Половина предложения в столичных новостройках сосредоточена на территории 14 районов
В Москве 125 районов и 21 поселение. Две трети из них (98 локаций) вовлечены в первичный рынок недвижимости. Однако удельный вес каждый из этих административных единиц в структуре предложения существенно разнится. Подсчеты экспертной группы Urbanus.ru показали, что половина актуальной экспозиции формируется всего 14 районами и поселениями. В их границах сосредоточены более сотни активных адресов из 340, действующих в столице.
Согласно исследованию портала Urbanus.ru в Москве насчитывается 14 локаций с объемом предложения более 1 тыс. юнитов. В сумме они покрывают 51,7% городского предложения, что соответствует 1,27 млн кв. м жилья. Наибольшее количество районов из этого пула – сразу четыре (Нижегородский, Южнопортовый, Люблино и Рязанский) – относится к Юго-Восточному административному округу. По три представителя у НАО (Сосенское, Московский, Десеновское) и ЗАО (Очаково-Матвеевское, Филевский Парк, Раменки).
Крупнейший массив новой столичной недвижимости сгруппирован в новомосковском поселении Сосенское – 3,9 тыс. квартир общей площадью 190,94 тыс. кв. м, распределенных по восьми адресам. Это 9,0% от общегородской экспозиции. Настолько внушительную статистику локации во многом обеспечивают чемпион Москвы по размеру жилищного фонда ЖК «Скандинавия» (1,7 тыс. лотов) и два других флагмана от ГК «А101» – ЖК «Прокшино» (782 лота) и ЖК «Испанские кварталы – 2» (747 лотов). Также в Новой Москве традиционно выделяются по объемам предложения поселения Десеновское и Московский. В каждом из них собрано по 1,3 тыс. объектов недвижимости. Высокие места этих локаций вполне закономерны, если учесть наличие у них «якорных» резидентов вроде ЖК «Новые Ватутинки» и ЖК «Саларьево Парк».
В «старых» округах с солидным запасом продолжает лидировать Даниловский район, где аккумулировано свыше половины всей первичной недвижимости на юге Москвы – 15 комплексов с 2,4 тыс. квартир и апартаментов (166,11 тыс. кв. м). Самый весомый вклад делает ЖК «Зиларт» – порядка 1 тыс. квартир. В шести проектах готовый к реализации фонд измеряется несколькими сотнями лотов, в восьми – несколькими десятками. По количеству новостроек с Даниловским районом могут сравниться только Хорошево-Мневники и Раменки, в которых базируется по 13 новостроек.
Районы и поселения Москвы с более чем 1 тыс. лотов в продаже
|
Район |
Округ |
Количество лотов в продаже |
Доля от общегородского фонда, % |
Совокупная площадь лотов в продаже, тыс. кв. м |
Количество проектов |
|
Сосенское |
НАО |
3926 |
9,0 |
190,94 |
8 |
|
Даниловский |
ЮАО |
2419 |
5,5 |
166,11 |
15 |
|
Нижегородский |
ЮВАО |
2094 |
4,8 |
76,36 |
6 |
|
Очаково-Матвеевское |
ЗАО |
1844 |
4,2 |
95,82 |
6 |
|
Хорошево-Мневники |
СЗАО |
1795 |
4,1 |
132,31 |
13 |
|
Десеновское |
НАО |
1278 |
2,9 |
59,43 |
3 |
|
Филевский Парк |
ЗАО |
1277 |
2,9 |
95,67 |
8 |
|
Московский |
НАО |
1265 |
2,9 |
66,82 |
5 |
|
Южнопортовый |
ЮВАО |
1154 |
2,6 |
55,12 |
3 |
|
Западное Дегунино |
САО |
1129 |
2,6 |
52,94 |
6 |
|
Люблино |
ЮВАО |
1128 |
2,6 |
54,16 |
4 |
|
Раменки |
ЗАО |
1125 |
2,6 |
100,23 |
13 |
|
Покровское-Стрешнево |
СЗАО |
1104 |
2,5 |
66,89 |
7 |
|
Рязанский |
ЮВАО |
1090 |
2,5 |
58,36 |
5 |
Если для Даниловского района присутствие в топе рейтинга – обычное дело, то для Нижегородского района и Очаково-Матвеевского эта роль в новинку. Обе локации получили за последний год обильные пополнения, которые предопределили их подъем в первую пятерку рейтинга. В настоящее время Нижегородский район располагает 2,1 тыс. лотов . На его территории экспонируются два проекта с витриной в 500+ лотов («Новохохловская 15», «Перовское 2») и столько же с 300+ лотов (Аквилон Beside, «Профит»). Прежние хэдлайнеры юго-востока – районы Люблино, Южнопортовый и Рязанский – временно отошли на второй план, но сохраняли свое значение благодаря периодическому обновлению экспозиции. Очаково-Матвеевское активно пошло в рост в 2021 г., когда в экспозицию поступили такие проекты, как «Мичуринский парк», «Матвеевский парк» и Level Мичуринский. В итоге с показателем в 1,8 тыс. лотов район в полтора раза опережает по объему предложения другие топовые локации ЗАО – Филевский Парк и Раменки.
