Спрос на жилье в Москве стабилизировался
В августе спрос на жилье в Москве стабилизировался после спада в июле. На рынке новостроек число сделок уменьшилось только на 5% против 30% месяцем ранее, а во вторичном сегменте увеличилось на 4%, подсчитали аналитики «Метриум» на основе новых данных Росреестра Москвы. В то же время число ипотечных сделок в августе сократилось.
В августе Росреестр Москвы зарегистрировал 6,4 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что на 5% меньше, чем в июле (6,7 тыс.). В сравнении с июльским снижением спроса, когда относительно июня число ДДУ упало на 30%, аналитики «Метриум» расценивают это как стабилизацию активности покупателей строящегося жилья после отмены программы субсидирования ипотеки в июле. Однако августовский показатель стал худшим с начала года, не считая января, когда Росреестр Москвы зафиксировал 5,3 тыс. сделок на рынке строящегося жилья. По сравнению с августом 2020 года число ДДУ уменьшилось на 10%.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Число выданных ипотечных сделок в Москве в августе также сократилось, но в целом оно остается высоким. В августе банки выдали заемщикам в столице 10,7 тыс. ипотечных кредитов, что на 9% меньше, чем в июле (11,9 тыс.). Фактически спрос на жилищные кредиты вернулся на уровень июня (10,7 тыс.) после ажиотажного спроса в июле, что также можно расценивать как стабилизацию активности клиентов. В сравнении с августом 2020 года количество сделок в минувшем августе оказалось на 7% больше.
«Хотя программа субсидирования ипотеки не действует уже больше двух месяцев, радикального снижения активности заемщиков мы пока не наблюдаем, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Полагаю, свою лепту вносит в это расширение субсидий на кредит семьям с детьми (теперь ипотеку по сниженной ставке могут получить семьи с одним ребенком до трех лет), а таких покупателей на рынке новостроек немало. Впрочем, роста рынка ипотеки в ближайшие месяцы тоже можно не ждать на фоне повышения Центробанком ключевой ставки. Вероятнее всего уровень кредитования покупателей жилья стабилизируется».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (квартиры от частных собственников и жилье в готовых домах от застройщиков) количество сделок выросло на 4%. Если в июле в столице заключили 13,5 тыс. договоров купли-продажи и мены жилья, то в августе уже почти 14 тыс. Это сопоставимо с июньскими показателями спроса, хотя ниже, чем в марте-апреле. По сравнению с августом 2020 года количество сделок уменьшилось незначительно – только на 5%. В целом спрос на вторичном рынке по сравнению с данными прошлых лет остается высоким.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Августовские показатели рынка жилья в Москве свидетельствуют о стабилизации ситуации, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – После резкого снижения активности покупателей жилья в июле в августе показатели рынка в основном стабилизировались. Примечательно, что это произошло в разгар сезона отпусков, что дает основания рассчитывать на более благоприятные результаты осенью. Очевидно, бум спроса пройден, но и обвала активности клиентов мы не видим. Расширение семейной ипотеки и некоторое восстановление экономики после пандемии подогревают спрос на жилье в столице».
Самую высокую стоимость квадратного метра в московских новостройках комфорт-класса аналитики «Метриум» зафиксировали в Западном административном округе. По итогам I квартала местные жилые комплексы в среднем обходились покупателям в 253 тыс. рублей за кв.м. Здесь же отмечен самый внушительный годовой прирост цены – на 27%. При этом только в одном округе Москвы массовые новостройки пока продаются дешевле 200 тыс. рублей за кв.м.
В марте 2021 года средняя стоимость квадратного метра новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве достигла 225 тыс. рублей за кв.м., подсчитали аналитики «Метриум». За первый квартал этот показатель увеличился на 8%, а за прошедший год – на 21% (в марте 2020 года массовые новостройки стоили в среднем 186 тыс. рублей за кв.м).
