Продать недвижимость в регионе и купить в Москве. Кому финансово выгодно сменить город
Циан – технологичный сервис по поиску недвижимости в России – и hh.ru – крупнейшая российская платформа онлайн-рекрутинга – в совместном исследовании выяснили, есть ли финансовая выгода от “обмена” квартиры в своем другом городе на столичную при переезде, и хватит ли заработной платы, чтобы выплачивать ипотеку с учетом произошедшего роста цен на недвижимость за последний год.
Методология расчета
В расчет рейтингов вошли данные hh.ru по средним предлагаемым зарплатам в различных профобластях и городах страны, данные Циан по средней стоимости 1-комнатной квартиры на вторичном рынке в столице и других городах. В качестве ежемесячных свободных денежных средств учитывалась предлагаемая зарплата за вычетом прожиточного минимума по каждому городу в отдельности.
Стоит учитывать, что показатель по предлагаемым зарплатам чуть ниже реальных заработных плат (с учетом премий и вакансий без указания заработной платы). Поэтому для того, чтобы оценить совокупные доходы москвичей, были приведены реальные заработные платы (из Банка заработных плат hh.ru), а не средние значения по предлагаемым зарплатам в открытых вакансиях.
Основные выводы исследования:
- На первый взнос хватит: средняя вырученная сумма при продаже 1к квартиры в регионе, составит 33% от цены квартиры в Москве. Год назад первый взнос был ниже: 31%. По всем городам суммы от продажи «однушки» хватит на первый взнос.
- 66 столичных зарплат или 6,5 лет нужно, чтобы компенсировать среднюю разницу в цене между 1к квартирой в регионе и столице, без учета % по ипотеке и затрат (прожиточного минимума).
- Реальные сроки выплаты ипотеки с учетом минимальных затрат на жизнь в Москве, составят от 4 лет в Петербурге до 15 лет в Челябинске. Именно такой срок понадобится приезжим, чтобы выйти на «базовый» уровень проживания, как в родном городе (1к квартира в собственности без ипотеки).
- Суммы, взятой в ипотеку и выплаченных по ней процентам, хватит, чтобы купить в среднем 3,6 квартиры в родном городе. Больше всех выплатят по ипотеке бывшие челябинцы - сумма сопоставима с ценой восьми “однушек”.
- Переезжать в Москву невыгодно жителям Челябинска, Волгограда и Омска. Максимально выгодные условия переезда в столицу – для петербуржцев, казанцев и нижегородцев.
- Сотрудники сферы услуг не смогут взять ипотеку после переезда в Москву из половины крупнейших городов.
- Стоимость средней 1к квартиры равна доходу сотрудника за 5 лет 9 месяцев в среднем по крупнейшим городам. В четырех из них работать из-за роста цен придется больше на год.
1. На первый взнос хватит всем
По подсчетам Циан, средняя площадь столичной квартиры, которую рассматривают для покупки жители других регионов, составляет 49,1 кв. м. То есть преимущественно речь идет о компактных бюджетных вариантах – однушках и небольших двушках. Эксперты рассчитали, сколько придется доплатить к стоимости проданной региональной квартиры, и как изменилась эта сумма с учетом роста цен на недвижимость по всей России.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке в продаже в столице – 9,77 млн рублей, что на 14% выше, чем год назад (8,58 млн). Средняя площадь «однушки» в продаже осталась прежней: 37,2 кв. м против 37,5 кв. м год назад. Квартиры стали дороже что усложняет «обмен» квартиры в регионе на столичную при переезде.
В среднем по всем крупнейшим городам с численностью населения от одного миллиона человек, суммы от продажи однокомнатной квартиры в своем городе хватит, чтобы покрыть треть от стоимости столичной квартиры (33%). Год назад первый взнос (п.в.) был бы меньше – в среднем 31%.
Больше 40% от цены столичной квартиры при продаже жилья в своем родном городе получат жители Санкт-Петербурга (66% против 60% в прошлом году). В Казани первый взнос за однокомнатное жилье в Москве составит 44%, что больше, чем год назад (42%). Стал больше первый взнос и от нижегородцев: 38% сегодня против 33% год назад. Больший первый взнос в процентном выражении в 2021 году и в Воронеже (+4 п.п.), Краснодаре и Омске (+ 3 п.п.).
В Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Уфе и Перми доля первого взноса от продажи квартиры в регионе при покупке столичной недвижимости снизилась на 1-2 п.п. Во всех городах-миллионниках продажа квартиры покроет первый взнос на столичное жилье. Банки выдают ипотеку и при 10-15% от стоимости выбранного объекта. Преодолели данную отметку все 15 городов. Минимальный показатель – в Челябинске (18% от стоимости столичной недвижимости).
