Гид для инвестора: округа Москвы с наибольшим числом новостроек на нулевой стадии строительства
Специалисты «БЕСТ-Новострой» проанализировали предложение новостроек на рынке «старой» Москвы на начальной стадии строительства и выделили топ округов с наибольшим количеством проектов со стартовыми ценами, которые, как правило, наиболее интересны для входа в проект.
На сегодняшний день на рынке новостроек «старой» Москвы, по данным bnMAP.pro, экспонируется 316 проектов с квартирами и апартаментами. Как правило, именно покупка квартиры на «нулевой» стадии строительства является наиболее выгодной с экономической точки зрения, поскольку в этот момент девелопер предлагает квартиры и апартаменты по наиболее низким ценам. А новые проекты, а также новые корпуса в уже реализуемых ЖК поступают в продажу каждый месяц, и отследить это даже малоопытному инвестору, не говоря уже о простом покупателе, не всегда легко. Эксперты «БЕСТ-Новострой» проанализировали экспозицию на начальной стадии строительства в столице и выделили топ округов с наибольшим выбором подобного предложения.
На сегодняшний день в старых границах Москвы экспонируются 52 проекта, где есть корпуса на старте; в них предлагается 9 934 лота. Большинство из них относится к бизнес-классу – 31 ЖК. Еще 19 новостроек относится к комфорт-классу. По одному проекту на нулевой стадии строительства также есть в элитном и премиум-классе. А вот подобных новостроек стандартного класса в границах «старой» Москвы сейчас нет.
Лидером по количеству новостроек на нулевой стадии строительства, по данным bnMAP.pro, стал ЮАО. Сегодня там представлено девять таких проектов. Однако практически все они относятся к бизнес-классу, и лишь один ЖК к комфорт-классу. Также больший выбор новостроек на данной стадии строительства есть в САО, СЗАО и ЮВАО – по 7 ЖК. А меньше всего проектов в ЦАО – всего 1 ЖК.
При этом наибольший выбор предложения (количество лотов) на стартовой стадии строительства сегодня есть у покупателей новостроек в ЮВАО, там в продаже находится суммарно 2 585 квартир и апартаментов. Причем значительная часть из них представлена в доступном комфорт-классе. Наименьший выбор подобных лотов сегодня также представлен в ЦАО – всего 24 лота в одном элитном ЖК. Также крайне небольшой ассортимент предлагается в СВАО. Несмотря на то, что пять проектов сегодня на нулевой стадии строительства, суммарный объем экспозиции в них составляет всего 313 лотов.
«Несмотря на то что в последние несколько месяцев среднерыночные цены на новостройки замедлили рост по сравнению с первой половиной 2021 года, инвестиции в недвижимость по-прежнему могут быть выгодными, если вкладывать в них на старте продаж, – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – До момента ввода в эксплуатацию квадратный метр в ЖК дорожает в среднем на 15-25%, если, конечно, на старте он был адекватно оценён. Поэтому даже инвестируя на короткий срок, 1-2 года с последующей переуступкой ДДУ до сдачи дома, можно неплохо заработать. Сейчас, как мы видим, у покупателей есть достаточно большой выбор проектов на нулевой стадии. Среди текущего предложения одними из наиболее перспективными для инвестиций такие «свежие» проекты как ЖК Very, MOD, Symphony 34».
Новостройки «старой» Москвы находящиеся на стадии строительства «работы нулевого цикла»**
|
Округ |
Суммарное число проектов |
Суммарное количество лотов |
Комфорт-класс (проекты/лоты) |
Бизнес-класс (проекты/лоты) |
Премиум-класс (проекты/лоты) |
Элитный класс (проекты/лоты) |
|
ЮАО |
9 |
1 296 |
1/114 |
8/1 182 |
0 |
0 |
|
САО |
7 |
1 021 |
4/580 |
3/441 |
0 |
0 |
|
СЗАО |
7 |
1 265 |
2/255 |
5/1 010 |
0 |
0 |
|
ЮВАО |
7 |
2 585 |
4/1 644 |
3/941 |
0 |
0 |
|
ЗАО |
6 |
1 442 |
3/999 |
2/374 |
1/69 |
0 |
|
ЮЗАО |
6 |
1 089 |
1/481 |
5/608 |
0 |
0 |
|
СВАО |
5 |
313 |
0 |
5/313 |
0 |
0 |
|
ВАО |
4 |
899 |
4/899 |
0 |
0 |
0 |
|
ЦАО |
1 |
24 |
0 |
0 |
0 |
1/24 |
|
Итого |
52 |
9 934 |
19/4 972 |
31/4 869 |
1/69 |
1/24 |
**По данным bnMAP.pro
Во II квартале 2021 года средняя стоимость новостроек бизнес-класса на западе Москвы выросла до 427 тыс. рублей против 270 тыс. рублей в конце II квартала 2020 года, подсчитали аналитики «Метриум». Запад Москвы стал самым быстро дорожающим локальным рынком нового жилья этого класса – квадратный метр за год прибавил здесь в цене 58%. Здесь же продаются самые дорогие новостройки бизнес-класса Москвы.
