Без локдауна: как рынок коммерческой недвижимости отреагировал на «вторую волну»

«Вторая волна» коронавируса способствовала вводу ряда новых эпидемиологических ограничений, но в отличие от весны 2020 года локдаун не понадобился. Одновременно, по словам пресс-секретаря Дмитрия Пескова, речи о дополнительной помощи малому и среднему бизнесу России на фоне коронавируса пока не идет. Эксперты Циан.Коммерческая выяснили, как стратегия отказа от полных ограничений позволила сохранить активность на рынке коммерческой недвижимости (торговля, офисы, склады, готовый бизнес) в крупнейших городах РФ, и насколько текущий спрос выше весеннего (во время более строгих ограничительных мер).

---

Для оценки потенциального спроса проанализировано число просмотров объявлений на сайте cian.ru на рынке коммерческой недвижимости по разным сегментам в городах-миллионниках за равные промежутки времени:

1. «Докризисный» период (начало февраля 2020 года).
2. Весенний локдаун (конец марта-апрель 2020 года)
3. Осенние ограничения (конец октября- ноябрь).

• Компании не готовы снижать класс офисов, однако рассматривают другие площади для оптимизации расходов во время «удаленки». Текущий спрос на офисы на 68% выше, чем в весенний локдаун. В сравнении с докризисным началом года активность ниже на четверть. Хуже всего восстанавливается спрос в Московской и Петербургской агломерациях.

Офисы классов А/B более устойчивы в пандемию, чем офисы классов C/D.

• Бизнесу нужны склады: в крупнейших городах стали чаще интересоваться покупкой офисов (+15%), чем арендой (+7%). Спрос на склады превысил допандемийный.
• Торговые центры не могут вернуть арендаторов – спрос ниже докризисного на 40%. Стрит-ритейл потерял 31% спроса. Хуже всего восстанавливается активность в Москве и Санкт-Петербурге.
• Спрос на готовый бизнес вернулся к докризисному. Однако число желающих продать свой бизнес выше на 26%, чем весной. Наибольшее число объявлений – о реализации гостиниц, магазинов, ресторанов.

1. Спрос на офисы класса А/B восстанавливается быстрее, чем на помещения класса C/D

Отсутствие локдауна по весеннему сценарию, несмотря на частичную «удаленку» в обязательном порядке, позволило поддержать спрос на рынке аренды офисной недвижимости. Текущая активность в крупнейших городах (население от 1 миллиона человек) оказалась на 68% выше, чем в весенний локдаун. В сравнении с докризисным началом года текущая активность ниже на 26%. В сравнении с июлем, когда заболеваемость шла на спад, спрос на офисы меньше всего – на 10%. Таким образом, сегмент аренды офисной недвижимости показывает минимальное падение во «вторую волну».

Более устойчивыми в пандемию оказались офисные площади классов А/B, которые выросли по спросу относительно весенних ограничений на 70%. В сравнении с началом года текущая активность ниже на 24%. Офисы классов C/D менее интересны арендаторам. В сравнении с весенними ограничениями спрос выше на 48%, относительно начала года активность ниже на 38%.

Высокая активность на рынке во многом связана с изменением стратегий компаний: после полугода «удаленки» многие задумались о пересмотре занимаемой офисной площади, рассматривая альтернативные варианты. Именно поиск новых форматов (в том числе «гибких» офисов) обеспечивает спрос на рынке. Оптимизация – главная причина поиска подходящего объекта. Но компании не готовы понижать класс (а вместе с тем – престижность) офиса.

Изменение потенциального спроса на аренду офисов в городах-миллионниках + Московская и Ленинградская обл.

Источник: Циан.Коммерческая

Рынок офисной недвижимости в Московской и Петербургской агломерациях восстанавливается хуже, чем в других крупнейших городах. В сравнении с докризисным началом года (февралем) потенциальный спрос на аренду офисов ниже на 31% в Москве, и 17% в Московской области. В Санкт-Петербурге падение чуть ниже – на 9%, зато в Ленинградской области офисами стали интересоваться реже на 55% - это самое большое падение среди остальных локаций.

