За год средние ставки аренды на складском рынке Петербурга выросли на 20%
За календарный год (с сентября 2020 года по сентябрь 2021 года) средний показатель запрашиваемых ставок аренды в качественных складах Северной столицы увеличился на 20% и достиг 4 920 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС – здесь и далее, прим.).
Максимальный прирост был зафиксирован в третьем квартале 2021 года, когда средние запрашиваемые ставки в классе А выросли на 17% (до 5 400 руб./кв. м/год), в классе В – на 18% (до 4 500 руб./кв. м/год).
«Рост себестоимости строительства и острый дефицит вакантных площадей привели к стремительному повышению запрашиваемых арендных ставок. Новые спекулятивные объекты, а также запланированные к вводу до конца года проекты заполнены более чем на 50%. По состоянию на конец сентября уровень вакантности составляет 0,7% от общего объема складского рынка Санкт-Петербурга. В условиях фактического отсутствия доступных площадей многие собственники не торопятся озвучивать запрашиваемую ставку, собирая сперва предложения потенциальных арендаторов», - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. На данный момент запрашиваемая ставка в классе А может варьироваться на уровне от 4 560 до 6 240 руб./кв. м/год, в классе В – от 3 780 руб./кв. м/год до 5 280 руб./кв. м/год.
Всего за 9 месяцев 2021 года объем предложения пополнился 138 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 29% превышает показатель за аналогичный период 2020 года. При этом, на новое спекулятивное предложение пришлось 45% от объема введенных площадей (62 тыс. кв. м). Ключевым новым спекулятивным объектом стал СК «Адамант Парголово» (50 тыс. кв. м), который был введен в эксплуатацию в конце сентября.
Более 43% от общего объема ввода сформировали объекты, реализованные для собственных нужд компаний по схеме built-to-suit: это новые склады компаний FIT-Instrument (6,9 тыс. кв. м) и СДЭК (17,4 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Софийская КАД», а также склад Fix Price (35,6 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Шушары-3».
Еще два объекта были построены компаниями для собственных нужд на территории производственной зоны «Горелово»: это складской комплекс российского поставщика сырья для пищевой промышленности «АГРОИМПЭКС» (7,6 тыс. кв. м) и производственно-складской комплекс российского производителя ежедневников и деловой галантереи «Адъютант» (7,5 тыс. кв. м).
В условиях дефицита готового предложения, на рынке растет спрос на площадки для девелопмента в составе ключевых индустриальных парков Санкт-Петербурга. С начала 2021 года было продано более 50 га, на которых планируется строительство промышленных и складских объектов, что в 10 раз больше результатов всего 2020 года, когда было продано 5 га. Преимущественно спрос на такие площадки формируют маркетплейсы и розничные сети, которые нуждаются в больших объемах складских мощностей на фоне развития онлайн-торговли. Так, один из крупнейших федеральных дистрибьюторов специализированных товаров приобрел земельный участок площадью 12 га в индустриальном парке «М10» для строительства производственно-складской базы. Ранее стало известно, что компания Wildberries приобрела 17 га в Шушарах рядом со складским комплексом Nordway.
По итогам 2021 года суммарный объем нового предложения составит около 200 тыс. кв. м.
Эксперты ГК ФСК проанализировали структуру спроса в жилых комплексах компании в столичном регионе, а также в Санкт-Петербурге и пригородах. Уровень дохода домохозяйства покупателей-москвичей в среднем превышает аналогичный показатель петербуржцев и жителей Московской области.
Максимальная доля сделок с новостройками комфорт-класса, реализуемыми ГК ФСК в Москве (23%), заключена покупателями с ежемесячным доходом в 150-200 тыс. руб. на семью*. Вторая группа по активности в сделках (19%) — семьи с доходом 100-150 тыс. руб. в месяц. Еще 22% сделок приходится на семьи с доходом менее 100 тыс. руб. в месяц. Доли покупателей с доходом 200-250 тыс. руб. и 250-300 тыс. руб. составляют по 8%, еще 16% — это домохозяйства с доходом от 300 тыс. руб. в месяц.
В новостройках, реализуемых ГК ФСК в ближайшем Подмосковье, самая активная группа покупателей (32% сделок) — семьи с доходом до 100 тыс. руб. в месяц на семью. Еще 25% покупателей — семьи с доходом в 100-150 тыс. руб. в месяц, а 22% — с доходом в 150-200 тыс. руб. в месяц. Доходом в 200-250 тыс. руб. в месяц располагают 8% покупателей новостроек ГК ФСК в регионе, и 13% у покупателей с доходом от 250 тыс. руб. в месяц на семью.
