Объем строящегося жилья вблизи станций МЦК вырос в 2 раза за 5 последние лет
10 сентября Московское центральное кольцо (МЦК) отметило юбилей – 5 лет со дня запуска движения. Запуск крупного проекта, улучшившего транспортную доступность 34 районов Москвы, привёл к повышению девелоперской активности на прилегающих к МЦК территориях, где начали и продолжают реализовываться новые жилые и коммерческие проекты.
За последние 5 лет в шаговой доступности от станций МЦК объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости увеличился более чем в два раза. Это обусловлено как запуском МЦК, так и масштабом реализуемых проектов, расположенных недалеко от станций. В сентябре 2021 года объем предложения в проектах вблизи станций составил 374 тыс. кв. м жилой площади или более 7 тыс. квартир и апартаментов, что на 112% превышает показатели аналогичного периода 2016 года. В настоящее время в шаговой доступности станций МЦК располагаются 34 новых жилых проекта, 19 из которых позиционируют себя как проекты бизнес-класса, 14 – комфорт-класса, и 1 проект премиум-класса – апартаменты OKO в «Москва-Сити».
Основная часть проектов расположена в ЮВАО и ЮАО – 29% и 23% соответственно. Следует отметить, что в наименьшем объеме представлены проекты в ЮЗАО и ЗАО. В разбивке по типу помещений – 24% предложения вблизи к МЦК относится к апартаментам, а 76% представлено классическим квартирным форматом.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Несмотря на значительный рост числа проектов жилой недвижимости после запуска Московского центрального кольца, в настоящее время сохраняется высокий потенциал жилого строительства в некоторых локациях, прилегающих к новой транспортной системе. Это в первую очередь восточное направление – станции МЦК Измайлово, Соколиная гора, Шоссе Энтузиастов, Андроновка, где на близость к станциям МЦК накладывается наличие свободных участков для редевелопмента. Потенциально запуск новостроек в данных районах может оказать благоприятное влияние на уровень спроса, а ценовые показатели могут варьироваться в диапазоне от 230 до 300 тыс. руб./кв. м в зависимости от формата недвижимости – квартиры или апартаменты, а также класса проекта и особенностей его позиционирования».
Карта новостроек в шаговой доступности от станций МЦК
Помимо наращивания объемов строительства и логичного увеличения спроса, вверх пошли и ценовые показатели. Так, например, В ЖК «Зиларт» средневзвешенная цена выросла за 5 лет с показателя 197 тыс. руб./кв. м до 410 тыс. руб./кв. м. В соседнем проекте «Парк легенд» цена выросла с уровня 154 тыс. руб./кв. м до показателя 399 тыс. руб./кв м. В большей степени такой ценовой прирост обусловлен либо расширением в процессе строительства ассортиментной линейки – на старте продаж начиналась реализация лотов комфорт-класса, далее с поэтапным выводом объемов выходили корпуса с более качественными характеристиками, которые перешли к реализации в бизнес-классе, либо масштабом строительства, так как ЗИЛ до сих пор является одним их лидеров по объему строящегося жилья в Москве.
Текущее предложение на рынке новостроек вблизи станций МЦК
В I квартале 2021 г. объем ввода новых складских площадей в Московском регионе составил 125,6 тыс. кв. м, что на 16,8% меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Новое предложение представлено исключительно спекулятивными объекта, наиболее крупными новыми проектами стали «БАТИ Лосино» (49 тыс. кв. м), СК «Томилино» (26 тыс. кв. м) и вторая фаза комплекса «Троице-Сельцо» (25 тыс. кв. м).
По прогнозам Colliers, из-за переноса сроков реализации объектов с 2020 г. и BTS-сделок, заключенных в прошлом году, в 2021 г. ожидается рекордный ввод складских помещений с 2014 г. — более 1,4 млн кв. м. Из них более половины будут составлять объекты в формате built-to-suit (816 тыс. кв м), что также станет максимально высоким показателем за всю историю наблюдения.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Colliers: «В I квартале 2021 г. мы наблюдали высокую активность на рынке складской недвижимости – компании постепенно восстанавиваются после коронокризиса, планируют долгосроное развитие и на этом фоне арендуют и покупают новые площади. Некоторые компании в свою очередь реализуют стратегию эксперимента, сначала арендуя площади в определенной локации на 1-3 года, тестируют ее, а затем, учитывая этот опыт, строят объект built-to-suit. Несмотря на большой объем планируемого нового предложения на рынке, мы не ожидаем снижения ставок аренды – этому способствуют как стабильно высокий спрос, так и увеличение стоимости строительства объектов в связи с изменением курса валют и других экономических показателей».
Спекулятивное и BTS строительство, 2015-2021П
Объем купленных и арендованных площадей в Московском регионе за первые три месяца 2021 г. составил 271 тыс. кв. м, что почти вдвое больше показателя I кв. 2020 г.
В структуре спроса, продолжая тенденцию прошлого года, преобладали сделки онлайн-ритейлеров — 47% от общего объема пришлось на данный формат. Также примечательно,
что впервые с 2019 г. доля логистических компаний и дистрибьюторов в общем объеме спроса оказалась выше, чем у традиционных ритейл-компаний.
