Итоги лета 2021 года на рынке загородной недвижимости: цены выросли на 5%
В теплое время года интерес к загородной недвижимости традиционно возрастает - арендаторы снимают дома на летний период, покупатели выбирают участки для будущего строительства. Аналитики Циан выяснили, как изменились цены и спрос на загородном рынке в России летом 2021 года.
- Стоимость загородной недвижимости продолжает увеличиваться. За три летних месяца дома в России выросли в цене на 5%: средняя стоимость составляет 7,1 млн рублей против 6,7 в начале июня. Наибольший рост цен – в столичных и курортных регионах.
- За три летних месяца дома подорожали сильнее, чем квартиры на вторичном рынке (+5% против +2%).
- Интерес к объектам загородного рынка держится на высоком уровне (в 1,5 раза выше, чем в допандемийный период). Пик потенциального спроса в течение лета пришелся на июнь.
- 77% потенциального спроса на загородном рынке РФ летом 2021 года пришлось на коттеджи и дачи. Дома и дачи занимают 57% от всего предложения загородного рынка РФ, на втором месте – земельные участки (41%). За 3 летних месяца объем предложения на рынке сократился на 5%.
В расчетах средних цен и площадей учитывались частные дома и коттеджи со стандартной площадью (50-700 кв м.) и ценой (0,15-200 млн руб.) на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС.). Учитывались и дома, пригодные для круглосуточного проживания (с электричеством, водоснабжением и газом), и дачи. Регионы, в которых объем предложения менее 100 лотов в продаже на конец августа, в выборку не вошли.
I. Максимальный рост цен на курортах и в столичных регионах
Рост цен на рынке загородной недвижимости продолжается. По расчетам Циан, средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ составляет в конце августа 7,08 млн рублей против 6,71 млн в начале лета (+5%) и 5,99 млн рублей год назад (+18%). Причины роста цен в сохраняющемся повышенном спросе, сокращении объема предложения, изменении его структуры (самые дешевые компактные дома распроданы еще в 2020 году, в продаже осталось больше вариантов с большой площадью).
С прошлого лета цены на дома максимально увеличились в Южном ФО (+27%), Центральном ФО (+24%) и Северо-Западном ФО (+23%). В каждом федеральном округе можно выделить лидеров по росту. В Южном ФО увеличение цен обеспечивается, в первую очередь, Краснодарским краем (рекордные +54%), а также Севастополем (+37%). Причиной является увеличение спроса со стороны “удаленщиков” и тех, кто до пандемии проводил лето в теплых странах, а в условиях полузакрытых границ потерял такую возможность: предложения в регионах с комфортным климатом выглядят весьма привлекательными. Дома приобретаются как для постоянного проживания, так и для поездок на лето. В Центральном и Северо-Западном ФО цены особенно сильно растут в столичных регионах: в Москве (+41%), Московской и Ленинградской областях (по +39%), Санкт-Петербурге (+24%), что свидетельствует об изменении структуры предложения и вымывании наиболее доступных вариантов с меньшей площадью (здесь площадь дома за год увеличилась в среднем на 5%). В Северо-Западном ФО в лидерах по росту также Калининградская область (+39%), которая как и Краснодарский край и Севастополь рассматривается как курорт (там лето не теплее, чем в большинстве регионов страны, но зато почти гарантирована безморозная зима). Аналогичная ситуация в Ставропольском крае (+33%), где особой популярностью пользуется регион Кавказских Минеральных Вод, и в Алтайском крае (+24%). В итоге, наибольший рост цен за год – в столичных и курортных регионах.
За лето 2021 года стоимость загородных домов увеличилась на 5%. Лидеры по росту практически те же: в Центральном ФО цены поднялись на 9%, в Южном - на 7%, в Северо-Западном - 5%. Среди регионов максимальное увеличение в Московской области (+19%), в Ленинградской области (+12%), в Москве (+11%), в Краснодарском крае (+10%). В двух регионах цены немного сократились - это Свердловская область (-3%) и Ульяновская область (-5%). Еще в трех регионах стагнация - это Республика Коми, Пермский край и Новосибирская область. Такая динамика связана с уменьшением средней площади домов в продаже (особенно сильно в Свердловской области - на 15%).
II. За лето дома подорожали сильнее, чем квартиры на вторичке
В отличие от городской недвижимости (первичного рынка) загородный сегмент растет в цене более скромными темпами. В течение последнего года на новостройки действовала льготная ипотека, которая разгоняла спрос, а значит – и цены. На вторичный и загородный рынки она не распространялась, поэтому темпы увеличения стоимости здесь были ниже.
