Объем строящегося жилья вблизи станций МЦК вырос в 2 раза за 5 последние лет
10 сентября Московское центральное кольцо (МЦК) отметило юбилей – 5 лет со дня запуска движения. Запуск крупного проекта, улучшившего транспортную доступность 34 районов Москвы, привёл к повышению девелоперской активности на прилегающих к МЦК территориях, где начали и продолжают реализовываться новые жилые и коммерческие проекты.
За последние 5 лет в шаговой доступности от станций МЦК объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости увеличился более чем в два раза. Это обусловлено как запуском МЦК, так и масштабом реализуемых проектов, расположенных недалеко от станций. В сентябре 2021 года объем предложения в проектах вблизи станций составил 374 тыс. кв. м жилой площади или более 7 тыс. квартир и апартаментов, что на 112% превышает показатели аналогичного периода 2016 года. В настоящее время в шаговой доступности станций МЦК располагаются 34 новых жилых проекта, 19 из которых позиционируют себя как проекты бизнес-класса, 14 – комфорт-класса, и 1 проект премиум-класса – апартаменты OKO в «Москва-Сити».
Основная часть проектов расположена в ЮВАО и ЮАО – 29% и 23% соответственно. Следует отметить, что в наименьшем объеме представлены проекты в ЮЗАО и ЗАО. В разбивке по типу помещений – 24% предложения вблизи к МЦК относится к апартаментам, а 76% представлено классическим квартирным форматом.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Несмотря на значительный рост числа проектов жилой недвижимости после запуска Московского центрального кольца, в настоящее время сохраняется высокий потенциал жилого строительства в некоторых локациях, прилегающих к новой транспортной системе. Это в первую очередь восточное направление – станции МЦК Измайлово, Соколиная гора, Шоссе Энтузиастов, Андроновка, где на близость к станциям МЦК накладывается наличие свободных участков для редевелопмента. Потенциально запуск новостроек в данных районах может оказать благоприятное влияние на уровень спроса, а ценовые показатели могут варьироваться в диапазоне от 230 до 300 тыс. руб./кв. м в зависимости от формата недвижимости – квартиры или апартаменты, а также класса проекта и особенностей его позиционирования».
Карта новостроек в шаговой доступности от станций МЦК
Помимо наращивания объемов строительства и логичного увеличения спроса, вверх пошли и ценовые показатели. Так, например, В ЖК «Зиларт» средневзвешенная цена выросла за 5 лет с показателя 197 тыс. руб./кв. м до 410 тыс. руб./кв. м. В соседнем проекте «Парк легенд» цена выросла с уровня 154 тыс. руб./кв. м до показателя 399 тыс. руб./кв м. В большей степени такой ценовой прирост обусловлен либо расширением в процессе строительства ассортиментной линейки – на старте продаж начиналась реализация лотов комфорт-класса, далее с поэтапным выводом объемов выходили корпуса с более качественными характеристиками, которые перешли к реализации в бизнес-классе, либо масштабом строительства, так как ЗИЛ до сих пор является одним их лидеров по объему строящегося жилья в Москве.
Текущее предложение на рынке новостроек вблизи станций МЦК
Кредитная активность бизнеса остается низкой, а процентные ставки по кредитам – высокими, не позволяя активно кредитоваться как заемщикам, так и самим банкам. Новые заимствования в основном используются для рефинансирования текущей деятельности, отмечают банкиры.
В текущей экономической ситуации компании не стремятся наращивать долговую нагрузку, а первым делом приступают к оптимизации операционной деятельности, сокращению издержек и улучшению кредитного профиля. Новые заимствования в основном используются для рефинансирования, а также вложений в проекты, которые все же остались в рамках инвестиционной программы компании, отмечает аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко.
Спрос на кредиты в настоящее время высок, но наиболее активно запрашиваются и предоставляются кредиты на пополнение оборотного капитала, без чего невозможен бизнес клиентов, подтверждает старший вице-президент, руководитель службы кредитования БФА Банка Юрий Манулис. Те же компании, которые ощутили падение спроса на свою продукцию, а также предприятия, финансовое положение которых ухудшилось из-за снижения операционной маржи и роста стоимости ресурсов, сокращают кредитную нагрузку. По словам господина Манулиса, банки предоставляют кредиты на финансирование объективно привлекательных проектов с высокой вероятностью успешной реализации.
«Выдачи в основном осуществляются на финансирование текущей деятельности и пополнение оборотных средств, инвестиционный спрос незначительный», – согласен заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра – вице-президента банка ВТБ Руслан Еременко. В кредитном портфеле БФА Банка доминируют предприятия таких отраслей, как строительство и операции с недвижимостью, оптовая и розничная торговля, финансово-посреднические услуги, транспорт и связь.
«Спрос на кредиты со стороны корпоративных клиентов в настоящее время довольно высокий. Главным образом за финансированием обращаются компании-производители, в том числе «санкционных» товаров. Они пользуются ситуацией и пытаются нарастить объемы производства», – отмечает Вадим Исаков, территориальный директор банка «БКС Премьер». Кроме того, достаточно высок спрос на рефинансирование текущих обязательств: с учетом спада бизнеса достаточно большое количество компаний не в состоянии обслуживать свои долги. Кто-то решает этот вопрос путем реструктуризации, кто-то путем рефинансирования, добавляет эксперт.