На северо-западном направлении основными очагами девелоперской активности остаются Хорошево-Мневники и Покровское-Стрешнево. Вместе они охватывают 20 комплексов с 2,9 тыс. квартир и апартаментов (6,7% в общегородской структуре предложения). На севере Москвы статус жилищного хаба №1 удерживает район Западное Дегунино. Местная выборка исчисляется 1,1 тыс. юнитов в шести новостройках.
В других округах районы-«тысячники» отсутствуют. Тем не менее, на их территории четко видны локации, которые сильнее остальных насыщены новой недвижимостью. Для ЦАО таким «коренным» районом выступает Пресненский (615 лотов, 31,6% окружной экспозиции), для ВАО – Богородское (757 лотов, 44,5% окружной экспозиции), для СВАО – Останкинский и соседнее с ним Марфино (в совокупности 1,4 тыс. лотов, 35,0% окружной экспозиции). ЮЗАО примечателен тем, что это единственный округ «старой» Москвы, в котором свыше трети предложения (37,2%) сконцентрировано за МКАД – в Южном Бутово. Из внутренних районов юго-запада самым большим пулом объектов обладает Обручевский – почти 600 квартир в пяти новостройках.
По данным аналитиков «Метриум», в I полугодии 2021 года 94,5% всех проданных в ТиНАО жилых помещений были расположены в проектах, реализуемых 10 наиболее успешными застройщиками. Всего в них было заключено 13,4 тыс. сделок, что принесло девелоперам 103,1 млрд рублей.
В I полугодии 2021 года в расположенных на территории ТиНАО проектах было заключено на 72% больше договоров долевого участия в строительстве, чем за первые шесть месяцев 2020 года. Всего девелоперами было продано 633,9 тыс. кв.м. недвижимости, что на 56,5% больше, чем год назад. Общий объем выручки увеличился в два раза, достигнув 108,5 млрд рублей.
Стоит отметить, что 57% выручки девелоперов, работающих на рынке новостроек Новой Москвы, пришлось на три компании (А101, ГК ПИК и ГК Самолет), что на 2% выше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом объем реализованной ими площади за год вырос на 61,2% (362,8 тыс. кв.м. против 225 тыс. кв.м.), а прибыль увеличилась в два раза (с 30,6 млрд рублей до 61,8 млрд рублей).
По сравнению с предыдущим периодом в рейтинге сменился лидер. На первое место вышел застройщик «А101», потеснив ГК «ПИК». За первое полугодие 2021 года в объектах данного девелопера было заключено 3,8 тыс. ДДУ на 149,8 тыс. кв.м. Это принесло компании 27,7 млрд рублей, что в два раза превышает показатели прошлого года. Самым популярным проектом стал ЖК «Скандинавия», занявший также первое место в рейтинге самых продаваемых новостроек Новой Москвы по итогам I полугодия.
«В первом квартале мы зафиксировали двукратный рост продаж относительно аналогичного периода прошлого года, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – А в июне 2021 года объем сделок вырос в три раза относительно июня 2020 года. При этом спрос на рынке ТиНАО сфокусировался на квартирах с отделкой, а в бизнес-классе – на семейных вариантах. Так, на фоне действия программы льготной ипотеки доля многокомнатных квартир в структуре продаж увеличилась на 7%».
На второй строчке расположился предыдущий чемпион – ГК «ПИК». За прошедшие шесть месяцев 2021 года данный застройщик реализовал 129,7 тыс. кв.м. и заключил с покупателями 2,7 тыс. ДДУ на 21,3 млрд рублей. Практически двукратное увеличение объема продаваемой площади, количества заключенных договоров долевого участия и выручки не позволило ГК «ПИК» сохранить первую позицию в топ-10.
Бронзовым призером рейтинга стал застройщик «Инвесттраст», начавший активную реализацию в проекте «Новые Ватутинки. Десна». В I полугодии 2021 года в его проектах было заключено 1,9 тыс. ДДУ на 83,3 тыс. кв.м., что обеспечило прибыль в размере 12,2 млрд рублей.
