Себестоимость строительства складов увеличилась на 23%, а ставки аренды - на 24% за год. Девелоперам пора браться за дело
По данным Knight Frank St Petersburg, себестоимость строительства складов в городе увеличилась в среднем на 23% за прошедший год. Увеличение затрат девелоперов привело к росту запрашиваемой арендной ставки в складах класса A на 24%, в классе В – на 6%.
К первичным факторам увеличения запрашиваемых ставок аренды относится, помимо себестоимости строительства, низкая вакансия, отсутствие достаточного объема ввода складов в перспективе и увеличение затрат на рабочую силу.
В новых строящихся качественных складских объектах класса А средние запрашиваемые ставки составили 5 070 руб./м²/год (triple net), что на 2-3% выше, нежели стоимость аренды в действующих складах. Но по оценкам экспертов Knight Frank St Petersburg, рост ставок еще не достиг своего предела и продолжится до конца года.
В 1 полугодии 2021 г. арендаторам пришлось адаптироваться, и в ситуации дефицита выбора они готовы платить дороже.
В последнее время компания Norebo арендовала около 7 тыс. м² в мультитемпературном складском комплексе «Эксклюзив Шушары», также были заключены несколько сделок аренды небольшого размера площадей (до 1 тыс. м²).
До конца текущего года мы ожидаем ввода около 137 тыс. м² складских площадей спекулятивного назначения, при этом 80% от запланированного объема уже заняты. За I полугодие 2021 г. рынок качественных складов пополнился только двумя небольшими объектами суммарной арендопригодной площадью 6,6 тыс. м². Город испытывает серьезный дефицит площадей качественных складов. Специалисты отмечают рекордные показатели спроса на складской сегмент в Санкт-Петербурге и Ленинградской области как по количеству запросов, так и по объему площадей. Речь идет о 800 – 1 000 тыс. м², которые в течение ближайших 2 лет могут трансформироваться в сделки. Соответственно те девелоперы, которые выйдут на дефицитный складской рынок с предложением, смогут быстрее окупить затраты.
Илья Князев, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Складские девелоперы, которые заняли выжидательную позицию в начале года, в ближайшее время приступят к строительству, и получат большую маржинальность. Ввиду отсутствия свободного предложения спекулятивных складов на рынке и увеличившейся себестоимости строительства ставки еще подрастут. С ростом себестоимости все издержки рано или поздно будут перекладываться на конечного пользователя».
По данным компании Est-a-Tet, самое нежеланное приобретение – это избыточные квадратные метры. Средняя площадь предложения на первичном рынке Москвы – 66,9 кв.м, а приобретённых квартир – 57 кв.м. Необходимость остальных опций сильно зависит от класса жилья и бюджета покупки.
«В первую очередь покупатели не готовы переплачивать за ненужные метры – в последние годы на рынке сохраняется тенденция к оптимизации планировочных решений. Новые проекты выходят с более компактными и функциональными планировками. Причём эта тенденция отмечается во всех классах жилья – от стандартного до элитного», – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
В любом проекте, выходящем на рынок, в первую очередь вымываются наиболее ликвидные и компактные лоты. В настоящее время на рынке новостроек Москвы наблюдается дисбаланс спроса и предложения по площадям – в сегменте небольших площадей (от 25 до 65 кв. м) спрос значительно опережает предложения, а в сегменте больших площадей ситуация обратная – предложение существенно превышает спрос.
Средние площади лотов по типам комнатности различаются в предложении и в реализованном спросе. Средняя площадь однокомнатных квартир в предложении II квартала 2021 года составляла 43,3 кв. м, а в реализованном спросе – 41,1 кв. м. Аналогичная ситуация складывается по всем типам лотов, кроме студий (но это специфический продукт, который приобретается в первую очередь с целью инвестирования).
В целом на рынке первичного жилья средняя площадь лота в предложении составляет 66,9 кв. м, а средняя площадь лота по итогам реализованного в этом же периоде спроса – 57,0 кв. м.
Средняя площадь лота за последние четыре года в предложении сократилась с 69,1 кв. м до 66,9 кв. м, в спросе – с 59,1 кв. м до 57,0 кв. м.
