Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за январь-сентябрь 2021 года достиг исторически максимального значения
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги первых трех кварталов 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно исследованию, общий объем инвестиций достиг 229 млрд руб., что на 32% выше результата первых девяти месяцев 2020 года и на 29% превышает показатель аналогичного периода «допандемийного» 2019 года. Стоит отметить, что в этом году почти половина объема сделок была закрыта именно в III квартале (44% от всего объема).
- По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank Russia, рекордно высокий объем инвестиций – это результат снятия летних ограничений, общего оживления рынка и экономического восстановления, а также закрытия крупных сделок в сегменте участков под девелопмент, которые составили 65% от всего объема вложенных средств за январь-сентябрь 2021 года.
- Текущий результат за три квартала лишь немногим ниже итогов всего 2020 года (256 млрд руб.). Учитывая такую динамику, можно говорить о потенциально высокой активности инвесторов до конца года, и объем инвестированных средств может оказаться на уровне показателей 2011, 2016 гг. (около 280-290 млрд руб.) или даже больше. При этом стоит отметить, что в IV квартале 2021 года итоговый результат может скорректироваться из-за неопределенности относительно четвертой волны коронавируса и потенциальных ограничений, а также повышения ключевой ставки ЦБ РФ и роста стоимости заемного финансирования.
Топ-5 инвестиционных сделок I-III кв. 2021 г.
|
Сегмент |
Объект |
Регион |
Покупатель фактический |
Цена, диапазон, руб. |
|
Площадки под девелопмент |
Участок на ул. Борисовские пруды |
Москва |
ЛСР |
10-12 млрд |
|
Площадки под девелопмент |
Часть проекта Ligovsky City |
Санкт-Петербург |
ГК ПИК |
10-12 млрд |
|
Площадки под девелопмент |
Площадка «Росстройэкспо» на Фрунзенской наб. |
Москва |
Интеко |
9-11 млрд |
|
Торговые объекты |
ТЦ «Гименей» и «Якиманка» |
Москва |
Михаил Арустамов |
6,3-6,5 млрд |
|
Площадки под девелопмент |
Участок в Мневниках |
Москва |
М-Девелопмент |
6-6,2 млрд |
Источник: Knight Frank Research, 2021
Источник: Knight Frank Research, 2021
- С точки зрения доли инвестированных средств, лидером девяти месяцев 2021 года снова стали площадки под девелопмент – 65% общего объема инвестиций против 46% годом ранее. С начала года наблюдается примерно равное распределение инвестиций в этот сегмент между Москвой и Санкт-Петербургом: за первые девять месяцев 2021 года 47% всех купленных земельных участков были реализованы в Санкт-Петербурге и 53% – в Москве. В январе-сентябре прошлого года распределение между Санкт-Петербургом и Москвой составляло 21% и 75% соответственно. Более равномерное распределение объема инвестиций между двумя столицами объясняется возросшим спросом на жилье в Санкт-Петербурге. Можно ожидать роста инвестиций в этот сегмент, а также дальнейшую децентрализацию спроса на данные активы в силу постепенного вымывания доступных и ликвидных площадок на рынке Москвы и усиления конкуренции со стороны крупнейших игроков рынка.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- На втором месте по доле вложенных средств находятся складские объекты. Несмотря на снижение доли инвестиций в склады в общем объеме с 18% до 12% по итогам трех кварталов, сохраняется интерес инвесторов к складской и логистической недвижимости, которая до сих пор находится на подъеме. За январь-сентябрь 2021 года объем инвестиций в склады уже превысил показатели 2015-2019 гг., и по итогам года может оказаться на уровне рекордного 2020 года, когда было закрыто сделок на 41,3 млрд руб. Стоит отметить, что сделки в сегменте продолжают проходить с участием крупных инвестиционных фондов, которые ранее не были столь активны в складском сегменте: «Сбер Управление Активами», «ВТБ Инфраструктурный Холдинг». По итогам года доля вложений в сегмент может составить 15-20%.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- С учетом высокого объема инвестирования в площадки под девелопмент в Санкт-Петербурге, доля северной столицы в общем объеме инвестиций значительно возросла – до 38% (против 15% в аналогичном периоде 2020 года). Данный результат может скорректироваться до уровня 20-25% по итогам года. Доля Москвы может составить 70-80%.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- В силу большого количества сделок с земельными участками доля девелоперов в структуре по типу инвесторов сохранила лидерство и возросла за год на 13 п.п. до 67%. Рынок жилой недвижимости остается высоколиквидным – сохраняется и существенный спрос, и достаточно высокой уровень цен. Для целей расширения земельного фонда и последующей реализации новых проектов игроки рынка продолжают приобретать площадки под девелопмент, причем не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге.