Доля первого взноса при покупке 1к квартиры в Москве и продаже 1к квартиры в регионе
|
Город |
Средняя стоимость 1к кв. на вторичном рынке |
Первый взнос |
Динамика первого взноса |
Разница в стоимости 1к квартиры в регионе и Москве, млн |
Кол-во месячных окладов для "компенсации" разрыва 2021 |
Кол-во месячных окладов для "компенсации" разрыва 2020 |
|||||||
|
|
|||||||||||||
|
2021 |
2020 |
2021 |
2020 |
2021 |
2020 |
кол-во зп |
в годах |
кол-во зп |
в годах |
||||
|
Москва |
9,77 |
8,58 |
|
|
|||||||||
|
Санкт-Петербург |
6,44 |
5,17 |
66% |
60% |
6% |
3,3 |
3,4 |
33 |
2,8 |
35 |
2,9 |
||
|
Казань |
4,33 |
3,58 |
44% |
42% |
3% |
5,4 |
5,0 |
54 |
4,5 |
51 |
4,3 |
||
|
Нижний Новгород |
3,69 |
2,81 |
38% |
33% |
5% |
6,1 |
5,8 |
61 |
5,1 |
59 |
4,9 |
||
|
Новосибирск |
3,39 |
2,86 |
35% |
33% |
1% |
6,4 |
5,7 |
64 |
5,3 |
58 |
4,9 |
||
|
Екатеринбург |
3,36 |
3 |
34% |
35% |
-1% |
6,4 |
5,6 |
64 |
5,3 |
57 |
4,7 |
||
|
Уфа |
3,16 |
2,83 |
32% |
33% |
-1% |
6,6 |
5,8 |
66 |
5,5 |
59 |
4,9 |
||
|
Краснодар |
3,45 |
2,79 |
35% |
33% |
3% |
6,3 |
5,8 |
63 |
5,3 |
59 |
4,9 |
||
|
Красноярск |
3,02 |
2,62 |
31% |
31% |
0% |
6,8 |
6,0 |
68 |
5,6 |
61 |
5,1 |
||
|
Воронеж |
2,9 |
2,18 |
30% |
25% |
4% |
6,9 |
6,4 |
69 |
5,7 |
65 |
5,4 |
||
|
Пермь |
2,53 |
2,28 |
26% |
27% |
-1% |
7,2 |
6,3 |
72 |
6,0 |
64 |
5,4 |
||
|
Самара |
2,62 |
2,32 |
27% |
27% |
0% |
7,2 |
6,3 |
72 |
6,0 |
64 |
5,3 |
||
|
Омск |
2,5 |
1,92 |
26% |
22% |
3% |
7,3 |
6,7 |
73 |
6,1 |
68 |
5,7 |
||
|
Ростов-на-Дону |
2,62 |
2,45 |
27% |
29% |
-2% |
7,2 |
6,1 |
72 |
6,0 |
63 |
5,2 |
||
|
Волгоград |
2,25 |
1,96 |
23% |
23% |
0% |
7,5 |
6,6 |
75 |
6,3 |
68 |
5,6 |
||
|
Челябинск |
1,73 |
1,55 |
18% |
18% |
0% |
8,0 |
7,0 |
80 |
6,7 |
72 |
6,0 |
||
В ситуации, если «обмен» при переезде в Москву производился бы с двухкомнатными квартирами, средний размер первого взноса (в размере суммы от продажи квартиры в регионе) меняется незначительно: в целом по всем городам-миллионникам он составит сегодня 31% против 30% год назад. Самый большой взнос – у жителей Санкт-Петербурга (64%). Минимальный – также, как и с однокомнатными квартирами, - в Челябинске (18%). Для трехкомнатных квартир средний первый взнос от продажи квартиры в целом по всем городам составляет 31%, год назад – 29%. Минимальный первый взнос – снова в Челябинске (также на уровне 18%). То есть благодаря росту цен на недвижимость по всем крупнейшим городам, доля первого взноса по ипотеке при продаже жилья в регионах и покупке в Москве, увеличилась на 1-2 п.п.
2. 66 столичных зарплат – разница в стоимости квартир
Соотношение стоимости квартиры в регионе и столице за прошлый год осталось таким же, но в рублевом выражении ценовой разрыв увеличивается. В среднем заемщику, приехавшему в Москву из города-миллионника, не хватит для покупки однокомнатной квартиры еще 6,57 млн рублей против 5,89 млн год назад. То есть в ипотеку придется взять на 12% больше.
Согласно данным Банка заработных плат hh.ru средняя реальная заработная плата сотрудников столичных компаний уровня «Ведущий специалист»/«Специалист» составляет сегодня 99,9 тыс. рублей в месяц «на руки». То есть разница в цене между квартирой в регионе и столице составляет 66 средних заработных плат – или пять с половиной лет работы, и это – без учета расходов на жизнь и переплаты по ипотеке. Год назад ценовой разрыв составлял 60 средних зарплат или пять лет работы. То есть, несмотря на сохранение доли первого взноса, работать для «компенсации» разрыва в стоимости квартир (в регионе и столице) придется в среднем на полгода дольше, чем если бы специалист приехал и купил квартиру год назад.
Количество заработных плат для «компенсации» ценового разрыва зависит от города, где была продана однокомнатная квартира. В Санкт-Петербурге, к примеру, хватит менее трех годовых заработных плат, в Казани – пяти. Жители еще 8 городов должны будут поработать от 5 до 6 лет, чтобы «накопить» на квартиру с учетом еще имеющегося от продажи старой квартиры первого взноса. Больше шести лет придется работать жителям Волгограда и Челябинска (см. таблицу в п.1).
3. 8 квартир в Челябинске = выплаченная ипотека в Москве
Реальные сроки накоплений на столичную квартиру будут существенно выше 3-7 лет: во-первых, нужно учесть минимальные расходы (“на руки” остается заработная плата за вычетом прожиточного минимума). Во-вторых, необходимо учесть переплату по ипотеке. Взять кредит у лидера ипотечного кредитования на вторичном рынке можно сегодня по 8,4% годовых (при наличии зарплатного проекта, электронной регистрации сделки и страхования жизни и здоровья заемщика). За вычетом прожиточного минимума, каждый месяц средний заемщик в Москве может вносить по ипотеке примерно 79,7 тыс. рублей.
При таких условиях жители, приехавшие в Москву из Санкт-Петербурга, станут полноправными собственниками однокомнатной квартиры (с выплаченной ипотекой) только через 4 года и 2 месяца, отдав за этот период сумму, равную половине стоимости еще одной «однушки» в Петербурге. Остальным придется платить кредит дольше. Для жителей из Казани это почти 8 лет, бывших нижегородцев, новосибирцев, екатеринбуржцев и краснодарцев – 9-10 лет. Сумма долга и выплаченных процентов сопоставима с ценой еще почти трех однокомнатных квартир в родном городе.
12 лет отдавать зарплату банку, за исключением прожиточного минимума, придется жителям, переехавшим в Москву из Перми, Омска и Волгограда. В своих городах выплаченной суммы им бы хватило, чтобы купить еще 4-5 однокомнатных квартир.
В аутсайдерах – те, кто приехал из Челябинска. Выплачивать ипотеку им придется на протяжении почти 15 лет, и суммы долга и процентов по ипотеке хватит, чтобы купить 8 «однушек» в Челябинске. В целом по всем городам суммы кредита и выплаченных процентов хватит, чтобы купить примерно 3,6 квартиры.
