Пять самых доступных квартир в новостройках бизнес-класса на юге Москвы
Каждая пятая квартира в новостройках бизнес-класса продается в Южном административном округе Москвы. Протяженная береговая линия Москвы-реки, огромные зеленые зоны вроде парка Коломенское, удобная дорожная сеть – все эти факторы привлекают в данную локацию застройщиков и покупателей жилья бизнес-класса. За последний год цены здесь выросли на 34%, однако эксперты «Метриум» нашли пять проектов новостроек, в которых квартиру можно приобрести по цене от 9,2 млн рублей.
- «Зиларт»
Студия за 9,2 млн рублей
В одном из крупнейших проектов застройки столицы на месте завода ЗиЛ, разрастается самобытный и модный район с новостройками бизнес-класса, который получил название «Зиларт». Он находится в Даниловском районе Москвы и ограничен практически со всех сторон новыми набережными Москвы-реки, а в «материковой части» застройщик (группа «ЛСР») предусмотрел школы, детские сады, культурные центры, кафе, рестораны, арт-объекты и т.п. Высота некоторых корпусов достигает 40 этажей, поэтому в «Зиларте» много видовых квартир, из которых открывается обзор на реку и районы активной джентрификации некогда промышленного юга столицы. В одном из строящихся корпусов на ранней стадии здесь можно приобрести студию площадью 22,4 кв.м за 9,2 млн рублей. Это самая доступная квартира бизнес-класса в Южном административном округе.
- «Ривер Парк»
1-комнатная квартира за 12,5 млн рублей
Самая доступная однокомнатная квартира на рынке новостроек бизнес-класса на юге Москвы продается в городском квартале «Ривер Парк». Её площадь достигает 37 квадратных метров, а входит она в состав строящегося корпуса заключительной фазы проекта. Квартал выстроен вдоль Нагатинского затона и имеет собственную протяженную 1,5-километровую набережную, благоустроенную девелоперами проекта (AEON Corporation совместно с «Ферро-Строй»). Дома спроектированы таким образом, что из большинства квартир открывается вид на Москву-реку. Также в некоторых квартирах предусмотрены террасы, французские балконы, эркеры, гардеробные комнаты, панорамное остекление. Помимо набережной, застройщики предусмотрели здесь одну из самых больших дворовых территорий в Москве площадью 1,5 га с элементами водного ландшафта, садом камней, площадками для уличных спортивных тренировок, скалодром и роллердром.
«Покупка квартиры в одном из последних корпусов проекта, – это беспроигрышная инвестиция, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Квартира отлично подойдет для собственного проживания, так как стройка уже не будет мешать, ведь все корпуса квартала завершены. При этом жилье можно сдать в аренду – рядом откроется станция метро и появится крупный деловой квартал. Наконец, за период строительства корпуса цены еще значительно вырастут».
- TopHILLS
Студия за 12,9 млн рублей
Еще один квартал с доступными предложениями жилья бизнес-класса на юге Москвы – TopHills (девелопер – «Инград»). Шесть корпусов с общим функциональным стилобатом строят в Нагорном районе ЮАО. Здесь студию площадью 35 кв.м. можно приобрести за 12,9 млн рублей. Входные группы квартала проектировало архитектурное бюро Glekel, которое умеет совместить яркий дизайн и функциональность пространства. Премиальные материалы отделки, качественное инженерное оборудование, безбарьерная среда, места хранения колясок и велосипедов, а также мойка для домашних питомцев. Среди локальных бонусов – станция метро в 100 метрах от квартала, берег реки Котловки, а также единственный в столице горнолыжный комплекс «Кант». В TopHills предусмотрен элитный фитнес-центр, торговый комплекс, домашняя пекарня, кафе и ресторан.