- Доля инвестиционных компаний в общем объеме оказалась немного ниже уровня прошлого года – 28% против 33% в январе-сентябре 2020 года. Во II и III кварталах 2021 года также были закрыты сделки с управляющими компаниями закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (УК ЗПИФН), таких как «Сбер Управление Активами», «ВТБ Капитал Управление инвестициями», УК «Альфа-Капитал» или AKTIVO. С начала года доля вложений в объекты со стороны УК достигла 4%, тогда как в I-III кв. 2020 года доля сделок с участием подобных игроков была на уровне 0,4%.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- В соответствии с тенденцией начала года, доля иностранных инвесторов в I-III кварталах 2021 года оказалось на низком уровне – 3,7% против 9% годом ранее. Крупнейшей сделкой с участием иностранного капитала была покупка компанией PLT логистического парка «Север-4» во II квартале. На снижение спроса со стороны зарубежных игроков на российском рынке все еще влияют общая неопределенность и ограничения вследствие пандемии коронавируса. Ожидается, что в 2021 году и в следующие несколько лет основную активность на российском рынке инвестиций в недвижимость будут формировать локальные игроки, а доля вложений зарубежных инвесторов не будет превышать 5-10% от общего объема инвестиций.
- В III квартале диапазоны ставок капитализации на премиальные активы не изменились. Актуальные показатели для складских активов находятся на уровне 9,75-11,0%, для премиальных офисных активов: 9-10%, для торговых объектов: 9,5-11,0%.
- Стоит отметить, что подход к отражению усредненного диапазона ставок капитализации является стремлением к соблюдению общих рыночных тенденций. Тем не менее, в рамках текущего рынка ставки капитализации могут существенно отличаться от указанного диапазона в большую и меньшую сторону, особенно относительно торговых и офисных активов, где разброс финансовых показателей очень широк.
- Алексей Новиков отмечает: «Рекордно высокий результат по итогам III квартала нетипичен – как правило, в это время наступает сезонное затишье и по итогам июня-сентября фиксируются более умеренные результаты. Тем не менее, в этом году в III квартале были закрыты сделки общим объемом, превышающим совокупный результат I и II кварталов. Стабильная позитивная динамика позволяет прогнозировать высокие годовые результаты, даже выше “допандемийных” периодов – на уровне 300 млрд руб. Помимо активного спроса на площадки под девелопмент, рост также будут стимулировать инвестиции в складской сектор, который продолжает активно развиваться. Согласно нашему прогнозу, результаты 2021 года превзойдут итоги 2020 года, однако факторы новой потенциальной волны коронавируса и повышения ключевой ставки ЦБ РФ до 6,75% могут немного скорректировать позитивные ожидания».
Сезон-2020 прошел в Санкт-Петербурге под знаком резкого сокращения продаж малогабаритной недвижимости. Однако и на другом полюсе рынка фиксируется снижение активности. Правда, в силу гораздо меньших масштабов оно не столь заметно. В ходе недавнего исследования специалисты Urbanus.ru выявили, что количество реализованных квартир площадью 150+ кв. м. уменьшилось за год более чем в два раза.
Крупнейшим жилым объектом, проданным в прошлом году на первичном рынке северной столицы, стала четырехкомнатная квартира площадью 226,48 кв. м в ЖК «Маленькая Франция» на Васильевском острове. Согласно прайс-листу, бюджет этого лота равен 55,18 млн рублей. В «Маленькой Франции» ушел еще один сверхкрупный объект – квартира площадью 225,55 кв. м. Замыкает тройку лидеров четырехкомнатная квартира 214,69 кв. м в ЖК One Trinity Place (Колтовская слобода, Петроградский район). На этом перечень реализованных юнитов с метражом 200+ исчерпывается. Всего же в течение сезона из петербургских новостроек выбыло 38 объектов площадью более 150 кв. м. Из этого пула 11 относятся к ЖК «Петровская доминанта», 6 – к ЖК Futurist, 5 – к ЖК «Граф Орлов», остальные точечно распределены еще между восьмью новостройками. В 2019 г. активная адресная сеть была заметно шире – 16 жилых комплексов. В совокупности они отметились 86 продажами (причем в 20 ДДУ фигурировали лоты площадью от 200 кв. м). Таким образом, спрос на жилье крупного и сверхкрупного формата в Санкт-Петербурге снизился по итогам 2020 г. в 2,3 раза.
