В зоне строительства новых станций метро сосредоточено 20% предложения новостроек Москвы
К 2024 году в Москве построят 33 станции метрополитена. По подсчетам экспертов «Метриум», сейчас рядом с ними застройщики реализуют 43 проекта застройки, в которых сосредоточены почти 8 тыс. квартир и апартаментов. В сумме они составляют 20% предложения московского рынка новостроек.
В зоне строительства новых станций метро девелоперы ведут реализацию 43 проектов застройки, в которых на выбор покупателям предлагается 7,8 тыс. квартир и апартаментов. Всего же объем рынка столичных новостроек оценивается в 39,5 тыс. объектов. Таким образом, рядом с новыми станциями метро девелоперы предлагают 20% квартир и апартаментов в московских новостройках.
В зоне строительства метро сосредоточено предложение нового жилья в основном массового сегмента. В сумме речь идет о 5,1 тыс. квартир и апартаментов (65% от общего числа квартир рядом с новыми станциями). В среднем они продаются по 218 тыс. рублей за квадратный метр. В основном они предусмотрены в Новой Москве (порядка 3,5 тыс. квартир), где идет строительство Коммунарской ветви метрополитена, которая, по планам властей, достигнет Троицка. Крупнейшие проекты застройки в зоне доступности станции метро «Коммунарка», где можно пересесть с Коммунарской на Сокольническую ветку, реализует ГК «А101» («Москва А101» и «Скандинавия»).
«Действующие станции Сокольнической ветки метро и строящиеся станции других линий значительно улучшают транспортную доступность территории ТиНАО и повышают ликвидность жилья и коммерческих помещений, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Нужно отметить, что основной рост стоимости недвижимости, обусловленный фактором метро, происходит не после открытия станции, а в момент начала строительства. В целом близость к метро может повысить цены на квартиры на 10-15%».
Среди новостроек комфорт-класса рядом с новыми станциями метро самые доступные проекты в Новой Москве – это ЖК «Бристоль» (174 тыс. рублей за кв.м) и «Бунинские луга» (195 тыс. рублей за кв.м) и ЖК «Скандинавия» (204 тыс. рублей за кв.м).
В новостройках бизнес-класса рядом с новыми станциями метро застройщики предлагают 2,4 тыс. квартир и апартаментов (31%). Преимущественно они расположены вдоль Большой кольцевой линии метро. В среднем они обойдутся покупателям в 332 тыс. рублей за кв.м. Впрочем, среди них есть и мультиформатные проекты застройки, которые состоят из домов разных классов. К примеру, в городском квартале «Ривер Парк», рядом с которым в 2022 году появится станция «Нагатинский затон» Большой кольцевой линии метро, в корпусах бизнес-класса в среднем квартиры стоят 317 тыс. рублей за кв.м, а в комфорт-классе представлены апартаменты по 251 тыс. рублей за кв.м.
«Жители новостроек у Большой кольцевой линии смогут пользоваться теми же преимуществами, что и москвичи, живущие рядом с Кольцевой линией, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Они смогут быстро попасть в любой уголок Москвы, минуя загруженный центр. В то же время всегда можно добраться до пересадочной станции и быстро оказаться в центре. Для жителей новостроек высокобюджетного сегмента метро также важно – им пользуются дети и обслуживающий персонал».
В бизнес-классе самые доступные варианты новостроек у новых станций метро – это комплексы апартаментов. Наиболее низкие цены в проекте Loft 151 (179 тыс. рублей за кв.м,) и «Октябрь» (186 тыс. рублей за кв.м).
Рядом с новыми станциями метро девелоперы реализуют и проекты премиум-класса. В них можно приобрести порядка 250 квартир и апартаментов, а в среднем они стоят 504 тыс. рублей за кв.м. Все эти новостройки возведут рядом с новыми станциями Большой кольцевой линии метро, а именно – комплекс «Остров» недалеко от станции «Терехово» (414 тыс. рублей за кв.м), Spires – у «Давыдкова» (521 тыс. рублей за кв.м), «Река» – рядом с «Мичуринским проспектом» (625 тыс. рублей за кв.м) и MOD у «Марьиной рощи» 352 тыс. рублей за кв.м.
