«Миллионы квадратов»: эволюция и будущее Черной речки
Черная речка – одна из наиболее активно развивающихся территорий рядом с центром Санкт-Петербурга. Благодаря редевелопменту за последние десять лет застройщики смогли изменить образ локации, а объем жилой застройки (фактической и планируемой) достиг 1,3 млн кв. м жилья. В рамках цикла исследований «Миллионы квадратов», рассказывающего о перспективных для девелопмента городских локациях, аналитики Colliers выявили на Черной речке еще 24 га для нового строительства жилой недвижимости.
История территории Черной речки и набережной Большой Невки непосредственно связана с развитием промышленности: первые предприятия появились в конце XIX века, а в советский период в локации сформировалась крупная промзона, к которой примыкали кварталы жилой застройки. Сегодня редевелопмент бывших заводских территорий стал драйвером развития локации.
По данным Colliers, на данный момент в локации Черной речки (территория между Коломяжским проспектом, проспектом Испытателей, Большим Сампсониевским проспектом и Литовской улицей) построено, строится и проектируется 15 жилых комплексов суммарной площадью 1,3 млн кв. м жилья. Из них 729 тыс. кв. м находятся на этапе строительства, еще 160 тыс. кв. м – на стадии проектирования. Локация находится в активной фазе девелопмента: в 2021 году в эксплуатацию планируется ввести порядка 412 тыс. кв. м жилья – наибольший показатель за всю историю развития территории.
Сейчас здесь реализуется жилье классов «комфорт» и «бизнес»: на них приходится 40% и 60% соответственно от объема первичного предложения жилья. Ключевыми критериями классификации остаются близость проектов к воде и формат застройки (комплексное освоение территории с созданием новой инфраструктуры или включение небольшого проекта в существующую застройку). Примечательно, что в квартирографии проектов бизнес-класса почти равную долю занимают малогабаритные (студии, квартиры с одной спальней) и средние (с двумя спальнями) квартиры – 43% и 39% соответственно. В комфорт-классе доминируют малогабаритные квартиры (57%).
С 2017 года средневзвешенная стоимость квадратного метра квартир выросла на 83% и достигла 213 тыс. руб. По данным Colliers, средняя стоимость квадратного метра в проектах комфорт-класса выросла на 72% (с 114 тыс. руб. в 3 кв. 2017 года до 196 тыс. руб. в 3 кв. 2021 года). В проектах бизнес-класса рост составил 82% (с 125 тыс. руб. в 3 кв. 2017 года до 227 тыс. руб. в 3 кв. 2021 года). Наибольшая динамика увеличения цены зафиксирована в 2020 году, когда за год стоимость квадратного метра выросла на 34% в классе «комфорт» и на 37% – в классе «бизнес».
«За время освоения Черной речки изменился не только образ локации, но и сам девелоперский подход: все больше застройщиков переходят к осознанному проектированию и умному девелопменту. С 2017 по 2021 год средняя площадь квартиры в проектах комфорт-класса сократилась с 59 кв. м до 45 кв. м, в бизнес-классе – с 61 кв. м до 53 кв. м. Это не оптимистичный, но оптимизированный подход, где каждый метр функционален», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
В ходе исследования локации Черной речки было выявлено ещё около 24 га территории перспективной для девелопмента. Потенциально интересными для застройщиков выступают не только промышленные здания и участки, но и морально устаревшие объекты коммерческой недвижимости, которые не приносят соответствующий уровень доходности своим владельцам. По оценке Colliers, суммарно на выявленных участках можно будет построить еще не менее 250 тыс. кв. м жилья (т.е. объем застройки в локации может увеличиться еще на 20%).
