В течение трех кварталов 2021 года квартиры дорожали быстрее апартаментов
По итогам III квартала 2021 г. средневзвешенная цена квартир и апартаментов в новостройках бизнес-класса в Москве составила 374 тыс. руб./кв. м, что на 31% больше, чем в аналогичный период прошлого года, и на 6% больше, чем во II квартале.
При этом рост цен на апартаменты происходит более медленными темпами, чем на квартиры. За год прирост цены по квартирам составил 32%, на апартаменты 25%. Таким образом, разница между средневзвешенными ценами между квартирами и апартаментами увеличилась на 5 п. п., если в III квартале 2020 года разница между ценами на квартиры и апартаменты составляла 8%, то теперь разница 13%.
Увеличение в целом стоимости жилья по рынку за III квартал 2021 года, с одной стороны, произошло за счет вымывания лотов в уже вышедших проектах и планового повышения на фоне роста стадии строительной готовности. С другой стороны, новые проекты выходят на рынок с уже заложенным повышением цены с учетом роста стоимости строительных материалов и улучшения качества новых проектов в будущем.
По прогнозам Colliers, в среднесрочной перспективе рост цен продолжится, но уже не так активно – на это будут влиять увеличение степени строительной готовности ранее вышедших на рынок проектов и ситуация с ценами на стройматериалы.
Максимальная стоимость квартир бизнес-класса зафиксирована в САО — 408 тыс. руб./кв. м, минимальная – в ЮВАО (315 тыс. руб./кв. м). Наибольшая стоимость апартаментов представлена в ЦАО — 450 тыс. руб./кв. м, наименьшая - в ЮВАО (290 тыс. руб./кв. м).
Уровень спроса остается высоким, хотя в III квартале мы наблюдали снижение показателя на фоне изменения условий программы льготной ипотеки и вернувшегося фактора сезонности за счет периода отпусков. В III квартале 2021 г. объем спроса в бизнес-классе составил 404 тыс. кв. м, что соответствует уровню показателя III квартала прошлого года и на 16,5% меньше показателя II квартала 2021 г. 91% покупательского спроса приходится на квартиры, доля апартаментов составила всего 9%.
В III квартале 2021 г. клиенты отдавали свое предпочтение покупке квартир в СЗАО — 22% за счет продолжения ажиотажного спроса на проект «Остров». В прошлом квартале лидером был ЮАО с показателем 21%, теперь его доля составляет 16% от общего объема сделок.
В структуре сделок наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры площадью от 60 до 70 кв. м - доля таких квартир составила 18%, а также квартиры площадью менее 50 кв. м — 28% в общей структуре спроса по площади.
В сегменте апартаментов наибольшим спросом пользовалась недвижимость
в ЮАО – 21%. Клиенты отдавали предпочтение однокомнатным апартаментам и студиям площадью до 50 кв. м.
Наблюдается тенденция уменьшения средней площади предложения, за год этот показатель снизился на 11 кв. м (с 77 до 66 кв. м), что говорит о том, что застройщики стали больше ориентироваться на нарезку проектов с компактными планировочными решениями.
В тоже время наблюдается небольшое увеличение доли спроса на лоты до 50 кв. м как в квартирах, так и в апартаментах, а это значит, что покупатели рассматривают покупку недвижимости в инвестиционных целях.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Спрос на жилую недвижимость на первичном рынке затормаживается. При этом макроэкономические предпосылки для существенного спада спроса на недвижимость отсутствуют: поддержание спроса на стабильном уровне обеспечивается мерами стимулирования со стороны застройщиков и банков - введением субсидированных ипотечных программ, удерживающих ставки на относительно низком уровне. Также мы наблюдаем интерес покупателей к лотам небольшой площади, что свидетельствует о присутствии на рынке интереса к инвестиционным сделкам в этом сегменте. По нашим оценкам, цены на жилье бизнес-класса продолжат увеличиваться, однако уже не такими активными темпами».
За прошедшие 12 месяцев предложение апартаментов в московских новостройках массового сегмента и бизнес-класса упало на 46%, подсчитали аналитики «Метриум». Сейчас в продаже насчитывается всего 4 тыс. таких помещений. Причем заметнее всего сократилось предложение апартаментов комфорт-класса – на 67% за год.
Во II квартале 2021 года на рынке апартаментов массового сегмента и бизнес-класса в Москве застройщики продавали 4 тыс. помещений, тогда как в аналогичный период 2020 года в продаже насчитывалось 7,4 тыс. апартаментов этих сегментов. Таким образом за 12 месяцев предложение этого типа недвижимости в двух крупнейших секторах рынка новостроек Москвы снизилось на 46%.
