В зоне строительства новых станций метро сосредоточено 20% предложения новостроек Москвы
К 2024 году в Москве построят 33 станции метрополитена. По подсчетам экспертов «Метриум», сейчас рядом с ними застройщики реализуют 43 проекта застройки, в которых сосредоточены почти 8 тыс. квартир и апартаментов. В сумме они составляют 20% предложения московского рынка новостроек.
В зоне строительства новых станций метро девелоперы ведут реализацию 43 проектов застройки, в которых на выбор покупателям предлагается 7,8 тыс. квартир и апартаментов. Всего же объем рынка столичных новостроек оценивается в 39,5 тыс. объектов. Таким образом, рядом с новыми станциями метро девелоперы предлагают 20% квартир и апартаментов в московских новостройках.
В зоне строительства метро сосредоточено предложение нового жилья в основном массового сегмента. В сумме речь идет о 5,1 тыс. квартир и апартаментов (65% от общего числа квартир рядом с новыми станциями). В среднем они продаются по 218 тыс. рублей за квадратный метр. В основном они предусмотрены в Новой Москве (порядка 3,5 тыс. квартир), где идет строительство Коммунарской ветви метрополитена, которая, по планам властей, достигнет Троицка. Крупнейшие проекты застройки в зоне доступности станции метро «Коммунарка», где можно пересесть с Коммунарской на Сокольническую ветку, реализует ГК «А101» («Москва А101» и «Скандинавия»).
«Действующие станции Сокольнической ветки метро и строящиеся станции других линий значительно улучшают транспортную доступность территории ТиНАО и повышают ликвидность жилья и коммерческих помещений, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Нужно отметить, что основной рост стоимости недвижимости, обусловленный фактором метро, происходит не после открытия станции, а в момент начала строительства. В целом близость к метро может повысить цены на квартиры на 10-15%».
Среди новостроек комфорт-класса рядом с новыми станциями метро самые доступные проекты в Новой Москве – это ЖК «Бристоль» (174 тыс. рублей за кв.м) и «Бунинские луга» (195 тыс. рублей за кв.м) и ЖК «Скандинавия» (204 тыс. рублей за кв.м).
В новостройках бизнес-класса рядом с новыми станциями метро застройщики предлагают 2,4 тыс. квартир и апартаментов (31%). Преимущественно они расположены вдоль Большой кольцевой линии метро. В среднем они обойдутся покупателям в 332 тыс. рублей за кв.м. Впрочем, среди них есть и мультиформатные проекты застройки, которые состоят из домов разных классов. К примеру, в городском квартале «Ривер Парк», рядом с которым в 2022 году появится станция «Нагатинский затон» Большой кольцевой линии метро, в корпусах бизнес-класса в среднем квартиры стоят 317 тыс. рублей за кв.м, а в комфорт-классе представлены апартаменты по 251 тыс. рублей за кв.м.
«Жители новостроек у Большой кольцевой линии смогут пользоваться теми же преимуществами, что и москвичи, живущие рядом с Кольцевой линией, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Они смогут быстро попасть в любой уголок Москвы, минуя загруженный центр. В то же время всегда можно добраться до пересадочной станции и быстро оказаться в центре. Для жителей новостроек высокобюджетного сегмента метро также важно – им пользуются дети и обслуживающий персонал».
В бизнес-классе самые доступные варианты новостроек у новых станций метро – это комплексы апартаментов. Наиболее низкие цены в проекте Loft 151 (179 тыс. рублей за кв.м,) и «Октябрь» (186 тыс. рублей за кв.м).
Рядом с новыми станциями метро девелоперы реализуют и проекты премиум-класса. В них можно приобрести порядка 250 квартир и апартаментов, а в среднем они стоят 504 тыс. рублей за кв.м. Все эти новостройки возведут рядом с новыми станциями Большой кольцевой линии метро, а именно – комплекс «Остров» недалеко от станции «Терехово» (414 тыс. рублей за кв.м), Spires – у «Давыдкова» (521 тыс. рублей за кв.м), «Река» – рядом с «Мичуринским проспектом» (625 тыс. рублей за кв.м) и MOD у «Марьиной рощи» 352 тыс. рублей за кв.м.
«Развитие сети метро существенно влияет на динамику цен на рынке новостроек Москвы, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В среднем новостройки рядом с метро на 10-15% дороже аналогов, расположенных далеко от станций подземки. Такие проекты практически всегда могут стать выгодным вложением для инвесторов, потому что жилье рядом с узлами скоростного транспорта неизменно пользуется спросом как у покупателей, так и у арендаторов».
