Самые дорогие и самые дешевые новостройки Урала
На территории трех уральских регионов с самой мощной строительной индустрией – Республика Башкортостан, Свердловская область, Пермский край – в настоящее время реализуется 8,2 млн кв. м нового жилья, которое также не обошел общероссийский тренд на повышение цен. Согласно подсчетам экспертов премии Urban Awards, в ряде локаций прайс квадратного метра превысил отметку в 100 тыс. рублей.
К сентябрю текущего года сразу в 12 микрорайонах Екатеринбурга стоимость квадратного метра поднялась выше планки в 100 тыс. рублей. В основном это локации, расположенные вдоль реки Исети, или их ближайшие соседи. В совокупности они содержат 43,0% всей региональной экспозиции (данные ресурса bnMAP.pro). Максимальный ценник – и для города, и в масштабах всего Урала – зафиксирован в квартале Центральный. Здесь квадратный метр в среднем стоит 157,35 тыс. рублей. В микрорайоне Парковый, который примыкает к ЦПКиО им. Маяковского, расценки чуть более щадящие – 132,29 тыс. рублей за квадратный метр.
Большинство екатеринбургских новостроек продемонстрировало умеренное повышение прайса – в пределах 10-12% с начала года. Но аналитики Urban Awards выявили несколько случаев сверхмощного подорожания. Среди них ЖК «Шишимская горка» (плюс 39,6%) в микрорайоне Уктус, а также ЖК «Александровский сад» (плюс 38,9%), ЖК «Форум Сити» (плюс 37,6%) и ЖК «Макаровский» (плюс 30,5%) в центре города.
Уральские локации со средней ценой квадратного метра более 100 тыс. рублей
Локация |
Город |
Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей |
Среднее количество месяцев, необходимое для покупки квартиры (50 кв. м) |
Доля от общего объема предложения по региону,% |
Квартал Центральный |
Екатеринбург |
157,35 |
164 |
4,9 |
Микрорайон Парковый |
Екатеринбург |
132,29 |
138 |
1,3 |
Микрорайон Вокзальный |
Екатеринбург |
120,99 |
126 |
0,3 |
Микрорайон Заречный |
Екатеринбург |
113,25 |
118 |
1,8 |
Микрорайон Втузгородок |
Екатеринбург |
112,68 |
118 |
2,9 |
Микрорайон Ботанический |
Екатеринбург |
111,95 |
117 |
4,0 |
Микрорайон ВИЗ |
Екатеринбург |
110,06 |
115 |
7,9 |
Микрорайон Автовокзал |
Екатеринбург |
109,18 |
114 |
5,4 |
Микрорайон Юго-Западный |
Екатеринбург |
105,29 |
110 |
4,5 |
Советский |
Уфа |
103,42 |
123 |
5,6 |
Микрорайон Эльмаш |
Екатеринбург |
103,31 |
108 |
1,4 |
Микрорайон Пионерский |
Екатеринбург |
102,16 |
107 |
5,8 |
Микрорайон ЖБИ |
Екатеринбург |
100,62 |
105 |
2,8 |
Ленинский |
Пермь |
100,48 |
112 |
6,6 |
В Уфе уровень цен на жилье в новостройках заметно ниже, чем в Екатеринбурге. Только в одном из семи районов города – Советском – средний прайс взял отметку в 100 тыс. рублей. Так в ЖК «Видинеевский» прирост стоимости за восемь месяцев 2021 г. составляет 28,7%, комплексы «Конди Нова» и «Конди Лофт» в Кировском районе подошли к сентябрю с 30-процентной прибавкой относительно январских показателей. На территории Ленинского района, который лидирует по объему витрины, также есть очаги «сверхнормативного» подорожания. Это ЖК «Старый центр» (плюс 30,4%) и ЖК «Сосны» (плюс 26,2%).
