Сегмент стрит-ритейла в Москве достиг «ковидной нормы» вакантности: пустует каждое восьмое помещение
В течение последних 12 месяцев, когда сегмент стрит-ритейла испытывал на себе последствии ограничений в результате коронокризиса, уровень вакантности на центральных улицах Москвы колеблется в пределах 12%. С учетом новых антиковидных мер, которые действовали в конце II квартала и начале III квартала 2021 г., наметившиеся ранее планы по восстановлению рынка незначительно замедлились.
Несмотря на то, что сейчас доля вакантных площадей выше докризисных значений в 2 раза, рост доли свободных площадей замедлился с IV квартала 2020 г. Это позволяет говорить о достижении некой «ковидной нормы» вакантности, при которой мы наблюдаем ротацию арендаторов и локальные увеличения свободных площадей, но в среднем по рынку ситуация остается стабильной.
Оживление центрального рынка стрит-ритейла продолжает происходить точечно, однако, на некоторых улицах пока не хватает активности со стороны ритейлеров и операторов общественного питания, что вполне объяснимо на фоне сложного периода в июле этого года.
Динамика среднего уровня вакантности центральных улиц Москвы, %
Источник: Colliers
В III квартале 2021 г. сохраняется большой объем вакантных площадей практически на всех коридорах столицы, однако, в период января-сентября 2021 г. некоторые торговые улицы пополнялись новыми арендаторами: пешеходные улицы (-1,5 п. п.), центральные торговые улицы (-0,3 п. п.) и Бульварное кольцо (-3,7 п. п.).
За девять месяцев 2021 г. арендаторы сменились в 6% помещений (против 5% в 2020 г., 11% в 2019 г.), еще 7% арендовали вакантные лоты, всего было зафиксировано 407 открытий в центре столице в исследуемый период, что в 2 раза выше показателя аналогичного периода 2020 г., однако и закрытий, по сравнению с прошлым годом, оказалось выше в 1,5 раза. Рост закрытий был вызван внедрением ряда ограничительных мер по борьбе с коронавирусной инфекцией, например, Постановлением главного государственного санитарного врача «О проведении профилактических прививок отдельным группам граждан по эпидемическим показаниям», Указом мэра Москвы «О QR (куар) кодах», переводом 30% сотрудников на удаленную работу и др. Больше всего пострадал сегмент общепита, многие заведения оказались не способны быстро адаптироваться к новым требованиям, что привело к падению выручки почти на 50–90%, и, как следствие, к вынужденному закрытию или временному приостановлению деятельности. Примечательно, новые арендаторы, занявшие пустовавшие помещения в III квартале, также представляли сегмент общепита (71 открытие), причем число новых заведений превышает число закрытых на 28%.
Динамика вакантности по типам торговых коридоров, %
Источник: Colliers
Динамика вакантности основных торговых улиц Москвы, %
Источник: Colliers
|
Улица |
III кв. 2018 |
III кв. 2019 |
III кв. 2020 |
III кв. 2021 |
|
Мясницкая ул. |
1% |
5% |
8% |
19% |
|
Петровка ул. |
4% |
7% |
7% |
11% |
|
Кузнецкий Мост ул. |
3% |
3% |
2% |
7% |
|
Арбат ул. |
3% |
4% |
8% |
8% |
|
Новый Арбат ул. |
3% |
4% |
7% |
7% |
|
Столешников пер. |
12% |
7% |
5% |
11% |
|
Пятницкая ул. |
2% |
2% |
4% |
11% |
|
Рождественка ул. |
0% |
4% |
4% |
2% |
Валерия Гвоздева, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers: «Рынок коммерческой недвижимости стал похож на фондовый рынок – кто-то играет на долгих, кто-то на коротких стратегиях для «спасения» цены квадратного метра. Долгие стратегии реализуется в следующих случаях: «низкорисковые» бизнесы арендаторов (например, продукты, аптеки и сетевые компании), которым отдают предпочтения собственники для заключения контрактов; помещения со значительным дисконтом, которые дают возможность многим ритейлерам развиваться в новых для них локациях; деление крупных помещений на более мелкие нарезки; размещение собственного бизнеса и франшиз. Короткие стратегии на сегодняшний день составляют 30% сегмента – это завышенные ставки на помещения, которые приближены к допандемийным расценкам; жесткие условия договоров; консервация помещений на «неопределенный срок» или сдача помещений для стартапов».