Между тем в географическом разрезе средняя стоимость московских массовых новостроек и динамика цен на них неоднородные. Самые дорогие новостройки комфорт-класса застройщики продают в Западном административном округе столицы (ЗАО). Здесь средний «квадрат» можно приобрести за 253 тыс. рублей, что на 12% выше, чем в среднем по городу. На втором месте – новостройки Восточного административного округа (ВАО), где новое жилье от девелопера продают по 245 тыс. рублей за кв.м. (на 9% дороже среднего ЖК по Москве). На третьей позиции – Северо-Западный административный округ, в котором массовые новостройки можно купить в среднем за 236 тыс. рублей за кв.м (на 5% выше среднего значения).
По данным аналитиков «Метриум», только в одном административном округе цены на массовые новостройки не преодолели психологически важный рубеж в 200 тыс. рублей за кв.м. Речь идет о Юго-Западном административным округе (ЮЗАО), где «квадрат» пока можно приобрести в среднем за 199,6 тыс. рублей (на 11% дешевле средней массовой новостройки по Москве). Столь низкая цена в ЮЗАО объясняется тем, что единственный проект массового сегмента этого округа расположен за МКАД, в Южном Бутово (ЖК «Столичные поляны»).
Немного дороже новые ЖК комфорт- и эконом-класса в Северо-Восточном АО – 206 тыс. рублей за кв.м (на 8% ниже среднего значения по городу). В Юго-Восточном АО, где сосредоточена более трети массовых новостроек Москвы, средний квадрат обойдется в 214 тыс. рублей за кв.м. (на 5% дешевле средней массовой новостройки).
Примечательно, что в самых дорогих округах за год был отмечен наиболее интенсивный рост цен на массовые новостройки. В ЗАО «квадрат» за год вырос в цене на 29%, в СЗАО – на 27%, а в ВАО – на 23%. В наиболее доступных по цене округах стоимость новостроек эконом- и комфорт-класса выросла на 21%.
«В 2020 году зафиксирован самый резкий рост цен на жилье за всю историю рынка новостроек, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Помимо высокого спроса, на стоимость нового жилья комфорт-класса повлиял рост себестоимости строительства из-за удорожания товаров и услуг, а также увеличения цен на импортные составляющие на фоне ослабления рубля. В то же время в зонах активного редевелопмента повышается качество благоустройства, развивается транспортная сеть, строятся и реконструируются социальные объекты, что тоже требует дополнительных инвестиционных затрат со стороны застройщиков и способствует увеличению цен».
Аналитики «Метриум» отмечают, что текущие цены на массовые новостройки в разных округах Москвы сопоставимы со средними значениями стоимости нового жилья бизнес-класса в III квартале 2018 года. Иными словами, сейчас массовые новостройки стоят примерно столько же, сколько жилье бизнес-класса всего два года назад. Тогда средний квадрат в этом сегменте продавался за 225 тыс. рублей, а самые дорогие новостройки были в ЮЗАО (249 тыс. рублей за кв.м.), ЦАО (246 тыс. рублей за кв.м), САО (243 тыс. рублей за кв.м. Наиболее доступные варианты жилья бизнес-класса тогда можно было приобрести в ЮВАО за 195 тыс. рублей за кв.м., в СВАО (215 тыс. рублей за кв.м), ЗАО (216 тыс. рублей за кв.м).
