Гид для инвестора: округа Москвы с наибольшим числом новостроек на нулевой стадии строительства
Специалисты «БЕСТ-Новострой» проанализировали предложение новостроек на рынке «старой» Москвы на начальной стадии строительства и выделили топ округов с наибольшим количеством проектов со стартовыми ценами, которые, как правило, наиболее интересны для входа в проект.
На сегодняшний день на рынке новостроек «старой» Москвы, по данным bnMAP.pro, экспонируется 316 проектов с квартирами и апартаментами. Как правило, именно покупка квартиры на «нулевой» стадии строительства является наиболее выгодной с экономической точки зрения, поскольку в этот момент девелопер предлагает квартиры и апартаменты по наиболее низким ценам. А новые проекты, а также новые корпуса в уже реализуемых ЖК поступают в продажу каждый месяц, и отследить это даже малоопытному инвестору, не говоря уже о простом покупателе, не всегда легко. Эксперты «БЕСТ-Новострой» проанализировали экспозицию на начальной стадии строительства в столице и выделили топ округов с наибольшим выбором подобного предложения.
На сегодняшний день в старых границах Москвы экспонируются 52 проекта, где есть корпуса на старте; в них предлагается 9 934 лота. Большинство из них относится к бизнес-классу – 31 ЖК. Еще 19 новостроек относится к комфорт-классу. По одному проекту на нулевой стадии строительства также есть в элитном и премиум-классе. А вот подобных новостроек стандартного класса в границах «старой» Москвы сейчас нет.
Лидером по количеству новостроек на нулевой стадии строительства, по данным bnMAP.pro, стал ЮАО. Сегодня там представлено девять таких проектов. Однако практически все они относятся к бизнес-классу, и лишь один ЖК к комфорт-классу. Также больший выбор новостроек на данной стадии строительства есть в САО, СЗАО и ЮВАО – по 7 ЖК. А меньше всего проектов в ЦАО – всего 1 ЖК.
При этом наибольший выбор предложения (количество лотов) на стартовой стадии строительства сегодня есть у покупателей новостроек в ЮВАО, там в продаже находится суммарно 2 585 квартир и апартаментов. Причем значительная часть из них представлена в доступном комфорт-классе. Наименьший выбор подобных лотов сегодня также представлен в ЦАО – всего 24 лота в одном элитном ЖК. Также крайне небольшой ассортимент предлагается в СВАО. Несмотря на то, что пять проектов сегодня на нулевой стадии строительства, суммарный объем экспозиции в них составляет всего 313 лотов.
«Несмотря на то что в последние несколько месяцев среднерыночные цены на новостройки замедлили рост по сравнению с первой половиной 2021 года, инвестиции в недвижимость по-прежнему могут быть выгодными, если вкладывать в них на старте продаж, – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – До момента ввода в эксплуатацию квадратный метр в ЖК дорожает в среднем на 15-25%, если, конечно, на старте он был адекватно оценён. Поэтому даже инвестируя на короткий срок, 1-2 года с последующей переуступкой ДДУ до сдачи дома, можно неплохо заработать. Сейчас, как мы видим, у покупателей есть достаточно большой выбор проектов на нулевой стадии. Среди текущего предложения одними из наиболее перспективными для инвестиций такие «свежие» проекты как ЖК Very, MOD, Symphony 34».
Новостройки «старой» Москвы находящиеся на стадии строительства «работы нулевого цикла»**
|
Округ |
Суммарное число проектов |
Суммарное количество лотов |
Комфорт-класс (проекты/лоты) |
Бизнес-класс (проекты/лоты) |
Премиум-класс (проекты/лоты) |
Элитный класс (проекты/лоты) |
|
ЮАО |
9 |
1 296 |
1/114 |
8/1 182 |
0 |
0 |
|
САО |
7 |
1 021 |
4/580 |
3/441 |
0 |
0 |
|
СЗАО |
7 |
1 265 |
2/255 |
5/1 010 |
0 |
0 |
|
ЮВАО |
7 |
2 585 |
4/1 644 |
3/941 |
0 |
0 |
|
ЗАО |
6 |
1 442 |
3/999 |
2/374 |
1/69 |
0 |
|
ЮЗАО |
6 |
1 089 |
1/481 |
5/608 |
0 |
0 |
|
СВАО |
5 |
313 |
0 |
5/313 |
0 |
0 |
|
ВАО |
4 |
899 |
4/899 |
0 |
0 |
0 |
|
ЦАО |
1 |
24 |
0 |
0 |
0 |
1/24 |
|
Итого |
52 |
9 934 |
19/4 972 |
31/4 869 |
1/69 |
1/24 |
**По данным bnMAP.pro
Международная консалтинговая компания Colliers проанализировала сегмент support retail в ММДЦ «Москва-Сити». В исследовании были рассмотрены торговые и сервисные помещения на первых и цокольных этажах «Москва-Сити», а именно подземные торговые галереи, соединяющие такие бизнес-центры, как «Башня на Набережной», «Башня Империя», «Башня Федерация», «Башня Эволюция», «Город Столиц», «Северная Башня», «Башня Око», «Башня Меркурий», «Башня-2000» и «Башня IQ квартал», без учета ТРЦ «АфимоллСити».
