Ценник на недвижимость остановил просроченную ипотеку
Сокращение объёма просроченных ипотечных кредитов на 8% с начала 2021 года обусловлено резким ростом цен на недвижимость. В структуре портфеля просроченных ипотечных долгов увеличилась доля кредитов на покупку строящейся недвижимости из-за госпрограммы льготной ипотеки. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистической информации Банка России и Росстата.
По данным Банка России, размер просроченных ипотечных кредитов в целом по РФ с 1 января на 1 августа 2021 года сократился на 8% или на 6,6 млрд рублей, до 71,6 млрд рублей. По оценкам консалтинговой группы SRG средняя цена квадратного метра недвижимости на вторичном рынке жилья в стране по итогам первого полугодия 2021 года по сравнению c аналогичным периодом 2020 года выросла на 13% (динамика роста цен в 2020 году по отношению к 2019-му была в два раза ниже — средняя стоимость метра по стране выросла на 6%).
«После значительного роста цен, особенно в крупных городах, количество реализованных на торгах в рамках исполнительного производства квартир резко увеличилось. Повсеместный рост спроса затронул и этот сегмент рынка. Также увеличилось и количество проблемных заемщиков, добровольно реализующих свои залоговые квартиры с целью погашения долга, так как после повышения цен это стало выгоднее — большая часть средств оставалась заемщику. Данные факторы привели к снижению просроченной задолженности по ипотеке, — поясняет Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Обратная сторона процесса в том, что сейчас, когда рост цен остановился, а доходы населения не выросли, банкам сложнее сохранять динамику наращивания кредитных портфелей, что приведёт если не к увеличению, то к замораживанию доли просроченной задолженности в кредитных портфелях».
Таблица №1. Регионы-лидеры по динамике сокращения просроченной иптеки.
|
Регион |
Просроченная ипотека, млн руб. на 01.08.2021 |
Динамика, год к году |
|
Россия |
71362 |
-8,5% |
|
Севастополь |
17 |
-45,2% |
|
Республика Карелия |
124 |
-20,5% |
|
Мурманская область |
211 |
-19,8% |
|
Новгородская область |
120 |
-18,9% |
|
Чувашская республика |
376 |
-18,3% |
|
Белгородская область |
270 |
-17,7% |
|
Омская область |
499 |
-16,4% |
|
Республика Бурятия |
418 |
-15,9% |
|
Республика Калмыкия |
117 |
-15,8% |
|
Пензенская область |
290 |
-15,2% |
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант»
Банки относят к просроченной задолженности кредиты, погашение которых не проводится более 90 календарных дней. Продать квартиру в залоге можно при согласии банка-кредитора при условии, что вырученных денег хватит на полное погашение кредита, начисленных процентов и штрафов.
«Снижение просроченной задолженности — явление временное, вызванное конъюнктурой на рынке недвижимости, — рассуждает Денис Аксёнов. — Уже сейчас вызывает опасение тренд на увеличение в портфеле просроченной ипотечной задолженности доли кредитов на покупку новостроек».
На начало августа 2021 года в структуре просроченной ипотечной задолженности доля ипотеки под залог договоров долевого участия достигла 9% против 8,6% годом ранее. В годовом выражении она выросла на 0,34 процентных пункта или на 0,14 п.п. с начала года.
|
Регион |
Просроченная ипотека на строящееся жилье, млн руб. |
Доля в общем портфеле просроченной ипотеки |
Динамика доли, год к году |
|
Россия |
6416 |
9,0% |
0,34% |
|
Ивановская область |
119 |
34,8% |
26,6% |
|
Орловская область |
27 |
18,2% |
5,7% |
|
Республика Мордовия |
8 |
6,6% |
5,7% |
|
Томская область |
27 |
10,9% |
4,9% |
|
Мурманская область |
25 |
11,8% |
3,8% |
|
Краснодарский край |
527 |
18,9% |
3,3% |
|
Республика Карелия |
12 |
9,7% |
3,1% |
|
Республика Крым |
7 |
12,5% |
2,9% |
|
Сахалинская область |
8 |
4,3% |
2,7% |
|
Республика Коми |
19 |
6,8% |
2,7% |
|
Республика Алтай |
4 |
4,0% |
2,2% |
|
Удмуртская Республика |
21 |
4,9% |
2,0% |
|
Псковская область |
7 |
4,2% |
1,9% |
|
Новгородская область |
16 |
13,3% |
1,7% |
|
Ростовская область |
147 |
8,9% |
1,6% |
|
Ставропольский край |
103 |
9,4% |
1,5% |
|
Москва |
1108 |
8,6% |
1,3% |
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант»
«Средний срок жизни ипотеки на строящееся жилье равен сроку строительства жилого дома, не более трёх лет, после ввода дома в эксплуатацию она должна быть переоформлена в категорию вторичной ипотеки, — отмечает Денис Аксёнов. — На фоне снижения просроченной ипотечной задолженности увеличение доли в общем портфеле даже треть процента — значительная динамика, это последствия льготной госпрограммы».
