Элитная недвижимость подорожала на 10% за квартал
В третьем квартале на элитном рынке столицы в открытой продаже не появилось ни одного нового проекта, а средневзвешенная цена за квадратный метр преодолела планку в миллион рублей во всех локациях.
В настоящее время в элитном сегменте представлено 965 лотов в 67 корпусах в 44 проектах. Доля предложения в элитных комплексах составляет 6,4% от всего объёма первичного рынка жилой недвижимости.
В сегменте элитной недвижимости 67,5% от общего объёма предложения составляют квартиры и 32,5% - апартаменты. По сравнению с предыдущим кварталом доля элитных апартаментов снизилась почти на 8% (во II квартале эта доля составляла 40,3%), а квартир, наоборот, выросла – во II квартале 2021 года их доля равнялась 59,7%. Это значит, что представленные апартаменты постепенно раскупались, а новое предложение на рынок не выходило в ожидании принятия закона о статусе апартаментов.
Объём предложения в элитном сегменте за квартал вырос на 16,3% за счёт новых объёмов в уже существующих проектах и достиг 148,7 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена предложения за квартал выросла на 10,8%, достигнув 1,315 млн руб./кв. м. Средневзвешенная цена предложения по районам в элитном сегменте варьируется от 1,0 млн руб./кв. м (в районе Арбат) до 1,9 млн руб./кв. м в Пресненском районе.
В годовой динамике объём предложения уменьшился на 22,7%, а цена выросла на 16,8%. Объём реализованного спроса по сравнению с предыдущим кварталом сократился на 63,6%, за год снижение спроса составило 41,6%. Спрос снижается по причине вымывания ликвидного предложения, роста цен, снижения общего объёма предложения. Также на рынке существует формат закрытых продаж и бронирования, а данные по этим объектам попадают в Росреестр либо значительно позже фактической сделки либо вообще сразу оформляется собственность на конечного покупателя.
В структуре предложения в элитном сегменте во всех категориях лотов наблюдается дисбаланс спроса и предложения. Так, около трети спроса приходится на многокомнатные квартиры, но их доля в предложении составляет всего 20%. При этом спрос практически равномерно распределён между однокомнатными, трёхкомнатными и многокомнатными лотами. В предложении преобладают трёхкомнатные лоты, их доля 34%.
«По итогам прошлого квартала в четырех районах Москвы (Арбат, Раменки, Хорошёво-Мнёвники и Таганский) средневзвешенная цена за квадратный метр составляла менее 1,0 млн руб./кв. м, а в третьем квартале и эти четыре района преодолели планку в миллион рублей за метр, и теперь в Москве не осталось локаций, в которых средневзвешенная цена элитных объектов менее этой цифры», - рассказывает Анна Гурцева, руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet.
Четверть всего спроса по бюджету сосредоточена на объектах до 80 млн рублей. Доля таких объектов в предложении – всего 14%. Также популярны лоты от 100 до 120 млн рублей, их рассматривает 21% клиентов, а доля предложения здесь также меньше и составляет 11%. В категории дороже 200 млн рублей наблюдается обратная ситуация – доля предложения (31%) превышает долю спроса (13%).
По площади самые популярные – объекты 110-150 кв.м, они интересуют 32% покупателей. Также существенно вырос интерес к объектам 70-90 кв метров – с 9% во II квартале до 20% в III квартале.
90 предприятий были закрыты не в 90-е, а дожили до нулевых и 2010-х, всего 23% из них были перенесены, а на территории более половины из них теперь построено жилье.
«Изменения в московской промышленности – популярная тема для дискуссий, – говорит Екатерина Наумова, основатель и CEO компании «ЕКТА Менеджмент», – Кто-то доволен тем, что предприятия выносят за пределы Москвы, кто-то против, потому что таким образом сокращается количество рабочих мест в городе. Когда мы наткнулись на длинный перечень закрытых предприятий, собранный москвичами в одной из групп о жизни в Москве в Фейсбуке, мы проверили их данные и историю, чтобы ответить на несколько важных вопросов, которые ставили перед собой. Получившимися результатами мы решили поделиться с широкой общественностью».
