.jpg)
Государственный комитет по статистике РФ (Росстат) обнародовал свежие данные по ценам на жилье во всех субъектах страны. Как подсчитал Росстат во II квартале 2009 г. в среднем по стране цены на вторичном рынке стали ниже на 5%, чем они были в I квартале 2009 г. По сравнению же с концом 2008 г. они во втором квартале оказались ниже всего на 2,5%.
В Москве по данным Росстата цены выросли во II квартале 2009 г. на 5% по сравнению с концом 2008 г., в Московской области – снизились на 6,9%, в Санкт-Петербурге – выросли на 10,9%. Впрочем, если сопоставлять данные I квартала 2009 г. и II квартала, то цифры выглядят более правдоподобно. Во всех трех регионах зафиксировано снижение цен на вторичном рынке – на 4,2% в Москве, 6,3% - в Московской области и 3,5% - в Санкт-Петербурге.
Цифры Росстата существенно расходятся с данными независимых исследовательских агентств, в том числе аналитического центра GED Analytics. По данным последнего цены предложения на вторичном рынке в 14 крупнейших городах страны снизились за I полугодие на 11,4%, а с учетом результатов июля – уже на 13%. Данные обеих организаций вполне сравнимы между собой: обе ведут наблюдение в территориальных центрах и крупных городах и не учитывают изменения цен на жилье в малых и средних городах, а также сельской местности.
По данным GED Analytics в Москве за первое полугодие 2009 г. средние цены предложения на жилье на вторичном рынке снизились на 7,7%, в Московской области – на 14,4%, а в Санкт-Петербурге – на 10%.
Расхождение данных официальной статистики по снижению цен на жилье и независимых исследователей в несколько раз выглядит странным. Впрочем, как показывает анализ предыдущих публикаций Росстата, эта организация всегда была консервативна в отношении фиксации динамики ценовых показателей. В периоды роста цен на жилье данные этой государственной организации также существенно отставали от фиксируемых участниками и исследователями рынка.
Однако с точки зрения анализа состояния рынка жилой недвижимости в региональном разрезе именно данные Росстата представляют наибольший интерес, поскольку в них представлены практически все регионы страны. По этим данным во II квартале 2009 г. больше всего цены на вторичном рынке снизились в Пермском крае (-19%), Краснодарском крае (-15,9%) и Липецкой области (-15,3%). В тоже время небольшой рост цен зафиксирован в Камчатском крае (+4,9%), Калмыкии (+2,3%) и Ингушетии (+0,2%).
По сравнению с концом 2008 г. цены снизились наиболее стремительно в Пермском крае (-37,7%), Липецкой области (-34,9%), Мордовии (-25%). Выросли же цены за это время в Ленинградской области (+20,1%), Карачаево-Черкесии (+19,2%), Кабардино-Балкарии (+16,7%).
Как и в конце 2008 г. самые высокие цены на жилье в стране установились летом 2009 г. в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области, за ними, как и зимой 2008 г., следуют Сахалин, Краснодарский край и Калужская область. Наиболее дешевое жилье, как и полгода назад, можно купить на юге страны – в Ингушетии, Калмыкии и Северной Осетии.
Сравнение данных GED Index и Росстата по ценам на жилье на вторичном рынке на 1 июля 2009 г.:
|
|
Росстат, руб. за кв. м
|
GED Index, руб. за кв. м
|
Разница
|
|
Москва
|
163063
|
140500
|
14%
|
|
Московская область
|
67903
|
59500
|
12%
|
|
Санкт-Петербург
|
87808
|
87000
|
1%
|
Средние цены на вторичном рынке жилья за 1 кв.м. общей площади по субъектам РФ (Росстат):
|
Цена кВ. м на вторичном рынке, рублей
|
2008
|
2009
|
Изменение II квартал 2009 к I кварталу 2009
|
Изменение II квартал 2009 к IV кварталу 2008
|
|
IV квартал
|
I
квартал
|
II квартал
|
|
Российская Федерация
|
56495
|
57806
|
55059
|
-5,0%
|
-2,5%
|
|
Центральный федеральный округ
|
86014
|
90649
|
86327
|
-5,0%
|
0,4%
|
|
Белгородская область
|
38477
|
39354
|
37866
|
-3,9%
|
-1,6%
|
|
Брянская область
|
35588
|
34717
|
33773
|
-2,8%
|
-5,1%
|
|
Владимирская область
|
40026
|
38126
|
34808
|
-9,5%
|
-13,0%
|
|
Воронежская область
|
32784
|
35263
|
33236
|
-6,1%
|
1,4%
|
|
Ивановская область
|
32773
|
31911
|
30858
|
-3,4%
|
-5,8%
|
|
Калужская область
|
61191
|
58405
|
55055
|
-6,1%
|
-10,0%
|
|
Костромская область
|
39454
|
39068
|
34421
|
-13,5%
|
-12,8%
|
|
Курская область
|
33716
|
31429
|
29217
|
-7,6%
|
-13,3%
|
|
Липецкая область
|
49143
|
36909
|
32013
|
-15,3%
|
-34,9%
|
|
Московская область
|
72826
|
72149
|
67903
|
-6,3%
|
.jpg) Специалисты компании Knight Frank St.Petersburg подготовили краткий аналитический обзор рынка складской недвижимости в Санкт-Петербурге по состоянию на июнь 2009 г.
Основные показатели рынка
Основные показатели рынка по состоянию на июнь 2009 г.:
|
Показатель
|
класс A
|
класс B
|
|
Общий объем качественных площадей, тыс. кв. м
|
1 549
|
|
В том числе, тыс. кв. м
|
901,2
|
647,8
|
|
Доля свободных площадей, %
|
37,6
|
11,4
|
|
Средний уровень арендных ставок (triple net), $/кв. м/год
|
110-120
|
95-110
|
Спрос
Уровень заполняемости складских комплексов высокого класса продолжает оставаться на рекордно низком уровне. Наиболее низкая заполняемость зафиксирована во вновь вводимых комплексах.