За год и дома, и квартиры на вторичном рынке подорожали на ~18%. Рост стоимости на загородном рынке был даже на 0,3 п.п. выше, чем на вторичке. Максимальные различия в Москве (дома подорожали на 24 п.п. сильнее), в Ставропольском крае (на 20 п.п.), Московской и Ленинградской областях (на 15 п.п.), а также в Республике Алтай и Крыму (на 10 и 9 п.п. соответственно). Это регионы с высоким спросом на загородную недвижимость (столичные и курортные) и одними из самых высоких темпов роста ее стоимости. Наоборот, квартиры на вторичном рынке дорожали быстрее в Карелии (на 28 п.п.), Брянской области и Бурятии (на 21 п.п.), Омской области и Забайкальском крае (на 20 п.п.).
За три летних месяца дома подорожали на 5%, в то время как квартиры на вторичном рынке лишь на 2%. В течение года основной прирост стоимости на вторичном рынке наблюдался осенью - квартиры дорожали вслед за новостройками на фоне низких ставок по ипотеке. В последние месяцы (почти все 1 полугодие 2021 года и летом) на вторичке наблюдалась ценовая стагнация: стимула для стремительного роста не было, цены и так находились на очень высоком уровне. К тому же в летний период спрос на загородном рынке традиционно высок, в то время как на рынке городской недвижимости активность снижается. Только в 19 регионах за лето стоимость квартир на вторичном рынке увеличились сильнее, чем домов. В основном это регионы с невысоким спросом на такую недвижимость, а также те, где цены на загородном рынке сокращались или стагнировали из-за изменения структуры предложения (например, сокращение средней площади домов в продаже в Ульяновской области). Регионы, где дома за лето подорожали намного сильнее, чем квартиры, все те же - Московский регион, Ленинградская область, Республика Алтай.
III. Покупку загородного дома планируют с весны
Прошло больше года с начала пандемии коронавируса, которая стала катализатором роста востребованности собственного жилья за городом. Интерес к покупке загородной недвижимости в России держится на высоком уровне. На фоне ажиотажного спроса лета прошлого года число просмотров объявлений на сайте cian.ru немного сократилось (-10%), но по сравнению с допандемийным уровнем интерес намного выше (в 1,5 раза больше, чем летом 2019 года).
В большей степени увеличение спроса зафиксировано для земельных участков (в 1,6 раза по сравнению с летом 2019 года). Причина в доступности таких объектов - многие приобретают их «на будущее», с целью строительства дома, когда на это будут ресурсы. Но даже при наличии финансов на дом «под ключ», покупатели часто выбирают именно участки, поскольку не могут найти подходящие варианты готовых домов (наиболее интересные ликвидные лоты были разобраны еще в 2020 году). С весны 2021 года стимулом к покупке участка стало распространение на приобретение таких лотов льготной семейной ипотеки. Далее по уровню прироста потенциального спроса (числа просмотров объявлений) – дома и дачи (в 1,5 раза). Интерес к таунхаусам увеличился лишь на 14%.
Пик спроса в течение лета пришелся на июнь - потенциальные покупатели стремились решить вопрос в начале теплого сезона. В августе интерес к приобретению загородной недвижимости и земельных участков на 11% ниже, чем в июне. Весной 2021 года спрос был немного выше, чем летом (на ~5%), что связано с желанием уже в текущем году провести теплые месяцы в собственном доме.
Потенциальный спрос на рынке загородной недвижимости
Источник: аналитический центр Циан
IV. Россияне по-прежнему чаще выбирают дома “под ключ”, но интерес к участкам растет
Наибольшей популярностью на рынке пользуются готовые дома и дачи - на них приходится 77% всех просмотров. Еще 20% интересуются земельными участками и 3% таунхаусами. За три летних месяца это соотношение практически не изменилось, однако аналитики Циан отмечают увеличение интереса населения к земельным участкам в годовом выражении. Во-первых, за год на рынке были распроданы наиболее ликвидные варианты готовых домов, во-вторых, с апреля 2021 года действует льготная семейная ипотека на строительство дома и на покупку участков. Совокупность этих факторов подталкивает население к строительству загородного жилья, а значит, и к приобретению земли под него. Год назад спрос на участки в процентном отношении был ниже - 18%, на жилье “под ключ” приходилось 79%.
Структура спроса на загородном рынке летом 2020 и 2021 гг.