Пять самых дорогих новостроек комфорт-класса в ЗАО в I квартале 2021
|
Проект |
Район |
Средняя стоимость кв. м, тыс. руб. |
Средняя стоимость квартиры, млн руб. |
Застройщик |
|
Молодогвардейская 36 |
Кунцево |
302,3 |
19,4 |
ГК ПИК |
|
Вестердам |
Очаково-Матвеевское |
301,7 |
17,1 |
ИНТЕКО |
|
Квартал на Никулинской |
Тропарёво-Никулино |
300,1 |
23,2 |
УЭЗ |
|
Академика Павлова |
Кунцево |
279,1 |
15,7 |
ГК ПИК |
|
Большая Очаковская 2 |
Очаково-Матвеевское |
257,6 |
13,6 |
ГК ПИК |
Источник: «Метриум»
Пять самых недорогих новостроек комфорт-класса в ЗАО в I квартале 2021
|
Проект |
Район |
Средняя стоимость кв. м, тыс. руб. |
Средняя стоимость квартиры, млн руб. |
Застройщик |
|
Мякинино парк |
Кунцево |
176,6 |
10,5 |
ГК ПИК |
|
Stellar City |
Можайский |
202,2 |
8,9 |
ГК Ташир |
|
Дом на Барвихинской |
Можайский |
215,2 |
16,5 |
Тройка РЭД |
|
Мещерский Лес |
Солнцево |
227,8 |
15,4 |
ГК ПИК |
|
FoRest |
Ново-Переделкино |
235,9 |
16,4 |
Центр-Инвест |
Источник: «Метриум»
Источник: «Метриум»
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам апреля 2021 г. на первичном рынке комфорт-класса Москвы совокупный объем предложения снизился на 5,3% площади и на 3,8% лотов, составив 574,8 тыс. кв. м и 10,5 тыс. лотов. За год объем предложения сократился на 35,1% и 30,4% соответственно.
Две трети предложения квартир комфорт-класса (63% площади) приходится на 3 округа. В тройке лидеров по предложению комфорт-класса в Москве остаются ЮВАО (31,5%), ЗАО (17,9%) и САО (13,7%). Больше всего за месяц выросла доля САО (+2,5%) в связи с ростом размера экспозиции на 18,2%. Наибольшее сокращение размера экспозиции зафиксировано в СВАО – на 15% при сокращении его доли на 1,5%.
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на заключительной стадии строительной готовности (41,8% площади), которая за месяц выросла на 0,4%, и объем его сократился на 1,4%: на стадии фасадно-отделочных работ – 25,4%, благоустройства – 1,8% и введены – 14,6%. На начальной стадии представлено 36,7% площади, которая за месяц выросла на 1,4%, а объем экспозиции сократился на 4,4%: на нулевом цикле – 25,4%, на стадии монтажа первых этажей – 11,3%.
Предложение квартир с отделкой в комфорт-классе остаётся доминирующим и составляет 61,7% лотов (за месяц доля сократилась на 1,6%, а объём - на 6%). Доля предложения без отделки составила 22,3% лотов в результате сокращения доли на 1,2% и объема на 8,4%. На долю предчистовой отделки приходится 14,1% лотов при росте доли на 2,6% и экспозиции на 17,7%. На долю отделки с мебелью и кухней приходится 1,9%, которая с прошлого месяца практически не изменилась, а объем предложения вырос на 9,7%.
В апреле средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир в комфорт-классе составила 237,6 тыс. руб. (+5,7% за месяц, +29,8% за год). Самыми доступными округами на первичном рынке квартир комфорт-класса являются ЗелАО с СВЦ на уровне 186,2 тыс. руб. (+7,6% за месяц, +30,3% за год) и ЮЗАО – 206,8 тыс. руб. (+6,4%, +25%). Самыми дорогими - ЗАО с СВЦ на уровне 266,9 тыс. руб. (+3,1% за месяц, +36,9% за год), ВАО – 247 тыс. руб. (+5,9%, +24,6%) и СЗАО - 246,7 тыс. руб. (+7,1%, +26,5%).
По итогам апреля средняя цена квартир комфорт-класса составила 13 млн руб. (+3,8% за месяц, +20,9% за год). Самым доступным округом стал ЗелАО со средней ценой квартиры на уровне 9,6 млн руб. (-1% за месяц, +26% за год), самым дорогим – СЗАО со средней ценой на уровне 18,5 млн руб. (+1% за месяц, +14,2% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир комфорт-класса, тыс. руб.
