Половина предложения в столичных новостройках сосредоточена на территории 14 районов
В Москве 125 районов и 21 поселение. Две трети из них (98 локаций) вовлечены в первичный рынок недвижимости. Однако удельный вес каждый из этих административных единиц в структуре предложения существенно разнится. Подсчеты экспертной группы Urbanus.ru показали, что половина актуальной экспозиции формируется всего 14 районами и поселениями. В их границах сосредоточены более сотни активных адресов из 340, действующих в столице.
Согласно исследованию портала Urbanus.ru в Москве насчитывается 14 локаций с объемом предложения более 1 тыс. юнитов. В сумме они покрывают 51,7% городского предложения, что соответствует 1,27 млн кв. м жилья. Наибольшее количество районов из этого пула – сразу четыре (Нижегородский, Южнопортовый, Люблино и Рязанский) – относится к Юго-Восточному административному округу. По три представителя у НАО (Сосенское, Московский, Десеновское) и ЗАО (Очаково-Матвеевское, Филевский Парк, Раменки).
Крупнейший массив новой столичной недвижимости сгруппирован в новомосковском поселении Сосенское – 3,9 тыс. квартир общей площадью 190,94 тыс. кв. м, распределенных по восьми адресам. Это 9,0% от общегородской экспозиции. Настолько внушительную статистику локации во многом обеспечивают чемпион Москвы по размеру жилищного фонда ЖК «Скандинавия» (1,7 тыс. лотов) и два других флагмана от ГК «А101» – ЖК «Прокшино» (782 лота) и ЖК «Испанские кварталы – 2» (747 лотов). Также в Новой Москве традиционно выделяются по объемам предложения поселения Десеновское и Московский. В каждом из них собрано по 1,3 тыс. объектов недвижимости. Высокие места этих локаций вполне закономерны, если учесть наличие у них «якорных» резидентов вроде ЖК «Новые Ватутинки» и ЖК «Саларьево Парк».
В «старых» округах с солидным запасом продолжает лидировать Даниловский район, где аккумулировано свыше половины всей первичной недвижимости на юге Москвы – 15 комплексов с 2,4 тыс. квартир и апартаментов (166,11 тыс. кв. м). Самый весомый вклад делает ЖК «Зиларт» – порядка 1 тыс. квартир. В шести проектах готовый к реализации фонд измеряется несколькими сотнями лотов, в восьми – несколькими десятками. По количеству новостроек с Даниловским районом могут сравниться только Хорошево-Мневники и Раменки, в которых базируется по 13 новостроек.
Районы и поселения Москвы с более чем 1 тыс. лотов в продаже
|
Район |
Округ |
Количество лотов в продаже |
Доля от общегородского фонда, % |
Совокупная площадь лотов в продаже, тыс. кв. м |
Количество проектов |
|
Сосенское |
НАО |
3926 |
9,0 |
190,94 |
8 |
|
Даниловский |
ЮАО |
2419 |
5,5 |
166,11 |
15 |
|
Нижегородский |
ЮВАО |
2094 |
4,8 |
76,36 |
6 |
|
Очаково-Матвеевское |
ЗАО |
1844 |
4,2 |
95,82 |
6 |
|
Хорошево-Мневники |
СЗАО |
1795 |
4,1 |
132,31 |
13 |
|
Десеновское |
НАО |
1278 |
2,9 |
59,43 |
3 |
|
Филевский Парк |
ЗАО |
1277 |
2,9 |
95,67 |
8 |
|
Московский |
НАО |
1265 |
2,9 |
66,82 |
5 |
|
Южнопортовый |
ЮВАО |
1154 |
2,6 |
55,12 |
3 |
|
Западное Дегунино |
САО |
1129 |
2,6 |
52,94 |
6 |
|
Люблино |
ЮВАО |
1128 |
2,6 |
54,16 |
4 |
|
Раменки |
ЗАО |
1125 |
2,6 |
100,23 |
13 |
|
Покровское-Стрешнево |
СЗАО |
1104 |
2,5 |
66,89 |
7 |
|
Рязанский |
ЮВАО |
1090 |
2,5 |
58,36 |
5 |
Если для Даниловского района присутствие в топе рейтинга – обычное дело, то для Нижегородского района и Очаково-Матвеевского эта роль в новинку. Обе локации получили за последний год обильные пополнения, которые предопределили их подъем в первую пятерку рейтинга. В настоящее время Нижегородский район располагает 2,1 тыс. лотов . На его территории экспонируются два проекта с витриной в 500+ лотов («Новохохловская 15», «Перовское 2») и столько же с 300+ лотов (Аквилон Beside, «Профит»). Прежние хэдлайнеры юго-востока – районы Люблино, Южнопортовый и Рязанский – временно отошли на второй план, но сохраняли свое значение благодаря периодическому обновлению экспозиции. Очаково-Матвеевское активно пошло в рост в 2021 г., когда в экспозицию поступили такие проекты, как «Мичуринский парк», «Матвеевский парк» и Level Мичуринский. В итоге с показателем в 1,8 тыс. лотов район в полтора раза опережает по объему предложения другие топовые локации ЗАО – Филевский Парк и Раменки.