Источник: аналитический центр Циан
В структуре предложения в конце лета 2021 года дома занимают только 57%, значительная доля принадлежит земельным участкам - 41%, на таунхаусы приходится 2%. И за летние месяцы, и за год соотношение не изменилось. Объем предложения в продаже, при этом, сократился по всем категориям. В целом он на 5% меньше, чем летом 2020 года - пандемия “оживила” интерес населения к жизни за городом, многие задумались о необходимости покупки или строительства собственного дома, а сохранение удаленной работы и распространение льготной семейной ипотеки на ИЖС и покупку участка только способствовало данному тренду. В итоге многие доступные варианты были раскуплены и объем предложения в продаже сократился. Тем не менее, в течение года рынок пополнялся все новым предложением: воспользовавшись ажиотажным спросом, собственники решили продать свои объекты. Поэтому объем за год просел не так сильно. Для сравнения лишь за три месяца лета 2021 года число лотов в продаже сократилось на те же 5%. Особенно сильно уменьшилось количество земельных участков - на 6,2% (в течение года наибольшее снижение было по готовым домам) за счет действия льготной семейной ипотеки.
«Лето - традиционно активный период на рынке загородной недвижимости. В этом году, как и в прошлом, интерес к нему поддерживается также и эпидемиологической ситуацией - одни покупатели осознали преимущества жизни в собственном доме, другие приобрели или снимали дом для пребывания там летом вместо поездки в отпуск, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Повышенный спрос провоцирует рост цен и приводит к вымыванию с рынка наиболее доступных и привлекательных вариантов готовых домов, а в последнее время - и земельных участков. Сокращение ликвидного предложения, повышение стоимости и распространение льготной ипотеки на строительство стимулирует ИЖС».
Средняя стоимость дома в продаже (на землях ИЖС)*
|
Регион |
Сред цена дома в продаже в августе 2021, млн руб |
Динамика цены дома |
Динамика цены кв метра на вторич рынке |
Насколько дома дорожают сильнее, чем квартиры |
|||
|
За год |
За лето |
За год |
За лето |
За год |
За лето |
||
|
Российская Федерация |
7,08 |
18% |
5% |
18% |
2% |
0,3 п.п. |
3,2 п.п. |
|
Центральный ФО |
7,60 |
24% |
9% |
19% |
2% |
5,5 п.п. |
6,6 п.п. |
|
Москва |
37,61 |
41% |
11% |
17% |
2% |
24,3 п.п. |
9,3 п.п. |
|
Московская область |
24,33 |
39% |
19% |
24% |
3% |
15,2 п.п. |
15,8 п.п. |
|
Калужская область |
6,35 |
17% |
8% |
15% |
3% |
2,5 п.п. |
5,1 п.п. |
|
Тверская область |
6,17 |
15% |
4% |
12% |
3% |
3,4 п.п. |
1,5 п.п. |
|
Воронежская область |
5,77 |
25% |
9% |
27% |
2% |
-1,8 п.п. |
7,4 п.п. |
|
Тульская область |
5,30 |
12% |
3% |
11% |
4% |
1,5 п.п. |
-1,0 п.п. |
|
Ярославская область |
5,17 |
15% |
6% |
11% |
3% |
3,5 п.п. |
3,8 п.п. |
|
Белгородская область |
5,14 |
16% |
7% |
26% |
3% |
-9,7 п.п. |
3,8 п.п. |
|
Ивановская область |
4,90 |
10% |
5% |
22% |
2% |
-12,4 п.п. |
2,7 п.п. |
|
Костромская область |
4,58 |
15% |
3% |
22% |
4% |
-6,7 п.п. |
-1,3 п.п. |
|
Курская область |
4,45 |
16% |
5% |
33% |
3% |
-17,0 п.п. |
1,9 п.п. |
|
Владимирская область |
4,23 |
19% |
6% |
16% |
3% |
3,0 п.п. |
3,1 п.п. |