Таким образом, чтобы выйти на «базовый» бытовой уровень (как в родном городе) после переезда в столицу (иметь однокомнатную квартиру в Москве без ипотеки), ведущему специалисту с зарплатой почти в 100 тысяч рублей «на руки» придется работать от 4 до 15 лет, в зависимости от города переезда и первого взноса. Впрочем, после можно рассчитывать на большую заработную плату, чем в родном городе, однако до этого придется существенно экономить много лет.
Если допустить, что собственник все же отказался от продажи квартиры и переезда в Москву, откладывая все деньги, которые остаются в среднем после вычета прожиточного минимума в конкретного городе. Тогда накопленной суммы в 2/3 городов хватит на то, чтобы купить еще одну однокомнатную квартиру ( за срок, который бы потребовался для выплаты ипотеки в Москве). В Волгограде, Омске хватит на две «однушки», а в Челябинске – на три. Такую недвижимость можно сдавать в аренду, частично компенсируя тем самым разрыв в заработной плате в Москве при отказе от переезда. За тот же период в Москве будет только погашена ипотека за «однушку».
То есть переезд в Москву с «обменом» регионального жилья на столичную квартиру, имеет неоднозначную экономическую выгоду в первую очередь в Челябинске, Волгограде и Омске. Наибольшую выгоду от переезда получат петербуржцы, казанцы и нижегородцы – они смогут максимально быстро погасить ипотеку и получать более высокие столичные доходы.
Через какое время жизни в Москве специалист выплатит ипотеку и сколько отложит за тот же период в родном городе
|
Срок кредита за 1к квартиру в Москве |
Долг + проценты, млн р. |
Сколько можно купить квартир в родном городе за выплаченный долг и проценты |
Cколько отложит специалист, оставшись в родном городе, млн р. за срок ипотеки в Москве, млн р. |
Сколько можно купить квартир в родном городе за собранную сумму БЕЗ переезда, шт. |
|
|
Санкт-Петербург |
4 года 2 месяца |
3,95 |
0,6 |
2,20 |
0,3 |
|
Казань |
7 лет 10 месяцев |
7,42 |
1,7 |
3,28 |
0,8 |
|
Нижний Новгород |
9 лет 2 месяца |
8,72 |
2,4 |
3,54 |
1,0 |
|
Новосибирск |
9 лет 10 месяцев |
9,39 |
2,8 |
4,10 |
1,2 |
|
Екатеринбург |
9 лет 11 месяцев |
9,46 |
2,8 |
4,34 |
1,3 |
|
Уфа |
10 лет 5 месяцев |
9,93 |
3,1 |
4,68 |
1,5 |
|
Краснодар |
9 лет 9 месяцев |
9,25 |
2,7 |
4,38 |
1,3 |
|
Красноярск |
10 лет 9 месяцев |
10,27 |
3,4 |
4,47 |
1,5 |
|
Воронеж |
11 лет 1 месяц |
10,57 |
3,6 |
4,24 |
1,5 |
|
Пермь |
12 лет 1 месяц |
11,54 |
4,6 |
4,40 |
1,7 |
|
Самара |
11 лет 10 месяцев |
11,3 |
4,3 |
4,28 |
1,6 |
|
Омск |
12 лет 2 месяца |
11,63 |
4,7 |
4,68 |
1,9 |
|
Ростов-на-Дону |
11 лет 10 месяцев |
11,3 |
4,3 |
4,66 |
1,8 |
|
Волгоград |
12 лет 11 месяцев |
12,34 |
5,5 |
4,77 |
2,1 |
|
Челябинск |
14 лет 8 месяцев |
13,99 |
8,1 |
5,54 |
3,2 |
4. Чем большей квалификации требует профессия, тем выгоднее переезд в Москву
Целесообразность переезда зависит и от конкретной сферы деятельности, в которой трудится специалист. Заработная плата выше средней позволяет быстрее компенсировать ценовую разницу в стоимости квартиры при переезде, вернув себе тот базовый уровень (1к квартира в собственности без ипотеки), как в своем родном городе, за меньший срок.
Выгодно сменить город жителям регионов, работающим в сфере информационных технологий. К примеру, бывшие петербуржцы, работающие в данной сфере теперь в Москве, смогут погасить кредит всего за два года, а приехавшие из Челябинска – за пять с половиной лет (из-за большего размера кредита). Абсолютное большинство приезжих из других городов, работающих в данной сфере, погасят кредит за срок от 4 до 5 лет.
Для тех, кто работает в банковской отрасли и сфере финансов, на погашение кредита уйдет уже 7-8 лет. В сфере продаж – 9-11 лет. А для тех, кто трудится в Москве в сфере услуг, увы, покупка даже однокомнатной квартиры проблематична. С учетом большой суммы кредита и относительно невысокой по городу зарплаты, срок ипотеки превысит 30 лет ( а именно на столько лет выдают максимальный кредит многие банки).
