Росстат и исследовательские центры не сошлись в оценке стоимости жилья в России
14.08.2009 11:36
Государственный комитет по статистике РФ (Росстат) обнародовал свежие данные по ценам на жилье во всех субъектах страны. Как подсчитал Росстат во IIквартале 2009 г. в среднем по стране цены на вторичном рынке стали ниже на 5%, чем они были в Iквартале 2009 г. По сравнению же с концом 2008 г. они во втором квартале оказались ниже всего на 2,5%.
В Москве по данным Росстата цены выросли во IIквартале 2009 г. на 5% по сравнению с концом 2008 г., в Московской области – снизились на 6,9%, в Санкт-Петербурге – выросли на 10,9%. Впрочем, если сопоставлять данные Iквартала 2009 г. и IIквартала, то цифры выглядят более правдоподобно. Во всех трех регионах зафиксировано снижение цен на вторичном рынке – на 4,2% в Москве, 6,3% - в Московской области и 3,5% - в Санкт-Петербурге.
Цифры Росстата существенно расходятся с данными независимых исследовательских агентств, в том числе аналитического центра GED Analytics. По данным последнего цены предложения на вторичном рынке в 14 крупнейших городах страны снизились за Iполугодие на 11,4%, а с учетом результатов июля – уже на 13%. Данные обеих организаций вполне сравнимы между собой: обе ведут наблюдение в территориальных центрах и крупных городах и не учитывают изменения цен на жилье в малых и средних городах, а также сельской местности.
По данным GED Analytics в Москве за первое полугодие 2009 г. средние цены предложения на жилье на вторичном рынке снизились на 7,7%, в Московской области – на 14,4%, а в Санкт-Петербурге – на 10%.
Расхождение данных официальной статистики по снижению цен на жилье и независимых исследователей в несколько раз выглядит странным. Впрочем, как показывает анализ предыдущих публикаций Росстата, эта организация всегда была консервативна в отношении фиксации динамики ценовых показателей. В периоды роста цен на жилье данные этой государственной организации также существенно отставали от фиксируемых участниками и исследователями рынка.
Однако с точки зрения анализа состояния рынка жилой недвижимости в региональном разрезе именно данные Росстата представляют наибольший интерес, поскольку в них представлены практически все регионы страны. По этим данным во IIквартале 2009 г. больше всего цены на вторичном рынке снизились в Пермском крае (-19%), Краснодарском крае (-15,9%) и Липецкой области (-15,3%). В тоже время небольшой рост цен зафиксирован в Камчатском крае (+4,9%), Калмыкии (+2,3%) и Ингушетии (+0,2%).
По сравнению с концом 2008 г. цены снизились наиболее стремительно в Пермском крае (-37,7%), Липецкой области (-34,9%), Мордовии (-25%). Выросли же цены за это время в Ленинградской области (+20,1%), Карачаево-Черкесии (+19,2%), Кабардино-Балкарии (+16,7%).
Как и в конце 2008 г. самые высокие цены на жилье в стране установились летом 2009 г. в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области, за ними, как и зимой 2008 г., следуют Сахалин, Краснодарский край и Калужская область. Наиболее дешевое жилье, как и полгода назад, можно купить на юге страны – в Ингушетии, Калмыкии и Северной Осетии.
Сравнение данных GED Index и Росстата по ценам на жилье на вторичном рынке на 1 июля 2009 г.:
Росстат, руб. за кв. м
GED Index, руб. за кв. м
Разница
Москва
163063
140500
14%
Московская область
67903
59500
12%
Санкт-Петербург
87808
87000
1%
Средние цены на вторичном рынке жилья за 1 кв.м. общей площади по субъектам РФ (Росстат):
Специалисты компании Knight Frank St.Petersburg подготовили краткий аналитический обзор рынка складской недвижимости в Санкт-Петербурге по состоянию на июнь 2009 г.
Основные показатели рынка
Основные показатели рынка по состоянию на июнь 2009 г.:
Показатель
класс A
класс B
Общий объем качественных площадей, тыс. кв. м
1 549
В том числе, тыс. кв. м
901,2
647,8
Доля свободных площадей, %
37,6
11,4
Средний уровень арендных ставок (triple net), $/кв. м/год
110-120
95-110
Спрос
Уровень заполняемости складских комплексов высокого класса продолжает оставаться на рекордно низком уровне. Наиболее низкая заполняемость зафиксирована во вновь вводимых комплексах.
Динамика доли вакантных площадей:
Предложение
В мае в поселке Горелово Ломоносовского района введен в эксплуатацию третий модуль складского комплекса Ahlers Logistic Center площадью 17 500 кв. м (общая площадь комплекса порядка 43 тыс. кв. м).