На северо-западном направлении основными очагами девелоперской активности остаются Хорошево-Мневники и Покровское-Стрешнево. Вместе они охватывают 20 комплексов с 2,9 тыс. квартир и апартаментов (6,7% в общегородской структуре предложения). На севере Москвы статус жилищного хаба №1 удерживает район Западное Дегунино. Местная выборка исчисляется 1,1 тыс. юнитов в шести новостройках.
В других округах районы-«тысячники» отсутствуют. Тем не менее, на их территории четко видны локации, которые сильнее остальных насыщены новой недвижимостью. Для ЦАО таким «коренным» районом выступает Пресненский (615 лотов, 31,6% окружной экспозиции), для ВАО – Богородское (757 лотов, 44,5% окружной экспозиции), для СВАО – Останкинский и соседнее с ним Марфино (в совокупности 1,4 тыс. лотов, 35,0% окружной экспозиции). ЮЗАО примечателен тем, что это единственный округ «старой» Москвы, в котором свыше трети предложения (37,2%) сконцентрировано за МКАД – в Южном Бутово. Из внутренних районов юго-запада самым большим пулом объектов обладает Обручевский – почти 600 квартир в пяти новостройках.
К 2024 году в Москве построят 33 станции метрополитена. По подсчетам экспертов «Метриум», сейчас рядом с ними застройщики реализуют 43 проекта застройки, в которых сосредоточены почти 8 тыс. квартир и апартаментов. В сумме они составляют 20% предложения московского рынка новостроек.
В зоне строительства новых станций метро девелоперы ведут реализацию 43 проектов застройки, в которых на выбор покупателям предлагается 7,8 тыс. квартир и апартаментов. Всего же объем рынка столичных новостроек оценивается в 39,5 тыс. объектов. Таким образом, рядом с новыми станциями метро девелоперы предлагают 20% квартир и апартаментов в московских новостройках.
В зоне строительства метро сосредоточено предложение нового жилья в основном массового сегмента. В сумме речь идет о 5,1 тыс. квартир и апартаментов (65% от общего числа квартир рядом с новыми станциями). В среднем они продаются по 218 тыс. рублей за квадратный метр. В основном они предусмотрены в Новой Москве (порядка 3,5 тыс. квартир), где идет строительство Коммунарской ветви метрополитена, которая, по планам властей, достигнет Троицка. Крупнейшие проекты застройки в зоне доступности станции метро «Коммунарка», где можно пересесть с Коммунарской на Сокольническую ветку, реализует ГК «А101» («Москва А101» и «Скандинавия»).
«Действующие станции Сокольнической ветки метро и строящиеся станции других линий значительно улучшают транспортную доступность территории ТиНАО и повышают ликвидность жилья и коммерческих помещений, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Нужно отметить, что основной рост стоимости недвижимости, обусловленный фактором метро, происходит не после открытия станции, а в момент начала строительства. В целом близость к метро может повысить цены на квартиры на 10-15%».
Среди новостроек комфорт-класса рядом с новыми станциями метро самые доступные проекты в Новой Москве – это ЖК «Бристоль» (174 тыс. рублей за кв.м) и «Бунинские луга» (195 тыс. рублей за кв.м) и ЖК «Скандинавия» (204 тыс. рублей за кв.м).