|
Информационные технологии, интернет, разработка ПО |
Банки, инвестиции, лизинг |
Продажи |
Сфера услуг (обслуживание клиентов) |
|||||
|
Срок кредита |
Долг + проценты, млн р. |
Срок кредита |
Долг + проценты, млн р. |
Срок кредита |
Долг + проценты, млн р. |
Срок кредита |
Долг + проценты, млн р. |
|
|
Санкт-Петербург |
2 года |
3,6 |
3 года 4 месяца |
3,8 |
4 года 1 месяц |
3,9 |
6 лет 9 месяцев |
4,4 |
|
Казань |
3 года 5 месяцев |
6,3 |
6 лет |
6,9 |
7 лет 6 месяцев |
7,3 |
14 лет 5 месяцев |
9,4 |
|
Нижний Новгород |
3 года 11 месяцев |
7,1 |
7 лет |
8,0 |
8 лет 10 месяцев |
8,6 |
18 лет 3 месяца |
11,9 |
|
Новосибирск |
4 года 1 месяц |
7,6 |
7 лет 5 месяцев |
8,6 |
9 лет 6 месяцев |
9,3 |
20 лет 6 месяцев |
13,4 |
|
Екатеринбург |
4 года 2 месяца |
7,6 |
7 лет 6 месяцев |
8,6 |
9 лет 6 месяцев |
9,3 |
20 лет 10 месяцев |
13,6 |
|
Уфа |
4 года 4 месяца |
7,9 |
7 лет 10 месяцев |
9,0 |
10 лет |
9,8 |
22 года 8 месяцев |
14,8 |
|
Краснодар |
4 года 1 месяц |
7,5 |
7 лет 4 месяца |
8,5 |
9 лет 4 месяца |
9,1 |
20 лет |
13,1 |
|
Красноярск |
4 года 5 месяцев |
8,1 |
8 лет 1 месяц |
9,3 |
10 лет 4 месяца |
10,1 |
24 года 2 месяца |
15,8 |
|
Воронеж |
4 года 6 месяцев |
8,3 |
8 лет 3 месяца |
9,5 |
10 лет 7 месяцев |
10,4 |
25 лет 8 месяцев |
16,8 |
|
Пермь |
4 года 10 месяцев |
8,8 |
8 лет 11 месяцев |
10,3 |
11 лет 7 месяцев |
11,3 |
Больше 30 лет |
|
|
Самара |
4 года 9 месяцев |
8,7 |
8 лет 9 месяцев |
10,1 |
11 лет 4 месяца |
11,1 |
Больше 30 лет |
|
|
Омск |
4 года 10 месяцев |
8,9 |
9 лет |
10,4 |
11 лет 8 месяцев |
11,4 |
Больше 30 лет |
|
|
Ростов-на-Дону |
4 года 9 месяцев |
8,7 |
8 лет 9 месяцев |
10,1 |
11 лет 4 месяца |
11,1 |
Больше 30 лет |
|
|
Волгоград |
5 лет |
9,2 |
9 лет 5 месяцев |
10,9 |
12 лет 4 месяца |
12,1 |
Больше 30 лет |
|
|
Челябинск |
5 лет 6 месяцев |
10,0 |
10 лет 6 месяцев |
12,1 |
13 лет 11 месяцев |
13,7 |
Больше 30 лет |
|
5. Шесть лет работы или стоимость «однушки» в родном городе. Копить теперь дольше
По данным hh.ru, предлагаемая работодателями заработная плата за прошедший год увеличилась во всех городах-миллионниках (с учетом всех сфер деятельности). Но рост цен на недвижимость оказался несопоставимым с прибавкой по заработной плате в предлагаемых вакансиях. Копить на жилье стало сложнее. В среднем, стоимость 1к квартиры равна доходу за 5 лет 9 месяцев. Годом ранее показатель был 5 лет и 1 месяц. В четырех городах сроки увеличились на год и более. Это – Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Воронеж и Омск. Минимальные изменения – в Челябинске и Ростове-на-Дону, где стоимость квартиры прибавилась всего на 3-4 месячные заработные платы, с учетом индексации предлагаемых зарплат в открытых вакансиях.
Количество годовых доходов, равное стоимости средней однокомнатной квартиры
|
|
Кол-во лет работы |
|
|
|
2021 |
2020 |
Динамика за год, кол-во лет работы |
|
|
Санкт-Петербург |
9,5 |
8,0 |
1,5 |
|
Казань |
8,0 |
6,9 |
1,0 |
|
Нижний Новгород |
7,0 |
5,5 |
1,5 |
|
Новосибирск |
5,9 |
5,1 |
0,8 |
|
Екатеринбург |
5,8 |
5,3 |
0,5 |
|
Краснодар |
5,8 |
4,8 |
0,9 |
|
Воронеж |
5,8 |
4,5 |
1,3 |
|
Уфа |
5,5 |
5,1 |
0,3 |
|
Красноярск |
5,2 |
4,6 |
0,6 |
|
Самара |
5,2 |
4,7 |
0,5 |
|
Пермь |
5,0 |
4,5 |
0,5 |
|
Ростов-на-Дону |
4,9 |
4,7 |
0,2 |
|
Омск |
4,7 |
3,7 |
1,1 |
|
Волгоград |
4,5 |
3,9 |
0,6 |
|
Челябинск |
3,3 |
3,0 |
0,3 |
«С учетом роста цен на недвижимость за прошедший год, выгода от переезда в Москву становится не столь очевидной, - говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Реальная заработная плата уровня ведущего специалиста в Москве выросла на 2% или примерно 2 тыс. рублей. Средняя стоимость однокомнатной столичной квартиры в продаже на вторичном рынке – на 14% (1,2 млн рублей или примерно годовая зарплата сотрудника). Поэтому, принимая решение о переезде, нужно учитывать и предстоящие столичные расходы, в первую очередь - на жилье, будь то аренда или покупка в ипотеку. Не всегда прибавка к заработной плате компенсирует дополнительные затраты».
«Финансовая выгода от переезда действительно зависит от сферы, - отмечает Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru и руководитель сервиса Банк данных заработных плат hh.ru. – К примеру, из наиболее оплачиваемых профессий за последний год предлагаемые зарплаты увеличились в Москве на 9% для разработчиков программного обеспечения, на 4% - для специалистов в сфере дизайна, верстки и пр. На 3% - для финансистов и сотрудников банковской отрасли. Однако Москва и Московская область – вовсе не лидеры по увеличению предлагаемой заработной платы (в целом по всем сферам). К примеру, за год этот показатель вырос на 12% в Уральском ФО, на 6% - в Сибирском ФО. Поэтому переезд в столичный регион – не безальтернативный вариант поиска более высокооплачиваемой должности. К тому же с распространением удаленной работы чаще появляется возможность получать столичную зарплату в родном городе».