Единственным городом-миллионником, где текущий спрос на аренду офисов в два раза выше, чем в начале года – это Челябинск. Примерно в полтора раза активнее и арендаторы в Ростове-на-Дону (+60%), Воронеже и Перми (48% и 45%). В остальных городах прирост не столь заметный.

В сравнении с весенним локдауном абсолютно по всем городам текущая активность выше. Только частичные ограничения позволили рынку не просто «выжить», но даже нарастить активность относительно докризисного февраля за счет отсутствия сегодня столь же жестких ограничительных мер, как весной.

Изменение потенциального спроса на аренду офисов классов А/B по городам

Источник: Циан.Коммерческая

1. Бизнесу нужны склады - спрос на них превысил допандемийный

 На фоне ограничительных мер самым устойчивым на рынке коммерческой недвижимости оказался складской сегмент. Интерес к аренде и покупке складов для бизнеса не просто восстановился относительно весенних ограничений, но и нарастил спрос в сравнении с докризисным началом года. Причем в крупнейших городах бизнес стал чаще интересоваться покупкой офисов (+15%), чем арендой (+7%). Пандемия ускорила темпы роста дистанционных продаж – предприятия увеличивают именно складские мощности для онлайн-продаж, а не расширяют торговые точки.

В сравнении с весенним локдауном, когда весь бизнес был поставлен на паузу, активность потенциальных арендаторов складов выше на 57%, потенциальных покупателей – на 31%.

Изменение потенциального спроса на покупку и аренду складов в регионах с городами-миллионниками

Источник: Циан.Коммерческая

Чаще других арендой складов стали интересоваться в Казани (+122% в сравнении с началом года), Новосибирске (+67%), Уфе (+63%), Перми и Нижнем Новгороде (+62%). Обратная ситуация в Москве, где арендой складов стали интересоваться на 14% меньше, зато в Московской области спрос вырос на 15%. Меньшую активность проявляют и в Ростове-на-Дону (-14%), а также – Волгограде (-5%).

Покупка складов, как более серьезное вложение, интересует бизнес в Уфе (+119% в сравнении с докризисным началом года) и Нижнем Новгороде (+62%).

Не проявляют повышенный интерес к покупке или аренде складских помещений в Волгограде, Воронеже, Ростове-на-Дону и Самаре.

Изменение потенциального спроса на покупку и аренду складов в регионах с городами-миллионниками

Город	Аренда складов		Покупка складов
	Относительно "докризисного" начала года	Относительно весенней самоизоляции	Относительно "докризисного" начала года	Относительно весенней самоизоляции
Москва	-14%	55%	4%	11%
Московская область	15%	62%	24%	56%
Санкт-Петербург	14%	70%	15%	56%
Ленинградская область	42%	76%	20%	2%
Новосибирск	67%	42%	32%	-3%
Екатеринбург	30%	36%	35%	27%
Казань	122%	109%	10%	0%
Нижний Новгород	62%	40%	94%	-6%
Челябинск	40%	104%	-4%	54%
Самара	3%	17%	-8%	22%
Омск	35%	15%	5%	1%
Ростов-на-Дону	-14%	1%	1%	-1%
Уфа	63%	48%	119%	24%
Красноярск	33%	18%	-33%	10%
Воронеж	10%	-12%	-18%	-25%
Пермь	62%	95%	4%	10%
Волгоград	-5%	-13%	-25%	-6%

Источник: Циан.Коммерческая

1. Торговые центры не могут вернуть арендаторов

Торговые центры сегодня открыты для посещения. Действуют дополнительные ограничения для фуд-кортов, к примеру, в Санкт-Петербурге они закрыты. Тем не менее, любой желающий может устроить шопинг, однако даже при таких условиях потенциальные арендаторы не торопятся возвращаться в торговые центры.