«Часть выявленных площадок для потенциального девелопмента требует смены функционального назначения и формирования дополнительной социальной инфраструктуры. Однако запущенный процесс джентрификации и повышения статуса локации облегчит задачу девелоперам, которые только присматриваются к этой территории. Успешность реализующихся проектов, близость к центру города, паркам и водной панораме повышает шансы на редевелопмент оставшихся промышленных территорий в этом районе», - добавляет Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
История освоения локации
Освоение Черной речки жилищными девелоперами началось в 2012 году, когда компания Setl City начала строительство ЖК Riverside (110 тыс. кв. м) на Ушаковской набережной на месте бывших зданий «Ленинградского Северного завода». Следующий этап развития локации наступил только в 2017-2018 годах, когда в продажу суммарно вышло 434 тыс. кв. м. В этот период первичный рынок пополнили проекты: жилые комплексы «Георг Ландрин» («Абсолют Строй Сервис»), «Черная речка» (ЦДС), Riviere Noire (ЛСР), Terra (РСТИ), Tarmo (YIT), «Притяжение» (Setl City), «Новый Лесснер» («Отделстрой»). В 2019 году рынок пополнялся новыми очередями в рамках строящихся проектов, а интерес девелоперов к локации, приобретающей премиальный вид, увеличивался.
В 2020 году начался редевелопмент нескольких промышленных территорий. ГК ПИК начал строительство ЖК «Кантемировская 11» на территории завода «Климов». На Белоостровской улице в продажу вышло два проекта: «Белый остров» («Базис-СПБ») и Domino (ГК «Эталон»). Еще один участок находится в портфеле компании Glorax, где компанией будет реализован многофункциональный комплекс. LEGENDA Intelligent Development приобрела 3 земельных участка на месте бывшего завода «Прогресс», а Setl Group станет соинвестором проекта на участке, расположенном по соседству с дачей Головина. Всего на вышеперечисленных территориях анонсировано строительство около 160 тыс. кв. м жилья. В 2021 году рынок пополнялся новыми очередями в уже известных проектах. Крупнейшим стал выход второго этапа ЖК «Новый Лесснер».
В рамках спецпроекта «Миллионы квадратов» Colliers проанализирует шесть ключевых локаций жилищного девелопмента в Петербурге – это Черная речка и Выборгская набережная, Новая и Старая Охта, Намывные территории и Васильевский остров, Московский и «новый» Лиговский проспект, Октябрьская набережная, Юго-Запад. Суммарно в этих локациях строится, построено и проектируется около 8,7 млн кв. м жилья бизнес- и комфорт-класса. В будущих исследованиях Colliers представит подробный анализ каждой из локаций, оценит существующий и проектируемый объем стройки, а также расскажет, на каких свободных участках в перспективе могут появиться жилые проекты.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам марта 2021 г. на первичном рынке апартаментов Москвы объем предложения снизился на 10,1% площади и на 0,3% лотов. За год сокращение составило 40,6% площади и 33,1% лотов. На долю апартаментов приходится 18,2% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы (-1% за месяц).
На долю предложения бизнес- и премиум-классов приходится по 36,1% площади. В бизнес-классе доля снизилась на 6% за месяц и на 4% за год, в премиум-классе – на 0,4% и 4,4% соответственно. За месяц объем предложения в этих классах сократился на 23% и 11%, за год – на 46%, что выше по рынку апартаментов. Доля комфорт-класса составила 26,7% (+6,6% за месяц, +7% за год), объем которого за месяц вырос на 19%, а за год сократился на 19,5%. Доля предложения стандарт-класса сокращается каждый месяц и составляет чуть более 1%.
Лидерами по сокращению предложения стали ЦАО – на 10% за месяц и на 33% за год, САО – на 36% и 64% и СВАО – на 21% и 72%. В этих округах сосредоточено больше половины общей площади апартаментов: ЦАО – 29,6% (-0,1% за месяц, +3,3% за год), САО – 14,1% (-6%, -9,2%) и СВАО – 11% (-1,5%, -12,9%).
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на заключительной стадии строительной готовности (67%): на стадии введенных объемов – 40,7%, на стадии благоустройства – 3,1%, и ФОР (фасадно-отделочных работ) – 22,1%. На начальной стадии представлено 22,9% предложения площади: на нулевом цикле – 15,5%, на стадии монтажа первых этажей – 7,6%.