По данным Colliers, на начало III квартала 2021 г. (июль) доля свободных помещений support retail в ММДЦ «Москва-Сити» составила 14%, что на 2 п.п. больше значения предыдущего года. Рост показателя был вызван введением ряда ограничительных мер по борьбе с коронавирусной инфекцией, переводом 30% сотрудников на удаленную работу и др. Больше всего пострадал сегмент общепита (36 закрытий). Многие заведения общественного питания оказались не способны быстро адаптироваться к новым требованием, что привело к падению выручки почти на 50–90%, а как следствие, и вынужденному закрытию или временному приостановлению деятельности. Всего за период c июля 2020 по июль 2021 гг. в ММДЦ «Москва-Сити» закрылось 61 торговое помещение, что сопоставимо с показателем аналогичного периода прошлого года (60 торговых помещений). В настоящий момент наибольший уровень вакантности зафиксирован в башне «Федерация» (32%), «Эволюция» (27%), «Башня 2000» (18%).
Распределение доли вакантных помещений по башням, % от общего количества торговых помещений в каждой из башен
При этом если общее количество закрытий за год не изменилось, то количество новых открытых торговых помещений существенно выросло. Так, всего за период с июля 2020 по июль 2021 г. было открыто 55 новых торговых помещений, что на 62% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года (34).
Активнее всего помещения занимались заведениями общественного питания (56% от общего количества открытий) и салонами красоты вместе с медицинскими центрами (суммарно на них приходится 13% от общего количества открытий). В сегменте общепита было открыто 31 новое заведение по сравнению с 16 годом ранее. В целом арендаторы сменились в 11% помещений (что говорит о высоком уровне сменяемости арендаторов в анализируемых башнях в ковидный период), еще 7% арендовали вакантные лоты. За весь период самыми яркими были открытия Brasserie Lambicв торговой галерее «Башня на Набережной» —это сеть пивных ресторанов среднего ценового сегмента; азиатского кафе среднего ценового сегмента Misha Fisherin Asia и открытие второй точки скинбаров LIQ Skinbar в торговой галерее «Город Столиц». Помимо этого, ожидается к открытию до конца года мясной ресторан Torro Grill, индийское заведение The Lotus в торговой галерее «Башня на Набережной».
На сегодняшний день на территории 60 га ММДЦ «Москва-Сити» функционирует порядка 10 башен (ритейл часть). Больше всего арендаторов представлено в торговой галерее «Город Столиц», «Башня Федерация» и «Башня IQ-квартал». Меньше всего ритейлеров и заведений в торговой галерее представлены в «Северная башня», «Башня ОКО» и «Башня Меркурий».
Структура арендаторов в ММДЦ «Москва-Сити» в 2021 г. незначительно изменилась по сравнению с 2020 г. В целом, во всех башнях большую часть арендуют помещения операторы общественного питания, за исключением «Башня 2000», большую долю в данном комплексе занимают ритейлеры, предоставляющие услуги. Примечательно, только в 2 из 10 башен представлены fashion ритейлеры –«Город Столиц» и «Башня Эволюция».
Структура арендаторов торговых галерей в ММДЦ «Москва-Сити» по башням, % от общего количества торговых помещений в каждой из башен
Чаще всего менялись ритейл-игроки за год в комплексах «Башня Меркурий» (ротация 25% от общего количества торговых помещений в каждой из башен), «Башня Эволюция» (ротация 19%). Наибольшая доля арендаторов, оставшихся без изменений в каждой из башен, была зафиксирована в 6 торговых галереях –«Башня 2000», «Башня IQ-квартал», «Башня Империя», «Башня на Набережной», «Башня ОКО» и «Город Столиц». Доля в указанных комплексах превысила более 70%.