Аналитики «Метриум» отмечают, что несмотря на сокращение числа апартаментов, количество комплексов с ними практически не изменилось. Во II кв. 2020 года застройщики реализовывали 71 проект апартаментов комфорт- и бизнес-класса, в III кв. 2020 – 68, в IV кв. 2020 – 69, в I кв. 2021 – 68, а во II кв. 2021 – 70.
«Девелоперская активность в сегменте апартаментов в целом остается высокой, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – Только за первое полугодие 2021 года в продаже появились 10 новых проектов. Поэтому сокращение предложения связано прежде всего с высоким спросом. В первой фазе нашего комплекса большую часть апартаментов раскупили еще до завершения строительства. На фоне роста цен на квартиры многие покупатели переключились на приобретение апартаментов, где квадратный метр в среднем доступнее на 15-20%, чем в аналогичных квартирах».
Заметнее всего сократилось предложение апартаментов комфорт-класса. Если во II квартале 2020 года насчитывалось 3,6 тыс. помещений в проектах этого класса, то во II квартале 2021 года – 1,2 тыс. Таким образом, выбор у потенциального покупателя недорогих апартаментов в Москве за 12 месяцев уменьшился на 67%.
Апартаментов бизнес-класса в продаже тоже стало меньше. Год назад застройщики предлагали 3,9 тыс. вариантов такой недвижимости, а сейчас – 2,8 тыс, то есть на 28% меньше.
«Апартаменты продолжают оставаться антикризисным вариантом решения жилищного вопроса в Москве, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По уровню качества они принципиально не отличаются от комплекса с жилым статусом, но цена в них ниже, что позволяет покупателю найти подходящее помещение под свой бюджет. Сокращение предложения апартаментов с этой точки зрения вполне логично. Примечательно, что апартаменты не попали под действие программы субсидирования ипотечных ставок, но господдержка все равно повлияла на этот сегменте рынка новостроек Москвы. Вероятно, многие покупатели апартаментов – москвичи, которые выручили деньги от продажи подорожавшего вторичного жилья и решили вложить их в новые апартаменты».
По подсчетам аналитической платформы bnMAP.pro суммарный бюджет сделок на рынке новостроек Санкт-Петербурга в первом полугодии 2021 года оказался на 38,8% выше, чем за аналогичный период в прошлом году, хотя объем продаж по количеству лотов вырос лишь на 1%. В Ленинградской области зафиксирован еще более существенный рост: выручка девелоперов стала на 91,1% больше, чем за первые 6 месяцев 2020 года.
В прошлом месяце власти «перезапустили» программу льготной ипотеки. Новые условия стали более жесткими и сделали программу малоприменимой для рынков Санкт-Петербурга и Москвы, где цены на недвижимость заметно выше, чем в большинстве регионов России. Тем не менее за первые полгода во многом благодаря данной программе девелоперы смогли неплохо «заработать». Аналитики платформы bnMAP.pro подготовили статистику о динамике продаж в Северной столице и Ленинградской области в первой половине 2021 года.
По данным bnMAP.pro, суммарный бюджет сделок на рынке новостроек (все классы) Санкт-Петербурга за первое полугодие текущего года составил 194 млрд рублей. Таким образом, выручка девелоперов оказалась на 38,8% больше, чем за аналогичный период в 2020 году. А по сравнению с рассматриваемым периодом в докризисном 2019 году рост составил 49,2%. В Ленинградской области с января по июнь 2021 года включительно, на первичном рынке жилья (все классы) было продано недвижимости на 40 млрд рублей, что на 91,1% больше чем за аналогичный период в прошлом году. По сравнению с рассматриваемым периодом в 2019 году выручка оказалась больше на 50,4%. «Первая половина этого года оказалась в целом очень успешной для девелоперов, многие из них смогли накопить хорошую финансовую подушку, накануне текущего падения спроса в связи ростом ставок по ипотеке и сезонным фактором, комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
При этом несмотря на существенное увеличение выручки девелоперов объем заключенных сделок за тот же период вырос менее внушительно. Так по данным bnMAP.pro, в первом полугодии 2021 года на рынке новостроек Санкт-Петербурга было заключено 28 786 сделок, что всего на 1% больше, чем за аналогичный период в прошлом году, но на 12,5% меньше, чем в январе – июне 2019 года. В Ленинградской области за рассматриваемый период было реализовано 9 665 лотов, что на 45,1% больше, чем в первом полугодии 2020 года, но на 3,1% меньше, чем за тот же период в 2019 году.
Увеличение выручки девелоперов произошло во многом благодаря существенному росту цен на новостройки. По данным bnMAP.pro, средняя цена квадратного метра в сделках на рынке первичного жилья Санкт-Петербурга по итогам шести месяцев 2021 году выросла на 31,9% по сравнению с первым полугодием 2020 года, до 161,2 тыс. рублей. Похожую динамику цен продемонстрировали и новостройки Ленинградской области: + 31,5% по сравнению с январем июнем 2020, до 108,8 тыс. рублей.
