Дома в курортных районах подорожали за год на треть

Режим самоизоляции и закрытые границы привели к «перезагрузке» рынка загородной недвижимости и оживили интерес населения к данному сегменту жилья.  Эксперты Циан выяснили, как изменились цены и спрос на частные дома в России с начала 2021 года.

---

• Более половины (55%) всего нового жилья в России вводится за счет индивидуального жилищного строительства. В январе-марте этого года доля ИЖС впервые превысила 50%-й рубеж по итогам отдельного квартала.
• За год цены на загородные дома в целом по России выросли на 18%. Максимальный прирост - в курортных регионах.
• В процентном отношении растет спрос на земельные участки: с начала 2021 года 23% от общего числа просмотров объявлений приходятся на данный сегмент (в целом за 2020 год - 18%) загородного рынка.
• Дома и дачи занимают 56% от всего предложения загородного рынка РФ. На втором месте – земельные участки (41%). 3% приходится на таунхаусы.

1. 55% всего нового жилья в России вводится за счет индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

Вымывание наиболее ликвидных вариантов на загородном рынке в совокупности с утверждением льготной семейной ипотеки на строительство частного дома стимулировали интерес населения к приобретению земельных участков и увеличили темпы ИЖС. Статистический рост доли домов, построенных населением, связан также и с процессом дачной амнистии.

В 1 квартале 2021 года зафиксировано преобладание объема жилищного строительства населением над вводом застройщиками. На протяжении долгого времени доля ИЖС от всего объема жилищного строительства держалась на уровне 41-43%. В 2020 году на ввод населением пришлось 48%, а в 1 квартале 2021 года более половины - 54,5%. Ранее такая ситуация наблюдалась только в отдельные месяцы.

Высокая доля ИЖС фиксируется не только в южных регионах, где она была традиционно велика, но и в Центральной России (53%), на Урале (72%) и в Поволжье (55%). Только в двух федеральных округах доля ИЖС меньше 50% - в Северо-Западном и Дальневосточном. В северных регионах “суровость” климата требует существенных вложений средств и труда в индивидуальные дома для проживания там зимой (траты на отопление).

Источник: Аналитический центр Циан по данным Росстата

Самые высокие объемы ИЖС зафиксированы в Центральном ФО (2,8 млн кв. м). В региональном разрезе лидируют Московская область (1,1 млн кв. м) и Ленинградская область (0,6 млн кв. м) - именно здесь наиболее распространен формат коттеджных поселков. Далее следуют Татарстан (0,5 млн кв. м), Башкортостан (0,4 млн кв. м), Свердловская область (0,3 млн кв. м) и южные регионы - Краснодарский край (0,4 млн кв. м) и Ростовская область (0,3 млн кв. м).

2. За год дома в курортных регионах подорожали на треть

Рост цен на рынке загородной недвижимости продолжается. По расчетам Циан, средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ составляет 7 млн рублей против 6,1 млн рублей в мае 2020. Без учета домов в пределах Москвы и Санкт-Петербурга средняя стоимость 5,9 млн против 5,5 млн рублей год назад.

Примечание

В расчетах учитывались частные дома и коттеджи со стандартной площадью (50-700 кв м.) и ценой (0,15-200 млн руб.). Регионы, в которых объем предложения менее 100 домов в продаже, в выборку не вошли.

Дома дорожают чуть медленнее квартир. Во-первых, на рынке загородной недвижимости в 2020 году не действовала льготная ипотека, как на первичном рынке, которая провоцирует спрос и последующее удорожание лотов. Во-вторых, покупка дома - это большие (по сравнению с квартирой) затраты, связанные также с необходимостью вкладываться в решение вопросов, которые не актуальны для квартир (уборка территории, инвестиции в инженерную инфраструктуру, содержание других строений). Поскольку загородный сегмент медленнее растет в цене, индивидуальные дома в пригородах все чаще становятся актуальной альтернативой для решения жилищных вопросов.