|
Липецкая область |
4,12 |
16% |
5% |
16% |
3% |
0,1 п.п. |
1,9 п.п. |
|
Орловская область |
4,03 |
7% |
4% |
24% |
2% |
-17,4 п.п. |
2,0 п.п. |
|
Смоленская область |
4,03 |
7% |
9% |
11% |
2% |
-4,0 п.п. |
7,3 п.п. |
|
Тамбовская область |
3,86 |
16% |
7% |
20% |
2% |
-4,2 п.п. |
5,4 п.п. |
|
Рязанская область |
3,45 |
6% |
2% |
17% |
2% |
-10,8 п.п. |
-0,3 п.п. |
|
Брянская область |
3,34 |
0% |
2% |
20% |
3% |
-20,6 п.п. |
-0,9 п.п. |
|
Северо-Западный ФО |
9,84 |
23% |
5% |
22% |
2% |
1,2 п.п. |
3,3 п.п. |
|
Санкт-Петербург |
30,90 |
24% |
4% |
27% |
1% |
-3,7 п.п. |
2,2 п.п. |
|
Ленинградская область |
16,72 |
39% |
12% |
24% |
4% |
15,1 п.п. |
7,5 п.п. |
|
Калининградская область |
13,39 |
39% |
3% |
40% |
3% |
-1,3 п.п. |
0,1 п.п. |
|
Республика Карелия |
5,30 |
0% |
9% |
28% |
0% |
-27,6 п.п. |
5,5 п.п. |
|
Республика Коми |
5,19 |
9% |
0% |
3% |
1% |
6,5 п.п. |
-0,7 п.п. |
|
Архангельская область (кроме Ненецкого АО) |
4,73 |
6% |
1% |
7% |
1% |
-1,1 п.п. |
0,1 п.п. |
|
Вологодская область |
4,34 |
18% |
3% |
18% |
2% |
-0,1 п.п. |
1,4 п.п. |
|
Новгородская область |
4,03 |
17% |
3% |
16% |
2% |
1,4 п.п. |
1,1 п.п. |
|
Псковская область |
3,95 |
11% |
7% |
26% |
1% |
-14,4 п.п. |
5,9 п.п. |
|
Южный ФО |
10,18 |
27% |
7% |
24% |
4% |
3,5 п.п. |
2,7 п.п. |
|
Краснодарский край |
20,46 |
54% |
10% |
55% |
7% |
-1,4 п.п. |
2,8 п.п. |
|
Севастополь |
17,53 |
37% |
9% |
33% |
5% |
3,9 п.п. |
4,0 п.п. |
|
Республика Крым |
13,43 |
20% |
5% |
11% |
4% |
9,0 п.п. |
1,2 п.п. |
|
Республика Адыгея |
5,55 |
11% |
2% |
22% |
5% |
-10,7 п.п. |
-3,1 п.п. |
|
Ростовская область |
5,50 |
-2% |
5% |
3% |
1% |
-5,0 п.п. |
3,6 п.п. |
|
Астраханская область |
4,67 |
8% |
4% |
10% |
0% |
-2,2 п.п. |
3,3 п.п. |
|
Волгоградская область |
4,11 |
8% |
4% |
12% |
2% |
-4,5 п.п. |
1,3 п.п. |
|
Северо-Кавказский ФО |
7,05 |
12% |
5% |
14% |
2% |
-1,9 п.п. |
2,3 п.п. |
|
Республика Дагестан |
9,50 |
15% |
8% |
22% |
3% |
-6,7 п.п. |
4,7 п.п. |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
7,00 |
5% |
3% |
5% |
2% |
-0,7 п.п. |
1,3 п.п. |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
6,06 |
0% |
2% |
14% |
2% |
-13,9 п.п. |
-0,2 п.п. |
|
Ставропольский край |
5,64 |
33% |
5% |
13% |
2% |
19,9 п.п. |
2,4 п.п. |
|
Приволжский ФО |
5,01 |
9% |
3% |
12% |
1% |
-2,5 п.п. |
1,4 п.п. |
|
Республика Татарстан |
7,00 |
12% |
4% |
12% |
2% |
0,2 п.п. |
1,5 п.п. |
|
Самарская область |
6,66 |
13% |
8% |
7% |
2% |
5,2 п.п. |
6,4 п.п. |
|
Нижегородская область |
6,49 |
17% |
3% |
17% |
3% |
0,2 п.п. |
0,2 п.п. |
|
Пермский край |
5,51 |
8% |
0% |
15% |
2% |
-7,4 п.п. |
-1,6 п.п. |
|
Ульяновская область |
4,97 |
7% |
-5% |
13% |
2% |
-5,7 п.п. |
-6,8 п.п. |
|
Чувашская Республика |
4,93 |
4% |
3% |
8% |
0% |
-3,5 п.п. |
2,7 п.п. |
|
Республика Башкортостан |
4,73 |
15% |
8% |
8% |
1% |
6,9 п.п. |
7,2 п.п. |
|
Удмуртская Республика |
4,65 |
17% |
2% |
11% |
0% |
5,9 п.п. |
1,4 п.п. |
|
Республика Марий Эл |
4,45 |
-8% |
3% |
11% |
0% |
-18,2 п.п. |
3,1 п.п. |
|
Оренбургская область |
4,41 |
10% |
2% |
8% |
0% |
2,1 п.п. |
1,9 п.п. |
|
Саратовская область |
4,25 |
5% |
2% |
13% |
1% |
-7,9 п.п. |
0,8 п.п. |
|
Пензенская область |
4,25 |