Самые доступные локации в уральских регионах
Регион |
Локация |
Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей |
Среднее количество месяцев, необходимое для покупки квартиры (50 кв. м) |
Доля от общего объема предложения по региону,% |
Свердловская область |
Первоуральск |
52,08 |
54 |
1,1 |
Среднеуральск |
52,83 |
55 |
0,1 |
|
Микрорайон Кольцово |
61,24 |
64 |
0,8 |
|
Пермский край |
Добрянский г.о. |
39,63 |
44 |
0,04 |
Орджоникидзевский район Перми |
59,35 |
66 |
2,3 |
|
Березники |
64,13 |
72 |
0,1 |
|
Кировский район Перми |
64,34 |
72 |
4,0 |
|
Республика Башкортостан |
Янаульский район РБ |
37,16 |
44 |
0,2 |
Благовещенский район РБ |
40,33 |
48 |
0,6 |
|
Дюртюлинский район РБ |
42,83 |
51 |
0,2 |
|
Белебеевский район РБ |
42,97 |
51 |
0,3 |
Что касается Пермского края, то в этом регионе динамика подорожания выражена гораздо слабее. Только в Ленинском районе средний ценник едва вышел за пределы 100 тыс. рублей за квадратный метр. Во всех остальных локациях прайс квадратного метра не доходит и до 85 тыс. рублей. Резкий скачок цен произошел по адресу Николая Островского, 3 – 20,0% за восемь месяцев. Но такие кейсы единичны.
Отметим также, что в еще одном крупном уральском городе – Челябинске – на сегодняшний день обнаружен только один лот со стоимостью квадратного метра более 100 тыс. рублей. Это трехкомнатный апартамент площадью 82,8 кв. м в проекте «Соколиная гора». С января он подорожал на 29,5% – до 8,61 млн рублей. Еще по трем челябинским адресам – ЖК «Лесопарковый», ЖК «Ньютон» и ЖК «Твоя привилегия» – представлены юниты с максимально близким прайсом (от 90 тыс. рублей за квадратный метр).
Локации с наибольшим объемом предложения от застройщиков в уральских регионах
Регион |
Локация |
Доля от общего объема предложения по региону,% |
Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей |
Среднее количество месяцев, необходимое для покупки квартиры (50 кв. м) |
Свердловская область |
Микрорайон Уктус |
10,3 |
92,21 |
96 |
Микрорайон Академический |
9,3 |
81,23 |
85 |
|
Микрорайон ВИЗ |
7,9 |
110,06 |
115 |
|
Микрорайон Широкая Речка |
7,6 |
84,22 |
88 |
|
Пермский край |
Свердловский |
39,3 |
81,39 |
91 |
Мотовилихинский |
21,0 |
78,30 |
87 |
|
Дзержинский |
13,2 |
84,60 |
94 |
|
Республика Башкортостан |
Ленинский район Уфы |
23,1 |
78,70 |
94 |
Кировский район Уфы |
21,2 |
93,42 |
111 |
|
Демский район Уфы |
17,2 |
77,18 |
92 |
Самое доступное, но, как правило, очень малочисленное предложение традиционно сосредоточено на окраинах мегаполисов (микрорайон Кольцово в Екатеринбурге, Орджоникидзевский и Кировский районы Перми), пригородах (Первоуральск, Среднеуральск, Березники) или в загородных локациях (Янаульский, Благовещенский, Дюртюлинский, Белебеевский районы Республики Башкортостан).
По данным исследования арендаторов в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, проведенного ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE и охватившего 130 компаний, в течение оставшейся части текущего года офисы вновь заполнятся работниками, причем лидировать будут небольшие компании, имеющие штат менее 100 сотрудников.
Исследование показало, что малый бизнес ближе к возвращению к офисной жизни. Более 80% малых компаний сообщают, что вновь открыли все офисы. Среди крупнейших компаний доля аналогичных ответов составляет лишь треть, хотя большинство из них открыли более половины офисных помещений.
В исследовании также подчеркиваются отраслевые различия. Более 70% медико-биологических компаний сообщают о полном открытии офисов, что частично отражает сложность удаленной работы в данной отрасли. Банки и финансовые компании (57%), также технологические, телекоммуникационные и медийные компании (46%) открываются более осторожными темпами.
Ричард Холбертон, директор CBRE по исследованиям рынка арендаторов в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, прокомментировал результаты исследования: «Масштабы возврата к офисной жизни относительно скромны, но компании прилагают значительные усилия, чтобы способствовать процессу, и большинство из них ориентируются на вторую половину этого года».
Исследование показало, что большинство компаний, в том числе почти 80% крупных, в которых занято более 10 000 работников, склоняются к той или иной форме смешанной, или гибридной, модели режима работы. Более двух третей компаний, предпочитающих гибридную модель, утверждают, что данный подход основан на консенсусе в масштабе всей компании.