Наибольший рост средних цен на загородном рынке зафиксирован в Южном ФО (+22,3%) и Северо-Западном ФО (+16,9%). В Южном ФО увеличение цен обеспечивается, в первую очередь, Краснодарским краем (рекордные +47,9%), а также Севастополем (+31%). Там цены растут самыми быстрыми темпами. Причиной является увеличение спроса - в современных условиях, когда многие перешли на удаленную работу, а ситуация с туристическими поездками остается достаточно неопределенной, предложения в частных домах в регионах с комфортным климатом стали весьма привлекательными. Дома приобретаются как для постоянного проживания, так и для поездок на лето. Аналогичная ситуация характерна для Ставропольского края, где особой популярностью пользуется регион Кавказских Минеральных Вод, а также Крыма (+17,7%) и Республики Алтай (+21,5%). В среднем дома в курортных регионах подорожали за год на треть. Также высокие темпы в столичных регионах: в Москве (+23,1%), Санкт-Петербурге (+21,3%), Ленинградской (+28,6%) и в Московской областях (+22,5%), что свидетельствует об изменении структуры предложения и вымывании наиболее доступных вариантов с меньшей площадью. 

Средняя стоимость дома в продаже*

Субъект	Средняя цена дома в продаже, май 2021	Динамика средней цены за год	Средняя площадь дома в продаже, май 2021	Динамика средней площади за год
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ	6,63	17,9%	151	-0,2%
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФО	6,81	13,0%	149	0,6%
Москва	32,00	23,1%	305	4,7%
Московская область	20,34	22,5%	234	3,2%
Калужская область	5,76	12,5%	150	0,7%
Тверская область	5,75	7,3%	142	1,2%
Воронежская область	5,15	9,8%	134	-1,7%
Тульская область	5,00	4,2%	137	-0,6%
Белгородская область	4,90	10,9%	137	0,0%
Ярославская область	4,88	14,0%	136	-2,0%
Ивановская область	4,57	11,2%	132	1,0%
Костромская область	4,30	2,4%	144	4,3%
Курская область	4,17	1,7%	137	0,6%
Смоленская область	3,83	-4,0%	143	-1,5%
Липецкая область	3,91	8,3%	132	2,3%
Орловская область	3,78	4,7%	132	-0,2%
Владимирская область	3,80	10,1%	130	1,1%
Тамбовская область	3,62	5,2%	118	-1,5%
Брянская область	3,46	1,8%	118	-4,2%
Рязанская область	3,40	1,2%	122	-2,9%
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФО	9,27	16,9%	167	2,7%
Санкт-Петербург	28,50	21,3%	290	12,9%
Ленинградская область	18,00	28,6%	192	9,8%
Калининградская область	11,33	17,7%	192	-0,6%
Мурманская область	8,50	8,6%	205	0,1%
Республика Коми	5,05	3,1%	146	5,7%
Республика Карелия	4,90	-1,2%	124	-12,6%
Архангельская область	4,91	11,1%	139	1,2%
Вологодская область	4,06	19,4%	133	0,2%
Псковская область	3,81	9,5%	126	0,7%
Новгородская область	3,60	14,3%	120	1,7%
ЮЖНЫЙ ФО	9,37	22,3%	157	3,2%
Севастополь	16,05	31,0%	193	8,5%
Краснодарский край	18,16	47,9%	191	8,3%
Республика Крым	12,53	17,7%	167	6,0%
Ростовская область	5,55	-1,8%	128	-4,3%
Республика Адыгея	5,00	6,4%	135	3,4%
Астраханская область	4,40	2,3%	148	-0,3%
Волгоградская область	3,89	2,1%	135	-2,7%
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФО	6,66	5,0%	174	2,3%
Республика Дагестан	8,50	10,4%	199	3,1%
Кабардино-Балкарская Республика	7,02	-3,3%	198	17,2%
Республика Северная Осетия - Алания	5,89	-8,1%	163	-15,5%
Ставропольский край	5,23	30,8%	135	8,7%
ПРИВОЛЖСКИЙ ФО	4,84	7,2%	141	-0,2%
Республика Татарстан	6,78	15,3%	152	-0,1%
Самарская область	6,22	7,1%	164	-0,6%
Нижегородская область	6,18	11,2%	159	3,6%
Пермский край	5,52	15,7%	157	9,0%
Ульяновская область	5,01	7,5%	135	-5,6%
Республика Марий Эл	4,50	-8,0%	137	-3,9%
Чувашская Республика	4,81	6,4%	142	-0,4%
Республика Башкортостан	4,32	3,6%	128	-2,4%
Кировская область	4,04	9,5%	147	0,5%
Удмуртская Республика	4,47	18,3%	129	5,5%
Оренбургская область	4,23	3,7%	136	-3,4%
Саратовская область	4,10	-0,2%	128	-4,4%
Пензенская область	4,00	4,2%	135	-1,3%
Республика Мордовия	3,58	3,2%	130	0,1%
УРАЛЬСКИЙ ФО	5,24	11,9%	144	-0,4%
Свердловская область	6,84	10,3%	165	1,7%
Тюменская область	6,74	20,4%	148	3,0%
Челябинская область	4,63	7,4%	145	-4,4%
Курганская область	2,76	4,9%	118	-2,4%
СИБИРСКИЙ ФО	4,91	7,1%	138	-1,2%
Томская область	7,03	20,6%	166	2,9%
Новосибирская область	6,27	4,5%	152	-1,0%
Красноярский край	5,37	-4,1%	146	-4,0%
Республика Алтай	5,03	21,5%	120	0,0%
Иркутская область	5,10	1,4%	136	-3,2%
Алтайский край	4,29	9,7%	131	3,3%
Омская область	3,99	0,3%	134	-3,9%
Республика Хакасия	3,67	1,4%	131	-0,9%
Кемеровская область	3,48	9,4%	123	-3,8%
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФО	6,17	5,3%	140	-0,2%
Приморский край	9,21	-0,8%	150	-3,4%
Хабаровский край	7,49	7,2%	168	2,5%
Республика Саха (Якутия)	6,69	0,8%	132	-8,3%
Амурская область	5,81	4,3%	139	-3,1%
Забайкальский край	4,14	16,9%	135	6,5%
Республика Бурятия	3,70	17,5%	119	7,1%