Новостройки рядом с перспективными станциями метро
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank провели исследование первичного рынка пентхаусов в ключевых городах мира (Гонконг, Лондон, Нью-Йорк, Сидней, Сингапур, Москва и Санкт-Петербург) и выяснили, что 1 кв. м жилья данного формата стоит в среднем на 37% дороже, чем в других лотах в рамках одного ЖК. При этом в среднем площадь пентхаусов на 131% больше других квартир и апартаментов в том же здании. Лидером по уровню надбавки стал Гонконг (+59%), Москва на втором месте (+45%), а Санкт-Петербург – на пятом (+39%).
- Марина Шалаева, региональный директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank: «В пентхаусах больше всего ценится эксклюзивность предложения. Кроме того, из-за локальных факторов (например, архитектуры жилого комплекса, видовых характеристик) надбавка к стоимости лота в разных городах может составлять до 60%».
- Результаты исследования мировых рынков показывают, что 1 кв. м жилья данного формата стоит в среднем на 37% дороже других квартир в одном здании, а средняя площадь пентхаусов на 131% больше.
- Самая крупная надбавка за формат пентхаусов зафиксирована в Гонконге – такие лоты на 59% дороже, однако только на 48% больше по площади, чем типовые квартиры и апартаменты в одном проекте. Обратная ситуация наблюдается в Сингапуре – здесь стоимость пентхауса в среднем выше на 7%, но вместе с тем площадь объектов на 169% больше.
- Марина Шалаева добавляет: «Отмечается, что в некоторых городах надбавка к стоимости уменьшается с ростом разницы площадей пентхаусов и других лотов в проекте. Например, в Сингапуре пентхаусы имеют наименьшую наценку, но в то же время они в среднем почти в три раза больше. В Сиднее похожая ситуация. Популярный среди российских ультрахайнетов Лондон по уровню надбавки за формат пентхауса находится на третьем месте среди исследуемых городов (+43% к цене и +112% к площади). Объекты продолжают расти в цене – особенно в Chiltern Place в Марилебон, One Grosvenor Square в Мейфэр и One Kensington Gardens, хотя One Hyde Park по-прежнему остается самым дорогим жилым комплексом Лондона. Кроме того, на сегодняшний день среди состоятельных россиян востребованы пентхаусы в курортных локациях — на Кипре, в Греции, Португалии и Испании. Стоит также отметить, что после пандемии спрос на жилье большой площади, в том числе в формате пентхаусов (с террасами, верандами для обустройства лаунж-зон), увеличился на 20%».
Надбавка к стоимости пентхаусов
|
Надбавка |
Разница площадей с типовыми лотами* |
|
|
Гонконг |
59% |
48% |
|
Москва |
45% |
144% |
|
Лондон |
43% |
112% |
|
Нью-Йорк |
41% |
135% |
|
Санкт-Петербург |
39% |
124% |
|
Сидней |
22% |
182% |
|
Сингапур |
7% |
169% |
|
В среднем по миру |
37% |
131% |
Источник: Knight Frank Research, Douglas Elliman
*Разница между средней площадью пентхауса по сравнению со средней площадью других квартир в том же здании.
- В Санкт-Петербурге на первичном рынке элитной жилой недвижимости представлено 16 пентхаусов в четырех проектах, что составляет 2% от общего числа элитных квартир в продаже. Большинство лотов (75%) расположено в Петроградском районе. Диапазон наценки на данный тип элитного жилья находится в пределах 20-57%.
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «Предложение пентхаусов в Петербурге существенно ограничено. Зачастую для повышения интереса к объекту “пентхаусом” при продаже называют просторную квартиру на последнем этаже с красивым видом на город. Этот формат сравнительно новый, первый пентхаус появился только в середине 90-х гг. в “Доме на Неве” на набережной Робеспьера. Характерные особенности пентхаусов (помимо расположения на последнем этаже) – большая площадь остекления, высокие потолки, просторные комнаты, панорамный вид из окон, террасы, отсутствие соседей. Как правило, пентхаус занимает весь последний этаж, и для владельцев организован персональный лифт. Такое жилье действительно особенное, существенно отличающееся от привычных стандартов и планировочных решений. Из-за уникальности формата, больших площадей и высокой стоимости, предложение пентхаусов адресовано не широкому кругу покупателей, а истинным ценителям, которые могут позволить себе такую покупку».
