О ходе редевелопмента промышленных территорий в Санкт-Петербурге, основных характерных для него трендах, а также перспективах в этой сфере «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.

– Юрий Алексеевич, в последние годы процесс редевелопмента бывших промышленных территорий показывал очень высокую динамику. Что можно сказать о ситуации в этой сфере в ушедшем году?

– Общее магистральное направление развития редевелопмента в городе не изменилось. Процесс продолжает идти весьма высокими темпами. Все больше новых проектов запускается на территориях, высвобождаемых от производственной функции.

По итогам прошлого года, в процесс редевелопмента в Петербурге было вовлечено порядка 170 га городских земель. Это вполне сопоставимо с результатами 2018 года (187 га). Суммарно с нулевых годов в процесс преобразования вошло около 1600 га бывших промышленных территорий.

Как мы неоднократно указывали, всего в Петербурге в бывших промзонах, предназначенных к градостроительному преобразованию, расположено около 4,2 тыс. га, которые можно использовать под редевелопмент. К концу 2019 года в процесс преобразования промзон было вовлечено уже 1,13 тыс. га, то есть уже свыше четверти этих территорий. Если при этом учесть, что достаточно много промышленных земель имеют низкую инвестиционную привлекательность, и говорить о территориях, интересных для застройщиков, то редевелопментом охвачено уже порядка половины таких площадей. В любом случае можно утверждать, что потенциал для дальнейшего преобразования бывшей «промки» по-прежнему еще очень велик.

– Какие тренды преобладали в этой сфере в прошлом году?

– Получила дальнейшее развитие тенденция, которая четко оформилась в 2018 году, а именно: застройщики более активно вовлекали в процесс редевелопмента не части крупных городских промзон, а отдельные, сравнительно небольшие производственные площадки.

Напомню, всего в Петербурге расположено 59 крупных (50 га и более) промзон. Примерно половина из них (33, суммарной площадью 12,8 тыс. га) подлежит дальнейшему использованию и развитию в рамках действующей функции. Это промышленные площадки, расположенные преимущественно на окраинах города в его современных границах.

Другая половина (26 промзон) – это территории, согласно Генплану намеченные под градостроительное преобразование. Их общая площадь составляет около 6,1 тыс. га. Они, собственно, и составляют «серый пояс» – территории на периферии города в размерах начала ХХ века, а также вдоль набережных (поскольку река в то время была одной из наиболее используе­мых транспортных артерий). Эти промзоны занимают примерно 4% от всей современной площади Петербурга и около трети его исторической территории.

При этом редевелопмент можно вести на территории примерно в 4,2 тыс. га. На остальной площади частично будут сохранены существующие производственные, инженерно-транспортные и социальные объекты, частично запланировано развитие территории под улично-дорожную сеть и другие нужды.

К этим территориям промзон нужно добавить отдельные производственные площадки, разбросанные по всему городу, на которых также  возможен редевелопмент. По нашим подсчетам, суммарно они занимают более 1,5 тыс. га. И именно они в последнее время стали наиболее активно вовлекаться в процесс преобразований. Так, в 2018 году в редевелопмент было включено 105 га в промзонах и 82 га – в отдельных площадках, а в 2019-м – 83 га и 87 га соответственно. Для сравнения: еще в 2017 году аналогичные показатели составляли 99 га и 28 га.

Основных причин у этого тренда, на мой взгляд, две. Во-первых, самые «лакомые», наиболее привлекательные для инвесторов участки в больших промзонах застройщиками уже в значительной мере выбраны. Во-вторых, локация отдельной производственной площадки может иметь высокий инвестиционный потенциал. К тому же часто ее проще перевести в другое функциональное использование.

Примечательно, что многие собственники промышленных территорий, видя интерес девелоперов, сами начинают процесс перевода своих земель под жилищную застройку, поскольку это сразу увеличивает стоимость актива. Более того, если речь идет об интересном участке, зонирование территории застройщиков уже мало интересует – технологию перевода под иную функцию крупные строительные компании уже отработали. Так что процесс поиска новых промышленных территорий с целью редевелопмента продолжается сегодня очень активно.

– Что можно сказать о крупных промзонах, где редевелопмент идет наиболее активно?

– Как я уже говорил, процесс идет крайне неравномерно. Промзоны в удачных локациях осваиваются быстро, другие – медленнее, а в некоторых, расположенных в неперспективных для застройки местах, – реализованы единичные проекты.

