Итоги лета 2021 года на рынке загородной недвижимости: цены выросли на 5%
В теплое время года интерес к загородной недвижимости традиционно возрастает - арендаторы снимают дома на летний период, покупатели выбирают участки для будущего строительства. Аналитики Циан выяснили, как изменились цены и спрос на загородном рынке в России летом 2021 года.
- Стоимость загородной недвижимости продолжает увеличиваться. За три летних месяца дома в России выросли в цене на 5%: средняя стоимость составляет 7,1 млн рублей против 6,7 в начале июня. Наибольший рост цен – в столичных и курортных регионах.
- За три летних месяца дома подорожали сильнее, чем квартиры на вторичном рынке (+5% против +2%).
- Интерес к объектам загородного рынка держится на высоком уровне (в 1,5 раза выше, чем в допандемийный период). Пик потенциального спроса в течение лета пришелся на июнь.
- 77% потенциального спроса на загородном рынке РФ летом 2021 года пришлось на коттеджи и дачи. Дома и дачи занимают 57% от всего предложения загородного рынка РФ, на втором месте – земельные участки (41%). За 3 летних месяца объем предложения на рынке сократился на 5%.
В расчетах средних цен и площадей учитывались частные дома и коттеджи со стандартной площадью (50-700 кв м.) и ценой (0,15-200 млн руб.) на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС.). Учитывались и дома, пригодные для круглосуточного проживания (с электричеством, водоснабжением и газом), и дачи. Регионы, в которых объем предложения менее 100 лотов в продаже на конец августа, в выборку не вошли.
I. Максимальный рост цен на курортах и в столичных регионах
Рост цен на рынке загородной недвижимости продолжается. По расчетам Циан, средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ составляет в конце августа 7,08 млн рублей против 6,71 млн в начале лета (+5%) и 5,99 млн рублей год назад (+18%). Причины роста цен в сохраняющемся повышенном спросе, сокращении объема предложения, изменении его структуры (самые дешевые компактные дома распроданы еще в 2020 году, в продаже осталось больше вариантов с большой площадью).
С прошлого лета цены на дома максимально увеличились в Южном ФО (+27%), Центральном ФО (+24%) и Северо-Западном ФО (+23%). В каждом федеральном округе можно выделить лидеров по росту. В Южном ФО увеличение цен обеспечивается, в первую очередь, Краснодарским краем (рекордные +54%), а также Севастополем (+37%). Причиной является увеличение спроса со стороны “удаленщиков” и тех, кто до пандемии проводил лето в теплых странах, а в условиях полузакрытых границ потерял такую возможность: предложения в регионах с комфортным климатом выглядят весьма привлекательными. Дома приобретаются как для постоянного проживания, так и для поездок на лето. В Центральном и Северо-Западном ФО цены особенно сильно растут в столичных регионах: в Москве (+41%), Московской и Ленинградской областях (по +39%), Санкт-Петербурге (+24%), что свидетельствует об изменении структуры предложения и вымывании наиболее доступных вариантов с меньшей площадью (здесь площадь дома за год увеличилась в среднем на 5%). В Северо-Западном ФО в лидерах по росту также Калининградская область (+39%), которая как и Краснодарский край и Севастополь рассматривается как курорт (там лето не теплее, чем в большинстве регионов страны, но зато почти гарантирована безморозная зима). Аналогичная ситуация в Ставропольском крае (+33%), где особой популярностью пользуется регион Кавказских Минеральных Вод, и в Алтайском крае (+24%). В итоге, наибольший рост цен за год – в столичных и курортных регионах.
За лето 2021 года стоимость загородных домов увеличилась на 5%. Лидеры по росту практически те же: в Центральном ФО цены поднялись на 9%, в Южном - на 7%, в Северо-Западном - 5%. Среди регионов максимальное увеличение в Московской области (+19%), в Ленинградской области (+12%), в Москве (+11%), в Краснодарском крае (+10%). В двух регионах цены немного сократились - это Свердловская область (-3%) и Ульяновская область (-5%). Еще в трех регионах стагнация - это Республика Коми, Пермский край и Новосибирская область. Такая динамика связана с уменьшением средней площади домов в продаже (особенно сильно в Свердловской области - на 15%).