За этим спадом стоят проблемы не столько спроса, сколько предложения. Аудитория крупногабаритной недвижимости почти не пострадала в кризис и сохранила свою покупательную способность. Это подтверждается данными Urbanus.ru. В 2020 г. количество сделок с лотами стоимостью более 20 млн рублей выросло на 21,0%. То есть потребители по-прежнему готовы платить большие суммы за качественную и ликвидную недвижимость. Однако фонд доступного предложения сжимается и устаревает. Количество проектов, в которых предлагаются лоты площадью 150+ кв. м, снизилось на одну пятую по сравнению с началом 2020 г. При этом 12 из 21 жилого комплекса с лотами от 200 кв. м были сданы в 2018 г. или ранее. То же самое можно сказать о 18 из 42 комплексов с лотами от 150 кв. м.
Пополнение выражается в единичных значениях. На текущий момент это четыре объекта в ЖК Grand View, два объекта в ЖК White House и один объект в ЖК «Октавия».
Следует также учитывать, что через механизмы ДДУ реализуется меньшинство проектов с квартирами и апартаментами крупного формата. В рамках этой выборки на рынке сосредоточено 25 лотов площадью 200+ кв. м (в 7 новостройках) и 123 лота площадью от 150 до 200 кв. м (в 14 новостройках). Наибольшим объемом крупногабаритного предложения располагают ЖК «Петровская доминанта» (36 квартир) и соседний с ним ЖК Neva Haus (40 квартир).
Всего на сегодняшний день в петербургской экспозиции представлен 91 лот площадью свыше 200 кв. м. Основными точками концентрации предложения выступают комплексы «Императорский Яхтъ-клуб» (18 апартаментов), «Фонтанка, 76» (13 квартир), «Леонтьевский мыс» (13 квартир).
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.
Аналитики Циан проанализировали рынок ипотечного кредитования в сегменте новостроек в Московской и Петербургской агломерациях, выяснив, чем отличаются предпочтения клиентов.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
- В Москве – «Альфа-Банк», в Санкт-Петербурге - Банк «Санкт-Петербург» или какие банки выбирают заемщики, в зависимости от места проживания
По итогам трех лет (с 2018 по 2020 гг.). лидерами ипотечного кредитования в Московской и Петербургской агломерациях стали Сбербанк, Банк ВТБ и Альфа-Банк, на которые пришлось 67,3% выданных кредитов. Примечательно, что лидеры ипотечного кредитования различаются в зависимости от региона. В Москве и Московской области в ТОП-5 не входит Банк «Санкт-Петербург» - вместо него в пятерке «Россельхозбанк». В Петербургской агломерации обратная ситуация – вместо «Альфа-Банка» в лидерах - Банк «Санкт-Петербург». Регионы объединяет одно: Сбербанк и ВТБ первые по выдаче ипотеки на первичном рынке
В десятку лидеров по количеству выданных кредитов на новостройки за последние три года также вошли: «Промсвязьбанк», ДОМ.РФ, «Газпромбанк», «Возрождение».
Лидеры по количеству выданных ипотек на первичном рынке в 2018-2020 гг.
|
|
Московская и Петербургская агломерации |
Только Москва и Московская область |
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область |
|
СБЕРБАНК |
37,9% |
38,1% |
23,9% |
|
Банк ВТБ |
24,9% |
27,4% |
13,3% |
|
АЛЬФА-БАНК |
4,5% |
5,5% |
2,8% (не входит в топ-5 банков) |
|
БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ |
4,2% |
0,1% (не входит в топ-5 банков) |
6,8% |
|
ОТКРЫТИЕ |
4,0% |
3,4% |
3,2% |
|
РОССЕЛЬХОЗБАНК |
3,6% |
2,8% |
|
|
Доля ипотеки в топ-5 банков |
75,4% |
Источник: Аналитический центр Циан
75% ипотек выдается в пяти банках, конкуренция усиливается
На пять лидирующих по количеству выданных ипотек банков приходится 75,4% спроса. Причем конкуренция усиливается: в 2018 году пятерка лидеров в целом по Московскому и Петербургскому регионам заключала 79,2% сделок против 77,1% в 2020 году. Снижение доли лидирующих банков наблюдается как в Московской области, так и в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
|
|
2018 |
2019 |
2020 |
2018-2020 |
|
Московская и Петербургская агломерации |
79,20% |
73,50% |
77,70% |
75,40% |
|
Только Москва и Московская область |
82,0% |
77,1% |
80,6% |
78,0% |
|
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область |
82,3% |
76,5% |
79,9% |
78,4% |
Источник: Аналитический центр Циан
2. Кредиты на самое дорогое жилье берут в «Газпромбанке», самое доступное – в «Промсвязьбанке».