По наличию и типу отделки большая доля апартаментов представлена без отделки – 43,5% (-10,8% за месяц, -19,2% за год), на долю отделки приходится – 25,3% (-6,8% за месяц, -1,2% за год), с отделкой, мебелью и кухней – 18,6% (+16,3% за месяц, +18,2% за год). Доля предложения предчистовой отделкой составляет 12,5% (+1,4%за месяц, +3,6% за год).
По итогам марта 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) выросла за месяц на 1,1%, за год - на 20% и составила 380 тыс. рублей. Лидерами роста стали премиум-класс – 610,9 тыс. руб. (+2,2% за месяц, +30,7% за год) и комфорт-класс - 216,1 тыс. руб. (+9,5%, +20,5%). Немного отстает бизнес-класс – 276,5 тыс. руб. (+3,3% за месяц, +19,8% за год).
В Bright Rich | CORFAC Int. подвели итоги I квартала на офисном рынке Санкт-Петербурга.
В эксплуатацию было введено четыре объекта: «Морская резиденция» (арендопригодная площадь – 40 тыс. кв. м), Garage (арендопригодная площадь – 3 548 кв. м), реконструированный бизнес-центр «Гайде» (2 745 кв. м) и БЦ «Гайот» (1 880 кв. м арендопригодной площади). Спекулятивными являются лишь бизнес-центры Garage и «Гайот». При этом, в Bright Rich | CORFAC Int. отмечают, что сдали последний объект еще до его ввода в эксплуатацию.
До конца года к вводу в эксплуатацию запланировано 253 890 кв. м качественных офисных площадей (GLA), основная часть из них, по прогнозам аналитиков, придется на III-IV кварталы. Наиболее крупными из новых бизнес-центров станут БЦ «Черниговская 8» (арендопригодная площадь – 46 050 кв. м), БЦ «Заневский каскад 4» (арендопригодная площадь – 40 300 кв. м), БЦ «Элкус II очередь» (арендопригодная площадь – 23 560 кв. м).
Крупнейшие объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2021 г.
|
Название бизнес-центра |
Адрес |
Район |
Общая площадь, кв. м |
Арендопригодная площадь, кв. м |
Класс |
Квартал |
|
ATLAS CITY 1 очередь |
Московский пр., д. 120, лит. А, стр. 1 |
Московский |
10 037 |
8 914 |
В+ |
Q2 |
|
Премьер |
Щербаков пер, д. 17/3, лит. А |
Центральный |
7 953 |
6 478 |
А |
Q2 |
|
11-я Красноармейская (реконструкция) |
11-я Красноармейская ул., д. 18 |
Адмиралтейский |
7 300 |
5 500 |
В |
Q2 |
|
OBWODNIY |
Обводного канала наб., д. 118Б, лит. А |
Адмиралтейский |
5 733 |
5 733 |
В |
Q2 |
|
Заневский каскад 4 |
Заневский пр. |
Красногвардейский |
113 600 |
40 300 |
В+ |
Q3 |
|
Lotos Tower |
Приморский пр., д. 68, 70, стр. 1 |
Приморский |
30 000 |
15 000 |
А |
Q3 |
|
Собрание, II очередь |
Цветочная ул., д. 25, лит. Ц |
Московский |
26 763 |
15 417 |
В+ |
Q3 |
|
Спутник |
Бабушкина ул., д. 40, лит. А |
Невский |
25 000 |
3 800 |
В+ |
Q3 |
|
Феррум I |
Свердловская наб, д. 44, лит. Б |
Калининский |
9 900 |
8 870 |
А |
Q3 |
|
КЕРСТЕН (реконструкция) |
Красного Курсанта ул., д. 25, лит. Е |
Петроградский |
7 940 |
7 940 |
В+ |
Q3 |
|
Черниговская 8 |
ул. Черниговская, д. 8 |
Московский |
66 480 |
46 050 |
А |
Q4 |
|
Элкус II очередь |
Благодатная ул. |
Московский |
33 773 |
23 560 |
А |
Q4 |
|
ТЕСЛА |
В.О. 24-я линия, д. 15/2 |
Василеостровский |
13 890 |
9 600 |
В+ |
Q4 |
|
Аквилон LINKS |
Московский пр., д. 83, лит. Н |
Адмиралтейский |
10 711 |
8 328 |
А |
Q4 |
С точки зрения распределения объектов, заявленных к вводу до конца года, по классам офисной недвижимости лидируют здания класса А, их доля в структуре планируемого ввода составляет 58% (148 290 кв. м). Далее следует класс В+ (91 400 кв. м, или 36%) и класс В (14 330 кв. м, или 6%).