II. За лето дома подорожали сильнее, чем квартиры на вторичке
В отличие от городской недвижимости (первичного рынка) загородный сегмент растет в цене более скромными темпами. В течение последнего года на новостройки действовала льготная ипотека, которая разгоняла спрос, а значит – и цены. На вторичный и загородный рынки она не распространялась, поэтому темпы увеличения стоимости здесь были ниже.
За год и дома, и квартиры на вторичном рынке подорожали на ~18%. Рост стоимости на загородном рынке был даже на 0,3 п.п. выше, чем на вторичке. Максимальные различия в Москве (дома подорожали на 24 п.п. сильнее), в Ставропольском крае (на 20 п.п.), Московской и Ленинградской областях (на 15 п.п.), а также в Республике Алтай и Крыму (на 10 и 9 п.п. соответственно). Это регионы с высоким спросом на загородную недвижимость (столичные и курортные) и одними из самых высоких темпов роста ее стоимости. Наоборот, квартиры на вторичном рынке дорожали быстрее в Карелии (на 28 п.п.), Брянской области и Бурятии (на 21 п.п.), Омской области и Забайкальском крае (на 20 п.п.).
За три летних месяца дома подорожали на 5%, в то время как квартиры на вторичном рынке лишь на 2%. В течение года основной прирост стоимости на вторичном рынке наблюдался осенью - квартиры дорожали вслед за новостройками на фоне низких ставок по ипотеке. В последние месяцы (почти все 1 полугодие 2021 года и летом) на вторичке наблюдалась ценовая стагнация: стимула для стремительного роста не было, цены и так находились на очень высоком уровне. К тому же в летний период спрос на загородном рынке традиционно высок, в то время как на рынке городской недвижимости активность снижается. Только в 19 регионах за лето стоимость квартир на вторичном рынке увеличились сильнее, чем домов. В основном это регионы с невысоким спросом на такую недвижимость, а также те, где цены на загородном рынке сокращались или стагнировали из-за изменения структуры предложения (например, сокращение средней площади домов в продаже в Ульяновской области). Регионы, где дома за лето подорожали намного сильнее, чем квартиры, все те же - Московский регион, Ленинградская область, Республика Алтай.
III. Покупку загородного дома планируют с весны
Прошло больше года с начала пандемии коронавируса, которая стала катализатором роста востребованности собственного жилья за городом. Интерес к покупке загородной недвижимости в России держится на высоком уровне. На фоне ажиотажного спроса лета прошлого года число просмотров объявлений на сайте cian.ru немного сократилось (-10%), но по сравнению с допандемийным уровнем интерес намного выше (в 1,5 раза больше, чем летом 2019 года).
В большей степени увеличение спроса зафиксировано для земельных участков (в 1,6 раза по сравнению с летом 2019 года). Причина в доступности таких объектов - многие приобретают их «на будущее», с целью строительства дома, когда на это будут ресурсы. Но даже при наличии финансов на дом «под ключ», покупатели часто выбирают именно участки, поскольку не могут найти подходящие варианты готовых домов (наиболее интересные ликвидные лоты были разобраны еще в 2020 году). С весны 2021 года стимулом к покупке участка стало распространение на приобретение таких лотов льготной семейной ипотеки. Далее по уровню прироста потенциального спроса (числа просмотров объявлений) – дома и дачи (в 1,5 раза). Интерес к таунхаусам увеличился лишь на 14%.
Пик спроса в течение лета пришелся на июнь - потенциальные покупатели стремились решить вопрос в начале теплого сезона. В августе интерес к приобретению загородной недвижимости и земельных участков на 11% ниже, чем в июне. Весной 2021 года спрос был немного выше, чем летом (на ~5%), что связано с желанием уже в текущем году провести теплые месяцы в собственном доме.