В новостройках бизнес-класса рядом с новыми станциями метро застройщики предлагают 2,4 тыс. квартир и апартаментов (31%). Преимущественно они расположены вдоль Большой кольцевой линии метро. В среднем они обойдутся покупателям в 332 тыс. рублей за кв.м. Впрочем, среди них есть и мультиформатные проекты застройки, которые состоят из домов разных классов. К примеру, в городском квартале «Ривер Парк», рядом с которым в 2022 году появится станция «Нагатинский затон» Большой кольцевой линии метро, в корпусах бизнес-класса в среднем квартиры стоят 317 тыс. рублей за кв.м, а в комфорт-классе представлены апартаменты по 251 тыс. рублей за кв.м.
«Жители новостроек у Большой кольцевой линии смогут пользоваться теми же преимуществами, что и москвичи, живущие рядом с Кольцевой линией, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Они смогут быстро попасть в любой уголок Москвы, минуя загруженный центр. В то же время всегда можно добраться до пересадочной станции и быстро оказаться в центре. Для жителей новостроек высокобюджетного сегмента метро также важно – им пользуются дети и обслуживающий персонал».
В бизнес-классе самые доступные варианты новостроек у новых станций метро – это комплексы апартаментов. Наиболее низкие цены в проекте Loft 151 (179 тыс. рублей за кв.м,) и «Октябрь» (186 тыс. рублей за кв.м).
Рядом с новыми станциями метро девелоперы реализуют и проекты премиум-класса. В них можно приобрести порядка 250 квартир и апартаментов, а в среднем они стоят 504 тыс. рублей за кв.м. Все эти новостройки возведут рядом с новыми станциями Большой кольцевой линии метро, а именно – комплекс «Остров» недалеко от станции «Терехово» (414 тыс. рублей за кв.м), Spires – у «Давыдкова» (521 тыс. рублей за кв.м), «Река» – рядом с «Мичуринским проспектом» (625 тыс. рублей за кв.м) и MOD у «Марьиной рощи» 352 тыс. рублей за кв.м.
«Развитие сети метро существенно влияет на динамику цен на рынке новостроек Москвы, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В среднем новостройки рядом с метро на 10-15% дороже аналогов, расположенных далеко от станций подземки. Такие проекты практически всегда могут стать выгодным вложением для инвесторов, потому что жилье рядом с узлами скоростного транспорта неизменно пользуется спросом как у покупателей, так и у арендаторов».
Новостройки рядом с перспективными станциями метро
Черная речка – одна из наиболее активно развивающихся территорий рядом с центром Санкт-Петербурга. Благодаря редевелопменту за последние десять лет застройщики смогли изменить образ локации, а объем жилой застройки (фактической и планируемой) достиг 1,3 млн кв. м жилья. В рамках цикла исследований «Миллионы квадратов», рассказывающего о перспективных для девелопмента городских локациях, аналитики Colliers выявили на Черной речке еще 24 га для нового строительства жилой недвижимости.
История территории Черной речки и набережной Большой Невки непосредственно связана с развитием промышленности: первые предприятия появились в конце XIX века, а в советский период в локации сформировалась крупная промзона, к которой примыкали кварталы жилой застройки. Сегодня редевелопмент бывших заводских территорий стал драйвером развития локации.
По данным Colliers, на данный момент в локации Черной речки (территория между Коломяжским проспектом, проспектом Испытателей, Большим Сампсониевским проспектом и Литовской улицей) построено, строится и проектируется 15 жилых комплексов суммарной площадью 1,3 млн кв. м жилья. Из них 729 тыс. кв. м находятся на этапе строительства, еще 160 тыс. кв. м – на стадии проектирования. Локация находится в активной фазе девелопмента: в 2021 году в эксплуатацию планируется ввести порядка 412 тыс. кв. м жилья – наибольший показатель за всю историю развития территории.
Сейчас здесь реализуется жилье классов «комфорт» и «бизнес»: на них приходится 40% и 60% соответственно от объема первичного предложения жилья. Ключевыми критериями классификации остаются близость проектов к воде и формат застройки (комплексное освоение территории с созданием новой инфраструктуры или включение небольшого проекта в существующую застройку). Примечательно, что в квартирографии проектов бизнес-класса почти равную долю занимают малогабаритные (студии, квартиры с одной спальней) и средние (с двумя спальнями) квартиры – 43% и 39% соответственно. В комфорт-классе доминируют малогабаритные квартиры (57%).