Непродолжительная третья волна внесла свои коррективы в восстановление сегмента стрит-ритейла – изменились потоки посетителей, которые опять подверглись психологическому давлению в связи с резким ростом заболеваемости и вернулись на удаленный формат работы. Это в свою очередь привело к возобновлению спроса на спальные районы со стороны ритейлеров и временному оттоку арендаторов с центральных улиц.
Несмотря на небольшой рост доли вакантных площадей в III квартале, нет очевидной картины, как будет развиваться рынок стрит-ритейла в сезон 2021/2022 из-за высокой вероятности наступления четвертой волны (по словам департамента здравоохранения). При негативном сценарии мы увидим сохранение «ковидной нормы» вакантности на центральных улицах, вследствие чего усилится популярность локаций вблизи к жилым застройкам. При условии развития благоприятного сценария в текущем сезоне, в сегменте стрит-ритейла мы увидим активное заполнение большинства центральных улиц, в особенности бизнес- и студенческих локаций.
Аналитики Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) подготовили обзорное исследование рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2008 г. В обзоре рассматриваются основные реалии, тенденции, а также перспективы развития офисной, торговой и гостиничной недвижимости города.
Анализ предложения
По итогам 2008 года в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию рекордное число качественных офисных площадей. По оценкам специалистов АРИН, ввод составил порядка 433,1 тыс. кв.м бизнес-центров класса «А», «В+» и «В». «Общий объем качественных офисных площадей на конец 2008 года составляет 1 110,6 тыс. кв.м», - рассказывает
Список бизнес-центров класса «А», сданных в эксплуатацию в 2008 году:
№ п/п | Класс | Адрес | Название | Девелопер | Офисная площадь, кв.м | Срок ввода | ||||||||||||||||||||||||
1 | A | Пулково-3, Стартовая ул., уч. 4 | "Аэроплаза" | Невский проект | 22 000 | 1 квартал | ||||||||||||||||||||||||
2 | А | ул. Марата, д. 69-71 | «Ренессанс Плаза» | Desna Development | 28 852 | 1 квартал | ||||||||||||||||||||||||
3 | А | Разъезжая ул., д. 19 лит. А, Б | «Грифон-2» | Ruric AB | 2 600 | 2 квартал | ||||||||||||||||||||||||
4 | A | Парадная ул., д.1 | «Парадный Квартал» (1-я очередь) | СК "Возрождение" | 5 000 | 2 квартал 2008 | ||||||||||||||||||||||||
5 | A | Малый пр. В.О., д. 22/9-я линия В.О. | Sovereign | «Димикс» | 5 100 | 2 квартал | ||||||||||||||||||||||||
6 | A | Гривцова ул, д. 4 | Баллоев центр | ЗАО «Фабрика одежды СПб» (ФОСП) | 9 064 | 3 квартал 2008 | ||||||||||||||||||||||||
7 | A | Свердловская наб., д. 44, литер А | «Бенуа» (Полюстрово) (1-ая очередь) | УК "Теорема" | 18 000 | 1 квартал | ||||||||||||||||||||||||
8 | A | Парадная д.1 | Парадный Квартал (офисный особняк) | СК "Возрождение" | 4 500 | 3 квартал 2008 | ||||||||||||||||||||||||
9 | А | Выборгская наб., д. 55 | Gregory's | Gregory's Cars | 12 000 | 2 квартал | ||||||||||||||||||||||||
10 | A | пер. Богатырского и гаккелевской | Ресо | ООО «Автохаус, СПб» | 25 550 | 4 квартал 2008 | ||||||||||||||||||||||||
11 | A | Льва Толстого, 9 | Толстой сквер | ООО "Лицедеи Билдинг Корпорейшн" | 14 200 | 4 квартал 2008 | ||||||||||||||||||||||||
12 | А | Оренбургская ул., 4 | Австрийский бизнес-центр | компания «Австрийский бизнес-центр» | 4 900 | 4 квартал 2008 | ||||||||||||||||||||||||
13 | А | Большая Морская ул., 40 | | н/д | 3 500 | 4 квартал 2008 | ||||||||||||||||||||||||
|
Подписывайтесь на нас:
05.02.2009 19:08
Во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости (торговля, офисы, склады) продолжается падение цен продаж и ставок аренды, вызванное снижением спроса со стороны покупателей и ухудшением положения арендаторов.
Примечание: цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок.