Из иных особенностей стоит отметить, что за прошедшие полгода топ-10 покинули два застройщика: ГК «Гранель» и «Группа «Аквилон». Вместо них рейтинг пополнили «Центр-Инвест» и PPF Real Estate Russia.
«Особенность текущего рейтинга самых успешных девелоперов Новой Москвы в том, что большинство проектов его лидеров не относятся к наиболее доступным предложениям на рынке, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это обусловлено тем, что даже несмотря на существенное повышение цен на лоты в ТиНАО (34,8% за прошедший год) покупатели по-прежнему останавливают свой выбор на качественно проработанных проектах, расположенных в локациях с хорошей транспортной доступностью, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой и обладающих современными городскими пространствами».
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 полугодия 2021 года.
Предложение
Общий объем рынка существенно не изменился и находится на уровне 2,7 млн кв.м.
По итогам первого полугодия 2021 года рынок качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнил проект компании «Максидом» на ул. Уральская 1, спекулятивная офисная площадь которого составила 32 000 кв.м.
Важным сигналом по итогам первого полугодия является постепенное восстановление девелоперской активности. Мы ожидаем, что очевидное оживление рынка приведет к тому, что девелоперы, занявшие выжидательную позицию в 2020 году, вернутся к планам реализации, таким образом прирост рынка в ближайшие 2 года удовлетворит высокий уровень отложенного спроса.
Перспективное предложение
По нашим прогнозам, прирост нового предложения по итогам 2021 года составит 127 000 кв.м качественной офисной недвижимости, что станет рекордным показателем прироста спекулятивных проектов с 2017 года.
В 2022 ожидается ввод трех новых зданий в проекте «Невская Ратуша» (80 тыс. кв.м), ввод нового здания класса А в проекте «Аэропорт Сити» – «Авиор Тауэр» (18 300 кв.м). В 2023 году запланирован ввод БЦ «Феррум 2» в деловом квартале «Полюстрово» (33,2 тыс. кв.м); ввод БЦ на Московском, 115 (33 тыс. кв.м), а также завершение первого этапа строительства офисной недвижимости в рамках проекта San Gally Park от EKE Group (всего будет построено 3 БЦ общей площадью 47 тыс. кв.м).
Спрос
Первое полугодие 2021 года показало не только высокие темпы девелоперской активности, но и постепенное восстановление спроса. По итогам 6 месяцев 2021 года, по нашим оценкам, уровень поглощения в сегменте качественной офисной недвижимости превысил 60 000 кв.м. Таким образом, по итогам годы мы прогнозируем выход на показатель поглощения в 130 000 кв.м.
С точки зрения отраслевой структуры спроса, в первом полугодии 2021 года мы наблюдаем смещение в сторону банковского сектора и гибких офисных пространств.
Традиционные для рынка Санкт-Петербурга драйверы спроса – компании нефтегазового сектора и IT-компании снизили активность по аренде офисных площадей. По итогам 6 месяцев 2021 года была заключена только одна сделка с компанией нефтегазового сектора, крупные сделки с участием IT не заключались. Тем не менее, мы ожидаем возврата активности сегмента IT по мере постепенного возврата с удаленного формата работы в офис.
В целом, поведение арендаторов вызывает оптимизм. С постепенным приростом качественного предложения мы ожидаем реализацию отложенного спроса в ближайшие полтора года и дальнейшее достижение баланса спроса и предложения в диапазоне 150-180 тысяч кв.м поглощения ежегодно.
Ставки аренды и уровень вакансии
Уровень вакантных площадей по итогам 6 месяцев 2021 года находится на уровне 6,4%. В сравнении с началом 2021 года уровень вакантных площадей сократился на 3,1 пп.
Таким образом, мы фиксируем восстановление уровня вакантных площадей до показателя конца 2019 года, то есть до начала пандемии COVID-19.
Уровень вакансии в классе А снизился на 2,9 пп и составляет 6,1% против 9% на начало года, уровень вакансии в классе В/В+ также снизился на 3 пп и составляет 6,5% против 9,5% на начало года.
По итогам первого полугодия 2021 года средний уровень запрашиваемых ставок аренды на офисные помещения класса А сохранился и находится на уровне 1 700 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.
Средний уровень ставок аренды на офисные помещения класса В/В+ также не претерпел серьезных изменений и находится на уровне 1 230 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.
По итогам 2021 года мы ожидаем коррекции ставок аренды в сторону увеличения в диапазоне 5-7% за счет вывода на рынок новых качественных проектов.