Рынок ипотечного кредитования практически каждый месяц ставит рекорд – и если июнь 2021 года не смог обновить максимум по количеству сделок, то остальные показатели продолжают брать «новые вершины». К примеру, средний размер ипотечного займа в июне 2021 года достиг 3 млн рублей – абсолютный максимум за всю историю. Одновременно Центробанк ужесточает требования по ипотекам с минимальным первым взносом. Эксперты Циан выяснили, какую часть от цены предложения средней квартиры составляет ипотечный займ. В каждом пятом лидирующем по выдаче кредитов регионе эти показатели сопоставимы.
- Средний размер ипотечного займа по РФ (согласно данным ЦБ РФ) впервые преодолел отметку в 3 млн рублей – (+29% и + 700 тыс. за год).
- На первичном рынке в ипотеку берут в среднем 4,1 млн рублей – это исторический максимум. На вторичном рынке средний займ существенно ниже – 2,6 млн рублей.
- Разница в сумме кредита между первичными и вторичными рынками увеличивается – сегодня она составляет 1,4 млн рублей против 600 тыс. годом ранее.
- 76% ипотек в 1 полугодии 2021 года были выданы на вторичное жилье. Самый высокий спрос на «первичку» в кредит был в июне 2021 года (последний месяц действия льготной ипотеки на старых условиях).
Вторичный рынок
- На 15 регионов приходится 51% выданных ипотек в 1 полугодии 2021 года. Средний займ превышает половину от средней цены квартиры в регионе: 56%.
- Минимальную долю от стоимости средней квартиры в регионе ипотека занимает в Краснодарском крае (31%), Москве и Санкт-Петербурге (40%). Максимальную – в Челябинской области (73%).
- Средний размер займа увеличивается большими темпами в сравнении со стоимостью квартир в Свердловской, Челябинской, Самарской областях, а также – в Москве. На данные регионы стоит обратить внимание при оценке закредитованности, как потенциально более рискованные локации.
Первичный рынок
- На 15 регионов приходится 59% выданных ипотек в 1 полугодии 2021 года. Средний размер ипотечного кредита составляет порядка 65% от средней стоимости квартиры, соответственно на собственные средства приходится порядка 35% суммы. В начале года доля кредитных средств была на уровне 56%.
- В каждом пятом лидирующем по ипотечному спросу регионе средняя сумма займа максимально приближена к средней стоимости квартиры в продаже. На вторичном рынке таких регионов нет.
- Наибольшую долю средний займ занимает от бюджета предложения в Московской области. Минимальный размер займа от средней стоимости квартиры в регионе - в Москве (49%), а также – Краснодарском крае (41%).
- Рост среднего займа замедлится – только в 15% регионов РФ средний размер ипотеки ниже нового трехмиллионного лимита. Больше таких субъектов – в Приволжском ФО.
Ипотечный кредит преодолел отметку в 3 млн рублей – россияне берут в кредит на 700 тыс. больше, чем год назад.
По итогам июня 2021 года средний размер ипотечного займа, выданного в целом по РФ, впервые достиг отметки в 3 млн рублей – это на 29% больше, чем еще год назад – тогда россияне брали в ипотеку в среднем 2,37 млн рублей – на 680 тыс. меньше. В предыдущие годы прирост был существенно ниже: с июня 2019 года по июнь 2020 года – всего 6% или 140 тыс. рублей. С июня 2018 года по июнь 2019 года – 11% или 220 тыс.
Таким образом, наибольший рост ипотечного займа пришёлся как раз на период действия льготной ипотеки. Сегодня в кредит берут больше на 29%, чем в июне 2020 года, на 37% больше, чем в июне 2019 года и на 51% больше, чем еще три года назад – в июне 2018 года.
Средний размер ипотечного кредита в целом по РФ (первичный и вторичный рынки)
|
Месяц |
Средний размер ипотеки, млн рублей |
Прирост за год в % |
Прирост за год в тыс. рублей |
|
июн.18 |
2,01 |
||
|
июн.19 |
2,23 |
11% |
220 |
|
июн.20 |
2,37 |
6% |
140 |
|
июн.21 |
3,05 |
29% |
680 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Рекорд поставлен не только целом по рынку, но и отдельно по сегменту новостроек: в июне 2021 года средний займ преодолел отметку в 4 млн рублей (4,1 млн), что на 1,5 млн рублей больше, чем россияне берут в ипотеку на вторичном рынке (2,6 млн рублей). Разница в сумме среднего займа между сегментами увеличивается: годом ранее (в июне 2020 года) она составляла 600 тыс. рублей, как и в июне 2019 года. В июне 2018 года (три года назад) разница была ниже – на уровне 400 тыс. рублей. Увеличение разрыва между средними займами объясняется не только более дешевой ипотекой «на первичке» (благодаря чему можно взять в кредит большую сумму), но и стоимостью самой недвижимости. К примеру, если взять города от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, то в 60% из них средняя стоимость кв.м на первичном рынке – выше, чем на вторичном. За исключением Москвы, во всех городах-миллионниках новостройки в среднем оказываются дороже «вторички».
Кроме того, на вторичном рынке немало альтернативных сделок, когда в качестве первого взноса клиенты используют средства от продажи предыдущего жилья – в такой ситуации, как правило, в кредит нужно брать меньшую сумму, в отличие от тех клиентов, которые на первый взнос копят «с нуля».
За прошедший год средний размер займа на первичном рынке увеличился на 46%: с 2,8 млн до 4,1 млн рублей. На вторичном рынке рост скромнее: с 2,1 млн рублей до 2,6 млн (+24%).
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК
Покупатели на вторичном рынке в среднем имеют примерно половину от стоимости жилья, вторая половина - в кредит
Несмотря на популярность льготной ипотеки, на первичный рынок приходится примерно четверть от всех выданных ипотек. К примеру, в 1 полугодии 2021 года доля ипотек на первичном рынке от общего количества составила 26%, а диапазон варьировался от 24% в марте-апреле до 30% в июне 2021 года (последний месяц действия льготной ипотеки на прежних условиях). Таким образом, 3 из 4 покупателей приходят в банк за ипотекой на готовую квартиру на вторичном рынке. Эксперты Циан выяснили, какую долю от средней стоимости квартиры составляет средний займ в регионах с самым большим количеством выданных ипотек за 1 полугодие 2021 года. Поскольку основной объем сделок приходится на вторичный рынок, именно данный сегмент используется в расчетах.