«Развитие сети метро существенно влияет на динамику цен на рынке новостроек Москвы, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В среднем новостройки рядом с метро на 10-15% дороже аналогов, расположенных далеко от станций подземки. Такие проекты практически всегда могут стать выгодным вложением для инвесторов, потому что жилье рядом с узлами скоростного транспорта неизменно пользуется спросом как у покупателей, так и у арендаторов».
Новостройки рядом с перспективными станциями метро
Едва наметившиеся послабления ограничений от коронавирусной инфекции грозят обернуться еще более серьезным локдауном. Рынок торговой недвижимости, начавший было оживать, рискует просесть еще серьезнее, чем в прошлом году.
Для инвестора это, в первую очередь, повлияет на ставки капитализации, которые, вероятно, упадут (в настоящий момент ставка находится на уровне 2020 года и составляет 9,5% - см. Таблицу 1 и Таблицу 2). Собственники, еще недавно верившие в начавшееся восстановление, сегодня начали обдумывать продажу своих активов. Однако, несмотря на непростые времена, владельцы крупных коммерческих объектов не стремятся к демпингу (сказался год льготных арендных послаблений и снизившихся показателей), а, наоборот, повышают цены на продажу - за год рост стоимости покупки торговых площадей составил порядка 25%.
В целом, по итогам 1 полугодия 2021 года, рынок инвестиций в коммерческую недвижимость приближается к допандемийному уровню. За 1 полугодие 2021 года объем инвестиций превышает аналогичный показатель 2020 года на 15%, составив более 100 млрд рублей. Из них порядка 15% пришлось на торговую недвижимость, что эквивалентно объему всех сделок в этом секторе за прошлый год. Надо отметить, что важную роль тут сыграла перепродажа значимых объектов, расположенных в ЦАО - ТЦ “Гименей” и ТЦ “Якиманка, 26”.
При этом, в Москве в 1 полугодии 2021 года наблюдается дефицит свободных земель под девелопмент, из-за чего центр инвестиционной активности временно переместился в Санкт-Петербург: сегодня на него приходится порядка 50% капиталовложений (большинство из них в девелопмент), на Москву - 40%, доля регионов - 10%. Прирост свободных площадей в столице замедлился и до конца года ожидается выход не более 400 тыс. кв. м торговой недвижимости - новых торговых центров преимущественно площадью 15 000-30 000 кв. м каждый.
Интересные явления происходят на рынке аренды. Несмотря на то, что уровень вакантных площадей остается достаточно высоким, собственники не спешат торговаться, а, наоборот, повышают цены. Так, рост ставок на стрит-ритейл в спальных районах, составляет 20-25%.
Другим важным трендом в 2020-2021 гг. становится постепенное сокращение площадей торговых центров и появление малых районных форматов в шаговой доступности. Можно сказать, что это основной продукт сегодня: из крупных игроков остались только старые проекты, а новые не выходят совсем.
Что касается международных резидентов, то в связи с нестабильной ситуацией, вызванной эпидемиологическими ограничениями и общим падением доходов населения, они пока не спешат рассматривать Россию как один из перспективных рынков. В 2021 году на отечественный рынок вышло 12 новых брендов (это самый низкий показатель за последние 8 лет), еще 3 марки объявили о своем закрытии.
“Среди наиболее значимых трендов, наметившихся в торговой недвижимости, прежде всего, под влиянием пандемии, мы можем выделить изменение форматов торговли, готовых на все в борьбе за покупателя. Все большое значение приобретает омниканальность (сочетание технологий оффлайн и онлайн) и рост доли e-commerce в России. Одновременно с этим, онлайн-магазины частично переходят в оффлайн, открывая даже в крупных ТЦ пункты выдачи. Такие новые форматы торговли, как dark store и dark kitchen - рестораны и магазины без посетителей, уже стали общепринятыми форматами. Сами ТРЦ все большее внимание уделяют архитектуре и оптимизации пространства, например, перепрофилируя освободившиеся площади под ПСН (площади свободного назначения). Нынешняя ситуация, с ужесточающимися ограничениями и временной стагнацией - драгоценное время, когда инвестору необходимо определиться со стратегией: приобрести ликвидный актив на падающем рынке или, наоборот, продать сложный для него объект. Самое главное в такой ситуации - не медлить с решением”, - отмечает Вячеслав Рожманов, генеральный директор R2 Asset Management.
