Объем сделок в сегменте офисной недвижимости в Москве приближается к «доковидному» уровню
Объем сделок в III квартале 2021 г. в сегменте офисной недвижимости в Москве составил порядка 395 тыс. кв. м. По итогам трех кварталов 2021 г. объем сделок составил 1 076 тыс. кв. м. Это в очередной раз свидетельствует о том, что московский рынок офисной недвижимости уже преодолел кризисный рубеж и приблизился к значениям 2019 года, когда объем новых сделок за I-III кварталы достигал 1 286 тыс. кв. м.
Объем нового предложения на офисном рынке Москвы по предварительным итогам III квартала 2021 года составил 16 тыс. кв. м, по итогам I-III квартала объем ввода составил 462,6 тыс. кв. м. До конца текущего года к вводу ожидается еще около 366 тыс. кв. м офисных площадей, но не исключены переносы сроков. Из ключевых проектов, запланированных к завершению, можно отметить бизнес-центр класса А у метро Белорусская АFI 2B (GLA 40 тыс. кв. м), а также деловой комплекс класса А «Парк Хуамин» в районе Ботанического сада (GLA 50 тыс. кв. м).
В конце III квартала 2021 года доля вакантных площадей в офисном сегменте составляет 8,4%, что на 0,3 п.п. выше показателя за I полугодие 2021 года. Увеличение вакантности произошло за счет высвобождения помещений в объектах класса В+/-, где вакантность по итогам III квартала достигла 7,6% (+0,6 п.п. за квартал). Однако в бизнес-центрах класса А продолжается сокращение объема свободных площадей – уровень вакантности снизился с 11,5% в I полугодии 2021 г. до 10,7% на сегодняшний день. Критическую нехватку офисных помещений по-прежнему испытывает субрынок «Москва-Сити», где доля вакантных площадей опустилась до показателя в 3,7%.
Рост ставок аренды на офисном рынке Москвы сохраняется на протяжении последних трех кварталов на уровне 2-3% в квартал, за счет чего средневзвешенная ставка аренды по итогам III квартала достигла 21 350 руб./кв. м/год. Для сравнения, в начале года она составляла 19 121 руб./кв. м/год.
Наталья Боннели, директор департамента офисной недвижимости Colliers: «Велика вероятность, что в дальнейшем темпы роста спроса на офисы немного замедлятся из-за нехватки площадей, которую начинает ощущать рынок. Наиболее ярко выражена потребность в офисных помещениях с качественным ремонтом. Это обусловлено, в частности, резким повышением цен на стройматериалы. Как следствие, арендаторы наиболее заинтересованы в помещениях, где требуются наименьшие затраты на отделку. На этом фоне все большую привлекательность приобретают гибкие рабочие пространства, готовые предложить офис «под ключ». Поэтому со стороны предложения наблюдается тренд на увеличение количества built-to-suit площадок гибких офисов, предлагаемых для организации рабочего пространства непосредственно под клиента».
Департамент аналитики сервиса покупки жилья «Синица» решил выяснить, сколько можно купить квартир в Москве, если продать самую дорогую столичную недвижимость.
Одной из самых дорогих квартир в Москве на сегодняшний день является пентхаус площадью 1051 кв. м, расположенный на 9-м этаже элитного жилого комплекса на Тверской-Ямской «Fairmont. Vesper Residences». В стоимость пентхауса включена полная чистовая отделка, оборудованная кухня и ванные комнаты, а также доступ к инфраструктуре и сервисам отеля. Его цена составляет более 3 миллиардов рублей, а если точнее, то 3 153 600 000 рублей. Соответственно, квадратный метр суперэлитного жилья стоит около 3 млн рублей.
Как подсчитали аналитики сервиса «Синица», на 3 млрд рублей в старых границах Москвы можно приобрести:
- 120 квартир бизнес-класса (если исходить из расчета средней площади квартиры 70,5 кв. м и средней цены 371,3 тыс. рублей/кв. м);
- 250 квартир комфорт-класса (при средней площади квартиры 51,3 кв. м и средней цене 245,7 тыс. рублей/кв. м);
- 377 квартир экономкласса (из расчета средней площади квартиры 47,1 кв. м и средней цены 177,6 тыс. рублей/кв. м).