Во II квартале 2021 года средняя стоимость новостроек бизнес-класса в Западном административном округе (ЗАО) Москвы составила 427 тыс. рублей за кв.м, подсчитали эксперты «Метриум». За год квадрат здесь подорожал на 58%, что стало самым быстрым ростом удельной цены среди новостроек этого сегмента в других округах Москвы. Год назад квартиры в новых домах бизнес-класса на Западе Москвы продавались по 270 тыс. рублей за кв.м.
В среднем по Москве новое жилье этого сегмента рынка выросло в цене на 43% – с 259 тыс. рублей за кв.м до 370 тыс. рублей за кв.м. Таким образом, новостройки бизнес-класса на западе дорожали значительно быстрее рынка, а сейчас оказались на 15% дороже среднего показателя.
Помимо ЗАО, средние темпы роста цен обогнали новостройки бизнес-классе еще в двух административных округах столицы. На 53% увеличились расценки в Северо-Западном административном округе (СЗАО), где квадратный метр подорожал с 228 тыс. рублей до 349 тыс. рублей.
Быстрый рост цен наблюдался и в Северо-Восточном административном округе – с 246 тыс. рублей до 357 тыс. рублей за кв.м, то есть сейчас местные новостройки бизнес-класса стоят на 45% дороже, чем год назад.
В остальных округах квадратный метр дорожал медленнее рынка. В Восточном административном округе показатель увеличился на 42% до 335 тыс. рублей, в Юго-Восточном административном округе – на 34% до 289 тыс. рублей (кстати, это единственный округ Москвы, где новое жилье бизнес-класса еще можно купить дешевле 300 тыс. рублей за «квадрат»), в Южном административном округе – на 34% до 380 тыс. рублей, в Юго-Западном административном округе – на 28% до 368 тыс. рублей за кв.м, в Северном административном округе – на 22% до 348 тыс. рублей за кв.м, в Центральном административном округе – на 20% до 334 тыс. рублей за кв.м.
«Примечательно, что более агрессивную ценовую политику проводили девелоперы сравнительно новых проектов и новых очередей комплексов бизнес-класса, которые появились на рынке в последние два года, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Например, главная причина текущей средней цены в ЗАО свыше 420 тыс. руб./кв.м в большом объеме экспозиции проекта «Береговой» (35% от всех квартир округа), где средняя цена выше 520 тыс. руб./кв.м[1]. Именно поэтому некоторые районы, которые прежде не считались престижными, оказались дороже округов, всегда ассоциировавшихся с бизнес-классом. Вывод на рынок новых проектов в условиях дефицита и резкого роста цен стимулировал застройщиков назначать более высокие цены, тогда как у девелоперов старых проектов, сосредоточенных, скажем, в центре или на юго-западе, таких мотивов не было».
Аналитики «Метриум» отмечают, что новостройки бизнес-класса в Центральном административном округе оказались дешевле (334 тыс. рублей за кв.м), чем в большинстве других округов, где жилье бизнес-класса появлялось редко или было недорогим – ВАО, СВАО, ЮАО, САО.