Таблица 1: Основные инвестиционные характеристики для ТЦ
|
Период |
Уровень вакантности |
Общий объем, Москва |
Новое строительство, Москва |
Новое строительство, Россия |
Ставка капитализации |
|
2020 год |
9-10% |
5,7 млн кв.м |
232 тыс. кв.м. |
192 тыс. кв.м |
10% |
|
1 полугодие. 2021 г. |
9,5% |
5,7 млн кв.м |
42 тыс. кв. м (прогноз на 2021г. - 400 тыс. кв. м) |
112 тыс. кв.м (прогноз на 2021г. - 600 тыс. кв. м) |
9,5% |
Таблица 2: Основные инвестиционные характеристики для стрит-ритейл
|
Период |
Уровень вакантности |
Общий объем площадей |
Ставка капитализации |
|
2020 год |
14,9% |
587 тыс. кв.м |
9,5% |
|
1 полугодие. 2021 г. |
14,7% |
586 тыс.кв.м |
9% |
Стоимость новостройки зависит от ряда факторов. Наравне с остальными, на нее влияет и объем предложения, выпущенный на рынок. Вместе с ажиотажным спросом на квартиры, охватившем рынок недвижимости в последние месяцы, застройщики старались выводить максимальный объем, чтобы не допустить дефицита. По последним данным портала ДОМ.РФ, за 5 месяцев 2021 года началось возведение 14,8 млн против 8,3 млн кв. м за аналогичный период 2020 г. Для сравнения, во втором полугодии 2020 г. было запущено порядка 18,6 млн кв. м жилых проектов, тогда как во втором полугодии 2019 года – только 13,4 млн кв. м. Это высокий показатель, при том, что пик запуска новых проектов наблюдался в декабре 2020 г., когда цифры доходили до 4,7 млн кв. м.
Больше всего за прошедший период было заявлено новых объектов в Москве (2,1 млн кв. м, +47,6%) и Московской области (1,1 млн кв. м, +41,8%). В границах Старой Москвы лидерами по количеству новинок стали районы Даниловский (14% всех новых корпусов), Хорошево-Мневники (7%), Южнопортовый (6%), Обручевский и Раменки (по 5%), а также Беговой (4%). В Новой Москве основной объем новых корпусов был сосредоточен в Сосенском с.п. (47%), также в тройку лидеров вошли Московский (18%) и Кокошкино (13%).
С начала года на рынок в границах Старой Москвы было выведено 22 новых объекта: 14 (или 64%) из них относятся к сегменту бизнес-класса, 8 (36%) – к комфорт-классу. Если оценивать все вышедшие на рынок корпуса (в новых и уже реализуемых проектах), то за 5 месяцев предложение пополнили 147 единиц: из них, на долю бизнес-класса пришлось 60%, на комфорт-класс – 38%, по 1% на премиум- и эконом-сегменты. В Новой Москве в реализацию вышло 3 новых проекта, всего же предложение пополнилось 45 новыми корпусами. Все новые объемы сконцентрированы в сегменте комфорт-класса.
При этом, важно понимать, что, в первую очередь, растет строительная готовность самого жилья, а социальная инфраструктура за ней не поспевает. Сады, школы, поликлиники строятся, но темпы и объемы не соответствуют потребностям населения. Эта проблема актуальна в принципе для всех городов, но особенно в тех локациях, где концентрируются большие объемы нового строительства.
Цены уверенно росли все первое полугодие 2021 года, однако основной скачок в этом году пришелся на апрель-май, месяцы, когда не имея информации о продлении льготной ипотеки, застройщики поднимали цены практически каждую неделю. Так, с начала года стоимость новостроек в Москве уже прибавила 20,2%, в Новой Москве – 11,9%, в Московской области прирост составил 10,5%. В ближайшие полгода не ожидается такого значительного роста цен, как во втором полугодии 2020-первом полугодии 2021 года, наоборот - их стагнация.
“Стоит понимать, что такой существенный прирост вывода новостроек на рынок отчасти связан с эффектом “низкой базы” прошлого года, когда в период пандемии строительная отрасль практически замерла. Уверена, что покупатель на это предложение найдется: потребность в улучшении жилищных условий у граждан никуда не делась, ипотечные ставки, даже без учета льготной программы, по-прежнему выглядят довольно привлекательно, а застройщики, несмотря на старт новых проектов, продолжают выводить на рынок ограниченные объемы и поддерживать легкий дефицит свободного предложения”, - отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса “Синица”.