- В настоящее время на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы представлено 68 пентхаусов в 26 элитных проектах, что составляет 4% от общего числа экспонируемых квартир и апартаментов в сегменте. Больше всего пентхаусов сосредоточено в Тверском районе (24% от всех лотов), в Таганском районе (18%), а также на Арбате (12%) и в Пресненском районе (12%).
- Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank, отмечает: «Пентхаусы — уникальный продукт на рынке, зачастую относящийся к классу трофейной недвижимости. Такой формат очень востребован среди самых состоятельных клиентов-ультрахайнетов. Ввиду эксклюзивности предложения ценообразование на пентхаусы происходит иным образом, чем на типовые лоты в проектах. Сейчас средневзвешенная цена предложения данного формата на первичном рынке составляет 1,8 млн руб./кв. м, что почти на 80% превышает среднерыночный показатель. В эксклюзивных пентхаусах цена может достигать 6 млн руб./кв. м. Стоимость начинается от нескольких сотен миллионов рублей и может доходить до нескольких миллиардов рублей в зависимости от различных параметров конкретного проекта, например количества пентхаусов на этаже, видовых характеристик, качества террас, наличия отдельного лифта непосредственно до пентхауса и так далее».
В июле 2021 года средняя стоимость массовых новостроек в ЮВАО выросла до 232 тыс. рублей против 162 тыс. рублей в том же месяце 2020 год, подсчитали аналитики «Метриум». Юго-Восток Москвы, таким образом, стал рынком с самым быстром ростом цен на новое жилье эконом- и комфорт-класса, так как «квадрат» за 12 месяцев прибавил здесь в цене 43%. Между тем самым дорогим округом с массовыми новостройками признан ЗАО, где квадратный метр обходится в 284 тыс. рублей.
В июле 2021 года средняя стоимость новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве составила 246 тыс. рублей за кв.м, подсчитали в «Метриум». За 12 месяцев этот показатель увеличился на 35% – год назад квартиры в новых домах самого доступного сегмента рынка продавались в среднем по 182 тыс. рублей за кв.м.
В четырех административных округах столицы массовые новостройки дорожали быстрее, чем в среднем по рынку. Заметнее всего выросли цены в Юго-Восточном административном округе (ЮВАО), где год назад квадратный метр продавался за 162 тыс. рублей, а теперь его стоимость достигла 232 тыс. рублей, то есть на 43% больше, чем в июне 2020 года.
На 41% увеличились расценки в Западном административном округе (ЗАО), где квадратный метр подорожал с 201 тыс. рублей до 284 тыс. рублей. Сейчас здесь продаются самые дорогие новостройки комфорт-класса в Москве.
Почти такой же рост цен на 40% наблюдался и в Северо-Западном административном округе (со 190 тыс. рублей до 266 тыс. рублей за кв.м.). Наконец на 36% подорожали массовые новостройки на юге Москвы. В ЮАО квадратный метр вырос в цене с 188 тыс. до 255 тыс. рублей.
В четырех округах квадратный метр дорожал медленнее рынка. В Северо-Восточном административном округе показатель увеличился на 34% до 233 тыс. рублей, в Восточном административном округе – на 26% до 262 тыс. рублей, в Юго-Западном административном округе – на 24% до 200 тыс. рублей, в Северном административном округе – на 20% до 251 тыс. рублей за кв.м.
«Цены росли в округах, где был сконцентрирован основной спрос на массовые новостройки, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Хотя объем предложения здесь большой, число покупателей все равно высоко, что стимулировало девелоперов повышать цены. Особенно это заметно в ЮВАО, который традиционно считался доступной локацией, но сейчас здесь расценки сравнялись со СВАО и превысили показатели ЮЗАО. Очевидно, выиграли инвесторы, которые 2-3 года делали ставку на самые доступные новостройки в демократичных районах столице – сейчас они фиксируют большие прибыли».
К примеру, в проекте комфорт-класса «Соседи 21/19» (Рязанский район, ЮВАО) квадратный метр в июне 2020 года в среднем стоил 213 тыс. рублей за кв.м., а сейчас его стоимость повысилась до 286 тыс. рублей (+34%). В комплексе «Кварталы 21/19» (Рязанский район, ЮВАО) квадратный метр подорожал с 200 тыс. до 251 тыс. рублей за аналогичный период (+25%).
Источник: «Метриум»