Потенциальный спрос на рынке загородной недвижимости
Источник: аналитический центр Циан
IV. Россияне по-прежнему чаще выбирают дома “под ключ”, но интерес к участкам растет
Наибольшей популярностью на рынке пользуются готовые дома и дачи - на них приходится 77% всех просмотров. Еще 20% интересуются земельными участками и 3% таунхаусами. За три летних месяца это соотношение практически не изменилось, однако аналитики Циан отмечают увеличение интереса населения к земельным участкам в годовом выражении. Во-первых, за год на рынке были распроданы наиболее ликвидные варианты готовых домов, во-вторых, с апреля 2021 года действует льготная семейная ипотека на строительство дома и на покупку участков. Совокупность этих факторов подталкивает население к строительству загородного жилья, а значит, и к приобретению земли под него. Год назад спрос на участки в процентном отношении был ниже - 18%, на жилье “под ключ” приходилось 79%.
Структура спроса на загородном рынке летом 2020 и 2021 гг.
Источник: аналитический центр Циан
В структуре предложения в конце лета 2021 года дома занимают только 57%, значительная доля принадлежит земельным участкам - 41%, на таунхаусы приходится 2%. И за летние месяцы, и за год соотношение не изменилось. Объем предложения в продаже, при этом, сократился по всем категориям. В целом он на 5% меньше, чем летом 2020 года - пандемия “оживила” интерес населения к жизни за городом, многие задумались о необходимости покупки или строительства собственного дома, а сохранение удаленной работы и распространение льготной семейной ипотеки на ИЖС и покупку участка только способствовало данному тренду. В итоге многие доступные варианты были раскуплены и объем предложения в продаже сократился. Тем не менее, в течение года рынок пополнялся все новым предложением: воспользовавшись ажиотажным спросом, собственники решили продать свои объекты. Поэтому объем за год просел не так сильно. Для сравнения лишь за три месяца лета 2021 года число лотов в продаже сократилось на те же 5%. Особенно сильно уменьшилось количество земельных участков - на 6,2% (в течение года наибольшее снижение было по готовым домам) за счет действия льготной семейной ипотеки.
«Лето - традиционно активный период на рынке загородной недвижимости. В этом году, как и в прошлом, интерес к нему поддерживается также и эпидемиологической ситуацией - одни покупатели осознали преимущества жизни в собственном доме, другие приобрели или снимали дом для пребывания там летом вместо поездки в отпуск, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Повышенный спрос провоцирует рост цен и приводит к вымыванию с рынка наиболее доступных и привлекательных вариантов готовых домов, а в последнее время - и земельных участков. Сокращение ликвидного предложения, повышение стоимости и распространение льготной ипотеки на строительство стимулирует ИЖС».
Средняя стоимость дома в продаже (на землях ИЖС)*
