Предложение квартир комфорт-класса в старой Москве выросло за месяц на 30%
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам августа 2021 г. совокупный объем предложения квартир комфорт-класса на первичном рынке старой Москвы составил 899,3 тыс. кв. м и 17,5 тыс. лотов, который за месяц вырос на 26,4% площади и 30,2% лотов. В годовой динамике все еще наблюдается снижение на 10% площади и 0,3% лотов.
Две трети предложения (73,5% площади) приходится на 4 округа: ЮВАО – 29,5% (-0,8% за месяц, -2,1% за год), ЗАО – 15,3% (+2% за месяц, +4,8% за год), САО – 14,4% (+1,6% за месяц, +6,9% за год) и СВАО – 14,2% (+2,3% за месяц, -5,6% за год).
Больше половины предложения в комфорт-классе находится на начальной стадии строительной готовности – 50,4% площади (-2,5% за месяц, +12,3% за год): на нулевом цикле – 37,8% (-3,6% за месяц, +7% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 12,6% (+1,1% за месяц, +5,3% за год). Предложение на заключительной стадии составляет 29,8% площади (+0,5% за месяц, -16,1% за год): на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 20,5% (+1,4% за месяц, -9,3% за год), на стадии благоустройства – 3,1% (-1,5% за месяц, +0,6% за год) и на стадии ввода – 6,2% (-0,4% за месяц, -7,4% за год).
Наибольшая часть предложения квартир комфорт-класса представлена с отделкой – 61,7% лотов (+6% за месяц, -1% за год). На втором месте – предложение без отделки, составляющее 20,8% лотов (-5,4% за месяц, -9,4% за год). Доля предчистовой отделки составляет 4,4% лотов (-3% за месяц, +7,4% за год). На долю предложения с допопциями (кухня, техника и мебель) приходится 3,1% лотов (+2,4% за месяц, +3,1% за год).
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир комфорт-класса составила 247,2 тыс. руб., которая за месяц выросла на 0,3%, в годовом выражении – на 38,2% за год. Второй месяц подряд наблюдается снижение темпа прироста СВЦ, что связано с отменой льготной ипотеки, ростом ипотечной ставки и сжатием спроса.
Самыми доступными округами стали ЗелАО – 182,4 тыс. руб. (-0,2% за месяц, +28,8% за год) и ЮЗАО – 206,6 тыс. руб. (+2,7% за месяц, +21,7% за год). Самыми дорогими – ЗАО с СВЦ на уровне 288,3 тыс. руб. (-0,4% за месяц, +52,3% за год).
Средняя цена квартир в комфорт-классе составила 12,7 млн. руб. (-2,8% за месяц, +23,8%). Самыми доступными округами стали ЗелАО - 9 млн руб. (-3,3% за месяц, +4,7% за год) и ЮЗАО – 10,1 млн руб. (+2,7% за месяц, +1,8% за год). Самым дорогим – СЗАО – 18,4 млн руб. (-3,7% за месяц, +14,6% за год).
Рейтинг округов по СВЦ квартир комфорт-класса, тыс. руб.
Рекордный объем сделок с земельными участками привел не только к активному выходу на рынок новых проектов, но и к пополнению земельного банка «на перспективу». По данным Colliers, на данный момент в Петербурге в активах девелоперов находится около 730 га, где еще не начато строительство. До 2030 года, по оценке Colliers, на них может появиться более 5 млн кв. м жилья.
Наибольшая доля от объема участков приходится на Пушкинский район (27%), в котором девелоперы владеют 199 га. Лидерство Пушкинского района связано с приобретением компанией КВС проекта ЮгТаун площадью около 200 га. На втором месте расположился Василеостровский район (22%), где преимущественно за счет создания намывных территорий застройщики потенциально могут освоить 164 га. Ключевой сделкой в локации стала покупкой Группой ЛСР прав на создание 143 га северной части намывных территорий Васильевского острова. Тройку лидеров замыкают участки в Ленинградской области (12%), расположенные на границе с Петербургом. Там девелоперы владеют чуть более 90 га. Среди примеров крупных земельных наделов – участки «ПИК» в Кудрово и Янино.