Число просмотров объявлений аренды помещений в торговых центрах сегодня на 40% ниже, чем в начале года. Впрочем, относительно периода самоизоляции, текущие показатели выше на 130%. Но это не помогло полностью компенсировать массовый отток спроса из-за падения посещаемости торговый центров. Сложнее всего обстановка в Красноярске, Москве и Уфе, где спрос в сравнении с началом года просел в полтора раза. Самая позитивная ситуация – в Казани, Новосибирске, Перми и Челябинске – только в этих четырех городах потенциальные арендаторы рассматривают помещения торговых центров в аренду чаще, чем в феврале.

Чуть активнее восстанавливается спрос на стрит-ритейл - небольшие магазины и помещения, расположенные на первых этажах зданий. Текущий спрос (число просмотров объявлений) выше докризисного в большинстве крупнейших городах, лучшие показатели – в Челябинске, Ростове-на-Дону, Казани, Омске (рост просмотров более чем в полтора раза). В целом по всем городам-миллионникам спрос на площади стрит-ритейла в аренду ниже докризисного на 31%. В сравнении с весенними ограничениями активность потенциальных арендаторов выше на 120%.

Москва и Санкт-Петербург снова в числе аутсайдеров: потенциальный спрос на аренду помещений стрит-ритейла ниже докризисного на 41% и 12% соответственно. Однако это все равно не столь большое падение в сравнении со спросом на аренду площадей в ТЦ (-49% в Москве и – 31% в Санкт-Петербурге).

Изменение потенциального спроса на аренду торговых помещений в городах-миллионниках

Город	Аренда в ТЦ		Аренда Стрит-ритейл
	Относительно "докризисного" начала года	Относительно весенней самоизоляции	Относительно "докризисного" начала года	Относительно весенней самоизоляции
Москва	-49%	149%	-41%	122%
Московская область	-35%	129%	-15%	142%
Санкт-Петербург	-31%	252%	-12%	105%
Ленинградская область	-5%	140%	34%	167%
Новосибирск	44%	138%	-27%	15%
Екатеринбург	-3%	95%	21%	128%
Казань	48%	224%	64%	242%
Нижний Новгород	-39%	111%	-5%	149%
Челябинск	39%	65%	89%	262%
Самара	-28%	39%	44%	180%
Омск	-17%	66%	56%	228%
Ростов-на-Дону	-9%	180%	79%	253%
Уфа	-45%	60%	25%	82%
Красноярск	-58%	11%	-43%	-7%
Воронеж	1%	69%	12%	54%
Пермь	35%	153%	20%	153%
Волгоград	-30%	12%	-10%	43%
Все города	-40%	+130%	-31%	+121%

Источник: Циан.Коммерческая

1. Кризис – не повод отказываться от покупки бизнеса

Эксперты Циан.Коммерческая отмечают восстановление спроса на покупку помещений с действующим бизнесом. В сравнении с допандемийным началом года потенциальный спрос ниже всего на 2%. Относительно весеннего локдауна готовность приобрести бизнес – выше на 61%.

Хуже спрос на готовый бизнес восстанавливается в Волгограде, Нижнем Новгороде, Воронеже и Московской области. В Москве интерес ниже докризисного на 3%.

Динамика просмотров объявлений о покупке готового бизнеса

Источник: Циан.Коммерческая

За счет роста числа желающих продать свой бизнес, предложение превышает спрос значительнее, чем в начале года, несмотря на сопоставимый спрос. Объявлений о продаже бизнеса стало меньше в Московском регионе (-6% в сравнении с периодом ограничений). Причем сокращение объема наблюдается преимущественно с сентября (-12% за два месяца).

В Петербургской агломерации в сравнении с весенними значениями число объявлений о продаже готового бизнеса выше на 12%. В остальных городах-миллионниках – на 5%. В городах с численностью населения до миллиона – рост на 6%. Таким образом, несмотря на все меры поддержки бизнеса, собственники по-прежнему отказываются от своих предприятий, выставляя их на продажу. В целом по РФ количество желающих продать свой бизнес на 26% выше, чем весной – как правило, речь идет о тех, кто не смог «пережить» локдаун.