Динамика изменения общего объема качественных складских площадей, тыс. кв. м:
По данным на начало июня общая площадь складских помещений класса A и B в регионе составляет 1549 тысяч кв. м, 828 тыс. кв. м (т.е. более 53% от общего объема) из которых используется собственниками для сдачи в аренду.
Коммерческие условия
Серьезного падения уровня арендных ставок на рынкене наблюдается, однако девелоперы теперь готовы обсуждать коммерческие условия с каждым конкретным арендатором, проявляя гибкость и индивидуальный подход к каждому клиенту.
Уровень средних арендных ставок и цен предложения производственно-складских помещений низкого класса за прошедший месяц показал незначительный рост – 0,7% и 4% относительно апреля в рублевом эквиваленте соответственно.
Динамика ставок аренды и цен предложения на низкокачественные помещения:
Ключевые события рынка
Индекс промышленного производства в Санкт-Петербурге в январе-апреле 2009 г. по сравнению с январем–апрелем 2008 года составил 81,4%.
За четыре месяца 2009 г. Большой порт Санкт-Петербург перевалил 13,6 млн. т грузов, на 27% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Больше всего снизилась обработка леса — на 90% и контейнеров — на 38%.
- В регионе продолжается снижение объемов производства и грузооборота порта, что влечет за собойсохранение рекордно низкой активности на рынке складской недвижимости ине способствует восстановлению прежних объемов спроса.
- Строительство собственного съезда с КАД создаст существенное конкурентное преимущество строящемуся в Осиной Роще логистическому комплексу корпорации «Стерх».
В конце апреля 2009 г. сотрудниками Управления маркетинговых исследований Холдинга RBI была выполнена фотофиксация всех строящихся объектов Санкт-Петербурга. Были выбраны все объекты, которые продавались в I квартале 2009 г. и вышли в продажу феврале-марте 2009 г. Товарный запас в продаже был вычислен на основе коэффициентов, полученных при оценке товарного запаса в продаже для комплексного отчета в I квартале 2009 г.
Фотоссессия была выполнена в период с 13 по 17 апреля 2009 г. Было сфотографировано 255 объектов массового рынка. Результаты специалисты компании сравнили с аналогичным исследованием, которое было проведено в начале февраля 2009 г.
Таблица №1. Количество объектов в продаже и динамика изменений по сравнению с I кварталом 2009 г.
Количество
Апрель 2009
Январь 2009
Строительная готовность на дату объезда (по классификации)
Работают
Не работают
Итого
Работают
Не работают
Итого
Забор
0
4
4
0
7
7
Нулевой цикл
14
5
19
1
16
17
Этаж коробки
39
19
58
44
26
70
Коробка завершена
33
50
63
53
31
84
Сдан в эксплуатацию
9
60
69
8
44
52
Общий итог
95
138
233
106
124
230
Из 73 застройщиков, которые сегодня продают 233 объекта массового рынка, лишь 34% ведут строительные работы на всех своих объектах (в среднем у этих застройщиков по 1,7 объектов). 25% девелоперов ведут стройку лишь на части объектов, а 41 % не ведет стройку ни на одном из своих объектов.
В целом по сравнению с февралем можно констатировать, что активность компаний увеличилась на объектах в стадии «забор» и «нулевой цикл». Очевидно, девелоперы понимают, что для активизации продаж объектов на ранних стадиях строительства нужно вести работы на стройках. Исследование показало, что на рынке присутствуют объекты, на которых работы не велись, как в январе, так и в апреле, в целом же по всем объектам активность приблизительно на одинаковом уровне.
Таблица №2. Товарный запас в продаже (кв. м.) строящихся объектов и динамика изменений по сравнению с I кварталом 2009 г.
Количество
Апрель 2009 г.
Январь 2009 г.
Динамика ТЗ в продаже по всем группам ((1+2)-(3+4)(кв.м.)
.jpg)
Государственный комитет по статистике РФ (Росстат) обнародовал свежие данные по ценам на жилье во всех субъектах страны. Как подсчитал Росстат во II квартале 2009 г. в среднем по стране цены на вторичном рынке стали ниже на 5%, чем они были в I квартале 2009 г. По сравнению же с концом 2008 г. они во втором квартале оказались ниже всего на 2,5%.
.jpg)
Специалисты компании Knight Frank St.Petersburg подготовили краткий аналитический обзор рынка складской недвижимости в Санкт-Петербурге по состоянию на июнь 2009 г.
.jpg)
В конце апреля 2009 г. сотрудниками Управления маркетинговых исследований Холдинга RBI была выполнена фотофиксация всех строящихся объектов Санкт-Петербурга. Были выбраны все объекты, которые продавались в I квартале 2009 г. и вышли в продажу феврале-марте 2009 г. Товарный запас в продаже был вычислен на основе коэффициентов, полученных при оценке товарного запаса в продаже для комплексного отчета в I квартале 2009 г.