Объем строящегося жилья вблизи станций МЦК вырос в 2 раза за 5 последние лет
10 сентября Московское центральное кольцо (МЦК) отметило юбилей – 5 лет со дня запуска движения. Запуск крупного проекта, улучшившего транспортную доступность 34 районов Москвы, привёл к повышению девелоперской активности на прилегающих к МЦК территориях, где начали и продолжают реализовываться новые жилые и коммерческие проекты.
За последние 5 лет в шаговой доступности от станций МЦК объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости увеличился более чем в два раза. Это обусловлено как запуском МЦК, так и масштабом реализуемых проектов, расположенных недалеко от станций. В сентябре 2021 года объем предложения в проектах вблизи станций составил 374 тыс. кв. м жилой площади или более 7 тыс. квартир и апартаментов, что на 112% превышает показатели аналогичного периода 2016 года. В настоящее время в шаговой доступности станций МЦК располагаются 34 новых жилых проекта, 19 из которых позиционируют себя как проекты бизнес-класса, 14 – комфорт-класса, и 1 проект премиум-класса – апартаменты OKO в «Москва-Сити».
Основная часть проектов расположена в ЮВАО и ЮАО – 29% и 23% соответственно. Следует отметить, что в наименьшем объеме представлены проекты в ЮЗАО и ЗАО. В разбивке по типу помещений – 24% предложения вблизи к МЦК относится к апартаментам, а 76% представлено классическим квартирным форматом.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Несмотря на значительный рост числа проектов жилой недвижимости после запуска Московского центрального кольца, в настоящее время сохраняется высокий потенциал жилого строительства в некоторых локациях, прилегающих к новой транспортной системе. Это в первую очередь восточное направление – станции МЦК Измайлово, Соколиная гора, Шоссе Энтузиастов, Андроновка, где на близость к станциям МЦК накладывается наличие свободных участков для редевелопмента. Потенциально запуск новостроек в данных районах может оказать благоприятное влияние на уровень спроса, а ценовые показатели могут варьироваться в диапазоне от 230 до 300 тыс. руб./кв. м в зависимости от формата недвижимости – квартиры или апартаменты, а также класса проекта и особенностей его позиционирования».
Карта новостроек в шаговой доступности от станций МЦК
Помимо наращивания объемов строительства и логичного увеличения спроса, вверх пошли и ценовые показатели. Так, например, В ЖК «Зиларт» средневзвешенная цена выросла за 5 лет с показателя 197 тыс. руб./кв. м до 410 тыс. руб./кв. м. В соседнем проекте «Парк легенд» цена выросла с уровня 154 тыс. руб./кв. м до показателя 399 тыс. руб./кв м. В большей степени такой ценовой прирост обусловлен либо расширением в процессе строительства ассортиментной линейки – на старте продаж начиналась реализация лотов комфорт-класса, далее с поэтапным выводом объемов выходили корпуса с более качественными характеристиками, которые перешли к реализации в бизнес-классе, либо масштабом строительства, так как ЗИЛ до сих пор является одним их лидеров по объему строящегося жилья в Москве.
Текущее предложение на рынке новостроек вблизи станций МЦК
В Северном административном округе Москвы в мае 2021 года аналитики «Метриум» насчитали 19 проектов жилых комплексов массового сегмента столичного рынка новостроек. Это столько же, сколько и в Юго-Восточном административном округе, который традиционно лидировал по числу недорогих ЖК на своей территории среди других округов столицы. За год количество проектов в ЮВАО не изменилось, тогда как в САО стало на пять новостроек больше.
В мае 2021 года в Северном административном округе (САО) Москвы застройщики реализовывали 19 проектов массовых новостроек, тогда как год назад их было 14. По текущему числу ЖК САО потеснил постоянного лидера московского девелопмента экономичных комплексов – Юго-Восточный административный округ (ЮВАО), где реализуют 19 проектов, хотя этот показатель не изменился.
Таким образом, 38 из 90 проектов застройки эконом- и комфорт-класса покупатели могут обнаружить на севере и юго-востоке столицы. Третье место по числу новостроек массового сегмента на своей территории разделяют Восточный административный округ (ВАО) и Западный административный округ (ЗАО), где девелоперы реализуют по 12 проектов.
В соседнем с САО Северо-Восточном административном округе (СВАО) возводят 11 комплексов. В Южном административном округе, который долгое время был вторым по числу массовых проектов, сейчас строят только восемь жилых комплексов. За ним следуют Северо-Западный административный округ СЗАО и Юго-Западный административный округ (СЗАО), где реализуются соответственно семь и два проекта.
Несмотря на то, что САО стал одним из лидеров по числу массовых проектов застройки, объем предложения, то есть количество квартир в продаже в этих новостройках, всё еще невелик. Местные застройщики предлагают покупателям 1,8 тыс. квартир – 15% от общего объема предложения в столицы. На долю ЮВАО между тем приходятся 28% предложения (3,3 тыс. квартир). Столько же, сколько и в САО, продают застройщики жилья в СВАО (15% или 1,8 тыс. квартир). В ЗАО реализуют 13% квартир (1,5 тыс. ед.), в ЮЗАО – 9% (1,1 тыс. ед.), в ЮАО и ВАО – по 8% (порядка 900 ед. в каждом).