По данным Правительства города Москвы, промзоны занимают порядка 18,8 тысяч га только в границах «старой» Москвы. Исследование «ЕКТА Менеджмент» коснулось 110 предприятий, данные по площади найдены в открытых источниках по 70 из них. Общая территория этих предприятий составляет более 1,9 тысяч га – то есть, исследование проведено на основе информации о предприятиях, занимающих более 10 % территорий московских промзон.
Всего 23 % предприятий были перенесены в другие места и продолжили работу
В этом отношении показатели по округам Москвы получились разными. Так, из 22 заводов ЦАО информация о переносе производств есть всего по 5 объектам, в САО из 15 перенесено также 5, из 13 заводов в СВАО отследить дальнейшую судьбу получилось лишь у 4, а в ВАО из 12, судя по открытым источникам, возобновил работу в другом месте всего 1.
«Отследить судьбу промышленных предприятий чаще всего очень и очень сложно, – уточняет Екатерина Наумова. – Где-то распустили людей, оборудование было распродано, а коммуникации перераспределены на другие объекты; где-то оборудование было расхищено и списано, а где-то заброшенные цеха, невостребованные оборудование и инженерные коммуникации по-прежнему простаивают и ждут решения своей судьбы. Все эти процессы обычно происходят вне публичного поля, к ним не привлекают внимания, в отличие от новых девелоперских проектов. И даже если в каком-то случае произошла релокация производства, далеко не факт, что оно перезапустилось в том же формате и объемах. Чаще всего для того, чтобы увидеть реальную картину, нужен существенный аудит. Таким образом, сколько из этих 23 % перенесенных предприятий реально сохранили свои ресурсы и стали эффективно работать – нам неизвестно».
На территориях 55 % московских заводов построено жилье
Из 110 заводов, которые рассматривали аналитики «ЕКТА Менеджмент», жилье и апартаменты появились на территории 60 – около 55 %. При этом в ЦАО жилая застройка есть лишь на территории 10 предприятий из 22, попавших в исследование (45 %), остальные были реорганизованы под бизнес-центры, креативные пространства. В САО жилье появилось на территории 11 из 15 предприятий (73 %), в СВАО – 6 из 13 (46 %), в ВАО – 7 из 12 (58 %), в ЮАО – 8 из 14 (57 %).
«Надо отметить, что многие промзоны, на которых располагались ныне закрытые предприятия, еще не попали под реновацию, – комментирует Екатерина Наумова. – Соответственно, сейчас там, где расположены старые производственные корпуса, которые сдаются в аренду в том же состоянии, жилые объекты еще могут появиться позднее. Однако, пока следует констатировать: под жилье уже отдано более половины территорий старых московских заводов».
Большинство предприятий прекратили свою работу только в 2010-х годах.
Вопреки расхожему мнению, что самым губительным периодом для московской промышленности были 90-е годы прошлого века, абсолютное большинство предприятий работали до 2010-х годов – 50 заводов, в «нулевых» свою работу полностью прекратили 40 из 110 исследуемых предприятий. А в 90-е было закрыто всего 4 из 110 предприятий.
«Советские предприятия, история многих из которых уходит еще в дореволюционное прошлое Москвы – это очень жизнеспособные, ресурсные объекты, – подводит итог Екатерина Наумова. – Многие из них, как мы видим, долго боролись за жизнь. Конечно, мы понимаем, что некоторые предприятия дожили до наших времен уже чисто номинально – на их территории сдавались в аренду площади начинающим предпринимателям, организовывались первые кооперативы.
К сожалению, в процессе изменений значительно растерялся ценнейший кадровый ресурс московской промышленности. У многих сотрудников закрытых предприятий не было возможности получить достойную работу рядом с домом в новых условиях, в результате люди были вынуждены сменить род деятельности. Будем надеяться, что в новой реальности, благодаря проектам комплексного развития территорий и балансу жилой и общественно-деловой застройки, получится возродить кадровый потенциал».