Наиболее популярной локацией среди девелоперов является Московский район, здесь к вводу заявлено 93 940 кв. м офисных площадей (37%). Меньше всего площадей заявлено к вводу во Фрунзенском районе (2 750 кв. м, или 1%).
В I квартале 2021 г. объем поглощения составил 54 920 кв. м. По прогнозам аналитиков Bright Rich | CORFAC Int., по итогам полугодия этот показатель может составить порядка 120 000 кв. м.
По объему сделок лидирует класс В+, здесь было заключено 40% от всего объема сделок за квартал (22 090 кв. м). Наиболее востребованным по количеству сделок также оказался класс В+, с ним было заключено 38% от общего количества сделок за период.
Наиболее востребованными среди арендаторов и покупателей оказались Петроградский и Центральный районы, на их долю в структуре поглощения пришлось 46% от общего количества сделок за период.
Петроградский район лидирует также по объему заключенных сделок, на него приходится 25% в структуре спроса. Далее идут Центральный и Адмиралтейский районы (19% и 18% соответственно).
Наибольшее количество сделок был заключено с небольшими офисными блоками площадью 100-250 кв. м (49%). В объемном выражении лидируют блоки 500-1000 кв. м. Средний размер арендованного помещения составил 405 кв. м.
Общий уровень вакансии на конец I квартала составляет 7,7% (337 570 кв. м). При этом в классе А вакансия составляет 8,1%, в классе В+ – 8,0% и в классе В – 7,3%. По объему предложения лидирует Центральный район, здесь свободно 86 580 кв. м. Меньше всего вакантных офисов в Кировском районе, здесь к аренде доступно всего 5 370 кв. м.
По прогнозу аналитиков Bright Rich | CORFAC Int., во II квартале 2021 г. объем вакантных площадей сократится до 310 000 кв. м. «Движение рынка будет зависеть от выхода новых спекулятивных офисных площадей. Спрос во втором квартале предположительно останется на уровне I квартала 2021 года», - отмечает Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC Int.
Ставки аренды за I квартал выросли, в основном за счет индексации. Средневзвешенная ставка аренды на конец квартала составила 1 970 руб./кв. м/мес. (включая НДС и КУ) в классе А, 1 360 руб./кв. м/мес. в классе В+ и 1 170 руб./кв. м/мес., в В-классе (также с НДС и КУ). Аналитики отмечают, что в классе В зафиксирован наиболее активный рост ставок аренды, по сравнению с концом 2020 года ставка здесь увеличилась на 6,4%. Если сравнивать с аналогичным периодом 2020 года, то ставка аренды в классе В увеличилась на 10,4%. Во II квартале в Bright Rich | CORFAC Int. дальнейшего роста арендных ставок не ожидают.
Наиболее дорогим районом с точки зрения средневзвешенной базовой ставки аренды в классе А является Адмиралтейский, здесь ставка аренды на конец I квартала составляет 2 160 руб. за «квадрат». В классе В+ самая высокая базовая средневзвешенная ставка аренды приходится на Московский район (1 560 руб./кв. м/мес. с учетом НДС и КУ). В В-классе самая высокая средневзвешенная ставка зафиксирована в Центральной районе Петербурга – 1 490 руб./кв. м/мес.