- «Now. Квартал на набережной»
1-комнатная квартира за 12,9 млн рублей
Еще один квартал бизнес-класса, где можно приобрести жилье значительно дешевле средних значений по рынку, это «Now. Квартал на набережной» (девелопер проекта – Tekta Group). Как и следует из названия, этот комплекс растет на берегу Москвы-реки, а именно – в затоне Новинки, в Даниловском районе ЮАО. Все здания строят по индивидуальному проекту, их архитектурный облик вариабельный – от частных камерных резиденций до высотных башен. Однокомнатную квартиру площадью 36,4 кв.м. здесь можно приобрести за 12,9 млн рублей. Всего в 30 метрах от домов – благоустроенная набережная по проекту бюро Gafa с пешеходными, беговыми и велосипедными маршрутами, а также амфитеатром и детскими площадками.
- «Павелецкая Сити»
Студия за 13,7 млн рублей
Рядом с историческим центром в Даниловском районе Москвы компания MR Group вместе с Level Group реализуют проект «Павелецкая Сити». Архитектура и дизайн девяти высоток вдохновлены образами золотой эпохи Голливуда и эстетикой нью-йоркского ар-деко 1920-1930-х гг. В «вертикальном городе», как называет застройщик «Павелецкую Сити», предусмотрена вся необходима инфраструктура – кафе и супермаркет, центр раннего развития, зоны отдыха и спортивные площадки. Квартиру же здесь можно приобрести как минимум за 13,7 млн рублей – это студия площадью 27,6 кв.м. Внутреннее пространство квартала сформировано командой бюро ADM. На огороженной территории будут игровые комплексы для детей разных возрастов, зоны тихого отдыха, спортивные площадки, тропа здоровья, многофункциональные площадки для командных видов спорта.
«Несмотря на значительный рост цен, у потенциальных покупателей новостроек еще есть возможность подобрать подходящие квартиры, если они внимательно изучат рынок или обратятся к экспертам, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В крупных проектах регулярно появляются новые корпуса, где квартиры можно приобрести по стартовым ценам. Помимо этого, многие застройщики максимально расширяют линейку предложения с точки зрения формата квартир и их площади, что позволяет оптимизировать бюджет под конкретные запросы покупателя, будь это инвестор, одинокий молодой профессионал, студент и т.п.».
За прошедшие 12 месяцев средняя стоимость студий в московских новостройках премиум-класса выросла на 39%, подсчитали аналитики «Метриум». Сейчас они продаются в среднем по 22,1 млн рублей. По годовой динамике цены на премиальные студии уступили только таким же квартирам в новостройках эконом- и комфорт-класса, которые подорожали на 47%.
Во II квартале 2021 года средняя стоимость студии в новостройках премиум-класса в Москве достигла 22,1 млн рублей. Между тем, в конце II квартала 2020 года квартиру или апартамент такого формата можно было приобрести за 15,8 млн рублей. Таким образом за 12 месяцев стоимость студий выросла на 39% или на 6,2 млн рублей.
Аналитики «Метриум» отмечают, что наиболее внушительный рост произошел в I полугодии 2021 года. В конце 2020 года, как и в IV квартале 2019 года, студии премиум-класса еще можно было купить примерно за 16 млн рублей.
Квадратный метр в премиальных студиях дорожал сопоставимым образом. Сейчас он обходится покупателям в среднем в 582 тыс. рублей, тогда как в I квартале он стоил 530 тыс. рублей, в IV квартале 2020 года – 444 тыс. рублей, в III квартале 2020 года – 472 тыс. рублей, а во II квартале 2020 года – 458 тыс. рублей. Таким образом, удельная стоимость такого жилья выросла только на 27%.
«Студии в премиум-классе росли в цене благодаря своей инвестиционной привлекательности, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Они действительно стали удобным форматом квартир или апартаментов в высоко ликвидных новостройках с очень хорошим расположением. Студии подходят для сдачи в аренду,кратковременных остановок своих владельцев или как первое жилье Однако увеличение стоимости обусловлено еще и изменением структуры предложения, на что указывает тот факт, что удельная стоимость квадратного метра росла медленнее, чем студии в целом».