12% |
2% |
21% |
3% |
-9,1 п.п. |
-0,9 п.п. |
|
Кировская область |
4,09 |
5% |
3% |
14% |
2% |
-9,1 п.п. |
0,8 п.п. |
|
Республика Мордовия |
3,75 |
12% |
4% |
6% |
0% |
5,7 п.п. |
3,6 п.п. |
|
Уральский ФО |
5,93 |
12% |
2% |
11% |
2% |
0,9 п.п. |
0,1 п.п. |
|
Ханты-Мансийский АО-Югра |
8,26 |
15% |
3% |
13% |
2% |
1,9 п.п. |
1,4 п.п. |
|
Тюменская область (без автономных округов) |
6,90 |
22% |
3% |
15% |
2% |
6,3 п.п. |
0,4 п.п. |
|
Свердловская область |
6,50 |
1% |
-3% |
5% |
2% |
-4,3 п.п. |
-4,8 п.п. |
|
Челябинская область |
5,12 |
14% |
6% |
10% |
2% |
4,2 п.п. |
4,6 п.п. |
|
Курганская область |
2,85 |
8% |
1% |
11% |
2% |
-3,8 п.п. |
-0,2 п.п. |
|
Сибирский ФО |
5,18 |
10% |
4% |
19% |
2% |
-9,1 п.п. |
1,2 п.п. |
|
Томская область |
7,78 |
18% |
3% |
21% |
3% |
-2,8 п.п. |
-0,4 п.п. |
|
Новосибирская область |
6,33 |
6% |
0% |
18% |
3% |
-11,6 п.п. |
-2,6 п.п. |
|
Иркутская область |
5,50 |
14% |
5% |
24% |
3% |
-10,0 п.п. |
2,4 п.п. |
|
Красноярский край |
5,50 |
-3% |
1% |
15% |
2% |
-18,8 п.п. |
-1,2 п.п. |
|
Республика Алтай |
5,29 |
10% |
8% |
10,2 п.п. |
8,0 п.п. |
||
|
Алтайский край |
4,68 |
24% |
7% |
20% |
1% |
3,9 п.п. |
6,0 п.п. |
|
Омская область |
4,25 |
12% |
4% |
32% |
2% |
-20,2 п.п. |
2,2 п.п. |
|
Республика Хакасия |
3,82 |
9% |
2% |
13% |
1% |
-3,5 п.п. |
1,3 п.п. |
|
Кемеровская область |
3,50 |
6% |
2% |
14% |
3% |
-8,2 п.п. |
-0,9 п.п. |
|
Дальневосточный ФО |
6,43 |
10% |
2% |
20% |
2% |
-9,7 п.п. |
0,3 п.п. |
|
Приморский край |
9,76 |
5% |
2% |
7% |
3% |
-2,4 п.п. |
-1,0 п.п. |
|
Хабаровский край |
7,90 |
9% |
4% |
16% |
1% |
-7,3 п.п. |
3,1 п.п. |
|
Республика Саха (Якутия) |
6,86 |
6% |
1% |
12% |
2% |
-5,8 п.п. |
-0,9 п.п. |
|
Амурская область |
6,00 |
19% |
2% |
24% |
1% |
-5,5 п.п. |
0,5 п.п. |
|
Забайкальский край |
4,23 |
17% |
4% |
37% |
3% |
-20,1 п.п. |
1,5 п.п. |
|
Республика Бурятия |
3,85 |
15% |
1% |
35% |
2% |
-20,5 п.п. |
-1,1 п.п. |
*Из статистики исключены регионы, в которых объем предложения составляет менее 100 домов в продаже. Источник: Аналитический центр Циан
Сегодня спрос на рабочие места в качественных коворкингах превышает предложение, и это позволяет держать их стоимость на уровне рабочих мест в классических офисах уровня В+ и даже А. Переезд в высококлассный коворкинг выгоден компаниям, которые до пандемии могли позволить себе просторный офис в дорогом бизнес-центре, а затем отправили сотрудников на удаленку. Но возможно, вскоре операторам петербургских сетей - вслед за московскими коллегами - придется задуматься о том, как предложить резидентам рабочие места по более демократичным ценам или создать дополнительную ценность к уже имеющимся услугам.
Совместное исследование, предпринятое Высшей школой экономики в Санкт-Петербурге и ГК «БестЪ» весной 2021 года, объяснило, почему часть петербургских компаний пока предпочитают оставаться в привычных офисах, даже если хотели бы иметь более современное рабочее пространство.
Группа студентов «Вышки» в рамках практического курса «Управление коммерческой недвижимостью» изучила кейсы компаний-арендаторов. Участники исследования занимают офисы в классических бизнес-центрах, которыми владеет и управляет ГК «БестЪ».