Петровский остров, например, практически полностью поделен на участки, пущенные под редевелопмент. Причем строится там жилье высоких ценовых сегментов. Это неудивительно – локация очень привлекательна: близко к центру, в окружении воды, с хорошими видовыми характеристиками. По-прежнему активно застраиваются Новоизмайловская промзона (вдоль Московского проспекта – там, кстати, довольно много проектов коммерческой недвижимости), Леонтьевский мыс, продолжается редевелопмент одной из самых крупных городских промзон (537 га) – Полюстровской. Сегодня очень бурно осваиваются промзоны Черной речки, Выборгской стороны. Много проектов реализуется на Октябрьской набе­режной.

Менее активно идет редевелопмент промзон Арсенальной, Балтийского завода. Ну а до таких мест, как Кировская промзона, территория вдоль Балтийской железной дороги, Стеклянный городок и другие, думаю, застройщики доберутся еще очень нескоро, в силу недостаточной инвестиционной привлекательности.

– В последние годы превалировал редевелопмент земель под жилищную застройку. Сохранилась ли эта тенденция?

– В общем и целом да, хотя доля коммерческой недвижимости чуть выросла. Так, в 2018 году из общего объема вовлеченных в процесс редевелопмента территорий (187 га) под жилищную застройку было пущено около 88% (165 га) и 12% – под коммерческую и общественно-деловую. В 2019 году доля земель, где началась реализация проектов офисной, торговой и общественно-деловой недвижимости, составила более четверти – 26% (44 из 170 га).

Тем не менее жилищная функция сохраняет доминирующее положение – и вряд ли эта ситуация в обозримом будущем переменится. Жилье сегодня – наиболее ликвидный и доходный сегмент рынка недвижимости.

Между тем первоначально, согласно материалам Генерального плана Петербурга 2015 года, использование преобразуемых территорий предполагалось в совсем другой пропорции. Так, из общего объема земель, направляемых под редевелопмент, для возведения жилья предполагалось использовать лишь 12,7%. Под деловую застройку намечалось пустить 28,4%, под промышленно-деловую – еще 32%, под рекреационные объекты – 3,2%. В результате последующих корректировок Генплана ситуация изменилась.

Мы неоднократно отмечали, что редевелопмент в Санкт-Петербурге идет стихийно, девелоперы вычленяют из промзон привлекательные участки, на которых и реализуют свои проекты. При этом остаются без внимания менее интересные земли. В результате бывшие промзоны нередко превращаются в «лоскутные одеяла», состоящие из слабо увязанных между собой проектов и непреобразованных территорий. Соответственно, не выстраивается и по-настоящему комфортная среда для проживания людей.

– Недавно стало известно, что городские власти тоже недовольны тем, что в ходе редевелопмента в Петербурге строится по большей части жилье. Было объявлено, что готовятся поправки в Генеральный план, которые должны затормозить работы в этой сфере. Также в промзонах планируется частично сохранять производственную функцию. Что Вы думае­те об этой перспективе?

– В целом, по моему мнению, такие инициативы можно только приветствовать. Но все мы знаем, как часто практика радикально отличается от идей, которые закладываются в те или иные документы.

Уже много раз говорилось, что в сфере редевелопмента необходим стратегический, системный подход, отражающий интересы всего Петербурга и его горожан, а не только девелоперов. А для этого необходима реальная политическая воля городского руководства.

Что касается сохранения производственной функции – это тоже правильная идея, но опять-таки оторванная от реальности. Если бы мы наблюдали в Петербурге уверенный промышленный рост, – безусловно, нашлись бы производственники, инвесторы, которые захотели бы произвести реновацию промышленных территорий. Но сейчас в промышленности картина скорее обратная. Поэтому сохранение производственной функции маловероятно, а значит, процессы редевелопмента будут идти так же, как и раньше, – в рамках проектов, гарантирующих высокую доходность.

Прошедший год характеризовался повышением инвестиционной активности на рынке недвижимости. До предкризисных объемов пока еще далеко, но тренд на повышение эксперты считают сформировавшимся и имеющим все шансы получить развитие в этом году.

По словам специалистов, ключевыми факторами, оказавшими влияние на рынок, стали низкая инфляция, курсовая стабильность рубля к мировым валютам и снижение ключевой ставки Центро­банком.

