Элитная недвижимость подорожала на 10% за квартал
В третьем квартале на элитном рынке столицы в открытой продаже не появилось ни одного нового проекта, а средневзвешенная цена за квадратный метр преодолела планку в миллион рублей во всех локациях.
В настоящее время в элитном сегменте представлено 965 лотов в 67 корпусах в 44 проектах. Доля предложения в элитных комплексах составляет 6,4% от всего объёма первичного рынка жилой недвижимости.
В сегменте элитной недвижимости 67,5% от общего объёма предложения составляют квартиры и 32,5% - апартаменты. По сравнению с предыдущим кварталом доля элитных апартаментов снизилась почти на 8% (во II квартале эта доля составляла 40,3%), а квартир, наоборот, выросла – во II квартале 2021 года их доля равнялась 59,7%. Это значит, что представленные апартаменты постепенно раскупались, а новое предложение на рынок не выходило в ожидании принятия закона о статусе апартаментов.
Объём предложения в элитном сегменте за квартал вырос на 16,3% за счёт новых объёмов в уже существующих проектах и достиг 148,7 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена предложения за квартал выросла на 10,8%, достигнув 1,315 млн руб./кв. м. Средневзвешенная цена предложения по районам в элитном сегменте варьируется от 1,0 млн руб./кв. м (в районе Арбат) до 1,9 млн руб./кв. м в Пресненском районе.
В годовой динамике объём предложения уменьшился на 22,7%, а цена выросла на 16,8%. Объём реализованного спроса по сравнению с предыдущим кварталом сократился на 63,6%, за год снижение спроса составило 41,6%. Спрос снижается по причине вымывания ликвидного предложения, роста цен, снижения общего объёма предложения. Также на рынке существует формат закрытых продаж и бронирования, а данные по этим объектам попадают в Росреестр либо значительно позже фактической сделки либо вообще сразу оформляется собственность на конечного покупателя.
В структуре предложения в элитном сегменте во всех категориях лотов наблюдается дисбаланс спроса и предложения. Так, около трети спроса приходится на многокомнатные квартиры, но их доля в предложении составляет всего 20%. При этом спрос практически равномерно распределён между однокомнатными, трёхкомнатными и многокомнатными лотами. В предложении преобладают трёхкомнатные лоты, их доля 34%.
«По итогам прошлого квартала в четырех районах Москвы (Арбат, Раменки, Хорошёво-Мнёвники и Таганский) средневзвешенная цена за квадратный метр составляла менее 1,0 млн руб./кв. м, а в третьем квартале и эти четыре района преодолели планку в миллион рублей за метр, и теперь в Москве не осталось локаций, в которых средневзвешенная цена элитных объектов менее этой цифры», - рассказывает Анна Гурцева, руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet.
Четверть всего спроса по бюджету сосредоточена на объектах до 80 млн рублей. Доля таких объектов в предложении – всего 14%. Также популярны лоты от 100 до 120 млн рублей, их рассматривает 21% клиентов, а доля предложения здесь также меньше и составляет 11%. В категории дороже 200 млн рублей наблюдается обратная ситуация – доля предложения (31%) превышает долю спроса (13%).
По площади самые популярные – объекты 110-150 кв.м, они интересуют 32% покупателей. Также существенно вырос интерес к объектам 70-90 кв метров – с 9% во II квартале до 20% в III квартале.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2020 г. на первичном рынке бизнес-класса Москвы объем предложения снизился на 2,5 % площади и на 1,8% лотов за месяц. За год сокращение составило 33% по площади и 36% по количеству лотов.
Половина предложения квартир бизнес-класса приходится на 3 округа: ЗАО (20,1%), ЮАО (16%) и САО (15,6%). За месяц больше всего объем предложения сократился в ЦАО - на 22,3%, в ЮАО и САО на 6,4% и на 5,6%. В СВАО предложение выросло на 13,8% в результате выхода нового проекта и в СЗАО – на 7,8%.
Более трети экспозиции по-прежнему приходится на 3 района: Даниловский (ЮАО) – 14,9%, Раменки (ЗАО) – 9,7% и Хорошево-Мневники (СЗАО) – 8,7%. Больше всего за месяц сократился размер предложения в районах Пресненский – на 27%, Филевский парк – на 15% и Раменки – на 11%.
