Объем свободных площадей в центральных торговых коридорах Москвы сохраняется в диапазоне 14-15%
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала состояние рынка московского стрит-ритейла в III кв. 2021 года и дала прогноз по его дальнейшему развитию.
По итогам III квартала уровень вакантных помещений в центральных торговых коридорах Москвы составил 14,5%. Снижение числа свободных помещений было зафиксировано в Столешниковом переулке, на улицах Петровка, Большая Никитская, Новый Арбат и Маросейка. C начала пандемии доля вакантных площадей увеличилась с 8,1% в первом квартале 2020 г. до 15,1% во втором квартале 2021 г., на протяжении последнего года показатель находится на уровне 14-15%.
По прогнозам CBRE, значительного снижения среднего уровня вакантных помещений до конца года не ожидается: спрос на аренду торговых помещений в центральных торговых коридорах остается на низком уровне.
Средний уровень вакантных помещений, %
Источник: исследования CBRE, III кв. 2021
Существенных изменений в структуре арендаторов центральных торговых коридоров с начала года не произошло. Как правило, ротация происходит между арендаторами аналогичного профиля.
В структуре открытий в III квартале лидируют рестораны и кафе (48%), аптеки и салоны красоты (17%), супермаркеты (9%). Среди ресторанных концепций наиболее значимые открытия в третьем квартале - «Гвидон» на Большой Никитской, «Л.Е.С.» на Тверском бульваре, «Океан кафе» на Большой Дмитровке. Сохраняется активность со стороны российских фэшн-брендов в части развития оффлайн. В третьем квартале Gate 31 открыл второй магазин формата стрит ритейл в Москве на Тверском бульваре, на улице Петровка состоялось открытие мультибрендового концепт-стора «Центральный Дом Дизайнеров».
В структуре закрытий, как и в структуре открытий, преобладают рестораны и кафе. В связи с запретом на посещение кафе и ресторанов без QR-кодов основная активность операторов общественного питания в начале квартала была направлена на переговоры по текущим договорам аренды по вопросу льготного периода аренды.
Продолжается оптимизация банковских сетей в связи с переходом ряда продуктов и сервисов в онлайн.
Начиная с третьего квартала 2020 года наблюдается рост доли несетевых операторов в общем количестве арендаторов торговых помещений.
Уровень вакантных помещений и ставки аренды* на главных торговых улицах, руб./кв. м/год
|
Улица |
Уровень вакантных помещений, % III кв. 2021 |
Средняя ставка аренды, руб. кв. м /год III кв. 2021 |
|
Мясницкая |
13,8% |
70 000 |
|
Никольская |
18,8% |
110 000 |
|
Б. Дмитровка |
10,6% |
90 000 |
|
Патриаршие Пруды |
6,4% |
140 000 |
|
Арбат |
18,2% |
65 000 |
|
Тверская |
21,0% |
75 000 |
|
Пятницкая |
12,2% |
70 000 |
|
Садовое кольцо |
13,3% |
50 000 |
|
Петровка |
17,8% |
145 000 |
|
Кузнецкий Мост |
11,3% |
150 000 |
|
1-я Тверская-Ямская |
25,3% |
55 000 |
|
Столешников переулок |
16,7% |
170 000 |
|
Новый Арбат |
17,5% |
75 000 |
|
Б. Никитская |
23,4% |
100 000 |
|
Маросейка |
7,8% |
90 000 |
|
Покровка |
10,1% |
65 000 |
*Рассматриваются ставки экспонирования помещений площадью 100-300 кв. м прямоугольной формы с отдельным входом и витриной, расположенные на первом этаже. Ставки указаны с учетом НДС.
Источник: исследования CBRE, III кв. 2021
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла, отдел торговых помещений CBRE:
«Спрос на открытие флагманских магазинов со стороны международных брендов остается точечным и сконцентрирован на улицах Кузнецкий мост и Петровка, рестораторы предпочитают сложившиеся ресторанные кластеры, в первую очередь, район Патриарших прудов и Большую Никитскую улицу. При этом, высокий спрос на помещения на этих улицах со стороны ритейлеров не всегда конвертируется в сделки в связи дефицитом предложения в данных локациях».