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Москва – безусловно, город контрастов, особенно это касается рынка недвижимости. На сегодня пентахус в «Fairmont. Vesper Residences» – один из самых эксклюзивных и дорогих лотов Москвы в открытой продаже, тогда как самая бюджетная квартира старых границах Москвы в среднем стоит порядка 8,365 млн рублей. Между тем, по нашим данным, в старых границах Москвы не наберется столько жилья экономкласса – всего в реализации имеется около 180 квартир. Поэтому за сумму, полученную от продажи самой дорогой квартиры, можно скупить все лоты экономкласса и останется более половины суммы».
За первые шесть месяцев 2021 года в столичных новостройках премиального сегмента было реализовано в 2,9 раза больше квадратных метров, чем за I полугодие 2020 года, подсчитали эксперты «Метриум». При этом доля 10 самых востребованных комплексов за год практически не изменилась, составив порядка 83%.
По данным «Метриум», в январе-июне 2021 года в столичных комплексах премиум-класса было продано 163 тыс. кв.м. жилой недвижимости. Это в 2,9 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. В свою очередь, прибыль застройщиков в I полугодии 2021 года выросла в 3,4 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года, достигнув 82,1 млрд рублей. На долю 10 самых популярных проектов пришлось 136 тыс. кв.м., что составляет 83,4% от общего объема реализации и сопоставимо с показателем первых шести месяцев 2020 года (85%).
Первое место в топ-10 самых продаваемых новостроек премиум-класса по итогам I полугодия 2021 года занял ЖК «Остров» от компании «Донстрой», вышедший на рынок в феврале 2021 года. За пять месяцев в данном проекте было продано 46,2 тыс. кв.м., что составило 28,3% от общего объема реализованной площади. Средняя стоимость квадратного метра – 579,3 тыс. рублей.
На второй строчке разместился ЖК Prime Park, в котором с начала года было продано 16,2 тыс. кв.м. Специфика данного проекта заключается в том, что около трети всей площади (5,3 тыс. кв.м.) в нем реализовано по договорам купли-продажи, так как часть корпусов уже введена в эксплуатацию. Средневзвешенный прайс на «квадрат» в июне 2021 года составил 579 тыс. рублей.
«Бронза» в топ-10 досталось ЖК SLAVA. Продажи в нем начались во II квартале 2021 года, что не помешало комплексу занять почетное третье место (14,6 тыс. кв.м., 8,9% от всей реализованной площади). Средняя цена квадратного метра в данном проекте – 603,8 тыс. рублей.
Общей тенденцией первого полугодия среди новостроек премиального сегмента служит постепенное вымывание ликвидного предложения в проектах, находящихся в продаже на протяжении относительно долгого времени. Наибольшее сокращение объема реализованной площади зафиксировано в ЖК Victory Park Residence (-55,2%) и ЖК Capital Towers (-46,7%).
Самые продаваемые новостройки премиум-класса в I полугодии 2021 года*
По данным «Метриум», средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках премиум-класса за 12 месяцев выросла на 21,4% и составляет по итогам июня 2021 года 718,7 тыс. рублей. При этом в 6 из топ-10 проектов прайс на «квадрат» выше среднерыночного значения. Дороже всего квадратный метр обойдется в ЖК «Садовые кварталы» (1 127тыс. рублей), дешевле – в ЖК Spires (521 тыс. рублей)
«В I полугодии 2021 года продолжается тенденция, когда несколько лидеров аккумулируют в своих проектах значительную часть спроса, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Иной интересный тренд – децентрализация премиальных локаций. Помимо традиционно востребованных территорий (Пресни и Дорогомилово), хорошим спросом пользуются проекты в относительно новых районах. Это, например, ЖК SLAVA и ЖК Prime Park, расположенные на севере столицы».