Студентам предстояло выяснить, насколько офисы соответствуют реальным потребностям арендаторов по своим пространственным, техническим и стоимостным характеристикам. А затем – разработать альтернативные варианты размещения для выбранной компании в коворкинге. При этом участники исследования должны были учесть текущие изменения в бизнес-процессах (включая переход части сотрудников на удаленную работу), возможные затраты на переезд и сравнить стоимость размещения в классическом офисе и в коворкинге - в течение года и в долгосрочной перспективе.
Николай Антонов, автор практического курса «Управление коммерческой недвижимостью», партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»):
«Как известно, наша группа владеет и управляет как классическими бизнес-центрами, так и сетью коворкингов PAGE. И для нас важно было понять, сколько реально тратят наши арендаторы на организацию одного рабочего места, включая расходы на аренду помещения, коммунальные платежи, интернет, кейтеринг, переговорные комнаты, парковку, печать и ремонт офиса. А также то, насколько оптимально они используют арендуемое пространство. Нам было также важно, чтобы в исследовании приняли участие компании разного типа, из разных отраслей, с разными потребностями. Потому что от результатов исследования зависит, что мы сможем предложить своим резидентам уже сейчас и какой продукт сформировать для них в ближайшем будущем».
В исследовании приняли участие арендаторы из бизнес-центров «Авеню» (класс А), и «Таймс» (класс В+), «Адмирал» (класс В), «Акватория» (класс В).
Результаты показали, прежде всего, что далеко не все компании оставили значительную часть сотрудников на удаленке. Сравнительно легко адаптировались к условиям постпандемии те, кто делает интеллектуальный продукт в сфере IT, финансов, научно-технических разработок, особенно если этот продукт разрабатывается для сегмента B2B.
Для компаний, работающих в B2C вынужденная работа на дистанции оказалась форс-мажором. В компаниях, продающих бытовую технику верхнего ценового сегмента, дизайнерские осветительные приборы или охотничьи принадлежности и оружие, сотрудники вернулись на рабочие места, как только это стало возможным. Если учесть, что по данным Росстата и ФНС, доля торговых компаний составляет примерно 20% от всех малого и среднего бизнеса в Петербурге, предоставляя рабочие места для примерно полумиллиона петербуржцев и приезжих, то переоценивать скорость перехода бизнеса на «удаленный» формат и гибкий график все-таки не стоит.
Вторая особенность торгово-офисных компаний заключается в том, что при офисе должны находиться шоу-рум и склад. В отделку и оборудование шоу-рума нередко инвестируются значительные средства. Поэтому арендаторы предпочитают оставаться на прежнем месте, даже если офис на 25-30% по своей стоимости, площади и характеристикам не соответствует их реальным потребностям.
Однако даже компании, «заточенные» на разработку и производство интеллектуального продукта, не всегда готовы к переезду в коворкинг или в меньший офис, даже если в дельнейшем это позволит лучше управлять своими издержками.
В ходе исследования был изучен кейс IT-компании, которая оборудовала 50 рабочих мест на арендованной площади примерно 800 кв.м в классическом бизнес-центре класса B+, но после начала пандемии задумалась о более автономном и компактном размещении сотрудников с зонами отдыха, универсальными рабочими местами и возможностью мобильной перепланировки пространства.
До пандемии, с учетом аренды офиса (в котором кроме рабочих мест разместились две большие – на 15-20 человек - и три малые переговорные комнаты, зоны отдыха, спортзал и кухня), расходов на парковочные места, кейтеринг, печать, двух каналов интернета, а также амортизации мебели и офисной техники и проводимый время от времени косметический ремонт, каждое рабочее место обходилось компании в 17 400 рублей в месяц. При этом компания испытывала проблемы с размещением новых сотрудников при расширении бизнеса.
Однако во время пандемии три четверти сотрудников компании, преимущественно разработчики, тестировщики и инженеры, перешли на работу в удаленном доступе. Сегодня в офисе постоянно находится всего 13 человек, и таким образом стоимость рабочего места достигает для работодателя суммы в 73 800 рублей. В дальнейшем, когда из 55 сотрудников к работе в офисе вернутся хотя бы 40, а остальные будут работать в гибридном формате, эти затраты окажутся в диапазоне 26 000 – 30 000 рублей в месяц.
Чтобы разместить сотрудников с той же степенью комфорта и в такой же удобной локации (рядом с транспортной развязкой и близко к центру Петербурга), компания могла быть арендовать 4-6 smart-офисов в коворкинге класса А с известным брендом и соответствующими стандартами сервиса.
Сегодня тариф на рабочее место в офисе в качественных сетевых проектах находится в диапазоне 23 000 – 28 000 рублей в месяц, включая услуги администратора на ресепшн, печать и сканирование документов, coffee-point с напитками и снеками, высокоскоростной Wi-Fi и от 3 до 5 часов пользования переговорными в месяц. Это означает, что, арендуя 4-6 smart-офисов, компания получает возможность проводить 12-30 часов производственных совещаний и мозговых штурмов ежемесячно.