На всех 730 га, которые сейчас есть в активах у девелоперов, вероятно, в большинстве своем появятся проекты массового сегмента. По оценке Colliers, около 86% всех площадей (или 632 га) по своим характеристикам позволяют разместить проекты комфорт-класса. К классу «бизнес» потенциально можно отнести почти 53 га (7%), к премиум-классу – 28 га (4%). Элитные жилые комплексы можно будет разместить лишь на 17 га (2%).
«Почти 40% перспективных земельных участков для строительства жилья, которые уже принадлежат девелоперам, расположены за кольцевой автодорогой. Дефицит земельных участков и повышение стоимости жилья вновь делают интересными локации в ближайшей агломерации. Однако сейчас, с учетом возросшей требовательности покупателя на качественный продукт, девелоперы смогут учесть ошибки прошлых лет и создать по-настоящему комфортную среду, отвечающую запросам будущих жителей, - комментирует Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers. – Несмотря на внушительный земельный банк, который уже сформирован у девелоперов, интерес застройщиков к новым площадкам растет, и мы ожидаем, что активность игроков рынка сохранится и в 2021 году».
В рамках спецпроекта «Миллионы квадратов» Colliers проанализирует шесть ключевых локаций жилищного девелопмента в Петербурге – это Черная речка и Выборгская набережная, Новая и Старая Охта, Намывные территории и Васильевский остров, Московский и «новый» Лиговский проспект, Октябрьская набережная, Юго-Запад. Суммарно в этих локациях строится, построено и проектируется около 8,7 млн кв. м жилья бизнес- и комфорт-класса. В будущих исследованиях Colliers представит подробный анализ каждой из локаций, оценит существующий и проектируемый объем стройки, а также расскажет, на каких свободных участках в перспективе могут появиться жилые проекты.
Объем земельного банка девелоперов, где еще не ведётся строительство жилья
|
Район |
Площадь, га |
Доля, % |
|
Пушкинский |
198,5 |
27% |
|
Василеостровский |
163,5 |
22% |
|
Ленинградская обл. |
91 |
12% |
|
Петродворцовый |
43 |
12% |
|
Красносельский |
41 |
6% |
|
Приморский |
37 |
5% |
|
Калининский |
36 |
5% |
|
Невский |
32 |
4% |
|
Кировский |
21 |
3% |
|
Выборгский |
15 |
2% |
|
Петроградский |
15 |
2% |
|
Московский |
10 |
1% |
|
Фрунзенский |
8 |
1% |
|
Центральный |
7 |
1% |
|
Адмиралтейский |
6 |
1% |
|
Красногвардейский |
6 |
1% |
Источник: Colliers, 2021
В первом квартале 2021 года предложение в сегменте «премиум» увеличилось на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в конце марта на первичном рынке предлагалось 190 тыс. кв. м элитного жилья. За три месяца предложение увеличилось на 8%, а за год рост составил 15%.
Спрос на элитную недвижимость также вырос за год на 12%. За первый квартал 2021 года в данном сегменте было продано 180 тыс. кв. м жилья.
«Предложение в классе «элита» пополняется не регулярно. Его рост за последний год связан с выводом на рынок нескольких крупных элитных проектов. В частности, активно развивается Петровский остров, где сейчас формируется новая элитная локация Петербурга. На него приходится 52% квартир класса премиум, проданных в первом квартале 2021 года. Например, холдинг Setl Group осваивает здесь крупный участок на берегу Малой Невы: в 2020 году вышел в продажу ЖК Grand View, ЖК «Петровский квартал на воде» уже введен в эксплуатацию, а строительство ЖК The One планируется завершить в 2022 году», - отметила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.