Ричард Холбертон пояснил: «В этом отношении существенное значение имеют различия между компаниями с точки зрения размера бизнеса и отрасли. В целом по выборке, 20% поддерживают возвращение большинства сотрудников к постоянной работе в офисе, но в малом бизнесе этот показатель возрастает до 63%. Поддержка корпоративных гибридных моделей составляет более 60% в банковском и финансовом секторе, а также среди технологических, телекоммуникационных и медийных компаний, тогда как в медико-биологической отрасли показатель составляет всего около 50%».
Офис будет продолжать играть центральную, хотя и иную, роль в выполнении трудовых обязанностей. Очень немногие из опрошенных компаний планируют переход на полностью удаленную работу, и работа в офисе продолжает занимать видное место в их планах на будущее.
Почти 80% компаний рассчитывают найти решение, при котором работа в офисе будет занимать все, большую часть либо половину рабочего времени сотрудников. Только 15% компаний ожидают перехода на полностью удаленную работу.
Ожидания компаний относительно изменений в размере портфеля офисной недвижимости распределены довольно равномерно: треть компаний рассчитывают расширить занимаемые площади в течение следующих трех лет
Технологические, телекоммуникационные и медийные компании настроены особенно оптимистично: более 60% ожидают расширения своих портфелей. Ожидания в банковском и финансовом секторе намного более сбалансированы: такая же доля (чуть менее 30%) планирует как расширение, так и сокращение, в то время как целые 40% не ожидают никаких изменений.
Ценность гибкости для арендаторов будет продолжать расти, отчасти в ответ на краткосрочную экономическую неопределенность, но также и по более стратегическим причинам. Отвечая на вопрос о процентной доле гибкой недвижимости в портфеле компании, те компании, у которых от 11% до 50% портфеля приходится на гибкую недвижимость, ожидают, что ее доля удвоится в течение следующих двух лет. Средние компании, а также технологические, телекоммуникационные и медийные компании особенно заинтересованы в возможностях гибкой недвижимости.
Ричард Холбертон также сообщил: «Складываются две веские причины для растущей популярности гибкой недвижимости: возможность оценки различных моделей аренды и использование в качестве средства предоставления сотрудникам большего выбора в отношении места и условий работы. Вторая из причин особенно важна для крупных компаний, и они все чаще стремятся экспериментировать с различными комбинациями типов помещений и реконфигурировать занимаемые площади в соответствии с меняющимися предпочтениями сотрудников и уроками, полученными в результате пилотных проектов».
Что касается более общих факторов, влияющих на выбор недвижимости, преобладают три фактора: гибкость, благополучие сотрудников и экологичность, особенно качество воздуха. Около 40% компаний выделяют экологичный дизайн как ключевой фактор, столько же ценят технологическую интеграцию, а 54% указывают на качество воздуха в помещениях. Крупные компании придают первостепенное значение полному набору удобств в здании в соответствии с рассматриваемыми некоторыми из них стратегическими изменениями в методах организации труда и структуре портфеля.
По мере того, как компании приближаются к возобновлению офисной работы, очевидно, что первоочередной задачей является восстановление функций, которые могли быть нарушены во время локдаунов, главным образом совместной работы, вовлеченности и сильной корпоративной культуры. Основными последствиями для рабочего места являются расширение зон для совместной работы (36%), опробование новых стратегий организации рабочих мест в отдельных офисах (33%) и пересмотр стандартов проектирования (22%).
Компании осознают, что существуют также технологические потребности, связанные с ожидаемыми изменениями в организации труда. На первом месте по популярности находится расширение возможностей для проведения видеоконференций (67%); значительный интерес вызывают также решения и сенсорные технологии для умных зданий (31%) и датчики качества воздуха (25%).
Ричард Холбертон приходит к следующему выводу: «Необходимо признать, что для достижения целей в отношении эффективности рабочих мест потребуются не только физические проектные решения, и что последние должны идти рука об руку с организационными, поведенческими и управленческими переменами. Учитывая продолжительность времени, в течение которого преобладала «принудительная» удаленная работа, процесс, скорее всего, будет постепенным».