Динамика количества объявлений о продаже готового бизнеса

	Относительно весеннего локдауна
Москва+МО	-6%
Санкт-Петербург+ЛО	12%
Другие города (население 1 млн+)	5%
Города (население до 1 млн)	6%

Источник: Циан.Коммерческая

Самая непростая ситуация сохраняется в Ростове-на-Дону, где предложение о продаже готового бизнеса в сравнении с весной выше на 128%, а спрос на покупку - ниже на 4%. Похожая ситуация и в Воронеже (+88% по объему предложения и -8% по спросу). Самая позитивная ситуация в Ленинградской области (-48% по объему предложения и +33% по спросу), а также в Омске (-10% и +31% соответственно).

Спрос по покупку готового бизнеса и объем предложения таких объектов

Город	Интерес к покупке готового бизнеса		Динамика объявлений о продаже готового бизнеса
	Относительно "докризисного" начала года	Относительно весенней самоизоляции	Относительно весенней самоизоляции
Москва	-3%	70%	-6%
Московская область	-12%	43%	-21%
Санкт-Петербург	0%	72%	49%
Ленинградская область	33%	2%	-48%
Новосибирск	13%	98%	41%
Екатеринбург	16%	58%	19%
Казань	9%	-28%	31%
Нижний Новгород	-10%	51%	16%
Челябинск	34%	129%	31%
Самара	4%	51%	34%
Омск	31%	74%	-10%
Ростов-на-Дону	-4%	32%	128%
Уфа	113%	161%	28%
Красноярск	-4%	59%	-18%
Воронеж	-8%	58%	88%
Пермь	15%	84%	26%
Волгоград	-14%	83%	-3%
Все города (1 млн+)	-2%	61%	5%

Источник: Циан.Коммерческая

Почти пятая часть объявлений о продаже связана с гостиничным бизнесом (21% от всего числа). В сравнении с весенним периодом таких объявлений стало больше на 63%. Доля магазинов – 14% (+28% по числу объявлений к весне), кафе и рестораны занимают 13% от всего объема предложения (+15% по числу). В список также вошли офисы, салоны красоты, предприятия сферы развлечений, медицинские учреждения.

Какой бизнес продают чаще других

Сфера бизнеса	Доля от всех объявлений о продаже готового бизнеса	На сколько больше объявлений в сравнении с мартом
отели и гостиницы	21%	63%
магазины	14%	28%
кафе и рестораны	13%	15%
офисы	12%	31%
салон красоты	9%	14%
развлечения	4%	33%
медицина	2%	14%
пекарня	2%	18%
автомобильные мойки и автосервисы	2%	57%

Источник: Циан.Коммерческая

«Медленное восстановление активности на рынке коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге в сравнении с другими крупнейшими городами РФ объясняется изначально большим падением спроса во время весеннего локдауна, - отмечает Александр Павленко, директор по аналитике Циан.Коммерческая. – В текущих реалиях спрос обеспечен преимущественно стремлением переложить средства в более надежный актив. В перспективе стоит рассчитывать на рост спроса на помещения свободного назначения – это самый гибкий формат, а именно способность к «трансформации» позволяет пережить турбулентность на рынке. Сложнее всего вернуть позиции – офисам, которые вряд ли будут столь же востребованы, как раньше, даже после пандемии. Многие компании уже оптимизировали занимаемые площади или частично переехали в коворкинги».

«Метриум»: Где в Москве купить квартиру рядом с метро дешевле 6 млн рублей

За последние 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы повысилась на 15% и вплотную приблизилась к психологически важному барьеру в 200 тыс. рублей за кв.м. Найти доступную квартиру в старых границах Москвы всё сложнее, число недорогих объектов рядом с метро исчисляется единицами. Список таких вариантов жилья подготовили аналитики «Метриум».  