Рекордный объем сделок с земельными участками привел не только к активному выходу на рынок новых проектов, но и к пополнению земельного банка «на перспективу». По данным Colliers, на данный момент в Петербурге в активах девелоперов находится около 730 га, где еще не начато строительство. До 2030 года, по оценке Colliers, на них может появиться более 5 млн кв. м жилья.
Наибольшая доля от объема участков приходится на Пушкинский район (27%), в котором девелоперы владеют 199 га. Лидерство Пушкинского района связано с приобретением компанией КВС проекта ЮгТаун площадью около 200 га. На втором месте расположился Василеостровский район (22%), где преимущественно за счет создания намывных территорий застройщики потенциально могут освоить 164 га. Ключевой сделкой в локации стала покупкой Группой ЛСР прав на создание 143 га северной части намывных территорий Васильевского острова. Тройку лидеров замыкают участки в Ленинградской области (12%), расположенные на границе с Петербургом. Там девелоперы владеют чуть более 90 га. Среди примеров крупных земельных наделов – участки «ПИК» в Кудрово и Янино.
На всех 730 га, которые сейчас есть в активах у девелоперов, вероятно, в большинстве своем появятся проекты массового сегмента. По оценке Colliers, около 86% всех площадей (или 632 га) по своим характеристикам позволяют разместить проекты комфорт-класса. К классу «бизнес» потенциально можно отнести почти 53 га (7%), к премиум-классу – 28 га (4%). Элитные жилые комплексы можно будет разместить лишь на 17 га (2%).
«Почти 40% перспективных земельных участков для строительства жилья, которые уже принадлежат девелоперам, расположены за кольцевой автодорогой. Дефицит земельных участков и повышение стоимости жилья вновь делают интересными локации в ближайшей агломерации. Однако сейчас, с учетом возросшей требовательности покупателя на качественный продукт, девелоперы смогут учесть ошибки прошлых лет и создать по-настоящему комфортную среду, отвечающую запросам будущих жителей, - комментирует Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers. – Несмотря на внушительный земельный банк, который уже сформирован у девелоперов, интерес застройщиков к новым площадкам растет, и мы ожидаем, что активность игроков рынка сохранится и в 2021 году».
В рамках спецпроекта «Миллионы квадратов» Colliers проанализирует шесть ключевых локаций жилищного девелопмента в Петербурге – это Черная речка и Выборгская набережная, Новая и Старая Охта, Намывные территории и Васильевский остров, Московский и «новый» Лиговский проспект, Октябрьская набережная, Юго-Запад. Суммарно в этих локациях строится, построено и проектируется около 8,7 млн кв. м жилья бизнес- и комфорт-класса. В будущих исследованиях Colliers представит подробный анализ каждой из локаций, оценит существующий и проектируемый объем стройки, а также расскажет, на каких свободных участках в перспективе могут появиться жилые проекты.
Объем земельного банка девелоперов, где еще не ведётся строительство жилья
|
Район |
Площадь, га |
Доля, % |
|
Пушкинский |
198,5 |
27% |
|
Василеостровский |
163,5 |
22% |
|
Ленинградская обл. |
91 |
12% |
|
Петродворцовый |
43 |
12% |
|
Красносельский |
41 |
6% |
|
Приморский |
37 |
5% |
|
Калининский |
36 |
5% |
|
Невский |
32 |
4% |
|
Кировский |
21 |
3% |
|
Выборгский |
15 |
2% |
|
Петроградский |
15 |
2% |
|
Московский |
10 |
1% |
|
Фрунзенский |
8 |
1% |
|
Центральный |
7 |
1% |
|
Адмиралтейский |
6 |
1% |
|
Красногвардейский |
6 |
1% |
Источник: Colliers, 2021