С 2017 года средневзвешенная стоимость квадратного метра квартир выросла на 83% и достигла 213 тыс. руб. По данным Colliers, средняя стоимость квадратного метра в проектах комфорт-класса выросла на 72% (с 114 тыс. руб. в 3 кв. 2017 года до 196 тыс. руб. в 3 кв. 2021 года). В проектах бизнес-класса рост составил 82% (с 125 тыс. руб. в 3 кв. 2017 года до 227 тыс. руб. в 3 кв. 2021 года). Наибольшая динамика увеличения цены зафиксирована в 2020 году, когда за год стоимость квадратного метра выросла на 34% в классе «комфорт» и на 37% – в классе «бизнес».
«За время освоения Черной речки изменился не только образ локации, но и сам девелоперский подход: все больше застройщиков переходят к осознанному проектированию и умному девелопменту. С 2017 по 2021 год средняя площадь квартиры в проектах комфорт-класса сократилась с 59 кв. м до 45 кв. м, в бизнес-классе – с 61 кв. м до 53 кв. м. Это не оптимистичный, но оптимизированный подход, где каждый метр функционален», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
В ходе исследования локации Черной речки было выявлено ещё около 24 га территории перспективной для девелопмента. Потенциально интересными для застройщиков выступают не только промышленные здания и участки, но и морально устаревшие объекты коммерческой недвижимости, которые не приносят соответствующий уровень доходности своим владельцам. По оценке Colliers, суммарно на выявленных участках можно будет построить еще не менее 250 тыс. кв. м жилья (т.е. объем застройки в локации может увеличиться еще на 20%).
«Часть выявленных площадок для потенциального девелопмента требует смены функционального назначения и формирования дополнительной социальной инфраструктуры. Однако запущенный процесс джентрификации и повышения статуса локации облегчит задачу девелоперам, которые только присматриваются к этой территории. Успешность реализующихся проектов, близость к центру города, паркам и водной панораме повышает шансы на редевелопмент оставшихся промышленных территорий в этом районе», - добавляет Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
История освоения локации
Освоение Черной речки жилищными девелоперами началось в 2012 году, когда компания Setl City начала строительство ЖК Riverside (110 тыс. кв. м) на Ушаковской набережной на месте бывших зданий «Ленинградского Северного завода». Следующий этап развития локации наступил только в 2017-2018 годах, когда в продажу суммарно вышло 434 тыс. кв. м. В этот период первичный рынок пополнили проекты: жилые комплексы «Георг Ландрин» («Абсолют Строй Сервис»), «Черная речка» (ЦДС), Riviere Noire (ЛСР), Terra (РСТИ), Tarmo (YIT), «Притяжение» (Setl City), «Новый Лесснер» («Отделстрой»). В 2019 году рынок пополнялся новыми очередями в рамках строящихся проектов, а интерес девелоперов к локации, приобретающей премиальный вид, увеличивался.
В 2020 году начался редевелопмент нескольких промышленных территорий. ГК ПИК начал строительство ЖК «Кантемировская 11» на территории завода «Климов». На Белоостровской улице в продажу вышло два проекта: «Белый остров» («Базис-СПБ») и Domino (ГК «Эталон»). Еще один участок находится в портфеле компании Glorax, где компанией будет реализован многофункциональный комплекс. LEGENDA Intelligent Development приобрела 3 земельных участка на месте бывшего завода «Прогресс», а Setl Group станет соинвестором проекта на участке, расположенном по соседству с дачей Головина. Всего на вышеперечисленных территориях анонсировано строительство около 160 тыс. кв. м жилья. В 2021 году рынок пополнялся новыми очередями в уже известных проектах. Крупнейшим стал выход второго этапа ЖК «Новый Лесснер».
В рамках спецпроекта «Миллионы квадратов» Colliers проанализирует шесть ключевых локаций жилищного девелопмента в Петербурге – это Черная речка и Выборгская набережная, Новая и Старая Охта, Намывные территории и Васильевский остров, Московский и «новый» Лиговский проспект, Октябрьская набережная, Юго-Запад. Суммарно в этих локациях строится, построено и проектируется около 8,7 млн кв. м жилья бизнес- и комфорт-класса. В будущих исследованиях Colliers представит подробный анализ каждой из локаций, оценит существующий и проектируемый объем стройки, а также расскажет, на каких свободных участках в перспективе могут появиться жилые проекты.