В зоне строительства новых станций метро сосредоточено 20% предложения новостроек Москвы
К 2024 году в Москве построят 33 станции метрополитена. По подсчетам экспертов «Метриум», сейчас рядом с ними застройщики реализуют 43 проекта застройки, в которых сосредоточены почти 8 тыс. квартир и апартаментов. В сумме они составляют 20% предложения московского рынка новостроек.
В зоне строительства новых станций метро девелоперы ведут реализацию 43 проектов застройки, в которых на выбор покупателям предлагается 7,8 тыс. квартир и апартаментов. Всего же объем рынка столичных новостроек оценивается в 39,5 тыс. объектов. Таким образом, рядом с новыми станциями метро девелоперы предлагают 20% квартир и апартаментов в московских новостройках.
В зоне строительства метро сосредоточено предложение нового жилья в основном массового сегмента. В сумме речь идет о 5,1 тыс. квартир и апартаментов (65% от общего числа квартир рядом с новыми станциями). В среднем они продаются по 218 тыс. рублей за квадратный метр. В основном они предусмотрены в Новой Москве (порядка 3,5 тыс. квартир), где идет строительство Коммунарской ветви метрополитена, которая, по планам властей, достигнет Троицка. Крупнейшие проекты застройки в зоне доступности станции метро «Коммунарка», где можно пересесть с Коммунарской на Сокольническую ветку, реализует ГК «А101» («Москва А101» и «Скандинавия»).
«Действующие станции Сокольнической ветки метро и строящиеся станции других линий значительно улучшают транспортную доступность территории ТиНАО и повышают ликвидность жилья и коммерческих помещений, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Нужно отметить, что основной рост стоимости недвижимости, обусловленный фактором метро, происходит не после открытия станции, а в момент начала строительства. В целом близость к метро может повысить цены на квартиры на 10-15%».
Среди новостроек комфорт-класса рядом с новыми станциями метро самые доступные проекты в Новой Москве – это ЖК «Бристоль» (174 тыс. рублей за кв.м) и «Бунинские луга» (195 тыс. рублей за кв.м) и ЖК «Скандинавия» (204 тыс. рублей за кв.м).
В новостройках бизнес-класса рядом с новыми станциями метро застройщики предлагают 2,4 тыс. квартир и апартаментов (31%). Преимущественно они расположены вдоль Большой кольцевой линии метро. В среднем они обойдутся покупателям в 332 тыс. рублей за кв.м. Впрочем, среди них есть и мультиформатные проекты застройки, которые состоят из домов разных классов. К примеру, в городском квартале «Ривер Парк», рядом с которым в 2022 году появится станция «Нагатинский затон» Большой кольцевой линии метро, в корпусах бизнес-класса в среднем квартиры стоят 317 тыс. рублей за кв.м, а в комфорт-классе представлены апартаменты по 251 тыс. рублей за кв.м.
«Жители новостроек у Большой кольцевой линии смогут пользоваться теми же преимуществами, что и москвичи, живущие рядом с Кольцевой линией, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Они смогут быстро попасть в любой уголок Москвы, минуя загруженный центр. В то же время всегда можно добраться до пересадочной станции и быстро оказаться в центре. Для жителей новостроек высокобюджетного сегмента метро также важно – им пользуются дети и обслуживающий персонал».
В бизнес-классе самые доступные варианты новостроек у новых станций метро – это комплексы апартаментов. Наиболее низкие цены в проекте Loft 151 (179 тыс. рублей за кв.м,) и «Октябрь» (186 тыс. рублей за кв.м).
Рядом с новыми станциями метро девелоперы реализуют и проекты премиум-класса. В них можно приобрести порядка 250 квартир и апартаментов, а в среднем они стоят 504 тыс. рублей за кв.м. Все эти новостройки возведут рядом с новыми станциями Большой кольцевой линии метро, а именно – комплекс «Остров» недалеко от станции «Терехово» (414 тыс. рублей за кв.м), Spires – у «Давыдкова» (521 тыс. рублей за кв.м), «Река» – рядом с «Мичуринским проспектом» (625 тыс. рублей за кв.м) и MOD у «Марьиной рощи» 352 тыс. рублей за кв.м.
«Развитие сети метро существенно влияет на динамику цен на рынке новостроек Москвы, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В среднем новостройки рядом с метро на 10-15% дороже аналогов, расположенных далеко от станций подземки. Такие проекты практически всегда могут стать выгодным вложением для инвесторов, потому что жилье рядом с узлами скоростного транспорта неизменно пользуется спросом как у покупателей, так и у арендаторов».
Новостройки рядом с перспективными станциями метро
За период пандемии COVID-19 российский рынок труда значительно изменился — особенно это коснулось тех отраслей экономики, где традиционно широко использовался труд мигрантов. Отъезд значительной части иностранных рабочих привел к нехватке персонала в сферах строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Это уже сказывается на зарплате и условиях труда. Сервис по поиску высокооплачиваемой работы SuperJob изучил, как изменились зарплаты квалифицированных рабочих с 2016 года.
И в Москве, и в Санкт-Петербурге наиболее заметно за последние 5 лет увеличилась средняя зарплата плиточников (на 82% и 80% соответственно). Значительная часть этого роста приходится на год пандемии коронавируса. Так, если в 2020 году плиточник в среднем зарабатывал в столице 70 тыс. руб., то сегодня — уже 100 тыс. руб. (+42,9%).
Аналогичная картина в Санкт-Петербурге: за последний год средняя зарплата плиточников выросла на 25 тыс. руб. (с 65 до 90 тыс. руб., +38,5%).