«Длинных» кредитов в текущих условиях банки не выдают, в данной экономической ситуации они не готовы нести долгосрочные риски. По словам господина Еременко, средние сроки кредитования составляют 1-3 года. Что касается условий, то после стремительного взлета, вызванного повышением ключевой ставки в декабре 2014 года, банки постепенно снижают ставки, отмечает господин Исаков.
Кстати:
Как отмечает заместитель директора Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка по корпоративному бизнесу Лилия Радюшкина, стоимость кредитов для компаний сегодня складывается из расчета плюс 2-3% к ставке рефинансирования.
Добросовестные и аккуратные водители в скором времени смогут рассчитывать на большие скидки при покупке полиса КАСКО, благодаря работе Бюро страховых историй.
С начала августа российские страховщики передают информацию о заключенных договорах автострахования в Бюро страховых историй (БСИ). Передача данных происходит при заключении договора с водителем, далее страховая компания передает информацию по убыткам и происходящим изменениям в договорах. В результате в течение нескольких лет в Бюро будут аккумулированы многочисленные истории водителей, что позволит страховщикам не только выставлять справедливые тарифы для клиентов, но и бороться с мошенничеством. Как отмечает президента Российского союза автостраховащиков (РСА) Игорь Юргенс, уже до конца года в бюро будет содержаться информация по примерно 1,5 млн договоров.
Российские страховщики успешно начали собирать страховые историй по Автокаско клиентов. Пока давать объективную оценку эффективности системы Бюро кредитных историй и работоспособности ее функционала пока преждевременно. В БСИ будут аккумулироваться данные по договорам, заключенным только после 1 августа 2015 года. Страховые истории только начали формироваться, и полноценная информация, позволяющая оценить аварийность водителей, будет накоплена по меньшей мере через год, отмечает директор филиала СПАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Владимир Храбрых. Пока страховщики только отдают данные, но не имеют доступа к системе, все технические вопросы «обратной связи» отрабатываются.
Работа бюро должна позитивно отразиться на качестве использования транспортных средств и поведении водителей на дорогах, считает заместитель руководителя управления андеррайтинга «АльфаСтрахование» Дмитрий Вишняков. «Это мы видим по примерам других стран. Все достаточно просто: у группы страхователей с низкой частотой страховых случаев или низкоубыточной группы появится возможность получать более низкие тарифы, так как при расчете страховщик сможет учитывать всю историю страхования клиента. В результате благодаря бюро распределение страховых премий станет более «справедливым»», - отмечает г-н Вишняков. По его словам размер скидки может быть достаточно высоким – в «АльфаСтраховании» до 45%.
"КАСКО – это добровольный вид страхования, и предоставление скидок в том или ином случае регламентируется тарифной политикой каждой страховой компании, также как и готовность в принципе принимать какой-либо автомобиль на страхование",- отмечает управляющий директор департамента страхования автотранспортных средств «Ренессанс Страхование» Сергей Демидов. "База позволит прекратить сложившуюся ситуацию, когда аккуратные водители платят за лихачей, приносящих убытки страховщику, а потом просто оформляющих полис в новой страховой компании", - добавляет он. В настоящее время постоянные клиенты «Ренессанс Страхование» могут получить скидку от действующих тарифов до 50% за безубыточное страхование на протяжении 6 лет. При этом клиент, который ранее не заявлял убытки, может получить скидку даже несмотря на 1-2 убытка за последний год страхования. Клиенты с хорошей страховой может получить скидку при страховании второго и последующего автомобилей, либо при замене автомобиля и покупке нового.
Хорошие условия для аккуратных водителей предоставляют и другие компании. «Ингосстрах» предоставляет своим постоянным «безаварийным» клиентам скидки до 50% по риску «Ущерб» и в зависимости от класса на основе коэффициента «бонус-малус» (КМБ, понижающий и повышающий коэффициент).
«Если автовладелец впервые приобретает полис автокаско в нашей компании, ему присваивается 3-й класс, и при расчете тарифа применяется КБМ со значением 1. На следующий год безаварийного вождения этому клиенту присваивается 3 или 4 класс и предоставляется от 5 до 10% скидки на основе сниженного КБМ», - объясняет директор филиала СПАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Владимир Храбрых.
Специальные программы для ответственных водителей есть у «Либерти Страхования». Для тех, кто самостоятельно позаботился о защите своего автомобиля от угона (путем установки дополнительных противоугонных устройств), предлагается скидка скидки от страховой премии до 50%. СК «Капитл-Полис» предлагает безубыточным клиентам из других компаний скидку за переход в 10%.
Большую экономию дают также программы с франшизой. По мнению г-на Вишнякова, это основной инструмент оптимизации, который позволяет получить значительную экономию на каско при принятии на себя относительно небольшой доли риска. При относительно невысокой франшизе – порядка 10-15 тыс. рублей в зависимости от модели можно получить скидку до 50% от стандартного продукта.