Динамика доли вакантных площадей:
Предложение
В мае в поселке Горелово Ломоносовского района введен в эксплуатацию третий модуль складского комплекса Ahlers Logistic Center площадью 17 500 кв. м (общая площадь комплекса порядка 43 тыс. кв. м).
Динамика изменения общего объема качественных складских площадей, тыс. кв. м:
По данным на начало июня общая площадь складских помещений класса A и B в регионе составляет 1549 тысяч кв. м, 828 тыс. кв. м (т.е. более 53% от общего объема) из которых используется собственниками для сдачи в аренду.
Коммерческие условия
Серьезного падения уровня арендных ставок на рынке не наблюдается, однако девелоперы теперь готовы обсуждать коммерческие условия с каждым конкретным арендатором, проявляя гибкость и индивидуальный подход к каждому клиенту.
Уровень средних арендных ставок и цен предложения производственно-складских помещений низкого класса за прошедший месяц показал незначительный рост – 0,7% и 4% относительно апреля в рублевом эквиваленте соответственно.
Динамика ставок аренды и цен предложения на низкокачественные помещения:
Ключевые события рынка
Индекс промышленного производства в Санкт-Петербурге в январе-апреле 2009 г. по сравнению с январем–апрелем 2008 года составил 81,4%.
За четыре месяца 2009 г. Большой порт Санкт-Петербург перевалил 13,6 млн. т грузов, на 27% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Больше всего снизилась обработка леса — на 90% и контейнеров — на 38%.
- В регионе продолжается снижение объемов производства и грузооборота порта, что влечет за собой сохранение рекордно низкой активности на рынке складской недвижимости и не способствует восстановлению прежних объемов спроса.
- Первый прецедент строительства съезда с КАД за частные деньги создала корпорация «Стерх». Открытие съезда запланировано на конец года. Стоимость проекта, который выведет грузовой транспорт с терминала сразу на КАД, - около 100 млн. руб.
- Строительство собственного съезда с КАД создаст существенное конкурентное преимущество строящемуся в Осиной Роще логистическому комплексу корпорации «Стерх».
.jpg) В конце апреля 2009 г. сотрудниками Управления маркетинговых исследований Холдинга RBI была выполнена фотофиксация всех строящихся объектов Санкт-Петербурга. Были выбраны все объекты, которые продавались в I квартале 2009 г. и вышли в продажу феврале-марте 2009 г. Товарный запас в продаже был вычислен на основе коэффициентов, полученных при оценке товарного запаса в продаже для комплексного отчета в I квартале 2009 г.
Фотоссессия была выполнена в период с 13 по 17 апреля 2009 г. Было сфотографировано 255 объектов массового рынка. Результаты специалисты компании сравнили с аналогичным исследованием, которое было проведено в начале февраля 2009 г.
Таблица №1. Количество объектов в продаже и динамика изменений по сравнению с I кварталом 2009 г.
|
Количество
|
|
Апрель 2009
|
Январь 2009
|
|
Строительная готовность на дату объезда (по классификации)
|
Работают
|
Не работают
|
Итого
|
Работают
|
Не работают
|
Итого
|
|
Забор
|
0
|
4
|
4
|
0
|
7
|
7
|
|
Нулевой цикл
|
14
|
5
|
19
|
1
|
16
|
17
|
|
Этаж коробки
|
39
|
19
|
58
|
44
|
26
|
70
|
|
Коробка завершена
|
33
|
50
|
63
|
53
|
31
|
84
|
|
Сдан в эксплуатацию
|
9
|
60
|
69
|
8
|
44
|
52
|
|
Общий итог
|
95
|
138
|
233
|
106
|
124
|
230
|
| |
|
|
|
|
|
|
|
Из 73 застройщиков, которые сегодня продают 233 объекта массового рынка, лишь 34% ведут строительные работы на всех своих объектах (в среднем у этих застройщиков по 1,7 объектов). 25% девелоперов ведут стройку лишь на части объектов, а 41 % не ведет стройку ни на одном из своих объектов.
В целом по сравнению с февралем можно констатировать, что активность компаний увеличилась на объектах в стадии «забор» и «нулевой цикл». Очевидно, девелоперы понимают, что для активизации продаж объектов на ранних стадиях строительства нужно вести работы на стройках. Исследование показало, что на рынке присутствуют объекты, на которых работы не велись, как в январе, так и в апреле, в целом же по всем объектам активность приблизительно на одинаковом уровне.
Таблица №2. Товарный запас в продаже (кв. м.) строящихся объектов и динамика изменений по сравнению с I кварталом 2009 г.
|
Количество
|
Апрель 2009 г.
|
Январь 2009 г.
|
Динамика ТЗ в продаже по всем группам ((1+2)-(3+4)(кв.м.)
|
|
Строительная готовность на дату объезда
|
Работают
(1)
|
Не работают (2)
|
Итого (1+2)
|
Работают
(3)
|
Не работают (4)
|
Итого (3+4)
|
|
Забор
|
0
|
59 719
|
59 719
|
0
|
166 227
|
166 227
|
-106 508
|
|
Нулевой цикл
|
321 810
|
99 016
|
420 826
|
15 185
|
391 724
|
406 909
|
13 917
|
|
Этаж коробки
|
408 184
|
149 536
|
557 720
|
481 623
|
208 652
|
690 275
|
-132 555
|
|
Коробка завершена
|
119 328
|
127 239
|
246 567
|
160 514
|
| |