В федеральном масштабе

По данным CBRE, в 2019 году суммарный объем инвестиций в недвижимость России составил 243 млрд рублей (3,3 млрд евро), что на 34% превосходит значение 2018 года в рублевом выражении (181 млрд рублей). Впрочем, доля РФ по-прежнему занимает незначительную часть (1,3%) в общем объеме инвестиций в недвижимость континентальной Европы, который по итогам 2019 года составил 248 млрд евро.

Схожие цифры озвучили аналитики JLL. По их оценке, в 2019 году объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил около 4,1 млрд долларов (примерно 250 млрд рублей). Это на 41% превышает результат предыдущего года (2,9 млрд долларов). В том числе показатель IV квартала прошлого оказался в 1,5 раза выше объема соответствующего периода 2018 года: более 1,5 млрд против 1 млрд долларов.

«2019 год показал максимальный за последние три года рост объемов инвестиций, что связано с закрытием нескольких крупных сделок и продолжающейся позитивной динамикой фундаментальных показателей. Укрепление рубля с начала 2019 года на 10%, а также снижение ключевой ставки на 1,5 б. п. за год (с 7,75% до 6,25%) и, как следствие, позитивная разница между ставками капитализации и стоимостью банковского финансирования в рублях – способствуют возрождению интереса инвесторов к российскому рынку», – отмечает член совета директоров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL Наталия Тишендорф.

По данным JLL, доля зарубежных инвесторов в общем объеме транзакций 2019 года составила 26% против 28% в 2018 году, отражая глобальный тренд уменьшения объема иностранных инвестиций.

Подавляющая часть вложений традиционно приходится на Москву. Ее доля практически сохранилась на прежнем уровне: 67% против 66% в 2018 году. При этом доля Санкт-Петербурга увеличилась с 22% до 27%. На сделки с региональными активами в 2019 году пришлось всего 6% общего объема (в 2018 году – 12%).

Ключевыми сегментами инвестирования в федеральном разрезе остаются офисный – 32% (в 2018 году – 31%), торговый – 30% (27%), жилищный – 24% (22%). Из заметных изменений можно назвать снижение вложений в складской сектор (с 14% по 7%) и увеличение в гостиничный (с 2% до 6%). «Мы наблюдаем восстановление активности иностранных инвесторов. Многие игроки, как российские, так и зарубежные, заинтересованы в приобретении торговой недвижимости, а также складов, причем как крупных активов, так и небольшого формата в черте города, для обслуживания онлайн-ритейла», – резюмирует генеральный директор JLL Андерс Лильенстолпе.

Петербургская доля

Петербургский рынок развивался в общероссийском тренде. «По итогам 2019 года, общий объем инвестиций в сектор недвижимости Северной столицы, включая земельные участки, достиг почти 1,2 млрд долларов (почти 100 млрд рублей)», – говорит генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.

Аналитики Knight Frank St Petersburg оценивают прошлогодний объем инвестиционных сделок в Петербурге и Ленобласти (включая земельные участки) в 96,9 млрд рублей, что на 77% больше, чем в 2018 году, и на 12% – чем 2017-м. «Доля в общем объе­ме инвестиций страны составила 28%», – уточняют они.

Также отмечается существенное снижение вложений в землю под девелопмент. Конкретные цифры несколько расходятся, но сама тенденция признана единодушно. «В сегменте участков под жилищную функцию отмечено снижение, по сравнению с итогами 2018 года, на 58%», – говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Андрей Косарев оценивает снижение в 37% (до 300 млн долларов). «В 2017 и в 2018 годах земля занимала порядка 50% от общего объема инвестиционных сделок, но в 2019-м на нее пришлось только 16%. Это было связано с реакцией на анонс изменений в законодательство, регулирующее жилищное строительство. Подавляющее число сделок с землей приходится именно на участки под жилищную застройку, поэтому игроки «закупились» ими в 2017-2018 годах, пока действовали старые, понятные правила», – со своей стороны, отмечает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.