По итогам трех лет (с 2018 по 2020 гг.) средняя стоимость квартиры, купленной в кредит, в целом по Московскому и Петербургскому регионам, составила 6,94 млн рублей. Из 10 лидирующих по количеству выданных кредитов банках, наибольшая средняя стоимость жилья зафиксирована в «Газпромбанке» (7,6 млн рублей). Средний бюджет покупки квартиры в бюджете от 7 млн рублей отмечен также в Банке ВТБ и «Альфа-Банке» (по 7,18 млн рублей в среднем).
Минимальная средняя стоимость купленной в ипотеку квартиры – 5,8 млн рублей – в «Промсвязьбанке». Чуть выше - в банке «Возрождение» (5,9 млн рублей). Лидер ипотечного кредитования Сбербанк за последние три года выдал ипотеку на жилье средней стоимостью 6,16 млн рублей.
В разрезе отдельных регионов ситуация меняется. В Московском регионе средний бюджет покупки ипотечной квартиры (2018-2020 гг.) составил 8,2 млн рублей. Самый большой «средний чек» ипотечной сделки также отмечен в Газпромбанке (9 млн рублей). Минимальное значение отмечено в Сбербанке (6,9 млн рублей). Эксперты объясняют это высокой долей аккредитованных Сбербанком проектов, предлагающих заемщикам в отдельных проектах более выгодные условия. Низкий средний бюджет покупки также отмечен в «Открытии» (6,9 млн рублей).
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области средняя стоимость ипотечной квартиры, приобретенной за последние три года, составляет 4,3 млн рублей. Самые дорогие квартиры на первичном рынке покупают в Газпромбанке (5,1 млн рублей), самые доступные - в Сбербанке, «Открытии» и «Промсвязьбанке» (в среднем по 4 млн рублей).
С 2018 по 2020 год средняя стоимость квартиры, купленной в ипотеку, увеличилась для Московской области на 23%, для Петербургской агломерации – на 34%.
Средняя стоимость квартиры, купленной в ипотеку, млн. руб.
|
|
2018 |
2019 |
2020 |
Динамика за 2 года |
Динамика за год |
|
Только Москва и Московская область |
7,25 |
8,12 |
8,92 |
23,0% |
9,8% |
|
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область |
3,89 |
4,32 |
5,22 |
34,2% |
20,9% |
Источник: Аналитический центр Циан
3. Чем выше стоимость недвижимости, тем меньше срок кредита
Средний срок ипотечного кредита за последние три года (2018-2020 гг.) составил 208 месяцев или 17 лет и 4 месяца. В Московском регионе ипотеку брали сроком в среднем на 10 месяцев больше, чем в Петербургской агломерации: 212 месяцев и 202 месяца соответственно. Самые продолжительные кредиты на первичном рынке в среднем выдают «Возрождение» (232 месяца) и ДОМ.РФ (227 месяцев). Минимальные сроки ипотечного кредитования – в Банк «Санкт-Петербург» (192 месяца) и в Сбербанке (198 месяцев).
Средние сроки кредитования увеличиваются с каждым годом: по итогам 2020 года в сравнении с 2018 годом средний срок кредита увеличился почти на два года (на 23 месяца) в Петербургской агломерации и на 20 месяцев в Москве и Московской области в целом.
Средний срок ипотечного кредитования на первичном рынке, месяцев
|
|
2018 |
2019 |
2020 |
Динамика за 2 года |
Динамика за год |
|
Только Москва и Московская область |
200 |
212 |
220 |
+20 месяцев |
+8 месяцев |
|
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область |
193 |
195 |
216 |
+23 месяца |
+21 месяц |
Источник: Аналитический центр Циан
Эксперты Циан также проанализировали, есть ли зависимость между средним сроком кредита и средней стоимостью квадратного метра. Чем выше цена, тем быстрее выплатить кредит планируют заемщики, что объясняется уровнем дохода выше среднего.
