рейтинга стал застройщик «Инвесттраст», начавший активную реализацию в проекте «Новые Ватутинки. Десна». В I полугодии 2021 года в его проектах было заключено 1,9 тыс. ДДУ на 83,3 тыс. кв.м., что обеспечило прибыль в размере 12,2 млрд рублей.
Из иных особенностей стоит отметить, что за прошедшие полгода топ-10 покинули два застройщика: ГК «Гранель» и «Группа «Аквилон». Вместо них рейтинг пополнили «Центр-Инвест» и PPF Real Estate Russia.
«Особенность текущего рейтинга самых успешных девелоперов Новой Москвы в том, что большинство проектов его лидеров не относятся к наиболее доступным предложениям на рынке, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это обусловлено тем, что даже несмотря на существенное повышение цен на лоты в ТиНАО (34,8% за прошедший год) покупатели по-прежнему останавливают свой выбор на качественно проработанных проектах, расположенных в локациях с хорошей транспортной доступностью, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой и обладающих современными городскими пространствами».
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 полугодия 2021 года.
Предложение
Общий объем рынка существенно не изменился и находится на уровне 2,7 млн кв.м.
По итогам первого полугодия 2021 года рынок качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнил проект компании «Максидом» на ул. Уральская 1, спекулятивная офисная площадь которого составила 32 000 кв.м.
Важным сигналом по итогам первого полугодия является постепенное восстановление девелоперской активности. Мы ожидаем, что очевидное оживление рынка приведет к тому, что девелоперы, занявшие выжидательную позицию в 2020 году, вернутся к планам реализации, таким образом прирост рынка в ближайшие 2 года удовлетворит высокий уровень отложенного спроса.
Перспективное предложение
По нашим прогнозам, прирост нового предложения по итогам 2021 года составит 127 000 кв.м качественной офисной недвижимости, что станет рекордным показателем прироста спекулятивных проектов с 2017 года.
В 2022 ожидается ввод трех новых зданий в проекте «Невская Ратуша» (80 тыс. кв.м), ввод нового здания класса А в проекте «Аэропорт Сити» – «Авиор Тауэр» (18 300 кв.м). В 2023 году запланирован ввод БЦ «Феррум 2» в деловом квартале «Полюстрово» (33,2 тыс. кв.м); ввод БЦ на Московском, 115 (33 тыс. кв.м), а также завершение первого этапа строительства офисной недвижимости в рамках проекта San Gally Park от EKE Group (всего будет построено 3 БЦ общей площадью 47 тыс. кв.м).
Спрос
Первое полугодие 2021 года показало не только высокие темпы девелоперской активности, но и постепенное восстановление спроса. По итогам 6 месяцев 2021 года, по нашим оценкам, уровень поглощения в сегменте качественной офисной недвижимости превысил 60 000 кв.м. Таким образом, по итогам годы мы прогнозируем выход на показатель поглощения в 130 000 кв.м.
С точки зрения отраслевой структуры спроса, в первом полугодии 2021 года мы наблюдаем смещение в сторону банковского сектора и гибких офисных пространств.
Традиционные для рынка Санкт-Петербурга драйверы спроса – компании нефтегазового сектора и IT-компании снизили активность по аренде офисных площадей. По итогам 6 месяцев 2021 года была заключена только одна сделка с компанией нефтегазового сектора, крупные сделки с участием IT не заключались. Тем не менее, мы ожидаем возврата активности сегмента IT по мере постепенного возврата с удаленного формата работы в офис.
В целом, поведение арендаторов вызывает оптимизм. С постепенным приростом качественного предложения мы ожидаем реализацию отложенного спроса в ближайшие полтора года и дальнейшее достижение баланса спроса и предложения в диапазоне 150-180 тысяч кв.м поглощения ежегодно.
Ставки аренды и уровень вакансии
Уровень вакантных площадей по итогам 6 месяцев 2021 года находится на уровне 6,4%. В сравнении с началом 2021 года уровень вакантных площадей сократился на 3,1 пп.
Таким образом, мы фиксируем восстановление уровня вакантных площадей до показателя конца 2019 года, то есть до начала пандемии COVID-19.
Уровень вакансии в классе А снизился на 2,9 пп и составляет 6,1% против 9% на начало года, уровень вакансии в классе В/В+ также снизился на 3 пп и составляет 6,5% против 9,5% на начало года.
По итогам первого полугодия 2021 года средний уровень запрашиваемых ставок аренды на офисные помещения класса А сохранился и находится на уровне 1 700 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.
Средний уровень ставок аренды на офисные помещения класса В/В+ также не претерпел серьезных изменений и находится на уровне 1 230 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.
По итогам 2021 года мы ожидаем коррекции ставок аренды в сторону увеличения в диапазоне 5-7% за счет вывода на рынок новых качественных проектов.