Офисы Снижение запрашиваемых арендных ставок на офисные помещения в целом по рынку с момента начала кризиса (сентябрь 2008) по февраль 2009 года составило порядка 11-12% в рублевом эквиваленте. Реальные ставки аренды снизились более чем на 15% в рублевом эквиваленте. Учитывая девальвацию рубля за этот период, ставки аренды в долларовом эквиваленте снизились в среднем на 37%. Наибольшее падение ставок (в долларовом эквиваленте) произошло в классе А: более чем на 50%. Это связано с резким увеличением предложения за счет ввода ряда новых офисных проектов класса А в 4 квартале 2008 года. Ставка на офисы класса А, запрашиваемая арендаторами, (ставка спроса) составляла в январе 2009 года не более 1100 руб. за кв. м в мес. или не более 380 долл. за кв. м в год. Цены продаж офисов также подверглись большой коррекции из-за кризисных явлений: за период с сентября 2008 по февраль 2009 падение в рублях составило около 8%, в долларах – 35%. При переговорах с реальными покупателями, происходит снижение ранее заявленных цен на 10-40%. Но, несмотря на кризисные явления, в начале 2009 года можно отметить сужение предложения офисной недвижимости и некоторое оживление спроса. По сравнению с ноябрем и декабрем 2008 года количество новых предложений офисов на продажу весьма незначительно. Часть владельцев недвижимости придерживают свою собственность, не желая ее продавать по низким ценам. Еще одной тенденцией 2009 года можно назвать начало перехода в номинирование цен продаж недвижимости в условные единицы, привязанные к иностранной валюте: долларам, евро.
Торговая недвижимость По причине высокой насыщенности рынка Санкт-Петербурга торговыми площадями и таких кризисных явлений, как сокращение розничного товарооборота, снижение покупательской способности, закрытие/сокращение ряда торговых сетей, торговая недвижимость на сегодня пострадала от кризиса больше всех. Снижение предлагаемых арендных ставок на торговые помещения в среднем по городу за последние 5 месяцев составило 26% в рублях или 48% в долларах. Свободные площади появляются везде, в том числе и на наиболее проходных улицах и торговых центрах у станций метро. Ротация арендаторов увеличивается. Цены продаж до декабря 2008 года держались примерно на уровне сентября-октября, но только за январь 2009 года они упали на 15% в рублях или 30% в долларах. Количество предложений продажи торговых площадей в 2009 году существенно выросло. В целом за последние 5 месяцев падение цен на торговые помещения составило около 40% в долларовом эквиваленте.
Перспективы По мнению президента Гильдии управляющих и девелоперов Александра Ольховского, в течение 2-го, 3-го квартала 2009 года ситуация на рынке станет более определенной. Рубль достигнет своего равновесного состояния, стоимость строительных материалов, рабочей силы, себестоимости строительства в целом станет более прогнозируемой. «Станет возможным оценить спрос на жилье и коммерческую недвижимость. Если мы увидим стабилизацию по перечисленным вопросам, появится и финансирование девелоперских проектов. Конечно же, изменятся правила игры, но ключевые игроки рынка быстро адаптируются к новым реалиям» – добавил он. В целом 2009 год будет не менее сложным, чем 2008 год. Дефицит ликвидности сохранится как минимум в течение первого полугодия. В дальнейшем многое будет зависеть от развития ситуации в Америке. Если США будут выходить из кризиса за счет дополнительной денежной эмиссии, то большой объем вбрасываемых денежных средств в американскую экономику, с одной стороны, повлечет за собой инфляционные процессы, но, с другой стороны, будет решен вопрос нехватки ликвидности. Поступательно разморозятся все финансовые потоки, в том числе и в России. Если рецессия не будет глубокой и рынки капитала США получат положительный тренд не позднее конца 2009 года, восстановление в России будет относительно быстрым. «Безусловно, наш рост начнется с некоторым запаздыванием по отношению к восстановлению развитых стран. Думаю, что даже в оптимистичном варианте это начало 2010 года» – сообщил Александр Ольховский. Материал предоставлен Гильдией управляющих и девелоперов Подписывайтесь на нас:
|
В начале 2009 г. участники рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга продолжают наблюдать за развитием негативных последствий мирового финансового кризиса: заметным снижением деловой активности, сокращением издержек, ростом безработицы, снижением розничного товарооборота, сокращением грузоперевозок, ростом инфляции.