На 15 регионов в 1 полугодии 2021 года пришлось 51% всех выданных ипотек на вторичном рынке. В лидерах - Москва, Московская область, Тюменская область, Санкт-Петербург и Татарстан. На пять регионов приходится 23% от всего числа выданных ипотек на вторичном рынке. Остальные 28% ипотек получены в Башкортостане, Свердловской, Челябинской областях, Краснодарском крае, Новосибирской области, Красноярском крае, Самарской, ростовской областях, Пермском крае и Нижегородской области.
Средний размер займа от средней стоимости квартиры по 15 регионам с наибольшим число выданных ипотек составляет 56% - то есть в кредит привлекают больше половины от стоимости квартиры, на собственные средства приходится 44%. Однако, в зависимости от конкретного региона, показатели существенно варьируются.
К примеру, в Краснодарском крае средний размер займа составляет всего 2,6 млн рублей (что соответствует общестрановым показателям), однако от средней цены квартиры – это всего 31%. За прошедший год средний размер займа в Краснодарском крае вырос на четверть, при том, что средний бюджет квартиры в продаже – на 67%: с 4,9 млн рублей до 8,2 млн рублей, чем и объясняется меньший процент кредитных средств. Кроме того, основной рост цен пришелся именно на Сочи, где сложно получить ипотеку из-за большого количества нелегальных схем строительства, из-за чего форма права собственности не позволяет претендовать на ипотеку.
С 60% от стоимости квартиры на вторичном рынке “приходят” жители Москвы и Санкт-Петербурга. В Москве средний размер займа вырос на 21%, а стоимость квартиры на вторичном рынке – на 11%: с 13,4 млн до 15,9 млн рублей. В Санкт-Петербурге средний размер ипотеки и стоимость квартиры выросла сопоставимыми темпами: на 25% и 26% соответственно. С первоначальным взносом больше половины от стоимости средней квартиры приходят также жители Татарстана (51%).
Максимальный процент от стоимости квартиры приходится на кредитные средства на вторичном рынке в Челябинской области (73%), Ростовской (67%) и Пермском крае (67%).
В динамике за год средний размер кредита увеличился для 12 из 15 лидирующих по количеству выданных ипотек регионов. Соответственно, в этих же субъектах средний кредит стал составлять большую долю от стоимости квартиры в продаже. Рост «первого взноса» отмечен за год только в Краснодарском крае (+11%) и Московской области (+2%). Ничего не изменилось в Санкт-Петербурге и в Башкортостане.
Средний размер кредитных средств по ипотеке от стоимости квартиры на вторичном рынке (рассчитан, как отношение среднего размера кредита от средней стоимости квартиры)
|
Регион |
июн.19 |
июн.20 |
июн.21 |
Динамика за год |
Динамика за 2 года |
|
г. Москва |
39% |
36% |
40% |
4% |
1% |
|
Московская область |
61% |
59% |
57% |
-2% |
-4% |
|
Тюменская область |
63% |
61% |
63% |
2% |
0% |
|
г. Санкт-Петербург |
39% |
40% |
40% |
0% |
1% |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
41% |
48% |
49% |
1% |
8% |
|
Республика Башкортостан |
48% |
60% |
61% |
1% |
13% |
|
Свердловская область |
55% |
59% |
65% |
6% |
10% |
|
Челябинская область |
66% |
66% |
73% |
7% |
7% |
|
Краснодарский край |
42% |
42% |
31% |
-11% |
-11% |
|
Новосибирская область |
52% |
53% |
55% |
2% |
3% |
|
Красноярский край |
66% |
59% |
63% |
4% |
-3% |
|
Самарская область |
54% |
56% |
61% |
5% |
7% |
|
Ростовская область |
60% |
61% |
67% |
6% |
7% |
|
Пермский край |
64% |
64% |
67% |
3% |
3% |
|
Нижегородская область |
53% |
51% |
55% |
4% |
2% |
|
В среднем по 15 регионам |
54% |
54% |
56% |
2% |
2% |
Источник: Аналитический центр Циан
В среднем по регионам-лидерам доля ипотеки от средней стоимости квартиры выросла за год на 2 п.п. В предыдущий годы динамика была нулевой. То есть рост среднего займа по ипотеке на фоне общего роста цен на недвижимость частично компенсирует соотношение между размером первого взноса и ипотекой.
Источник: Аналитический центр Циан
Считаем в рублях: с каким первым взносом приходят и сколько берут в ипотеку?
Аналитики Циан посчитали – что увеличивается быстрее – средний займ или стоимость квартиры на вторичном рынке. В 3 из 12 регионов (Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край) размер среднего займа показал чуть меньший рост в сравнении с динамикой средних цен на квартиры. В Башкортостане оба показателя растут равномерно. По остальным регионам-лидерам средний займ растет быстрее, чем стоимость жилья – то есть именно данным локациям стоит уделить более пристальное внимание, как потенциальным субъектам с большим ростом закредитованности.
Наибольший разрыв в темпах роста среднего кредита и стоимости квартиры наблюдается в Свердловской, Челябинской, Самарской областях, а также – в Москве.