Однако стоит иметь в виду, что разработчикам интеллектуального продукта редко хватает этого времени для командной работы. В IT-компания, которая приняла участие в исследовании, пять переговорных комнат загружены более 100 часов в месяц. Дополнительная аренда переговорных в качественных коворкингах Петербурга стоит 750-1500 рублей в час. Это означает, что дополнительные затраты компании по этой статье составят от 52 500 до 105 000 рублей в месяц.
Это делает затраты на каждое рабочее место выше в среднем на 2 000 рублей. В целом это сопоставимо с теми издержками, которые компания несёт при аренде площадей, необходимых для организации переговорных в классическом БЦ, особенно если учесть, что их реальная загрузка не превышает в данном случае 60-65% рабочего времени.
Сравнительная стоимость рабочего места для компании IT-сектора в классических БЦ класса А и В+ и в качественном коворкинге.
Итак, на чем экономит компания, если решается на переезд в коворкинг? Прежде всего, она безболезненно отказывается от 15 рабочих мест, сокращая свои издержки на 380 000 рублей в месяц. Это вряд ли возможно, оставаясь в бизнес-центре с кабинетной планировкой пространства. Если бы компания занимала офис в бизнес-центре класса А, ее экономия могла бы оказаться еще выше – до 450 000 рублей в месяц. Сопоставимого эффекта было бы труднее достичь при простом переезде в меньший офис, поскольку почти невозможно найти помещение, которое по своим характеристикам на 100% соответствовало бы потребностям бизнеса.
При этом в случае расширения бизнеса у компании появляется возможность докупить необходимое количество рабочих мест без издержек на переезд в более просторный офис, включая ремонт и меблировку. Новые места можно получить буквально на следующий день. То есть коворкинг дает возможность сократить не только текущие, но и будущие расходы на организацию рабочего пространства для сотрудников.
Однако результаты исследования дают повод задуматься как операторам уже существующих в Петербурге сетевых коворкингов, так и тем, кто впервые заходит на петербургский рынок, а также владельцам традиционных бизнес-центров.
Профессиональные операторы коворкингов предпочитают сегодня оборудовать рабочие места в престижных локациях, ориентируясь на верхний ценовой сегмент и качество, соответствующее офисам класса А.
В условиях быстрого роста в Петербурге компаний IT-сегмента и дефицита свободных площадей в высококлассных БЦ эта стратегия работает. Однако в будущем она может привести к дисбалансу предложения и платежеспособного спроса.
Потенциальные резиденты окажутся перед выбором между престижными рабочими местами по премиальным ценам в историческом центре (или рядом с ним) и бюджетными коворкингами no-name в спальных районах и... предпочтут остаться в бизнес-центрах.
Некоторые из них, возможно, решат модернизировать свои старые офисы, сделав их более гибкими по планировке. А кто-то сам решит пересдать в розницу «лишние» рабочие места – самостоятельно или в партнерстве с известным брендом.
«Мы уже сейчас получаем предложения от арендаторов в бизнес-центрах открыть коворкинг под нашим брендом на «лишних» площадях, - отмечает Станислав Ступников, партнер “БестЪ. Коммерческая недвижимость” (ГК «БестЪ», сеть коворкингов с бизнес-средой PAGE) – В бизнес-центре на Петроградке IT-компания до пандемии арендовала офис площадью 1000 кв.м. Сейчас половина помещений пустует, и руководство задумалось о том, чтобы на 500 кв.м оборудовать рабочие места для пересдачи в розницу. Аналогичные переговоры идут с торговой компанией в Адмиралтейском районе – у них сейчас не востребовано примерно 700 кв. м. Совсем отказываться от этой площади арендаторам неудобно и преждевременно, а идея оборудовать рабочие места для тех, кому они нужны, представляется вполне рабочей. При этом компании не только просто оптимизируют расходы на офис, а полностью компенсируют их за счет прибыли от коворкинга.
Те корпорации, которые переезжают в коворкинги сейчас, руководствуются не только экономическими соображениями. У некоторых из них огромное количество собственных площадей в самых престижных местах Петербурга. Но молодые IT-сотрудники, которых они берут на хорошие зарплаты, хотят сидеть не в старинных особняках с дворцовыми интерьерами, а в современных рабочих пространствах. При этом перевести подразделение в коворкинг можно гораздо быстрее, так как пространство сдается полностью готовым, с мебелью, оргтехникой, кофе-пойнтами и прочей начинкой.
