Ценник на недвижимость остановил просроченную ипотеку
Сокращение объёма просроченных ипотечных кредитов на 8% с начала 2021 года обусловлено резким ростом цен на недвижимость. В структуре портфеля просроченных ипотечных долгов увеличилась доля кредитов на покупку строящейся недвижимости из-за госпрограммы льготной ипотеки. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистической информации Банка России и Росстата.
По данным Банка России, размер просроченных ипотечных кредитов в целом по РФ с 1 января на 1 августа 2021 года сократился на 8% или на 6,6 млрд рублей, до 71,6 млрд рублей. По оценкам консалтинговой группы SRG средняя цена квадратного метра недвижимости на вторичном рынке жилья в стране по итогам первого полугодия 2021 года по сравнению c аналогичным периодом 2020 года выросла на 13% (динамика роста цен в 2020 году по отношению к 2019-му была в два раза ниже — средняя стоимость метра по стране выросла на 6%).
«После значительного роста цен, особенно в крупных городах, количество реализованных на торгах в рамках исполнительного производства квартир резко увеличилось. Повсеместный рост спроса затронул и этот сегмент рынка. Также увеличилось и количество проблемных заемщиков, добровольно реализующих свои залоговые квартиры с целью погашения долга, так как после повышения цен это стало выгоднее — большая часть средств оставалась заемщику. Данные факторы привели к снижению просроченной задолженности по ипотеке, — поясняет Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Обратная сторона процесса в том, что сейчас, когда рост цен остановился, а доходы населения не выросли, банкам сложнее сохранять динамику наращивания кредитных портфелей, что приведёт если не к увеличению, то к замораживанию доли просроченной задолженности в кредитных портфелях».
Таблица №1. Регионы-лидеры по динамике сокращения просроченной иптеки.
|
Регион |
Просроченная ипотека, млн руб. на 01.08.2021 |
Динамика, год к году |
|
Россия |
71362 |
-8,5% |
|
Севастополь |
17 |
-45,2% |
|
Республика Карелия |
124 |
-20,5% |
|
Мурманская область |
211 |
-19,8% |
|
Новгородская область |
120 |
-18,9% |
|
Чувашская республика |
376 |
-18,3% |
|
Белгородская область |
270 |
-17,7% |
|
Омская область |
499 |
-16,4% |
|
Республика Бурятия |
418 |
-15,9% |
|
Республика Калмыкия |
117 |
-15,8% |
|
Пензенская область |
290 |
-15,2% |
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант»
Банки относят к просроченной задолженности кредиты, погашение которых не проводится более 90 календарных дней. Продать квартиру в залоге можно при согласии банка-кредитора при условии, что вырученных денег хватит на полное погашение кредита, начисленных процентов и штрафов.
«Снижение просроченной задолженности — явление временное, вызванное конъюнктурой на рынке недвижимости, — рассуждает Денис Аксёнов. — Уже сейчас вызывает опасение тренд на увеличение в портфеле просроченной ипотечной задолженности доли кредитов на покупку новостроек».
На начало августа 2021 года в структуре просроченной ипотечной задолженности доля ипотеки под залог договоров долевого участия достигла 9% против 8,6% годом ранее. В годовом выражении она выросла на 0,34 процентных пункта или на 0,14 п.п. с начала года.
|
Регион |
Просроченная ипотека на строящееся жилье, млн руб. |
Доля в общем портфеле просроченной ипотеки |
Динамика доли, год к году |
|
Россия |
6416 |
9,0% |
0,34% |
|
Ивановская область |
119 |
34,8% |
26,6% |
|
Орловская область |
27 |
18,2% |
5,7% |
|
Республика Мордовия |
8 |
6,6% |
5,7% |
|
Томская область |
27 |
10,9% |
4,9% |
|
Мурманская область |
25 |
11,8% |
3,8% |
|
Краснодарский край |
527 |
18,9% |
3,3% |
|
Республика Карелия |
12 |
9,7% |
3,1% |
|
Республика Крым |
7 |
12,5% |
2,9% |
|
Сахалинская область |
8 |
4,3% |
2,7% |
|
Республика Коми |
19 |
6,8% |
2,7% |
|
Республика Алтай |
4 |
4,0% |
2,2% |
|
Удмуртская Республика |
21 |
4,9% |
2,0% |
|
Псковская область |
7 |
4,2% |
1,9% |
|
Новгородская область |
16 |
13,3% |
1,7% |
|
Ростовская область |
147 |
8,9% |
1,6% |
|
Ставропольский край |
103 |
9,4% |
1,5% |
|
Москва |
1108 |
8,6% |
1,3% |
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант»
«Средний срок жизни ипотеки на строящееся жилье равен сроку строительства жилого дома, не более трёх лет, после ввода дома в эксплуатацию она должна быть переоформлена в категорию вторичной ипотеки, — отмечает Денис Аксёнов. — На фоне снижения просроченной ипотечной задолженности увеличение доли в общем портфеле даже треть процента — значительная динамика, это последствия льготной госпрограммы».