«Северный административный округ сейчас переживает глобальную перестройку, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и в ЮВАО, в свое время это был преимущественно промышленный уголок столицы, где было сосредоточено множество предприятий и логистических пунктов. Сейчас все эти территории активно преобразуются – на месте заводов строят современные жилые комплексы, появляются новые коммерческие и социальные учреждения, идет комплексное благоустройство территории. Важным фактором стало строительство здесь салатовой ветки метро. При этом с точки зрения экологии и транспортной доступности САО – один из самых благоприятных и удобных округов столицы. В совокупности все эти факторы привлекают сюда девелоперов и превращают САО в уютный жилой район Москвы. Потенциал для строительства здесь еще большой, поэтому можно ожидать, что соперничество “севера” и “юга” в Москве будет продолжаться».
Источник: «Метриум»
По итогам II квартала 2021 г. средний уровень вакантности в стрит-ритейле (центральные торговые коридоры Москвы) составил 11,9%, что выше прошлогоднего показателя аналогичного периода на 3,9 п.п. (8,0% во II квартале 2020 г.) При этом по сравнению с итогами I квартала 2021 г. доля свободных площадей снизилась на 0,5 п.п. Это первый раз с начала пандемии в марте 2020 г., когда вакантность в сегменте стрит-ритейла стала сокращаться.
Снижение свободных площадей за последние три месяца говорит об оживлении рынка стрит-ритейла благодаря снятию многих ограничительных мер, что способствовало активизации офлайн деятельности ритейлеров.
В первом полугодии 2021 г. было зафиксировано 257 открытий, что на треть больше показателя 2020 г., но на 38% ниже показателя 2019 г. Причем 128 открытий в январе-июне 2021 г. пришлось на операторов категории «общественное питание» – почти в три раза больше, чем в 2020 г., но меньше на 29%, чем в 2019 г.
В то же время в первом полугодии 2021 г. было на 5% больше закрытий чем в аналогичном периоде прошлого года. Больше всего пришлось на категории «общественное питание», «красоты и здоровье» и «услуги» – суммарно 144 закрытий, что на 19% выше показателя 2020 г., но ниже 2019 г. на 26%.
Дальнейшая динамика вакантности в сегменте стрит-ритейла будет зависеть от развития ситуации с пандемией, а именно будут ли продлеваться текущие ограничения или вводиться новые. По прогнозам Colliers, при позитивном развитии ситуации вакантность в ближайшей перспективе останется на текущем уровне либо незначительно снизится.
Валерия Гвоздева, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers: «Снижение уровня вакантных площадей в первом полугодии 2021 г. происходило за счет активного развития e-commerce, концепций общепита и мини-форматов продуктовых ритейлеров, под которые бизнес искал новые помещения как в центре, так и в спальных районах. Помимо этого, все больше брендов думают о диверсификации бизнеса и освоении новых сегментов, что также сокращает вакантность. Арендаторы в свою очередь все чаще стали рассматривать переход на процент от товарооборота для разделения рисков. Продолжает активно развиваться гибридный формат – когда собственник делает мелкую нарезку помещений и сдает их в аренду, таким образом, повышая стоимость квадратного метра, а арендатор выигрывает за счет синергии с другими бизнесами. По нашим оценкам, в ближайшей перспективе сегмент стрит-ритейла продолжит плавное восстановление, будут развиваться новые форматы, арендаторы будут искать дополнительные возможности для сотрудничества и повышения своего дохода».
Динамика среднего уровня вакантности центральных улиц Москвы, %
Наиболее востребованные у бизнеса помещения – площадь до 300 кв. м, расположенные в локациях с высоким сформированным трафиком, у которых есть зона выгрузки/погрузки товара, а также парковочные места.
В течение шести месяцев 2021 г. динамично заполнялись помещения, расположенные на пешеходных улицах (-2,1 п.п.), на Патриарших прудах (-2,1 п.п.) и на Бульварном кольце (-4,5 п.п.).
Незначительный рост доли вакантных помещений был зафиксирован на центральных торговых улицах (+0,1 п.п.) и на Садовом кольце (+1,6 п.п.).
Новый Арбат (-3 п.п.), впервые за долгое время стал активно пополняться новыми проектами (их количество под конец полугодия возросло до 15) – кофейня Starbucks, спортивный магазин Adidas, бар «Мумий Тролль music bar», гастробар «Волки & Елки», сеть заведений «Чайхана Navat» и др. Примечательно, что для чайханы Navat данная локация будет второй в Москве после Большой Лубянки.
Динамика вакантности по типам торговых коридоров, %
Динамика вакантности основных торговых улиц Москвы, %
|
Улица |
П1 2020 |
П2 2020 |
П1 2021 |
|
Мясницкая ул. |
7% |
6% |
18% |
|
Петровка ул. |
7% |
12% |
14% |
|
Кузнецкий Мост ул. |
2% |
4% |
8% |
|
Арбат ул. |
8% |
10% |
9% |
|
Новый Арбат ул. |
5% |
9% |
6% |
|
Столешников пер. |
4% |
9% |
7% |
|
Пятницкая ул. |
3% |
7% |
7% |
|
Рождественка ул. |
4% |
6% |
2% |
Структура открытий магазинов и заведений от общего количества открытий по каждому году, %
