Объем сделок в сегменте офисной недвижимости в Москве приближается к «доковидному» уровню
Объем сделок в III квартале 2021 г. в сегменте офисной недвижимости в Москве составил порядка 395 тыс. кв. м. По итогам трех кварталов 2021 г. объем сделок составил 1 076 тыс. кв. м. Это в очередной раз свидетельствует о том, что московский рынок офисной недвижимости уже преодолел кризисный рубеж и приблизился к значениям 2019 года, когда объем новых сделок за I-III кварталы достигал 1 286 тыс. кв. м.
Объем нового предложения на офисном рынке Москвы по предварительным итогам III квартала 2021 года составил 16 тыс. кв. м, по итогам I-III квартала объем ввода составил 462,6 тыс. кв. м. До конца текущего года к вводу ожидается еще около 366 тыс. кв. м офисных площадей, но не исключены переносы сроков. Из ключевых проектов, запланированных к завершению, можно отметить бизнес-центр класса А у метро Белорусская АFI 2B (GLA 40 тыс. кв. м), а также деловой комплекс класса А «Парк Хуамин» в районе Ботанического сада (GLA 50 тыс. кв. м).
В конце III квартала 2021 года доля вакантных площадей в офисном сегменте составляет 8,4%, что на 0,3 п.п. выше показателя за I полугодие 2021 года. Увеличение вакантности произошло за счет высвобождения помещений в объектах класса В+/-, где вакантность по итогам III квартала достигла 7,6% (+0,6 п.п. за квартал). Однако в бизнес-центрах класса А продолжается сокращение объема свободных площадей – уровень вакантности снизился с 11,5% в I полугодии 2021 г. до 10,7% на сегодняшний день. Критическую нехватку офисных помещений по-прежнему испытывает субрынок «Москва-Сити», где доля вакантных площадей опустилась до показателя в 3,7%.
Рост ставок аренды на офисном рынке Москвы сохраняется на протяжении последних трех кварталов на уровне 2-3% в квартал, за счет чего средневзвешенная ставка аренды по итогам III квартала достигла 21 350 руб./кв. м/год. Для сравнения, в начале года она составляла 19 121 руб./кв. м/год.
Наталья Боннели, директор департамента офисной недвижимости Colliers: «Велика вероятность, что в дальнейшем темпы роста спроса на офисы немного замедлятся из-за нехватки площадей, которую начинает ощущать рынок. Наиболее ярко выражена потребность в офисных помещениях с качественным ремонтом. Это обусловлено, в частности, резким повышением цен на стройматериалы. Как следствие, арендаторы наиболее заинтересованы в помещениях, где требуются наименьшие затраты на отделку. На этом фоне все большую привлекательность приобретают гибкие рабочие пространства, готовые предложить офис «под ключ». Поэтому со стороны предложения наблюдается тренд на увеличение количества built-to-suit площадок гибких офисов, предлагаемых для организации рабочего пространства непосредственно под клиента».
Всего за 2020 год в Санкт-Петербурге было реализовано 62,8 тыс. квартир и апартаментов суммарной площадью 2,66 млн кв. м. Аналитики Urban Awards выяснили, какие районы были наиболее востребованы у петербуржцев, и составили рейтинг самых популярных локаций для жизни в северной столице.
С большим отрывом по количеству купленных лотов лидирует Приморский район. Здесь за 2020 год было продано 16,34 тыс. квартир и апартаментов, что составляет 26% от общего количества реализованной недвижимости. Это динамично развивающийся молодой район, население которого, по данным «Петростата», на начало 2020 года составляло около 573 тыс. человек. Покупателей здесь привлекает современное новое жилье, а также близость к Юнтоловскому заказнику и к пляжам Финского залива.
На втором месте рейтинга – Московский район, который отстает от лидера почти в два раза: доля спроса там составляет 14,6% или 9,2 тыс. проданных квартир.
Замыкает тройку лидеров Выборгский район, где за год было реализовано 8,3 тыс. лотов, т.е. 13,2% от общегородского объема продаж. Район с богатой историей примечателен большим объемом нового строительства, оформленной инфраструктурой и природными зонами, такими как парк Сосновка и Суздальские озера.