«Для каждого класса жилья востребованность опций отличается: для покупателя в сегменте комфорт «лишним» может стать гостевой санузел или гардеробная, поскольку это увеличивает бюджет покупки. А для покупателя жилья бизнес-класса наличие дополнительного санузла и гардеробной является обязательным, как и наличие корзин (ниш) на фасаде для размещения внешних блоков кондиционеров, помещение колясочной на первом этаже и так далее, – делится Роман Родионцев. – В высоких ценовых сегментах, наоборот, скромное техническое оснащение и отсутствие дополнительных опций, уникальных сервисов, может отпугнуть взыскательного покупателя».
В массовом сегменте в условиях высокой конкуренции на рынке застройщики все чаще внедряют дополнительные опции, позволяющие выделить проект на фоне конкурентов – системы «умный дом», наличие террас, лоты с палисадниками, полностью оборудованные кухни. С одной стороны, это задаёт высокую планку на рынке жилья – качество проектов постоянно повышается. С другой стороны, застройщику необходимо трезво оценивать востребованность той или иной дополнительной опции – поскольку в массовом сегменте на спрос влияет, в первую очередь, бюджет покупки. Например, наличие эксплуатируемой кровли в проекте комфорт-класса будет являться сильным конкурентным преимуществом, но её содержание и эксплуатация ляжет на плечи жильцов. Есть ещё один риск – на рынке может сократиться число простых, бюджетных проектов, однако здесь существенную поддержку рынку оказывает программа реновации, в рамках которой возводится жилье без «спецэффектов».
В Санкт-Петербурге активно ведутся работы по восстановлению объектов культурного наследия. SuperJob представляет подборку вакансий для профессионалов и экспертов по сохранению памятников архитектуры: востребованы руководители реставрационных работ, инженеры, сметчики, производители работ, реставраторы.
Самая дорогая вакансия – ведущий конструктор с высшим образованием, опытом проектной работы по основному профилю не менее 10 лет и зарплатой 125 тысяч рублей в месяц. Специалист должен обладать знаниями прикладных программ на уровне опытного пользователя. Успешному кандидату предоставляют работу в комфортабельном офисе в центре города и возможность корпоративного обучения.
На втором месте − вакансия сметчика, который будет заниматься составлением сметной документации на реставрационные, проектные, строительно-монтажные работы. Специалист должен иметь высшее строительное образование и опыт работы в сфере реставрации. Работодатель предлагает полный социальный пакет компенсацию на питание и зарплату 100 тысяч рублей в месяц.
Третье место в рейтинге занимает должность ведущего архитектора/главного архитектора проекта (ГАП) с заработной платой – от 90 тысяч рублей в месяц. Специалист должен иметь высшее образование в сфере реставрации или строительства, преимуществом будет аттестация в Министерстве культуры. Успешному кандидату предлагают работу в офисе и бесплатное питание.
В рейтинг также вошли вакансии инженеров с зарплатами от 45 до 65 тысяч рублей. Работодатель предлагает работу в офисе и участие в интересных проектах.
Также компании нуждаются в производителе работ по реконструкции, мастере производственного обучения, руководителе проекта. Кандидатам предлагают зарплату по итогам прохождения собеседования.
Вакансии в сфере реставрации культурного наследия в Санкт-Петербурге, Исследовательский центр SuperJob:
|
Позиция |
Зарплатное предложение, Net, руб. в месяц |
|
100 000—125 000 |
|
|
100 000 |
|
|
90 000 |
|
|
65 000 |
|
|
55 000—65 000 |
|
|
45 000—55 000 |
|
|
45 000 |
|
|
По дог. |
|
|
По дог. |
|
|
По дог. |
|
|
По дог. |
Вакансии в сфере реставрации культурного наследия в Москве, Исследовательский центр SuperJob:
|
Позиция |
Зарплатное предложение,Net, руб. в месяц |
|
100 000 |
|
|
100 000 |
|
|
80 000—95 000 |
|
|
80 000—90 000 |
|
|
80 000 |
|
|
80 000 |
|
|
70 000 |
|
|
60 000—65 000 |
|
|
62 000 |
|
|
61 000 |
|
|
59 000 |
|
|
По дог. |
|
|
По дог. |