Объем сделок в сегменте офисной недвижимости в Москве приближается к «доковидному» уровню
Объем сделок в III квартале 2021 г. в сегменте офисной недвижимости в Москве составил порядка 395 тыс. кв. м. По итогам трех кварталов 2021 г. объем сделок составил 1 076 тыс. кв. м. Это в очередной раз свидетельствует о том, что московский рынок офисной недвижимости уже преодолел кризисный рубеж и приблизился к значениям 2019 года, когда объем новых сделок за I-III кварталы достигал 1 286 тыс. кв. м.
Объем нового предложения на офисном рынке Москвы по предварительным итогам III квартала 2021 года составил 16 тыс. кв. м, по итогам I-III квартала объем ввода составил 462,6 тыс. кв. м. До конца текущего года к вводу ожидается еще около 366 тыс. кв. м офисных площадей, но не исключены переносы сроков. Из ключевых проектов, запланированных к завершению, можно отметить бизнес-центр класса А у метро Белорусская АFI 2B (GLA 40 тыс. кв. м), а также деловой комплекс класса А «Парк Хуамин» в районе Ботанического сада (GLA 50 тыс. кв. м).
В конце III квартала 2021 года доля вакантных площадей в офисном сегменте составляет 8,4%, что на 0,3 п.п. выше показателя за I полугодие 2021 года. Увеличение вакантности произошло за счет высвобождения помещений в объектах класса В+/-, где вакантность по итогам III квартала достигла 7,6% (+0,6 п.п. за квартал). Однако в бизнес-центрах класса А продолжается сокращение объема свободных площадей – уровень вакантности снизился с 11,5% в I полугодии 2021 г. до 10,7% на сегодняшний день. Критическую нехватку офисных помещений по-прежнему испытывает субрынок «Москва-Сити», где доля вакантных площадей опустилась до показателя в 3,7%.
Рост ставок аренды на офисном рынке Москвы сохраняется на протяжении последних трех кварталов на уровне 2-3% в квартал, за счет чего средневзвешенная ставка аренды по итогам III квартала достигла 21 350 руб./кв. м/год. Для сравнения, в начале года она составляла 19 121 руб./кв. м/год.
Наталья Боннели, директор департамента офисной недвижимости Colliers: «Велика вероятность, что в дальнейшем темпы роста спроса на офисы немного замедлятся из-за нехватки площадей, которую начинает ощущать рынок. Наиболее ярко выражена потребность в офисных помещениях с качественным ремонтом. Это обусловлено, в частности, резким повышением цен на стройматериалы. Как следствие, арендаторы наиболее заинтересованы в помещениях, где требуются наименьшие затраты на отделку. На этом фоне все большую привлекательность приобретают гибкие рабочие пространства, готовые предложить офис «под ключ». Поэтому со стороны предложения наблюдается тренд на увеличение количества built-to-suit площадок гибких офисов, предлагаемых для организации рабочего пространства непосредственно под клиента».
Сезон на рынке недвижимости уже начался. Эксперты Est-a-Tet прогнозируют, что оживление спроса и смягчение медико-социальных ограничений увеличит ставки на квартиры до 10% в ближайшие 2-3 месяца. Собственники с осторожностью сдают объекты семьям с детьми, а молодые арендаторы все больше склоняются к внешне привлекательным вариантам, отодвигая вопрос бюджета на второй план.
Высокий сезон на рынке аренды начался – по итогам обращений в компанию за последние 2 недели фиксируется рост спроса на долгосрочную аренду на 17% по сравнению со средними цифрами за июнь. «Сейчас лучшее время для поиска квартир, пока ещё арендные ставки не вышли на пик, а вариантов достаточно», – рассказывает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Квартиры начинают искать студенты, которые в этом году смогут учиться оффлайн, и доля таких арендаторов в общей структуре спроса будет возрастать вплоть до сентября-октября. Также росту запросов на аренду способствует оживление на деловом рынке, восстановление секторов услуг и общественного питания, возвращение с дистанционного режима работы иногородних сотрудников. Проектирование и создание комфортной среды для жизни, реконструкция парков и скверов и создание новых мест отдых создает ментальное принятие города как места для жизни, а не только для работы. В связи с этим семьи с детьми возвращаются в город, поближе к цивилизации, и на рынке возникает дефицит качественных семейных объектов – просторных трех-четырехкомнатных квартир с хорошим ремонтом, рядом с парками и хорошей социальной инфраструктурой.