Не исключаю, что качественные сетевые коворкинги в Петербурге пойдут по пути Москвы – будут предлагать рабочие места по более демократичным ценам, например, за счет более плотной рассадки резидентов. В столице мы видим коворкинги, где на одно рабочее место в опен-спейсе приходится не 6 кв.м, как это принято у нас, а 2,5 «квадрата». При наличии кафе, мест отдыха, террасы, выходящей в парк, это оказывается достаточно удобным и компенсирует сокращение площади рабочего места. Во всяком случае, на такие рабочие места существует лист ожидания».
В I полугодии 2021 года 49,3% всех квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса были проданы в 15 жилых комплексах, лидирующих среди всех 90 реализуемых проектов в «старой» Москве, подсчитали аналитики компании «Метриум». В наиболее востребованном проекте за полгода было реализовано более 1 тыс. квартир. При этом почти половина ЖК из топ-15 продается одним застройщиком.
По данным «Метриум», спрос на лоты в новостройках массового сегмента за первые шесть месяцев 2021 года вырос на 56,1%. Так, по итогам I полугодия 2021 года в них было заключено 20,6 тыс. ДДУ против 13,2 тыс. договоров долевого участия в строительстве за тот же период прошлого года. Почти половина из них (49,3%) была зарегистрирована в 15 наиболее продаваемых комплексах.
По сравнению с предыдущим периодом рейтинг претерпел существенные изменения, обновившись более чем наполовину. Это обусловлено выходом на рынок новых проектов и очередных корпусов в уже реализуемых ЖК, а также вымыванием предложения и завершением продаж некоторых объектов. Так, занявший по итогам 2020 года вторую строчку ЖК «LIFE-Варшавская» покинул топ-15, расположившись на 18 месте. На 8 позиций (с 3 на 11 место) откатился ЖК «Огни». Другая тенденция – 7 из 15 самых продаваемых ЖК реализуются одним застройщиком (ГК «ПИК»). Также в топ-15 вошли по два проекта от ГК «Гранель» и Seven Suns Development и по одному от ГК «Самолет», «Э.К. Девелопмент», «Донстрой» и MR Group.
Уже на протяжении года первую строчку в рейтинге сохраняет ЖК «Люблинский парк» от ГК «ПИК». За первые шесть месяцев 2021 года в нем было продано более 1 тыс. квартир, что составляет 4,9% от общего количества заключенных в массовом сегменте ДДУ. При этом за год объем сделок в нем вырос на 42%. Стоимость квадратного метра в данном комплексе за 12 месяцев увеличилась на 37%, достигнув 212,2 тыс. рублей.
На второе место вышел дебютант рейтинга – ЖК «Светлый мир Станция «Л» от застройщика Seven Suns Development. В I полугодии 2021 года в его корпусах был реализован 851 лот или 3,2% от суммарного количества сделок в массовом сегменте. Популярность данного проекта обусловлена привлекательной ценой: в среднем «квадрат» обойдется в 181 тыс. рублей. За год данный показатель вырос на 35,8%.
«Бронзу» по итогам первой половины 2021 года берет ЖК «Зеленая Вертикаль» от компании «Э.К. Девелопмент», продажи в котором начались в январе этого года. Обладателями недвижимости в нем стали 625 покупателей. Стоит отметить, что во II квартале спрос на лоты в данном проекте уменьшился на 25,9%.
Из иных тенденций отметим, что кроме лидера рейтинга свои места в топ-15 сохранили два проекта: ЖК «Михайловский парк» остался на шестом месте, а ЖК «Квартал «Некрасовка» – на двенадцатом. Также стоит выделить значительное (в 2,3 раза) увеличение количества сделок в ЖК «Тринити» во II квартале 2021 года. Это обусловлено выходом большого объема нового предложения.
Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в I полугодии 2021 года*
По данным «Метриум» средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента за прошедший год увеличилась на 35%, достигнув по итогам июня 2021 года 245,5 тыс. рублей. При этом в 12 из 15 проектов рейтинга «квадрат» стоит дешевле среднего значения, что обусловлено в том числе недавним выходом значительного объема нового предложения в корпусах на начальном этапе строительства. Однако разброс цен остается широким: от 180,7 тыс. рублей за кв.м. в ЖК «Сказочный лес» до 291,1 тыс. рублей за кв.м. в ЖК «Селигер Сити».
«В первом полугодии 2021 года спрос на новостройки массового сегмента фиксировался на высоком уровне, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом к наиболее востребованным проектам необязательно относятся самые бюджетные варианты. Сейчас для покупателя важна не только стоимость, но и удобство проживания, а также комфортная городская среда. Например, лоты в ЖК «Селигер Сити» пользуются популярностью при не самой низкой цене, что обусловлено высоким качеством как самого проекта, так и его окружения».