|
Регион |
Сред цена дома в продаже в августе 2021, млн руб |
Динамика цены дома |
Динамика цены кв метра на вторич рынке |
Насколько дома дорожают сильнее, чем квартиры |
|||
|
За год |
За лето |
За год |
За лето |
За год |
За лето |
||
|
Российская Федерация |
7,08 |
18% |
5% |
18% |
2% |
0,3 п.п. |
3,2 п.п. |
|
Центральный ФО |
7,60 |
24% |
9% |
19% |
2% |
5,5 п.п. |
6,6 п.п. |
|
Москва |
37,61 |
41% |
11% |
17% |
2% |
24,3 п.п. |
9,3 п.п. |
|
Московская область |
24,33 |
39% |
19% |
24% |
3% |
15,2 п.п. |
15,8 п.п. |
|
Калужская область |
6,35 |
17% |
8% |
15% |
3% |
2,5 п.п. |
5,1 п.п. |
|
Тверская область |
6,17 |
15% |
4% |
12% |
3% |
3,4 п.п. |
1,5 п.п. |
|
Воронежская область |
5,77 |
25% |
9% |
27% |
2% |
-1,8 п.п. |
7,4 п.п. |
|
Тульская область |
5,30 |
12% |
3% |
11% |
4% |
1,5 п.п. |
-1,0 п.п. |
|
Ярославская область |
5,17 |
15% |
6% |
11% |
3% |
3,5 п.п. |
3,8 п.п. |
|
Белгородская область |
5,14 |
16% |
7% |
26% |
3% |
-9,7 п.п. |
3,8 п.п. |
|
Ивановская область |
4,90 |
10% |
5% |
22% |
2% |
-12,4 п.п. |
2,7 п.п. |
|
Костромская область |
4,58 |
15% |
3% |
22% |
4% |
-6,7 п.п. |
-1,3 п.п. |
|
Курская область |
4,45 |
16% |
5% |
33% |
3% |
-17,0 п.п. |
1,9 п.п. |
|
Владимирская область |
4,23 |
19% |
6% |
16% |
3% |
3,0 п.п. |
3,1 п.п. |
|
Липецкая область |
4,12 |
16% |
5% |
16% |
3% |
0,1 п.п. |
1,9 п.п. |
|
Орловская область |
4,03 |
7% |
4% |
24% |
2% |
-17,4 п.п. |
2,0 п.п. |
|
Смоленская область |
4,03 |
7% |
9% |
11% |
2% |
-4,0 п.п. |
7,3 п.п. |
|
Тамбовская область |
3,86 |
16% |
7% |
20% |
2% |
-4,2 п.п. |
5,4 п.п. |
|
Рязанская область |
3,45 |
6% |
2% |
17% |
2% |
-10,8 п.п. |
-0,3 п.п. |
|
Брянская область |
3,34 |
0% |
2% |
20% |
3% |
-20,6 п.п. |
-0,9 п.п. |
|
Северо-Западный ФО |
9,84 |
23% |
5% |
22% |
2% |
1,2 п.п. |
3,3 п.п. |
|
Санкт-Петербург |
30,90 |
24% |
4% |
27% |
1% |
-3,7 п.п. |
2,2 п.п. |
|
Ленинградская область |
16,72 |
39% |
12% |
24% |
4% |
15,1 п.п. |
7,5 п.п. |
|
Калининградская область |
13,39 |
39% |
3% |
40% |
3% |
-1,3 п.п. |
0,1 п.п. |
|
Республика Карелия |
5,30 |
0% |
9% |
28% |
0% |
-27,6 п.п. |
5,5 п.п. |
|
Республика Коми |
5,19 |
9% |
0% |
3% |
1% |
6,5 п.п. |
-0,7 п.п. |
|
Архангельская область (кроме Ненецкого АО) |
4,73 |
6% |
1% |
7% |
1% |
-1,1 п.п. |
0,1 п.п. |
|
Вологодская область |
4,34 |
18% |
3% |
18% |
2% |
-0,1 п.п. |
1,4 п.п. |
|
Новгородская область |
4,03 |
17% |
3% |
16% |
2% |
1,4 п.п. |
1,1 п.п. |
|
Псковская область |
3,95 |
11% |
7% |
26% |
1% |
-14,4 п.п. |
5,9 п.п. |
|
Южный ФО |
10,18 |
27% |
7% |
24% |
4% |
3,5 п.п. |
2,7 п.п. |
|
Краснодарский край |
20,46 |
54% |
10% |
55% |
7% |
-1,4 п.п. |
2,8 п.п. |
|
Севастополь |
17,53 |
37% |
9% |
33% |
5% |
3,9 п.п. |
4,0 п.п. |
|
Республика Крым |
13,43 |
20% |
5% |
11% |
4% |
9,0 п.п. |
1,2 п.п. |
|
Республика Адыгея |
5,55 |
11% |
2% |
22% |
5% |
-10,7 п.п. |
-3,1 п.п. |
|
Ростовская область |
5,50 |