Переход к онлайн-торговле, произошедший во время локдауна, спровоцировал компании расширить или консолидировать складские мощности. Однако в текущем году данная тенденция пойдет на спад, поскольку большинство компаний уже осуществили свои планы
по увеличению занимаемых площадей и нацелены на региональную экспансию. По оценке Colliers, ожидаемый объем спроса по Московскому региону в 2021 г. не сможет достичь аналогичный показатель 2020 г.
Распределение арендованных и купленных площадей по отраслям, I кв. 2021
Несмотря на крупные BTS-соглашения, 68% сделок в I кв. 2021 г. было заключено в спекулятивных объектах. Наиболее крупной из них стала аренда логистической компанией «ПЭК» 40,5 тыс. КВ. М в СК «Адидас» в Чехове.
Объем свободного складского предложения в Московском регионе по итогам I кв. 2021 г. остается стабильно низким. Общий уровень вакантных площадей оставил 2,9% или 530 тыс. кв. м. Наибольший объем вакансии зафиксирован на южном направлении, где незанятыми остаются 170 тыс. кв. м. На традиционно востребованном северном направлении вакантны 64 тыс. кв. м, наибольший объем свободных площадей зафиксирован на северо-востоке —6,2% или 59 тыс. кв. м. По прогнозам Colliers, в совокупности с запланированным объемом спекулятивного ввода, переезд арендаторов в объекты, построенные под собственные нужды, стимулирует небольшой рост доли вакантного спекулятивного предложения в Московском регионе.
Доля свободных площадей по направлениям, Московский регион
Ставки аренды в I квартале 2021 г. продемонстрировали умеренный рост: средняя ставка аренды составила 4 130 руб./ кв. м/год без НДС и OPEX. Сложившийся на рынке дефицит качественных складских площадей, а также низкая вакансия в спекулятивных объектах продолжают влиять на увеличение средней ставки аренды, начавшееся в 2017 г.
По итогам первого квартала 2021 года объем чистого поглощения на офисном рынке Северной столицы составил 69 тыс. кв. м, что в 3,6 раз выше результатов аналогичного периода 2020 года.
Существенную часть чистого поглощения в начале 2021 года сформировали введенные в этом году бизнес-центры, построенные для конечных пользователей (арендаторов или собственников зданий) и вышедших на рынок уже заполненными. Без учета этих неспекулятивных объектов, чистое поглощение в бизнес-центрах класса В составило 18,6 тыс. кв. м, в то время как в классе А поглощение составило -5,8 тыс. кв. м (отрицательное значение показывает, что суммарно было освобождено больше площадей, чем заполнено).
По данным Colliers, наибольшим спросом в первом квартале 2021 года пользовались помещения класса В – на них пришлось 97% от общего объема сделок аренды. По размеру сделок самыми популярными оказались помещения площадью до 500 кв. м - на них пришлось около 80% всех сделок.
С точки зрения структуры арендаторов, лидером по объему спроса в первом квартале стал банковский сектор – 37% от общего объема всех сделок. Энергетический сектор сформировал 23%, сегмент «информационные технологии и телеком» - 17%. К тому же, увеличилась активность секторов ритейла и профессиональных услуг.
Рост спроса арендаторов в начале года заметно повлиял на уровень вакантности. Так, доля свободных площадей в классе В снизилась с 8,3% в четвертом квартале 2020 года до 7,5% в первом квартале 2021 года. Средние ставки аренды (без учета НДС) в этом классе также выросли – с 1 094 руб./кв. м/месяц в четвертом квартале 2020 года до 1 139 руб./кв. м/месяц в первом квартале 2021 года. Уровень вакантности в классе А увеличился за три месяца на 0,4 п.п. и составил 3,4%. При этом средний уровень запрашиваемых ставок аренды практически не изменился – 1 578 руб./кв. м/месяц (без учета НДС).
С начала 2021 года рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился четырьмя бизнес-центрами общей площадью 50,4 тыс. кв. м. Основной объем ввода составили неспекулятивные объекты: «Морская резиденция» (40 тыс. кв. м), «Гайде» (5,4 тыс. кв. м), ETM (3,5 тыс. кв. м). К спекулятивному новому предложению относится реконструированное здание площадью 1,5 тыс. кв. м, которое стало частью бизнес-центра «Гайот». Всего объем качественных офисных площадей по итогам первого квартала 2021 года составил 3,71 млн кв. м.
«С начала года мы наблюдаем рост интереса арендаторов к качественным помещениям класса А. Однако предложение в этом классе ограничено, а ставки в некоторых объектах могут быть выше рынка, что побуждает арендаторов временно выбирать помещения класса В. В то же время, часть компаний готова ждать окончания строительства качественных объектов класса А, поэтому такие бизнес-центры вводятся в эксплуатацию с определенной долей заполняемости. В целом, активность арендаторов увеличивается, и мы ожидаем, что рынок может вернуться к допандемийному уровню ставок и вакантности в течение 2021 года», - комментирует Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.