Увеличение объема новых офисных сделок в Москве по итогам 1 полугодия 2021 года по сравнению с аналогичным периодом 2020 года наблюдалось сразу во многих отраслях. Так многократный рост наблюдался со стороны представителей таких секторов как: торговые операторы и развлечения, консалтинг и бизнес-услуги, FMCG и т. д. Кроме этого, на 88% увеличился объем новых сделок с компаниями фарм-индустрии, на 56% - ИТ и телеком и на 33% - строительства и недвижимости.
Отвечая мировым тенденциям, ИТ компании в России увеличивают площадь занимаемых офисов, чтобы в ближайшем будущем реализовать стратегию построения культуры работы внутри офисного пространства (office centric environment).
Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель отдела услуг корпоративным клиентам CBRE, комментирует:
«В Москве требования, ограничивающие число сотрудников, которые могут работать в офисе, были отменены еще в начале года и ненадолго снова вводились в середине лета в связи с ростом числа заболевших. Несмотря на отсутствие формальных ограничений, нестабильность эпидемиологической ситуации и внешних факторов сохраняется, что увеличивает важность гибкости для бизнеса. Многие компании адаптируются к условиям нового времени, пересматривают подходы к работе своих сотрудников, тестируя гибридные форматы и определяя, какие процессы и подразделения в их структурах могут эффективно работать удаленно или частично удаленно, а какие требуют присутствия в офисе. Все это влияет на пересмотр стратегий относительно офисных помещений и на формирование новых требований в части организации и технологической оснащенности рабочего пространства».
По подсчетам аналитиков «Метриум», за прошедшие 12 месяцев апартаменты массового сегмента на московском рынке новостроек подорожали на 27%, тогда как апартаменты бизнес-класса за тот же период выросли в цене только на 21%. В среднем за последние пять лет каждый квартал массовые апартаменты росли в цене на 3%, а в бизнес-классе – на 1%.
К концу I полугодия на рынке новостроек Москвы средняя стоимость апартаментов массового сегмента составила 239 тыс. рублей за кв.м, подсчитали эксперты «Метриум». В аналогичный период 2020 года массовые апартаменты обходились покупателю в 188 тыс. рублей за кв.м. Таким образом за прошедшие 12 месяцев самые доступные варианты рынка этого типа недвижимости выросли в цене в среднем на 27%.
Между тем апартаменты бизнес-класса подорожали не столь значительно. Во II квартале 2021 года средняя стоимость «квадрата» в таких помещениях на рынке новостроек Москвы достигла 301 тыс. рублей, тогда как год назад они обходились в 248 тыс. рублей за кв.м. Соответственно ценовой рост составил 21%.
Аналитики «Метриум» отмечают, что сейчас массовые апартаменты на рынке новостроек Москвы стоят всего на 9 тыс. рублей дешевле, чем апартаменты бизнес-класса год назад. В целом за последние пять лет более экономичный сегмент этого типа жилья в Москве дорожал быстрее, чем бизнес-класса. Средний квадратный метр в комфорт-классе каждый квартал прибавлял по 3% в цене, тогда как в бизнес-классе – 1%.
«Рост цен вызван прежде всего повышением себестоимости строительства, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – На некоторые стройматериалы мы наблюдали кратное увеличение расценок, причем за очень короткий период. Подорожали металлы, элементы из древесины, отделочные материалы и инженерное оборудование. Но несмотря на это, ценовая разница между апартаментами и квартирами сохранилась. Соответственно, на апартаменты в комфорт-классе спрос был выше, чем на бизнес-класс, потому что в сегмент приходят покупатели, которые рассчитывают сэкономить».
Повышение цен среди прочего могло быть связано с увеличением предложения апартаментов с отделкой (чистовой и white box). Если год назад на долю таких помещений приходилось только 29% вариантов, а оставшиеся две трети предлагались застройщиками «в бетоне», то сейчас с ремонтом под ключ и предчистовой отделкой можно купить 56% представленных в продаже апартаментов.
«Покупательские аудитории апартаментов комфорт- и бизнес-класса несколько различаются, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В более доступном сегменте чаще ищут апартаменты для постоянного проживания, для себя. В бизнес-классе выше доля инвесторов, потому что комплексы апартаментов этого сегмента имеют удачное расположение, близость к центру, хорошую транспортную доступность. Спрос был силен со стороны покупателей, которые стремились сэкономить, так как рост цен вытеснил их с рынка экономичных квартир».
Источник: «Метриум»