Источник: Аналитический центр Циан

*Из статистики исключены регионы, в которых объем предложения менее 100 домов в продаже.

3. Спрос на земельные участки растет

2020 г. оказался ажиотажным по спросу на рынке загородной недвижимости – пик активности пришелся на период самоизоляции. После снятия ограничительных мер потенциальный спрос на приобретение загородных объектов стал снижаться: по данным Циан, в 1 квартале 2021 г. он был в 2 раза ниже пика 2020 года, но на 40% выше, чем в 2019 году. То есть пандемия оживила интерес россиян к загородному образу жизни.

По подсчетам Циан, в первые месяцы 2021 года покупатели чаще интересовались приобретением дома или дачи (74% всех просмотров объявлений), еще 23% - земельного участка, 3% - таунхауса. Несмотря на то, что россияне по-прежнему предпочитают загородное жилье «под ключ», в сравнении с 2020 годом в структуре спроса произошли изменения в пользу увеличения доли спроса на земельные участки (+5 п.п.).

Земельные участки стали популярнее по ряду причин. Во-первых, самые ликвидные готовые варианты на загородном рынке были быстро распроданы на фоне ажиотажного спроса в 2020 году. В продаже остались не самые востребованные варианты, часто – с завышенной стоимостью или с конструктивными дефектами. Дефицит ликвидного предложения стимулирует развитие индивидуального жилищного строительства. Во-вторых, повлияло утверждение льготной семейной ипотеки на строительство индивидуального дома. Льготные кредиты по ставке до 6% предусмотрены и на приобретение земельного участка при условии заключения договора подряда со строительной компанией или индивидуальным предпринимателем.

В структуре предложения дома занимают 56%, значительная доля принадлежит земельным участкам - 42%, 2% - таунхаусам. За год структура практически не изменилась. В абсолютном выражении выросло число объявлений во всех сегментах, что связано с выводом в продажу новых объектов на фоне повышенного спроса.

Источник: Аналитический центр Циан

4. По сравнению с маем прошлого года спрос просел на четверть

В первые 3 месяца 2021 года потенциальный спрос (число просмотров объявлений) на загородном рынке во всех сегментах был выше, чем за аналогичный период год назад. В большей степени  увеличение спроса зафиксировано для земельных участков (~+60% в целом по РФ). Факторами послужили вымывание ликвидных готовых вариантов, относительная доступность (объекты приобретается «на будущее», с целью строительства дома, когда на это будут ресурсы), слухи о запуске льготной ипотеки на строительство частного дома. Далее по уровню прироста потенциального спроса – дома и дачи (~+30%). Россияне по-прежнему предпочитают готовые варианты. Кроме того, на рынке немало объектов в плохом состоянии, которые нередко приобретаются только ради земельного участка. Интерес к таунхаусам увеличился на ~20%. В целом по загородному рынку РФ число просмотров объявлений по всем сегментам и типам объектов оказалось в 1 квартале 2021 года в 1,4 раза выше, чем в 1 квартале 2020 года.