Динамика среднего размера займа по ипотеке и стоимости квартиры на вторичном рынке
|
Регион |
Показатель |
июн.19 |
июн.20 |
июн.21 |
Динамика за год |
Динамика за 2 года |
|
г. Москва |
Cредн. займ, млн р. |
5,0 |
4,9 |
5,9 |
21% |
19% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
12,9 |
13,4 |
14,9 |
11% |
16% |
|
|
Московская область |
Cредн. займ, млн р. |
3,1 |
3,3 |
4,0 |
21% |
26% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
5,2 |
5,6 |
7,0 |
25% |
35% |
|
|
Тюменская область |
Cредн. займ, млн р. |
2,3 |
2,4 |
2,8 |
18% |
21% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,7 |
3,9 |
4,5 |
15% |
22% |
|
|
г. Санкт-Петербург |
Cредн. займ, млн р. |
3,0 |
3,1 |
3,9 |
25% |
30% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
7,8 |
7,7 |
9,7 |
26% |
24% |
|
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
Cредн. займ, млн р. |
1,8 |
1,9 |
2,3 |
18% |
27% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
4,4 |
4,0 |
4,6 |
15% |
5% |
|
|
Республика Башкортостан |
Cредн. займ, млн р. |
1,8 |
1,9 |
2,1 |
13% |
21% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,7 |
3,1 |
3,5 |
13% |
-5% |
|
|
Свердловская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,9 |
2,0 |
2,3 |
20% |
16% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,4 |
3,4 |
3,6 |
6% |
6% |
|
|
Челябинская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,5 |
1,5 |
1,8 |
21% |
20% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
2,2 |
2,2 |
2,4 |
9% |
9% |
|
|
Краснодарский край |
Cредн. займ, млн р. |
2,0 |
2,1 |
2,6 |
25% |
30% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
4,7 |
4,9 |
8,2 |
67% |
74% |
|
|
Новосибирская область |
Cредн. займ, млн р. |
2,0 |
2,1 |
2,5 |
21% |
27% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,8 |
3,9 |
4,6 |
18% |
21% |
|
|
Красноярский край |
Cредн. займ, млн р. |
1,9 |
2,0 |
2,4 |
20% |
30% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
2,8 |
3,4 |
3,8 |
12% |
36% |
|
|
Самарская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,7 |
1,7 |
2,0 |
20% |
16% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,2 |
3,0 |
3,3 |
10% |
3% |
|
|
Ростовская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,9 |
1,9 |
2,2 |
17% |
18% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,1 |
3,1 |
3,3 |
6% |
6% |
|
|
Пермский край |
Cредн. займ, млн р. |
1,6 |
1,7 |
2,0 |
20% |
25% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
2,5 |
2,6 |
3,0 |
15% |
20% |
|
|
Нижегородская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,8 |
1,9 |
2,3 |
19% |
28% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,4 |
3,8 |
4,2 |
11% |
24% |
Источник: Аналитический центр Циан
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК
В сегменте новостроек сумма ипотечного займа – больше, чем на вторичном рынке. Эксперты Циан выяснили, сколько же составляет средний размер займа от стоимости средней квартиры в новостройке (в расчёты не принимались объекты в продаже от застройщиков в сданных новостройках).
На топ-15 регионов РФ с наибольшим количеством выданных ипотек приходится 59% всех сделок в 1 полугодии 2021 года. В лидерах по объемам выдачи – Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Краснодарский край и Тюменская область. В сравнении с пятеркой лидеров на вторичном рынке, на «первичке» нет Татарстана, зато есть Краснодарский край.
Кредитная нагрузка всё выше
В среднем по всем городам-миллионникам сумма по ипотеке занимает порядка 65% от среднего бюджета предложения квартиры на первичном рынке. В отдельных регионах средняя стоимость квартиры на первичном рынке оказывается сопоставимой со средним размером займа. Например, в Челябинской области средняя сумма займа в июне 2021 года составила 2,86 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры в регионе от застройщика – 3,44 млн рублей – ипотека занимает около 83% стоимость средней квартиры в регионе. Похожая ситуация и в Московской области, в которой средний займ составляет порядка 5,7 млн рублей при средней стоимости квартиры в 6,3 млн рублей (90%). Непропорциональное соотношение среднего ипотечного займа и средней стоимости квартиры и в Тюменской области (ипотека занимает 76% от среднего займа).
В Москве средний размер займа достиг на первичном рынке 7,2 млн рублей при средней стоимости квартиры 14,6 млн рублей – иными словами, покупатели столичных новостроек берут примерно половину стоимости жилья в кредит. В Санкт-Петербурге ситуация чуть хуже: средний займ составляет 55% (4,9 млн) от средней стоимости жилья (8,8 млн).
Наравне с Москвой небольшую долю средний кредит от стоимости квартиры на первичном рынке составляет и в Краснодарском крае: 42% (ипотека – 3,2 млн рублей при стоимости жилья в 7,71 млн рублей).
Опасения Центробанка логичны: начиная с января 2021 года, доля ипотечного займа от средней стоимости квартиры в лидирующих регионах планомерно увеличивается: если в начале этого года показатель был на уровне 56% - то есть на долю первого взноса приходилось 44% от стоимости квартиры, то сегодня ипотека занимает 65%, остальная сумма (35%) – на условный первый взнос.
Эксперты Циан отмечают, что с началом выдачи льготной ипотеки доля кредитных средств в общей структуре стоимости квартиры снизилась, что связано с изменением структуры спроса: на рынке стали активно приобретать и небольшие квартиры в качестве первого жилья (на которые требуется меньшая сумма в кредит из-за стоимости). Большие же квартиры могли приобретаться и по «семейной ипотеке», которая была доступна задолго до льготного кредитования «для всех». Однако рост цен на недвижимость нивелировал данный фактор – чтобы компенсировать рост цен на новостройки, приходится брать большие суммы в кредит.
Источник: Аналитический центр Циан
За прошедший год количество регионов, в которых средний размер ипотечного займа максимально приближен (более 70%) к средней стоимости квартиры, увеличивается. В июне 2020 года из 15 лидирующих по числу выданных ипотек регионов, в их число попал только один, а именно – Московская область (88%). Сейчас к списку регионов, в которых средний займ – более 70% от средней стоимости квартиры присоединилось еще 4: Челябинская область (83%), Ростовская (78%), Тюменская (76%), Пермский край (75%). Таким образом, в каждом пятом лидирующем по ипотечному спросу регионе, средняя сумма займа максимально приближена к средней стоимости квартиры в продаже в том же регионе. На вторичном рынке таких регионов нет.
Одновременно список регионов, в которых средний займ оказался меньше 50% от средней стоимости квартиры на первичном рынке, уменьшился: в июне 2020 года речь шла о Москве, Санкт-Петербург, Краснодарском крае и Нижегородской области. Сейчас из их числа остались только Москва и Краснодарский край.