«Мы отметили новый тренд в поведении молодых арендаторов без детей: в сегментах комфорт плюс и бизнес наибольший интерес сфокусирован на достойных, а не на бюджетных вариантах. Молодым людям, которые занимают позиции от средних руководящих, стали интересны просторные квартиры с хорошим ремонтом в благоустроенных новых жилых комплексах, с красивыми видами. Доля запросов на такие объекты выросла на 15% с периода до пандемии в прошлом году», – отмечает Юлия Дымова.
Также новые особенности отмечаются и в поведении собственников: так, они существенно менее охотно стали сдавать квартиры семьям с детьми примерно до 7 лет. «Наличие детей в семье съёмщиков, к сожалению, всегда было отрицательным фактором для собственника, но сейчас эта тенденция особенно заметна, – делится наблюдениями Юлия Дымова, – Дети дошкольного возраста пугают арендодателей, особенно если их больше одного – по мнению собственников, квартира после проживания семьи с детьми придёт в негодность. Поэтому сейчас в заметном дефиците просторные семейные квартиры с хорошим ремонтом, в домах рядом с парками, красивыми прогулочными зонами. Часто максимум, который может найти семья с детьми, – это морально устаревшая квартира со старым ремонтом, который собственнику практически не жалко».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июля 2021 г. предложение квартир бизнес-класса на первичном рынке старой Москвы выросло за месяц на 3,2% площади и на 5% лотов и составило 704,2 тыс. кв. м и 9,7 тыс. квартир. В годовой динамике рынок демонстрирует сокращение на 13,2% площади и на 6,9% лотов.
В июле начались продажи в 3 новых проектах: ЖК MYPRIORITY Basmanny (Гранель), ЖК Symfony 34 (MR Group), ЖК Level Нагатинская (Level Group). Всего в реализацию поступило 5 новых корпусов.
Две трети экспозиции приходится на 4 округа, лидером среди которых остаётся ЮАО – 28,2% (-2,1% за месяц, +13,7% за год). За ним следуют ЗАО – 15,3% (+0,1% за месяц, -5,4% за год), СВАО -13,9% (+0,4% за месяц, +1,7% за год) и СЗАО -13,2% (+0,2% за месяц, +0,8% за год).
В июле доля квартир бизнес-класса на начальной стадии строительной готовности продолжила расти за счет выхода новых проектов: 61,8% площади (+2,6% за месяц, +31,4% за год): на нулевом цикле – 52,6% (+0,4% за месяц, +27,8% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 9,3% (+2,3% за месяц, +3,7% за год).
Доля предложения на заключительной стадии составила 28,2% площади (-2,9% за месяц, -20,2% за год): на стадии фасадно-отделочных работ (ФОР) – 13,7% (-2% за месяц, -7,6% за год), благоустройства – 0,8% (+0,4% за месяц, -4,5% за год) и введены – 13,8% (-1,4% за месяц, -8% за год).
Большая доля предложения реализуется без отделки 61,4% лотов (-8,3% за месяц, -11,8% за год), на долю предложения с предчистовой отделкой приходится 25,5% (+5,8% за месяц, +4,2% за год), с отделкой – 12,3% (+2,5% за месяц, +7% за год).
По итогам июля средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 371,7 тыс. руб. (+1,8% за месяц, +37,5% за год). Самым доступным округом остаётся ВАО с СВЦ на уровне 275,6 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +25,4% за год), а самым дорогим стал СЗАО – 406,7 тыс. руб. (+0,8% за месяц, +55,7% за год).
Средняя цена квартиры бизнес-класса составила 26,8 млн руб. (+0,1% за месяц, +28,3% за год). Самым доступным округом стал ВАО со средней ценой 20,1 млн. руб. (-1,2% за месяц, +27,3% за год), самым дорогим – СЗАО со средней ценой квартиры 29,3 млн руб. (-2,3% за месяц, +64,6% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