«В результате высокого интереса в 2017–2018 годах, сегодня в предложении практически отсутствуют документально подготовленные участки, что также отразилось на объеме спроса», – говорит Николай Пашков. При этом эксперты Knight Frank St Petersburg зафиксировали в 2019 году тенденцию роста стоимости участков под цели жилищного строительства, в среднем на 10–20%. Динамика прямо пропорциональна подорожанию квартир в 2018–2018 годах из-за введения проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

При этом сделки, разумеется, проходили. «Наибольшей популярностью среди девелоперов жилья пользовался Выборгский район города, где за 2019 год было реализовано более 140 тыс. кв. м земли. В этом сегменте фиксировались сделки в диапазоне 0,6–1 млрд рублей за лот», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. «В конце 2019 года, хотя этот фактор и не иллюстрируется итоговыми цифрами, мы зафиксировали возобновление интереса к приобретению новых площадок под жилищный девелопмент», – добавляет Андрей Косарев.

Интерес инвесторов к коммерческой недвижимости, напротив, вырос. «Было реализовано объектов в четыре раза больше (в денежном выражении) по сравнению с итогами 2018 года», – оценивает ситуа­цию Николай Пашков. «Инвестиции в существующие активы недвижимости увеличились на 48% и достигли 890 млн долларов. Доминирующим по объему вложенных средств стал сегмент торговой недвижимости, в общем объеме аккумулировавший 58% инвестиций», – уточняет Андрей Косарев. «Такие результаты – итог ряда крупных сделок, которые прошли в Петербурге. В частности, иностранными инвесторами были приобретены ТЦ "Нев­ский центр" и 49% ТЦ "Галерея"», – соглашается Ольга Шарыгина.

Впрочем, в других сегментах коммерческой недвижимости все тоже неплохо. «Мы отмечаем рост интереса инвесторов к покупке гостиничной недвижимости под реконструкцию – в деньгах объем сделок по этому сегменту не вырос, но количество сделок увеличилось с трех до шести. Также мы наблюдаем высокую активность инвесторов в приобретении бизнес-центров», – рассказывает Андрей Косарев.

Что день грядущий…

В целом аналитики дают позитивный прогноз инвестиционной активности в будущем году – как на федеральном, так и на петербургском уровне. «При условии отсутствия внешних шоков и сохранения экономической и финансовой стабильности мы можем ожидать увеличения объема транзакций в 2020 году до 4,5 млрд долларов», – говорит Андерс Лильенстолпе.

«По нашим прогнозам, в 2020 году положительная динамика объема вложений в недвижимость России сохранится. Мы ожидаем, что этот показатель может превысить значение 2019 года и увеличится примерно до 300 млрд рублей, тем самым достигая уровня 2016–2017 годов, в том числе за счет закрытия ряда крупных сделок, переговоры по которым велись в 2019 году. Дефицит предлагаемых к продаже качественных объектов недвижимости будет формировать конкуренцию за инвестиционный продукт среди покупателей, которая не наблюдалась на рынке последние годы», – со своей стороны, отмечает старший директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова.

С этим соглашается, применительно к Северной столице, и Николай Пашков. «В 2020 году мы ожидаем сохранения и увеличения активности на рынке коммерческой недвижимости, как со стороны институциональных, так и со стороны частных инвесторов. Это обусловлено, в частности, довольно резким снижением доходности банковских депозитов и сохранением доходности инвестиций в недвижимость, что будет стимулировать множество инвесторов забирать деньги из банков и вкладывать их в доходную недвижимость», – прогнозирует он.

Роста инвестиционной активности на рынке Петербурга в 2020 году ожидают и эксперты IPG.Estat. «Рынок недвижимости для банковских структур стал еще более привлекательным: волатильность рубля уменьшилась, при этом весь арендный поток и доходность исчисляются в российской валюте. Доход, который генерирует объект, находящийся в залоге, стал более прозрачным, что позволяет банкам прогнозировать обеспечение залогов и возврат кредитных средств. Учитывая текущее состояние рынка коммерческой недвижимости Петербурга, банки все охотнее идут на финансирование качественных проектов офисной, складской, индустриальной недвижимости, понимая острый дефицит предложения», – считают они, уточняя, что основным ограничением роста инвестиционного рынка станет практически полное отсутствие крупных международных инвесторов.

Кстати

По данным CBRE, объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в континентальной Европе достигли в 2019 году рекордного уровня – 248 млрд евро. Это на 2% больше по сравнению с 243 млрд евро в 2018 году – предыдущим рекордным значением. Совокупный объем инвестиций во всей Европе (включая Великобританию и Ирландию) составил 315 млрд евро, что на 2% меньше, чем в предыдущем (322 млрд евро). Небольшое снижение в 2019 году было вызвано сокращением на 19% объема инвестиций в Великобритании, что стало следствием Brexit.