По стадиям строительной готовности почти 60% предложения находится на заключительной стадии строительной готовности: на стадии фасадно-отделочных работ - 24,8%, на стадии благоустройства – 12,6% и введено - 21,6%. На начальной стадии строительства находится 27,4% предложения: нулевой цикл – 20,6% и монтаж первых этажей – 6,8%. За отчётный месяц размер предложения на начальной стадии вырос на 10%, а на заключительной сократился на 2,2%.
По итогам октября 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в бизнес-классе составила 286,8 тыс. руб. (+2,2% за месяц). За год СВЦ выросла на 17%. С начала 2020 года СВЦ на квартиры бизнес-класса выросла на 16,4%.
Средняя цена квартиры бизнес-класса составила 22,5 млн руб., которая выросла на 1,2% за месяц. За год цена выросла на 22% с 18,5 млн руб.
Самым доступным округом стал СВАО с СВЦ на уровне 234,6 тыс. руб., которая выросла на 1,7% за месяц. Самым дорогим по-прежнему является ЮАО с СВЦ на уровне 320,2 тыс. руб., которая выросла на 2,8%.
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
Доля квартир с отделкой достигла 72% на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве, подсчитали эксперты «Метриум». Год назад только в 57% квартир была предусмотрена такая опция. При этом доля квартир с финишной отделкой выросла, а число вариантов жилья с предчистовой отделкой сократилось.
По данным аналитиков «Метриум», в октябре на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса московские девелоперы продавали 12,7 тыс. квартир. Большинство из них – 8,1 тыс. единиц – предлагались с отделкой под ключ от застройщика. Еще 3,6 тыс. квартир были без отделки. Промежуточная опция – предчистовая отделка, которая еще называется white box, – была представлена в 1 тыс. квартир.
Соответственно, доля квартир с отделкой (чистовой и предчистовой) составила 72% от общего объема предложения, из которых варианты жилья под ключ образуют 64%, а white box – 8%. Без отделки застройщики продавали 28% жилья на рынке массовых новостроек.
Доля квартир с отделкой устойчиво растёт последние годы, отмечают эксперты «Метриум». Год назад у потенциальных покупателей жилья на рынке массовых новостроек Москвы на выбор было только немногим более половины таких вариантов жилья. На долю квартир с отделкой приходилось 57% квартир, из которых чистовая отделка была предусмотрена в 43% квартир, а white box – в 14%. Без отделки было 43% вариантов жилья.
«Покупатели отдают предпочтение разным типам отделки, и квартиры без отделки все еще востребованы рынком, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие». – Клиенты всегда стремятся придать индивидуальность новой квартире, что трудно сделать в жилье под ключ и отчасти в вариантах с white box. Другие клиенты, напротив, хотят сэкономить время и силы, поэтому приобретают жилье с готовыми планировочными и дизайнерскими решениям. Поэтому интересом пользуются все опции рынка. Тем не менее мы стимулируем продажи квартир под ключ в нашем проекте. К примеру, мы заключили соглашение с одним из производителей кухонной мебели, который помогает клиентам определиться с дизайнерскими решениями в таком жилье».
Динамика структуры предложения по типу отделки за последние 12 месяцев указывает, что девелоперы планомерно наращивают предложение жилья с отделкой. Это связано с возросшим спросом на такую опцию со стороны основной массы покупателей.
«На рынке жилья с отделкой и без есть разные тенденции, – поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Квартиры с предчистовой отделкой представляются покупателям золотой серединой. Не нужно тратить время и деньги на черновые работы, а дизайнерские решения можно выбрать самому. Полагаю, именно поэтому доля таких квартир снизилась: спрос очень высокий. Также сохраняется высокий спрос на жилье без отделки, так как по-прежнему многие клиенты рассчитывают делать ремонт самостоятельно, к тому же на рынке немало инвесторов, которые часто приобретают для перепродажи «черновые» квартиры. Наконец квартиры с отделкой также пользуются большим спросом. Чем выше стоимость квартир, тем меньше желание клиентов дополнительно вкладываться в них после получения ключей. Поэтому отделка под ключ – это тренд, и именно поэтому предложения такого жилья растет быстрее спроса, что и обуславливает увеличение числа таких объектов».
Источник: «Метриум»