Сроки ипотеки (2028-2019 гг.). в зависимости от стоимости квадратного метра (Московский и Петербургский регионы)
|
Средняя цена кв. м квартиры |
Ипотека, кол-во месяцев |
|
<100 тыс. рублей за кв. м |
200 |
|
100-200 тыс. рублей |
215 |
|
200-300 тыс. рублей |
219 |
|
>300 тыс. рублей. |
166 |
Источник: Аналитический центр Циан
4. В каких проектах выдано наибольшее число ипотек
Циан составил рейтинг проектов по количеству выданных ипотек в Москве и Санкт-Петербурге в период с 2018 по 2020 год включительно. Все новостройки расположены на периферии городов, что подразумевает невысокую среднюю стоимость квадратного метра. Кроме этого масштабные проекты комплексного освоения. В Москве лидер по числе ипотек – «Саларьево Парк», в Санкт-Петербурге – «Чистое небо».
Новостройки-лидеры по числу выданных ипотек в Москве и Санкт-Петербурге
|
Москва |
Санкт-Петербург |
||
|
Проект |
Доля ипотечных сделок от рынка (2018-2020) |
Проект |
Доля ипотечных сделок от рынка (2018-2020) |
|
Саларьево Парк |
4,4% |
Чистое небо |
7,9% |
|
Скандинавия |
2,3% |
Солнечный город |
7,0% |
|
Бунинские луга |
2,2% |
Северная Долина |
4,1% |
|
Люблинский парк |
2,1% |
Цветной город |
3,6% |
|
Остафьево |
2,0% |
Цивилизация |
2,8% |
Источник: Аналитический центр Циан
5. Женщины берут ипотеку чаще мужчин, особенно в Петербурге
В среднем по Московской и Петербургской агломерациям за последние три года, 47% ипотек на покупку новостройки были оформлены на мужчин, соответственно, остальные 53% кредитов взяли женщины. Примечательно, что в столичном регионе разница минимальна: 49% и 51% соответственно, тогда как в Санкт-Петербурге и Ленинградской области дисбаланс значительно выше: только 44% ипотек оформлены на мужчин.
Доля ипотечных сделок на первичном рынке, оформленных на мужчин
|
|
2018 |
2019 |
2020 |
2018-2020 |
|
Московская и Петербургская агломерации |
47% |
48% |
47% |
47% |
|
Только Москва и Московская область |
49% |
50% |
48% |
49% |
|
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область |
44% |
44% |
44% |
44% |
Источник: Аналитический центр Циан
Среди лидирующих по количеству выданных ипотек на первичном рынке банков, наибольшая доля заемщиков-мужчин (49%) за последние три года зафиксирована в банке ВТБ. Для сравнения, в Сбербанке доля чуть ниже – на уровне 45%. Минимальная доля кредитов, оформленных на мужчин, - в Банке «Санкт-Петербург» (всего 42%).
Мужчины берут кредит на больший срок, выбирая жилье дороже
Различия между представителями разных гендеров заключаются не только в выборе банка, но и сроках кредита, а также стоимости и площади жилья, купленного в кредит. В среднем по Московскому и Петербургскому регионам средний срок ипотечного кредита, оформленного на женщин на первичном рынке, составил 205 месяцев против 211 месяцев по кредитам, заёмщики по которым являются мужчины. С 2018 по 2020 год средний срок займа увеличился сопоставимо и в том, и в другом случае (+11% и +10%).
Меньший срок кредита Циан объясняет бюджетом покупки и площадью среднего объекта, купленного в ипотеку на первичном рынке. По статистике, мужчины берут в ипотеку квартиру дороже в среднем почти на миллион рублей (7,4 млн в среднем по Московской и Петербургской агломерации), чем заемщики-женщины (6,5 млн рублей в среднем за последние три года). Средняя площадь квартиры, купленной в кредит мужчинами – 53,3 кв. м, что на 8% выше, чем размер жилья, купленного в кредит женщинами (49,3%).
|
Год |
Средний срок кредита |
Разница |
Средняя стоимость купленной квартиры, млн. р. |
Разница |
Средняя площадь купленной квартиры, кв. м |
Разница |
|||
|
Женщины |
Мужчины |
Женщины |
Мужчины |
Женщины |
Мужчины |
||||
|
2018 |
194 |
201 |
4% |
5,9 |
6,2 |
5% |
48,0 |
52,3 |
9% |
|
2019 |
204 |
207 |
1% |
6,4 |
6,8 |
6% |
51,1 |
54,9 |
7% |
|
2020 |
215 |
222 |
3% |
7,0 |
8,5 |
22% |
48,8 |
52,7 |
8% |
|
Общий итог |
205 |
211 |
3% |
6,5 |
7,4 |
13% |
49,3 |
53,3 |
8% |
|
Рост за два года |
11% |
10% |
18% |
37% |
2% |
1% |
|||
Источник: Аналитический центр Циан