По данным «Объединенного кредитного бюро» (ОКБ), располагающим информацией о примерно 97% российских заемщиков, в июне 2021 года средний размер ипотечного кредита впервые превысил 3 млн рублей, увеличившись за месяц на 134 тыс рублей.
В июне средний размер ипотечного кредита составил 3,02 млн рублей, тогда как еще в мае он составлял 2,89 млн рублей (2,92 млн руб, по данным ЦБ), а в апреле – 2,86 млн рублей (2,86 млн руб, по данным ЦБ). За полугодие он увеличился на 403 тыс руб, а за год – на 652 тыс руб.
Среди 30 регионов, в которых заемщики берут наибольшее количество ипотечных кредитов, средняя сумма сильнее всего выросла в Калмыкии (рост в июне на 12% по сравнению с маем), Мурманской, Архангельской и Томской областях (во всех трех – на 9%). В Москве – на 4%, в Санкт-Петербурге – на 3%.
Александрович Артур, генеральный директор ОКБ:
«На столь быстрый рост среднего размера кредита повлияли прежде всего цены на недвижимость. Если в апреле квадратный метр на вторичном рынке стоил менее 71 тыс руб, а на первичном – 92 тыс руб, то в мае – уже 73 и 95 тыс рублей соответственно. В июне квадратный метр на вторичном рынке подорожал до 98 тыс рублей. Поскольку гражданам пришлось занимать у банков больше средств, то им пришлось увеличить и срок кредитования. За июнь он в среднем увеличился на 3 месяца до 18 лет и 8 месяцев».
В июне 2021 года средняя стоимость студии в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве составила 7,11 млн рублей. По подсчетам экспертов «Метриум», за 12 месяцев такое жилье подорожало на 47%. Квадратный метр в студии сейчас стоит столько же, сколько «квадрат» в новостройках бизнес-класса в III квартале 2020 года. При этом новомосковские студии догоняют в цене старомосковские.
За прошедший год средняя стоимость студий в массовых новостройках Москвы возросла на 47%, подсчитали в «Метриум». Если в июне 2020 года покупателю понадобилось бы для покупки студии 4,83 млн рублей, то в июне 2021 года уже 7,11 млн рублей, то есть на 2,28 млн рублей больше.
Удельная стоимость студий возросла еще заметнее. Год назад квадратный метр в таких малогабаритных квартирах обходился в 181 тыс. рублей, а в июне 2021 года – в 277 тыс. рублей. Рост цены, таким образом, составил 53%.
Средняя площадь студии в продаже при этом сократилась. Если в июне 2020 года средняя студия достигала 26,6 кв.м, то сейчас – 25,7 кв.м.
Студии стали самым быстро дорожающим форматом жилья массового сегмента за последний год, отмечают в «Метриум». Далее по интенсивности роста цен следуют однокомнатные квартиры, которые прибавили 35% и сейчас в среднем стоят 10,47 млн рублей. Двухкомнатные квартиры подорожали на 32% до 14,73 млн рублей. Трехкомнатные квартиры выросли в цене на 28% до 19,30 млн рублей, а многокомнатные – на 17% до 26,69 млн рублей.
«В нашем проекте студии и однокомнатные квартиры пользовались значительным спросом в последний год, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – В целом рост цен был связан с резким удорожанием строительных материалов и, как следствие, повышением себестоимости строительства. Говоря конкретно о студиях, также замечу, что в домах с небольшими квартирами живет больше людей. Это отражается на нагрузке на инфраструктуру – требуется больше мощностей, технических площадей и так далее, что приводит к росту цены студий. В продаже студии в среднем дороже для застройщика, что также отражается в цене».
Аналитики «Метриум» отмечают, что рост цен на студии в «старой» Москве может привести к оттоку части клиентов на рынки новостроек за МКАД, в том числе в Новую Москву. Однако и здесь рост цен на этот формат жилья был внушительным. За прошедший год они выросли с 4,44 до 6,01, то есть на 36%.
«Примечательно, что рост цен на студии продолжается на фоне увеличения их предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это значит, что реальный спрос на этот тип жилья выше того, что прогнозировался застройщиками в период разработки проектов новостроек. Студия – очень ликвидный продукт, поэтому даже в случае ценовой стагнации она сохранит высокий уровень стоимости».