В апреле прошлого года уже действовал режим самоизоляции, поэтому потенциальный спрос апреля текущего года ниже, чем год назад (но разрыв с этим годом не так велик, т.к. в период самоизоляции в первую очередь появился интерес к рынку аренды, а не покупки). Исключение составляет только сегмент земельных участков, интерес к которому в этом году растет особенно сильно.

Источник: Аналитический центр Циан

“Рынок загородной недвижимости, лишенный ранее повышенного внимания, становится все более популярным. Об этом свидетельствует увеличение активности как покупателей (растет число просмотров объявлений), так и продавцов (появляется все больше предложений). По сравнению с пиковым периодом 2020 года показатели меньше, однако на фоне допандемийных 2018-2019 годов динамика положительная, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Это стимулирует и увеличение цен: за год загородные дома подорожали на 18%. Максимальный прирост - в регионах с высокой платежеспособностью населения и на курортах, которые стали пользоваться повышенным спросом на фоне развития удаленного формата работы и неопределенной ситуации с туристическими поездками. Комфортный климат притягивает население и для постоянного проживания, и на отдых летом.”

Рейтинг районов Москвы по стоимости жилья на вторичном рынке

Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал изменение стоимости жилья на вторичном рынке «старой» Москвы в разрезе по районам по итогам апреля 2021 года и выявил районы с наибольшим снижением, наибольшим увеличением стоимости, а также наиболее стабильные в плане цены районы города.

---

С начала 2020 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья выросла на 17% и по итогам апреля 2021 года составила 359,1 тыс. руб. за 1 кв. м без учета Зеленограда и Новой Москвы.

Топ-10 дорогих районов остались практически без изменений, немного поменявшись местами. Хамовники - самый дорогой район Москвы со средней стоимостью квадратного метра 740 412 руб. Далее следуют Арбат и Якиманка, где средняя стоимость квадратного метра 645 113 и 609 149 руб. соответственно. Выбыли районы Басманный и Таганский, которые на начало 2021 года занимали 9 и 10 места. Вместо них в Топ-10 вошли районы Сокол и Дорогомилово.

Топ-10 самых дорогих районов

Район	Цена 1 кв. м, руб.
Хамовники	740 112
Арбат	645 113
Якиманка	609 149
Тверской	492 075
Замоскворечье	489 192
Пресненский	484 725
Раменки	481 044
Сокол	465 671
Мещанский	427 054
Дорогомилово	420 123

Традиционно в 10-ку самых бюджетных районов вошли наименее благоприятные районы у МКАД или за кольцевой дорогой. Капотня (170 480 руб./кв. м) и Некрасовка (173 951 руб./кв. м) остаются лидерами по наименьшей средней стоимости квадратного метра. Третье место занимает Южное Бутово вместо Бирюлево Западное. Выбыли из списка район Дмитровский и Бибирево. При этом появились районы Ростокино и Лосиноостровский.

Топ-10 самых дешевых районов

Район	Цена 1 кв. м, руб.
Капотня	170 480
Некрасовка	173 951
Южное Бутово	182 182
Ростокино	182 380
Бирюлево Западное	182 765
Новокосино	186 463
Ярославский	187 559
Лосиноостровский	188 168
Ново-Переделкино	191 616
Бирюлево Восточное	191 804

В связи со всеми событиями за последние 1,5 года цены поменялись во всех районах «старой» Москвы. Изменение средней стоимости во всех районах выше 1%. Если раньше в 10-20 районов наблюдалась динамика цен от 0% до 1%, то сейчас таких районов не осталось. Самыми стабильными районами можно считать Пресненский (+1,02%), Лосиноостровский (+1,4%), Марьина Роща (+1,6%) и Очаково-Матвеевское (+1,7%). В остальных районах изменение цен составило от 2% и более процентов.

Показатель средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья уменьшился только в четырех районах: Крылатское (-13,7%), Сокольники (-5,0%), Северное Тушино (-2,2%) и Ростокино (-2,0%).

«В среднем с начала 2020 года стоимость жилья на вторичном рынке увеличилась на 17%, что является рекордным значением за последние 5 лет. Рост цен наблюдался в абсолютном большинстве районов города (112 районов). Больше всего стоимость квадратного метра выросла в таких районах, как Левобережный (+36,6%), Северный (33,5%) и Сокол (29,6%). Также в среднем на 27% увеличилась стоимость в районах Преображенское, Рязанский, Бирюлево Западное, Бирюлево Восточное, Западное Дегунино, Нагатинский Затон и Чертаново Южное», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».