На сегодня доля ипотеки на первичном рынке в общем портфеле составляет 23%, годом ранее — 21%. По мнению эксперта, наращивание портфелей по двум госпрограммам, льготной субсидируемой и семейной ипотекам на первичном рынке, в ближайшее время приведёт к ускорению роста просроченной задолженности именно на рынке покупки строящегося жилья.
«Урегулировать проблемную задолженность при наличии только договора ДДУ и отсутствии ликвидного залога заёмщикам гораздо сложнее, время ожидания до окончания строительства дома ведёт к увеличению суммы долга из-за начисляемых процентов, и не факт, что разница будет компенсирована дальнейшим ростом цен на недвижимость», — отмечает эксперт.
По данным группы компаний «Максимум Life Development», около 60% покупателей земельных участков не готовы в ближайший год начинать строительство домов. Основной причиной отказа от возведения жилья стал рост цен на стройматериалы.
Остальные 40% в связи с подорожанием материалов рассматривают меньшие площади домов, пересматривают те проекты, которые у них были на момент покупки участков, продают городскую недвижимость, чтобы компенсировать рост цен в загородном домостроении, или отказываются от строительства, решив в перспективе заработать не перепродаже наделов.
Среди тех покупателей земельных участков, кто решил строить дома, спрос сместился к проектам площадью 100-150 кв.м., тогда как еще год назад наибольший интерес вызывали решения в 200-250 кв.м. Это произошло за счет роста общей стоимости строительства домов – с начала года она поднялась на 35-40%.
Изменились приоритеты и в конструктивных элементах. В этом году высокий спрос отмечен на модульные дома на свайном основании, барнхаусы и монолитные дома. Из-за дефицита стройматериалов практически отсутствовал интерес к проектам деревянных и каркасных домов.
Загородные покупатели при выборе дома интересуются, как правило, сроками его строительства (например, популярность модульных домов обусловлена их возведением за несколько дней), а также соотношением цены и качества, в результате чего выбирают решения, которые раньше были сильно дороже, но сейчас практически не уступают по стоимости предложениям в эконом-классе.
- В этом году появилась возможность приобрести дома комфорт- и бизнес-класса по цене эконом-сегмента. Покупатели стараются снизить общую стоимость объектов за счет материалов, которые не сильно растут в цене и при этом выигрывают по качеству у наиболее популярных. Например, выбирают более долговечное основание на плите, композитную арматуру вместо металлической для фундамента, цементно-стружечную плиту взамен OSB, а в фасадных работах останавливают свой выбор на керамограните или фальцевой кровле, - говорит генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев. – Спрос на домостроение традиционно может увеличиться осенью. К тому же после некоторого отката цен на материалы установятся новые минимумы и максимумы, сформируется понятная, а не спекулятивная цена, которая станет новым ориентиром на рынке загородного домостроения.
Согласно опросу ГК «Максимум Лайф Девелопмент», проведенному совместно с партнерами – компаниями «Хаус Комплект» и «Современные Технологии Строительства» - решающим фактором для большинства покупателей земельных участков при решении строительства домов в период роста цен могут стать доступные ипотечные программы со ставкой 7-8% годовых.
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank оценили обеспеченность качественными складскими площадями (к ним относятся объекты класса А и В) в регионах России и пришли к выводу, что несмотря на ежегодно увеличивающиеся объемы спроса, рынок качественной складской недвижимости по-прежнему находится на стадии развития.
- По сравнению с лидирующими странами в сегменте в России наблюдается недостаток качественных складских площадей. Например, в Германии на одного жителя приходится 4,2 кв. м качественных складов, в США этот показатель составляет 3,5 кв. м. В России на одного жителя приходится всего 0,2 кв. м складских площадей класса А и В. Российский рынок по сравнению с наиболее развитыми складскими рынками мира еще далек от своего насыщения.