---

Недорогих квартир на рынке массовых новостроек в «старой» Москве немало. Для покупателей с бюджетом до 6 млн рублей на выбор порядка 1,5 тыс. вариантов. Однако почти все они продаются в 2-3 проектах новостроек, находящихся очень далеко от метро. Квартиры в жилых комплексах рядом с метро (не более 10 минут ходьбы) за 6 млн рублей и дешевле – большая редкость.

Самый доступный из таких вариантов жилья – комплекс «Новохохловская 15». Он реализуется группой «ПИК» на юго-востоке Москвы в Нижегородском районе. В шаговой доступности находится станция «Нижегородская» Московского центрального кольца, до которой можно дойти за 8 минут. Здесь же располагается платформа Московского центрального диаметра D2, поэтому у будущего жителя комплекса будет выбор: поехать в центр по МЦД или двигаться по Большому кольцу к какому-нибудь из периферийных районов Москвы. До ближайшей станции кольцевой линии («Курской») можно доехать за 17 минут. За 4,99 млн рублей в «Новохохловской 15» можно купить студию площадью 20 кв.м.

«Примечательно, что большинство проектов сравнительно недорогих новостроек реализуется в пределах МКАД, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и Голуби»). – Однако нужно учитывать транспортную доступность и окружение таких площадок. Нередко ближайшая станция метро может находиться далеко. Поэтому при выборе недорого жилья внимательно следует изучить локацию и лично туда приехать, причем общественным транспортом».

Вторая по доступности квартира рядом с метро есть в проекте «Квартал Некрасовка» в районе Некрасовка на юго-востоке Москвы за МКАД. Жилой комплекс строит группа «Самолет». В 10 минутах ходьбы находится станция метро «Некрасовка» Кожуховской линии метро. До ближайшей станции кольцевой линии метро («Таганской») отсюда можно добраться за 42 минуты. За 5,20 млн рублей в «Квартале Некрасовка» можно купить студию площадью 23 кв.м.

Третий вариант недорогого жилья рядом с метро можно найти в ЖК «Столичные поляны». Комплекс строит ПИК в Южном Бутове. Ближайшее метро – «Улица Скобелевская» Бутовской ветки метро. Она находится в 9 минутах ходьбы от жилого комплекса. Добраться до станции «Добрынинская» кольцевой линии можно за 45 минут. За 5,16 млн рублей в «Столичных полянах» продается студию площадью 21 кв.м.

«Расположение жилого комплекса относительно узлов скоростного транспорта – это определяющая характеристика для массовых новостроек в Москве, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Именно поэтому найти недорогое жилье у метро в старых границах Москвы довольно сложно. Такие квартиры быстро дорожают, что следует учитывать потенциальным покупателям. С другой стороны, даже при других заметных недостатках локации или самого проекта, жилье рядом с метро всегда будет ликвидным – его легко перепродать или сдать в аренду».

Квартиры в Москве до 6 млн рублей рядом с метро[1]

Проект	Район	Метро/МЦД/МЦК	Время ходьбы до ближайшей станции, мин.	Стоимость квартиры, млн руб.	Площадь квартиры, кв.м
Новохохловская 15	Нижегородский	Новохохловская	8	4,99	20
Квартал Некрасовка	Некрасовка	Некрасовка	10	5,20	23
Столичные поляны	Южное Бутово	Улица Скобелевская	9	5,16	21
Сигнальный 16	Отрадное	Владыкино	10	5,26	20
Большая Академическая 85	Тимирязевский	Лихоборы	10	5,27	20
Амурский парк	Гольяново	Черкизовская	9	5,30	19
Profit	Нижегородский	Нижегородская	6	5,42	24
Любовь и голуби	Западное Дегунино	Селигерская	10	5,57	25
Ильменский 17	Западное Дегунино	Селигерская	6	5,59	20
Михайловский парк	Рязанский	Окская	5	5,66	22

Источник: «Метриум»

[1] Цены на квартиры актуальны на момент написания статьи. Возможно как повышение цен, так и выход новых минимальных предложений по проектам.