Активнее всего заполнялись пустые помещения в торговых галереях «Северная башня» (27% от общего количества торговых помещений в каждой из башен), «Башня ОКО» (18%) и «Башня Федерация» (11%).
Несмотря на увеличение числа вакантных лотов в начале III квартала (июль) 2021 г. (+ 2 п.п.) по сравнению с показателем предыдущего года, помещения к концу года начнут активно заполняться новыми арендаторами. Благодаря снятию ограничений на деятельность ресторанного бизнеса (QR-коды, функционирование стационарных зон для вакцинируемых или посетителей с наличием ПЦР-тестов и веранд для невакцинируемых), возвращению большого числа работников в офисы, увеличению числа вакцинированных и пройденной «третьей волны» трафик в ММДЦ «Москва-Сити» начинает медленно восстанавливаться возвращаться к докризисным показателям. Активный период, с точки зрения увеличения трафика и активизации деятельности ритейлеров, ожидается с сентября до середины декабря, когда большинство сотрудников вернется в офис после периода отпусков.
Валерия Гвоздева, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers: «Сейчас мы отмечаем, что в сегменте стрит-ритейла собственники стали охотнее идти на уступки, отдавая помещения по сниженной ставке, т. к. присутствует неопределенность в деятельности бизнеса в краткосрочной перспективе и в восстановлении покупательной способности россиян. Данный шаг, в свою очередь, даст виток к развитию рынка support retail и к появлению новых проектов и форматов для ритейлеров в бизнес-центрах, которые ранее не могли позволить себе снять помещения в данных локациях. Также в ММДЦ «Москва-Сити» прослеживается тренд на мелкую нарезку и деление помещений с несколькими арендаторами, это дает возможность игрокам выйти на новые торговые площадки по выгодным коммерческим условиям, а собственникам сдать помещения и получить максимальную выгоду».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июля объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составил 306,4 тыс. кв. (+12% за месяц, - 44% за год) и 5,2 тыс. лотов (+7,2% за месяц, -35% за год). В совокупном предложении новостроек доля апартаментов составила 15,2%.
Большая часть предложения приходится на премиум-класс – 36,1% (+0,3% за месяц, +2,1% за год) и на бизнес-класс – 34,5% (-2,6% за месяц, -8,3% за год). Доля комфорт-класса составляет 28,5% (+3,3% за месяц, +6,4% за год), стандарт-класса - всего 0,9% (-0,4% за месяц, -0,3% за год).
Почти 57% площади апартаментов представлена в 3 округах: ЦАО – 31,4% (+1,1% за месяц, +10,4% за год), СЗАО – 13,5% (-2% за месяц, +7,3% за год) и САО – 12% (-1,6% за месяц, -12,3% за год).
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на заключительной стадии строительной готовности – 54,3% площади (-7,4% за месяц, -7,4% за год): на стадии введенных объемов – 33,8% (-6,3% за месяц, +2,5% за год), на стадии благоустройства – 1,7%(-0,2% за месяц, -8,6% за год) и ФОР (фасадно-отделочных работ) – 18,9% (-0,9% за месяц, -2,1% за год). На начальной стадии находится 30,6% площади (+3,7% за месяц, +6,8% за год): на нулевом цикле – 26,4% (+8,8% за месяц, +15,4% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 4,3% (-5,1% за месяц, -8,6% за год).
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) апартаментов в июле составила 422,9 тыс. руб. (+1,9% за месяц, +35,1% за год). Лидерами роста за год стали комфорт-класс – 250 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +44,4% за год) и стандарт-класс – 240 тыс. руб. (+2,9% за месяц, +40,5% за год). СВЦ в премиум-классе составила 668,3 тыс. руб. (+3,4% за месяц, +33,1% за год), в бизнес-классе – 315,5 тыс. руб. (+2% за месяц, +32,1% за год).
Самым доступным среди округов стал СЗАО – 262,5 тыс. руб. (+1,7% за месяц, +34% за год), самым дорогим – ЦАО с СВЦ на уровне 663,9 тыс. руб. (+4,8% за месяц, +29,2% за год). Больше всего за месяц СВЦ выросла в ЮВАО и СВАО - на 2,9% и в ЦАО – на 4,6%, больше всего снизилась в ЮАО – на 7,1% и в ЗАО – на 3,6%.
Рейтинг округов по СВЦ, тыс. руб.