По данным экспертов «Метриум», действительно структура предложения студий изменилась с точки зрения их площади. Если год назад средняя площадь премиальной студии в продаже составляла 34,6 кв.м., то сейчас застройщики продают помещения побольше – 37,9 кв.м.
Студии в новостройках премиум-класса по годовому росту цен (39%) уступают только студиям в массовых жилых комплексах, где средняя стоимость такого помещения увеличилась на 47% – с 4,8 млн до 7,1 млн рублей. Между тем в бизнес-классе студии подорожали на 21% (с 9,8 млн до 11,8 млн рублей), а в элитном сегменте на 18% (с 29,6 млн до 35,0 млн рублей).
«В новостройках премиум-класса раньше студии проектировали редко, поэтому они в кратчайшие сроки стали дефицитным продуктом, – говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Это повлияло на динамику цен, потому что инвесторы и другие группы покупателей активно искали именно студийный формат. В целом спрос на такие помещения будет оставаться высоким благодаря их многофункциональности и ограниченности предложения».
Сезон на рынке недвижимости уже начался. Эксперты Est-a-Tet прогнозируют, что оживление спроса и смягчение медико-социальных ограничений увеличит ставки на квартиры до 10% в ближайшие 2-3 месяца. Собственники с осторожностью сдают объекты семьям с детьми, а молодые арендаторы все больше склоняются к внешне привлекательным вариантам, отодвигая вопрос бюджета на второй план.
Высокий сезон на рынке аренды начался – по итогам обращений в компанию за последние 2 недели фиксируется рост спроса на долгосрочную аренду на 17% по сравнению со средними цифрами за июнь. «Сейчас лучшее время для поиска квартир, пока ещё арендные ставки не вышли на пик, а вариантов достаточно», – рассказывает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Квартиры начинают искать студенты, которые в этом году смогут учиться оффлайн, и доля таких арендаторов в общей структуре спроса будет возрастать вплоть до сентября-октября. Также росту запросов на аренду способствует оживление на деловом рынке, восстановление секторов услуг и общественного питания, возвращение с дистанционного режима работы иногородних сотрудников. Проектирование и создание комфортной среды для жизни, реконструкция парков и скверов и создание новых мест отдых создает ментальное принятие города как места для жизни, а не только для работы. В связи с этим семьи с детьми возвращаются в город, поближе к цивилизации, и на рынке возникает дефицит качественных семейных объектов – просторных трех-четырехкомнатных квартир с хорошим ремонтом, рядом с парками и хорошей социальной инфраструктурой.
«Мы отметили новый тренд в поведении молодых арендаторов без детей: в сегментах комфорт плюс и бизнес наибольший интерес сфокусирован на достойных, а не на бюджетных вариантах. Молодым людям, которые занимают позиции от средних руководящих, стали интересны просторные квартиры с хорошим ремонтом в благоустроенных новых жилых комплексах, с красивыми видами. Доля запросов на такие объекты выросла на 15% с периода до пандемии в прошлом году», – отмечает Юлия Дымова.
Также новые особенности отмечаются и в поведении собственников: так, они существенно менее охотно стали сдавать квартиры семьям с детьми примерно до 7 лет. «Наличие детей в семье съёмщиков, к сожалению, всегда было отрицательным фактором для собственника, но сейчас эта тенденция особенно заметна, – делится наблюдениями Юлия Дымова, – Дети дошкольного возраста пугают арендодателей, особенно если их больше одного – по мнению собственников, квартира после проживания семьи с детьми придёт в негодность. Поэтому сейчас в заметном дефиците просторные семейные квартиры с хорошим ремонтом, в домах рядом с парками, красивыми прогулочными зонами. Часто максимум, который может найти семья с детьми, – это морально устаревшая квартира со старым ремонтом, который собственнику практически не жалко».