Если говорить о новых территориях Москвы (ТиНАО), то здесь проекты бизнес-класса подорожали еще значительнее, чем в «старой» Москве. Во II квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в таких новостройках составляла 149 тыс. рублей. Во II квартале 2021 года она поднялась до 218 тыс. рублей. Таким образом, местные комплексы бизнес-класса за 12 месяцев выросли в цене на 46%. Квартира в таких новостройках в среднем подорожала с 8,7 млн рублей (при средней площади в 58 кв.м) до 14,7 млн рублей (но и площадь такого жилья в среднем выросла до 67 кв.м), то есть на 69%.
«Весьма примечательно, что квадратный метр в новостройках бизнес-класса в Новой Москве не уступил в динамике роста стоимости “квадрату” в старых границах столицы, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного жилого кластера Russian Design District). – Это свидетельствует о том, что потенциальные покупатели жилья в этом сегменте рассматривают Новую Москву как полноценную альтернативу для жизни семьи. Транспортная доступность, социальная и коммерческая инфраструктура стали качественнее, а новые комплексные проекты застройки позволяют пользоваться плюсами городской и загородной жизни».
Источник: «Метриум»
[1] Без учета «Берегового» в ЗАО средневзвешенная цена квадратного метра составила бы 370 тыс. руб./кв.м (+38% за год)
По итогам первого полугодия 2021 года количество свободных помещений на основных торговых коридорах Северной столицы снизилось на треть по сравнению с концом 2020 года и составило 11,5% против 15,7%.
Тем не менее, докризисное значение уровня вакантности (5,6% на конец первого полугодия 2019 года) еще не достигнуто. Наибольший разрыв между текущим и допандемийным количеством свободных помещений наблюдается на Невском проспекте, где к июлю 2021 года зафиксировано в три раза больше свободных помещений, чем в начале 2020 года.
При этом, уровень ротации на основных торговых коридорах составил 5% за полугодие и 9,85% за год (второй квартал 2021-второй квартал 2020). Суммарно за первые шесть месяцев в результате ротации или аренды вакантных помещений произошло более 100 открытий и 70 закрытий.
В структуре арендаторов особенно выделяются магазины одежды и обуви – в этом сегменте количество открытий в 3 раза превзошло число закрытий: на 26 открытий пришлось всего 9 закрытий. Среди ключевых открытий – COS и &Other Stories на Большом пр. П.С., Ecco на Невском пр., 12storeez на Большой Конюшенной ул.
Активная смена арендаторов наблюдалась и в общепите – в первую половину 2021 года на центральных улицах Петербурга открылись 33 заведения и закрылось 21 заведение.
«В формате стрит-ритейла, традиционно, наибольшую активность проявляют рестораторы. И хотя на основных торговых коридорах в 2021 году пока было мало ярких открытий в этом сегменте, множество интересных ресторанных концепций появились в центральных районах Санкт-Петербурга. Среди ключевых открытий – Sea, Signora на Б. Морской, Osteria Betulla на Греческом проспекте, Self Edge Japanese на улице Радищева, ресторан Sixty four на набережной Мойки, Ognivo на Малом проспекте В.О.», - комментирует Юлия Кузнецова, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers.
Постепенно на центральные улицы возвращаются магазины сувениров, что связано с восстанавливающейся туристической активностью – в первые шесть месяцев было открыто 2 магазина подарков и сувениров.
В 2021 году продолжился тренд на сокращение присутствия банков в стрит-ритейле: с 2019 года число их отделений на центральных улицах уменьшилось на 22% - с 40 до 31 точки. Тенденция перехода B2C-взаимодействия в онлайн остается серьезным драйвером оптимизации площадей.
«Результаты первого полугодия 2021 года подтверждают тренд на восстановление петербургского стрит-ритейла. Помимо послабления эпидемиологических ограничений важным драйвером роста сегмента стал значительный приток в Северную столицу российских туристов. Проходимость основных торговых коридоров (и их привлекательность для арендаторов) также выросли благодаря проведению ПМЭФ и ЕВРО-2020, - продолжает Юлия Кузнецова. – В то же время, структура арендаторов стрит-ритейла меняется: если банки сокращают число своих отделений, в сегменте fashion-retail прослеживается обратная ситуация. Локальные марки, ранее функционирующие преимущественно в формате Instagram-магазинов, постепенно выходят в офлайн, что подтверждает растущее число шоурумов. Один из возможных вариантов наращивания присутствия брендов на центральных улицах города – поп-ап формат проектов, который уже набирает популярность в Москве».