На четвертом месте рейтинга – Красногвардейский район в северо-восточной части города. В его границах было продано 6,6 тыс. лотов – 10,4% от общего количества реализованных квартир. Пятым с небольшим отрывом в рейтинге идет Красносельский район, одна из самых зеленых локаций Санкт-Петербурга: здесь за год реализовано 6,1 тыс. квартир, т.е. 9,6% от совокупного объема спроса.
На шестой строчке – Невский район, который включает локации сразу на обоих берегах Невы и отличается насыщенной социальной и коммерческой инфраструктурой. Годовой объем продаж здесь составляет почти 6,0 тыс. лотов, или 9,4% от общего показателя. За ним на седьмом месте расположился второй по площади район Санкт-Петербурга – Пушкинский, где купили 2,6 тыс. лотов, т.е. 4,2% всех проданных квартир.
На восьмой позиции закрепился Фрунзенский район: совокупный объем реализованных квартир там равен 2,3 тыс. лотов, т.е. 3,5% от общей доли спроса. Две последних строчки в десятке лидирующих локаций занимают центральные районы Санкт-Петербурга – Василеостровский, где было продано 1,7 тыс. лотов (2,6%), и Адмиралтейский, где покупатели приобрели 1,2 тыс. квартир и апартаментов (1,9%).
ТОП-10 самых востребованных районов Санкт-Петербурга в 2020 году
|
Приморский район |
16340 |
26,03% |
|
Московский район |
9210 |
14,67% |
|
Выборгский район |
8284 |
13,20% |
|
Красногвардейский район |
6577 |
10,48% |
|
Красносельский район |
6060 |
9,65% |
|
Невский район |
5952 |
9,48% |
|
Пушкинский район |
2649 |
4,22% |
|
Фрунзенский район |
2255 |
3,59% |
|
Василеостровский район |
1657 |
2,64% |
|
Адмиралтейский район |
1206 |
1,92% |
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам декабря 2020 г. совокупный объём предложения апартаментов в старых границах Москвы составил 410,7 тыс. кв. м и 5,7 тыс. лотов в 87 проектах и 133 корпусах. За месяц объем предложения снизился на 4% площади и на 5% лотов. За год объем предложения сократился на 17% площади и 26% лотов. На долю предложения апартаментов приходится 21,1% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы, которая за месяц не изменилась, а за год выросла на 2,2%.
Активность по выводу новых проектов и объемов в 2020 г. была выше 20%, чем в 2019 г.: вышло 18 объектов и 25 корпусов в новых и уже реализуемых проектах. Больше половины нового предложения вышло в бизнес-классе.
Большая доля предложения приходится на премиум-класс (40,7%), которая по сравнению с прошлым годом выросла на 3,7%, а его объем на 14%. Больше всего за год сократилась доля предложения апартаментов комфорт-класса – на 5,7%, а его объем – на 38%. Хотя доля апартаментов бизнес-класса остается на уровне 38%, объем предложения за год уменьшился на 21%.
По итогам декабря 2020 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) составила 372,5 тыс. руб. (1,3% мм, +23,9% гг). Лидерами роста СВЦ стали бизнес- и премиум-классы – 16,7% и 15,2% за год соответственно. Тенденцией 2020 г. стал выход проектов стандарт-класса в качестве реконструкции бывших общежитий, СВЦ которых составляет 184,1 тыс. руб.
Средняя цена апартаментов по итогам декабря 2020 г. составила 26,7 млн руб. (+1,2% мм, +29% гг). Больше всего рост наблюдался в комфорт-классе (+3,4% мм, +18,4% гг). В премиальном сегменте средняя цена лота за год выросла на 15,6%.
70% предложения находится на заключительной стадии, объем которого уменьшился на 5%. На начальной стадии доля предложения составляет 25,8%, объем которого увеличился на 4,8%.
Больше всего лотов предлагается без отделки – 48,9% (-5% мм, -18% гг). На долю предложения с отделкой приходится 32% (+0,1% мм, +8,6% гг), предчистовой отделки 16,3% (+4,8% мм, 7% гг) и с другими опциями 3% (+0,2% мм, +0,6% гг).
Структура предложения по наличию отделки, шт., %