Самая активная группа покупателей в новостройках Петербурга и пригородов — также семьи с доходом до 100 тыс. руб. в месяц на семью, ее доля составляет 26%. Еще 25% — домохозяйства с доходом в 100-150 тыс. руб., а 23% — с доходом в 150-200 тыс. руб. в месяц. Еще 14% сделок заключено покупателями с доходом 200-250 тыс. руб. на семьи, оставшиеся 13% — покупателями с доходом 250 тыс. руб. на семью или больше
«Благодаря льготной ипотеке, на рынках столичного и петербургского регионов сейчас активно присутствуют покупатели с различным уровнем дохода. Действующие в проектах ГК ФСК ставки позволяют, например, приобрести квартиру в подмосковном ЖК „Римский“ с ежемесячным платежом в 25 000 тыс. руб., а в петербургском пригородном UP-квартале „Пушкинский“ — от 19 000 тыс. руб. в месяц», — говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. В компании отмечают рост доли покупателей, приобретающих свое первое жилье в Подмосковье и Ленобласти. По оценке ГК ФСК, доли покупателей в этих регионах, которые на момент сделки арендуют жилье, составляют порядка 32% и 28% соответственно.
Самый востребованный бюджет покупки в столичных новостройках ГК ФСК в 2020 и 2021 году составил 11,8 млн руб., в подмосковных проектах — 5,2 млн руб., в жилых комплексах петербургского региона — 6,1 млн руб.
*Под семьей в данном случае понимались не только зарегистрированные браки, но и гражданские браки, и семьи из одного человека (покупатели-одиночки). Спрос оценивался по сделкам в новостройках ГК ФСК за последние полгода.
На первичном рынке Москвы по итогам второго квартала доля апартаментов составляет 19,9% – это 5,8 тысяч лотов общей площадью 365,8 тысяч квадратных метров в 153 корпусах или 95 проектах. За квартал предложение сократилось более чем на 20%, а за год – на 43%. Цены выросли за год на 33%.
В сегменте апартаментов предложение продолжает сокращаться. За второй квартал 2021 года объём предложения уменьшился на 22,4% и составил 365,8 тыс. кв. м. За год объём предложения сократился на 42,9%. В преддверии принятия закона о правовом статусе апартаментов (Госдума вернётся к нему осенью) спрос на них растёт. Во втором квартале 2021 года объём реализованного спроса вырос на 39,9%, в годовом выражении спрос вырос в 3,6 раз.
Доля апартаментов (без элитного сегмента) на первичном рынке жилой недвижимости столицы составляет 19,9% от общей площади площади лотов, в предыдущем квартале доля данного сегмента находилась на том же уровне – 20%. В продаже представлено 5,8 тысяч апартаментов общей площадью 365,8 тыс. кв. м в 153 корпусах или 95 проектах.
«Спрос на апартаменты большой, а предложение сокращается – это неизбежно приводит к росту цен, – анализирует ситуацию Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. – За квартал средневзвешенная цена предложения выросла на 9,9% и достигла показателя 431,8 тысяч рублей за квадратный метр. За год рост цен на апартаменты составил 32,9%».
В структуре спроса по бюджету в сегменте апартаментов (без элитного сегмента) основная доля приходится на лоты от 5 до 14 млн рублей (51%), однако эта доля сократилась – в предыдущем квартале на лоты данной категории приходилось 72% спроса. В структуре предложения доля лотов стоимостью от 5 до 14 млн рублей – 45%. Следует отметить, что за квартал структура спроса заметно изменилась: выросла доля спроса в категории лотов дороже 23 млн рублей (с 9% в предыдущем квартале до 25% в этом квартале) за счёт выхода в реализацию в первом квартале 2021 года новых премиальных проектов, пользующихся высоким покупательским спросом.
В структуре спроса по площади в сегменте апартаментов (без элитного сегмента) преобладают лоты площадью до 50 кв. м (55%), в структуре предложения таких лотов 48%. При этом по сравнению с предыдущим кварталом выросла доля апартаментов площадью до 40 кв.м – с 19% до 36% за счёт выхода новых проектов комфорт-класса со стартовыми пулами, состоящими преимущественно из студий и однокомнатных лотов.
За квартал в сегменте апартаментов (без элитного сегмента) выросла доля студий за счёт пополнения предложения в данной категории в комфорт- и бизнес-классе. «В настоящий момент сложилась нетипичная ситуация: предложение студий превышает спрос (доля в предложении – 20%, в спросе – 19%), но поскольку в сегменте апартаментов студии пользуются высоким спросом, в дальнейшем баланс спроса и предложения вернётся к нормальному, и спрос вновь будет опережать предложение», – рассказывает Роман Родионцев.
За квартал объём предложения апартаментов уменьшился во всех классах: в комфорт-классе – на 28% до 83,9 тыс. кв. м, в бизнес-классе – на 15,5% до 143,9 тыс. кв. м, в премиум-классе – на 25,1% (до 138,0 тыс. кв. м). Средневзвешенная цена предложения апартаментов за квартал выросла во всех классах. При этом наиболее существенный рост отмечается в комфорт-классе – на 29,6%. В бизнес-классе рост цены за квартал составил 3,6%, в премиум-классе – 10,5%. В годовой динамике цена апартаментов в комфорт-классе выросла на 40,2%, в бизнес-классе – на 10,9%, в премиум-классе – на 23,2%.