Ситуация с ипотечным кредитование именно на первичном рынке вызывает наибольшие опасения в части высокой закредитованности населения и больших кредитов в абсолютных суммах в пересчете на среднюю стоимости жилья в продаже.
Средний размер ипотечного займа от средней стоимости квартиры на первичном рынке
|
Регион |
июн.20 |
июн.21 |
Динамика за год |
|
Москва |
44% |
49% |
6% |
|
г. Санкт-Петербург |
46% |
55% |
9% |
|
Московская область |
83% |
91% |
7% |
|
Краснодарский |
49% |
41% |
-8% |
|
Тюменская |
62% |
76% |
13% |
|
Свердловская |
55% |
62% |
7% |
|
Новосибирская |
58% |
62% |
4% |
|
Башкортостан |
51% |
59% |
8% |
|
Ростовская |
64% |
78% |
14% |
|
Татарстан |
51% |
60% |
9% |
|
Красноярский |
60% |
64% |
3% |
|
Воронежская |
67% |
57% |
-10% |
|
Пермский |
60% |
75% |
15% |
|
Челябинская область |
62% |
83% |
21% |
|
Нижегородская |
49% |
62% |
13% |
|
В среднем по 15 регионам |
57% |
65% |
8% |
Источник: Аналитический центр Циан
Охлаждение неизбежно: новый лимит по льготной ипотеке превышен в 85% регионах
В июне 2021 года в целом по РФ на первичном рынок пришлось 30% выданных ипотек, что логично, учитывая последний месяц действия льготной ипотеки на старых условиях. Новый лимит кредитования – до 3 млн рублей оказывается недостаточным для большинства регионов. В июне 2021 года сумму кредита в 3 млн рублей была превышена для 85% всех субъектов РФ. До 3 млн рублей в среднем в кредит брали в 13 регионах. Причем в 11 из них средняя сумма займа вплотную подошла к лимиту и варьируется от 2,8 млн до 3 млн рублей. «Запас» примерно в 400-500 тыс. рублей есть по сделкам в Воронежской области и Алтайском крае.
Регионы со средние размером ипотеки до 3 млн рублей – нового лимита по льготной ипотеке
|
Федеральный округ |
Регион |
Средняя сумма ипотечного кредита |
|
Центральный ФО |
Воронежская область |
2,56 |
|
Орловская область |
2,91 |
|
|
Рязанская область |
2,86 |
|
|
Северо-Западный ФО |
Вологодская область |
2,87 |
|
Псковская область |
2,83 |
|
|
Южный ФО |
Ростовская область |
3 |
|
Приволжский ФО |
Республика Марий Эл |
2,91 |
|
Удмуртская Республика |
2,83 |
|
|
Пермский край |
2,99 |
|
|
Оренбургская область |
2,82 |
|
|
Пензенская область |
2,9 |
|
|
Уральский ФО |
Челябинская область |
2,86 |
|
Сибирский ФО |
Алтайский край |
2,63 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
“Рост средней суммы ипотечного займа можно было бы объяснить ростом цен на недвижимость, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. - Однако увеличение среднего ипотечного кредита за прошедший год на 46% (с 2,8 млн до 4,1 млн рублей) на первичном рынке не позволило сохранить баланс между собственными и заемными средствами, что потенциально как раз и ведет к рискам, обозначенным Центробанком. В такой ситуации повышение минимального первого взноса по ипотеке позволит частично сократить разрыв между суммой кредита и стоимостью жилья. Особенно это актуально на первичном рынке, в сегменте готовой недвижимости динамика не столь выражена”.
Центральный округ Москвы – самая дорогая локация не только в Москве, но и во всей России. Однако и в ЦАО можно приобрести квартиру за относительно небольшие деньги. Эксперты департамента проектного консалтинга Est-a-Tet нашли пять самых доступных квартир в новостройках ЦАО.
- Самая доступная квартира первичного рынка ЦАО расположена в ЖК My Priority Басманный. Продажи в комплексе открылись в прошлом месяце, а окончание строительства запланировано на конец 2024 года, именно поэтому данный ЖК лидирует среди самых бюджетных лотов. Всего за 12,9 млн рублей в данном комплексе можно приобрести студию без отделки площадью 28,7 кв. м, расположенную на пятнадцатом этаже. ЖК бизнес-класса расположен в 800 метрах от станции метро «Бауманская», на ТТК.
- ЖК DIALOG. Это комплекс премиум-класса, расположенный в Красносельском районе, а станция метро «Красносельская» находится от него в 750 м. Здесь предлагается студия площадью 31,3 кв. м за 18 млн рублей на шестнадцатом этаже, без отделки.
- Следующим по «бюджетности» в Центральном округе является ЖК Sky House. Комплекс премиум-класса расположен на улице Мытная в районе Якиманка. Цены в ЖК начинаются от 21 млн рублей, и за такую стоимость предлагается двухкомнатная квартира площадью 53,4 кв. м. без отделки на двадцатом этаже. Из квартиры открывается потрясающий вид на город через панорамные окна. Строительство корпуса будет завершено к концу 2021 года.
- Несмотря на то, что ЖК «Резиденция Архитекторов» достроен, квартиры в комплексе являются по-прежнему достаточно бюджетными для рынка новостроек ЦАО. Так, например, самая доступная квартира обойдётся в 21,5 млн рублей. Она двухкомнатная, площадью 54,2 кв. м, без отделки. Комплекс бизнес-класса расположен в Басманном районе, за пределами ТТК, вблизи станции метро «Электрозаводская».
- ЖК бизнес-класса HEADLINER также относится к числу «самых бюджетных» комплексов в Центральном административном округе Москвы. Самая доступная квартира обойдётся в 22,5 млн рублей, это будет просторная «двушка» площадью 66,8 кв. м на двадцать пятом этаже, без отделки. Комплекс располагается в Пресненском районе, в пешей доступности от метро «Шелепиха».