На втором месте по динамике роста оплаты труда за 5 лет в обеих столицах — позиция монтажника систем вентиляции и кондиционирования (рост на 67% по сравнению с 2016 годом). Третье место в Москве принадлежит монтажникам наружных трубопроводов (за 5 лет их зарплата увеличилась на 56%), а в городе на Неве — арматурщикам и электромонтажникам (на 56%).
SuperJob отмечает ускорение роста заработных плат рабочих в строительстве в 2021 году. За год наибольшую динамику зарплат показали плиточники (они уже упоминались выше): + 42,9% в Москве и +38,5% в Санкт-Петербурге. У монтажников окон ПВХ средний заработок за год вырос на 28,6% в столице и 27,7% в городе на Неве. На третьем месте по величине годового прироста зарплат в Москве — электрогазосварщики (+21,4%), в Санкт-Петербурге – стропальщики (+22,2%).
Представители какой рабочей специальности зарабатывают на сегодняшний день больше всех? В лидерах — плиточники: в Москве они зарабатывают в среднем 100 тыс. руб. в месяц, в Санкт-Петербурге — 90 тыс. руб. На втором месте — монтажники окон ПВХ и промышленные альпинисты: их средняя зарплата — по 90 тыс. руб. в Москве и по 83 тыс. руб. в Санкт-Петербурге. Третье место занимают электрогазосварщики (зарабатывают в среднем 85 тыс. руб. в месяц в Москве и 78 тыс. руб. в Северной столице).
Что касается максимальной зарплаты (на нее могут претендовать наиболее квалифицированные представителей рабочих специальностей со значительным стажем работы, а также зачастую опытом руководства бригадой), то в 2021 году и в Москве, и в Санкт-Петербурге этот показатель наиболее высок у промышленного альпиниста (180 и 170 тыс. руб. соответственно). На втором месте по величине зарплатного максимума — монтажники окон ПВХ (160 и 150 тыс. руб. соответственно). На третьем месте в обеих столицах — каменщик, монолитчик, плиточник, электрогазосварщик и электромонтажник: их доход может достигать 150 тыс. руб. в Москве и 140 тыс. руб. в Санкт-Петербурге.
Как известно, чиновники настаивают на возвращении мигрантов на рынок труда. Однако большинство представителей строительных специальностей и экономически активного населения страны против этого. Очевидно, что сейчас имеются условия, чтобы ситуация на рынке труда рабочих специальностей становилась более цивилизованной и постепенно менялась в пользу граждан России.
Регионы исследования: Москва, Санкт-Петербург
Время проведения: июнь 2021 года
Объект изучения: зарплатные предложения работодателей и зарплатные ожидания соискателей рабочих специальностей в строительстве
Единица измерения: российский рубль
Москва
Санкт-Петербург
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга за 1 полугодие 2021 года.
Предложение
На начало июля 2021 года общий сток сегмента торговой недвижимости Санкт-Петербурга находится на уровне 4,06 млн кв. м.
Прирост предложения по итогам первого полугодия составил 11 000 кв. м за счет открытия ТК «Солнечный город».
С 2016 года на рынок не выходит качественных полноформатных проектов. Крупное открытие прошлого года – торговый комплекс «Кубатура» – мы относим к сегменту специализированных торговых центров.
Тенденция отсутствия появления крупных проектов указывает на то, что сегмент торговой недвижимости преодолел фазу роста и находится в периоде стагнации. Однако, на наш взгляд, низкие темпы прироста торговых площадей в последние 5 лет стабилизировали рынок, что позволило избежать более негативного сценария в сегменте торговой недвижимости по итогам года пандемии.
Перспективное предложение
По итогам 2021 года, по нашим прогнозам, рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга увеличится на 95 500 кв. м.
В высокой степени готовности находятся проекты ТРК «Спутник» общей площадью 60 тыс. кв. м и вторая очередь Fashion House Outlet общей площадью 4,5 тыс. кв. м.
В рамках перспектив развития сегмента мы фиксируем тренд как на снижение общей площади новых проектов, так и смену позиционирования и концепций. По нашему мнению, в ближайшие годы рынок будет прирастать за счет запуска проектов районного и микрорайонного форматов.
Для рынка такая тенденция логична, поскольку полноформатных торговых центров Санкт-Петербургу достаточно.
Спрос
Посещаемость торговых центров начала постепенно восстанавливаться с конца 2020 года. По итогам первого полугодия 2021 года мы фиксируем восстановление показателя посещаемости до уровня конца 2019- начала 2020 года.
Однако сейчас рынок торговой недвижимости вновь входит в фазу неопределенности и ограничений. По состоянию на конец июня уже запрещена работа фуд-кортов.
Темпы вакцинации по-прежнему низкие. На этом фоне сложно прогнозировать как будет развиваться ситуация в разрезе новых ограничений.
Уровень вакантных площадей в качественных концептуальных проектах находится на отметке в 2-2,5%.
В целом с конца 2020 года уровень вакансии по рынку вырос незначительно: рост составил не более 1,8 пп. На текущий момент средневзвешенный уровень вакансии на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга составляет 6%.
Фактически, это означает, что сильного оттока арендаторов не произошло, что было связано с политикой арендодателей, которые предоставляли своим арендаторам скидки на аренду и рассрочки.
Ставки аренды
Торговые центры Петербурга были закрыты 4 месяца: с 26 марта по 27 июля. Фуд-корты и развлекательные зоны после весеннего локдауна работали всего 2 месяца – с 12 сентября по 9 ноября. Снижение оборотов у операторов торговых центров привело к тому, что средний уровень ставок аренды снизился:
- В целом по рынку снижение ставок составило 7%,
- Для торговых комплексов сегмента прайм ставки остались на прежнем уровне.
По итогам первого полугодия 2021 года ставки аренды существенным образом не изменились и остались на уровне конца 2020 года.