На сегодня доля ипотеки на первичном рынке в общем портфеле составляет 23%, годом ранее — 21%. По мнению эксперта, наращивание портфелей по двум госпрограммам, льготной субсидируемой и семейной ипотекам на первичном рынке, в ближайшее время приведёт к ускорению роста просроченной задолженности именно на рынке покупки строящегося жилья.
«Урегулировать проблемную задолженность при наличии только договора ДДУ и отсутствии ликвидного залога заёмщикам гораздо сложнее, время ожидания до окончания строительства дома ведёт к увеличению суммы долга из-за начисляемых процентов, и не факт, что разница будет компенсирована дальнейшим ростом цен на недвижимость», — отмечает эксперт.
По данным «Объединенного кредитного бюро» (ОКБ), располагающим информацией о примерно 97% российских заемщиков, в июне 2021 года средний размер ипотечного кредита впервые превысил 3 млн рублей, увеличившись за месяц на 134 тыс рублей.
В июне средний размер ипотечного кредита составил 3,02 млн рублей, тогда как еще в мае он составлял 2,89 млн рублей (2,92 млн руб, по данным ЦБ), а в апреле – 2,86 млн рублей (2,86 млн руб, по данным ЦБ). За полугодие он увеличился на 403 тыс руб, а за год – на 652 тыс руб.
Среди 30 регионов, в которых заемщики берут наибольшее количество ипотечных кредитов, средняя сумма сильнее всего выросла в Калмыкии (рост в июне на 12% по сравнению с маем), Мурманской, Архангельской и Томской областях (во всех трех – на 9%). В Москве – на 4%, в Санкт-Петербурге – на 3%.
Александрович Артур, генеральный директор ОКБ:
«На столь быстрый рост среднего размера кредита повлияли прежде всего цены на недвижимость. Если в апреле квадратный метр на вторичном рынке стоил менее 71 тыс руб, а на первичном – 92 тыс руб, то в мае – уже 73 и 95 тыс рублей соответственно. В июне квадратный метр на вторичном рынке подорожал до 98 тыс рублей. Поскольку гражданам пришлось занимать у банков больше средств, то им пришлось увеличить и срок кредитования. За июнь он в среднем увеличился на 3 месяца до 18 лет и 8 месяцев».
В июне 2021 года средняя стоимость студии в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве составила 7,11 млн рублей. По подсчетам экспертов «Метриум», за 12 месяцев такое жилье подорожало на 47%. Квадратный метр в студии сейчас стоит столько же, сколько «квадрат» в новостройках бизнес-класса в III квартале 2020 года. При этом новомосковские студии догоняют в цене старомосковские.
За прошедший год средняя стоимость студий в массовых новостройках Москвы возросла на 47%, подсчитали в «Метриум». Если в июне 2020 года покупателю понадобилось бы для покупки студии 4,83 млн рублей, то в июне 2021 года уже 7,11 млн рублей, то есть на 2,28 млн рублей больше.
Удельная стоимость студий возросла еще заметнее. Год назад квадратный метр в таких малогабаритных квартирах обходился в 181 тыс. рублей, а в июне 2021 года – в 277 тыс. рублей. Рост цены, таким образом, составил 53%.
Средняя площадь студии в продаже при этом сократилась. Если в июне 2020 года средняя студия достигала 26,6 кв.м, то сейчас – 25,7 кв.м.
Студии стали самым быстро дорожающим форматом жилья массового сегмента за последний год, отмечают в «Метриум». Далее по интенсивности роста цен следуют однокомнатные квартиры, которые прибавили 35% и сейчас в среднем стоят 10,47 млн рублей. Двухкомнатные квартиры подорожали на 32% до 14,73 млн рублей. Трехкомнатные квартиры выросли в цене на 28% до 19,30 млн рублей, а многокомнатные – на 17% до 26,69 млн рублей.
«В нашем проекте студии и однокомнатные квартиры пользовались значительным спросом в последний год, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – В целом рост цен был связан с резким удорожанием строительных материалов и, как следствие, повышением себестоимости строительства. Говоря конкретно о студиях, также замечу, что в домах с небольшими квартирами живет больше людей. Это отражается на нагрузке на инфраструктуру – требуется больше мощностей, технических площадей и так далее, что приводит к росту цены студий. В продаже студии в среднем дороже для застройщика, что также отражается в цене».
Аналитики «Метриум» отмечают, что рост цен на студии в «старой» Москве может привести к оттоку части клиентов на рынки новостроек за МКАД, в том числе в Новую Москву. Однако и здесь рост цен на этот формат жилья был внушительным. За прошедший год они выросли с 4,44 до 6,01, то есть на 36%.
«Примечательно, что рост цен на студии продолжается на фоне увеличения их предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это значит, что реальный спрос на этот тип жилья выше того, что прогнозировался застройщиками в период разработки проектов новостроек. Студия – очень ликвидный продукт, поэтому даже в случае ценовой стагнации она сохранит высокий уровень стоимости».