Обеспеченность складской недвижимостью по странам, кв. м/чел.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- Еще одной особенностью складского рынка является концентрация качественных площадей в двух основных регионах – Московской области (включая Москву) и Ленинградской области (включая Санкт-Петербург). На долю этих двух субъектов приходится порядка 67% всех складских площадей класса А и В в России. В столичном регионе на одного жителя приходится порядка 0,9 кв. м качественных складов. Обеспеченность Москвы (с учетом Московской области) находится на чуть меньшем уровне, чем аналогичные показатели крупных городов мира – в Нью-Йорке на одного жителя приходится 1,6 кв. м, в Варшаве – 1,5 кв. м, а в Праге – 1,2 кв. м. В Санкт-Петербурге (с учетом Ленинградской области) обеспеченность меньше на треть – 0,6 кв. м/чел. Концентрация основного объема складских площадей в Москве и Санкт-Петербурге объясняется сосредоточением основного платежеспособного спроса и товаропотока страны.
- Остальные регионы России можно разделить на две категории с точки зрения складской недвижимости: регионы-крупные распределительные центры, регионы-локальные распределительные центры.
- К крупнейшим регионам-логистическим центрам относятся Новосибирская область (обеспеченность – 0,5 кв. м/чел.), Свердловская область (0,33 кв. м/чел.), Самарская область (0,25 кв. м/чел.), Воронежская и Ростовская область (по 0,2 кв. м/чел.), Республика Татарстан (0,17 кв. м/чел.), Нижегородская область (0,13 кв. м/чел.), а также Волгоградская область, Красноярский и Краснодарский край (по 0,1 кв. м/чел.). Складская недвижимость в отмеченных субъектах обеспечивает не только крупные городские агломерации, в которых они находятся, но и другие регионы, играя роль крупных распределительных хабов.
- Локальными складскими центрами России являются Калужская область (0,2 кв. м/чел.), Тульская область (0,18 кв. м/чел.), Приморский край и Липецкая область (по 0,15 кв. м/чел.), Хабаровский край и Рязанская область (по 0,13 кв. м/чел.), Республика Карелия и Адыгея (по 0,12 кв. м/чел.), а также Ульяновская область (0,1 кв. м/чел.). Повышенная концентрация складских площадей в них объясняется как расположением большего количества производств (Калужская, Липецкая, Тульская области), так и удобной локацией, позволяющей распределять товаропоток на ближайшие регионы (Хабаровский и Приморский край, Республика Адыгея и Карелия, Рязанская область).
Топ-10 регионов России по обеспеченности качественной складской недвижимости класса А и В в I полугодии 2021 г.
|
Регион |
Обеспеченность кв. м/чел. |
|
Москва и Московская область |
0,87 |
|
Санкт-Петербург и Ленинградская область |
0,57 |
|
Новосибирская область |
0,48 |
|
Свердловская область |
0,33 |
|
Самарская область |
0,25 |
|
Воронежская область |
0,21 |
|
Калужская область |
0,20 |
|
Ростовская область |
0,19 |
|
Тульская область |
0,18 |
|
Республика Татарстан |
0,17 |
Источник: Knight Frank Research, 2021
- В остальных 58 регионах страны обеспеченность качественными складскими площадями находится на уровне от 0,08 до 0,01 кв. м/чел., и в данном случае склады обслуживают регионы нахождения. При этом складские комплексы класса А, В отсутствуют в 14 регионах страны, в которых проживает 7% населения России.
- Эксперты компании Knight Frank прогнозируют сокращение разрыва обеспеченности качественными складскими площадями между Московским и крупными региональными складскими рынками. Помимо этого, ожидается развитие складской недвижимости в локальных складских центрах, а также в регионах с наименьшей обеспеченностью площадями.
- Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank: «Развитие складской недвижимости продолжится в перспективе нескольких ближайших лет. Основным фактором роста будет являться увеличение оборотов торговли, в первую очередь, электронной, что потребует расположения складских объектов рядом с конечными потребителями. Кроме того, увеличение товарооборота потребует использования качественных складских площадей, которые позволят эффективно выстроить логистическую цепочку. Еще одним фактором роста складской недвижимости в регионах России может стать устаревание советского фонда, в которых находятся склады класса С – именно они составляют наибольший процент среди складской недвижимости. Таким образом, все больше пользователей складов данного класса будут рассматривать возможность аренды площадей в комплексах класса А и В».