-2% |
5% |
3% |
1% |
-5,0 п.п. |
3,6 п.п. |
|
Астраханская область |
4,67 |
8% |
4% |
10% |
0% |
-2,2 п.п. |
3,3 п.п. |
|
Волгоградская область |
4,11 |
8% |
4% |
12% |
2% |
-4,5 п.п. |
1,3 п.п. |
|
Северо-Кавказский ФО |
7,05 |
12% |
5% |
14% |
2% |
-1,9 п.п. |
2,3 п.п. |
|
Республика Дагестан |
9,50 |
15% |
8% |
22% |
3% |
-6,7 п.п. |
4,7 п.п. |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
7,00 |
5% |
3% |
5% |
2% |
-0,7 п.п. |
1,3 п.п. |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
6,06 |
0% |
2% |
14% |
2% |
-13,9 п.п. |
-0,2 п.п. |
|
Ставропольский край |
5,64 |
33% |
5% |
13% |
2% |
19,9 п.п. |
2,4 п.п. |
|
Приволжский ФО |
5,01 |
9% |
3% |
12% |
1% |
-2,5 п.п. |
1,4 п.п. |
|
Республика Татарстан |
7,00 |
12% |
4% |
12% |
2% |
0,2 п.п. |
1,5 п.п. |
|
Самарская область |
6,66 |
13% |
8% |
7% |
2% |
5,2 п.п. |
6,4 п.п. |
|
Нижегородская область |
6,49 |
17% |
3% |
17% |
3% |
0,2 п.п. |
0,2 п.п. |
|
Пермский край |
5,51 |
8% |
0% |
15% |
2% |
-7,4 п.п. |
-1,6 п.п. |
|
Ульяновская область |
4,97 |
7% |
-5% |
13% |
2% |
-5,7 п.п. |
-6,8 п.п. |
|
Чувашская Республика |
4,93 |
4% |
3% |
8% |
0% |
-3,5 п.п. |
2,7 п.п. |
|
Республика Башкортостан |
4,73 |
15% |
8% |
8% |
1% |
6,9 п.п. |
7,2 п.п. |
|
Удмуртская Республика |
4,65 |
17% |
2% |
11% |
0% |
5,9 п.п. |
1,4 п.п. |
|
Республика Марий Эл |
4,45 |
-8% |
3% |
11% |
0% |
-18,2 п.п. |
3,1 п.п. |
|
Оренбургская область |
4,41 |
10% |
2% |
8% |
0% |
2,1 п.п. |
1,9 п.п. |
|
Саратовская область |
4,25 |
5% |
2% |
13% |
1% |
-7,9 п.п. |
0,8 п.п. |
|
Пензенская область |
4,25 |
12% |
2% |
21% |
3% |
-9,1 п.п. |
-0,9 п.п. |
|
Кировская область |
4,09 |
5% |
3% |
14% |
2% |
-9,1 п.п. |
0,8 п.п. |
|
Республика Мордовия |
3,75 |
12% |
4% |
6% |
0% |
5,7 п.п. |
3,6 п.п. |
|
Уральский ФО |
5,93 |
12% |
2% |
11% |
2% |
0,9 п.п. |
0,1 п.п. |
|
Ханты-Мансийский АО-Югра |
8,26 |
15% |
3% |
13% |
2% |
1,9 п.п. |
1,4 п.п. |
|
Тюменская область (без автономных округов) |
6,90 |
22% |
3% |
15% |
2% |
6,3 п.п. |
0,4 п.п. |
|
Свердловская область |
6,50 |
1% |
-3% |
5% |
2% |
-4,3 п.п. |
-4,8 п.п. |
|
Челябинская область |
5,12 |
14% |
6% |
10% |
2% |
4,2 п.п. |
4,6 п.п. |
|
Курганская область |
2,85 |
8% |
1% |
11% |
2% |
-3,8 п.п. |
-0,2 п.п. |
|
Сибирский ФО |
5,18 |
10% |
4% |
19% |
2% |
-9,1 п.п. |
1,2 п.п. |
|
Томская область |
7,78 |
18% |
3% |
21% |
3% |
-2,8 п.п. |
-0,4 п.п. |
|
Новосибирская область |
6,33 |
6% |
0% |
18% |
3% |
-11,6 п.п. |
-2,6 п.п. |
|
Иркутская область |
5,50 |
14% |
5% |
24% |
3% |
-10,0 п.п. |
2,4 п.п. |
|
Красноярский край |
5,50 |
-3% |
1% |
15% |
2% |
-18,8 п.п. |
-1,2 п.п. |
|
Республика Алтай |
5,29 |
10% |
8% |
10,2 п.п. |
8,0 п.п. |
||
|
Алтайский край |
4,68 |
24% |
7% |
20% |
1% |
3,9 п.п. |
6,0 п.п. |
|
Омская область |
4,25 |
12% |
4% |
32% |
2% |
-20,2 п.п. |
2,2 п.п. |
|
Республика Хакасия |
3,82 |
9% |
2% |
13% |
1% |
-3,5 п.п. |
1,3 п.п. |
|
Кемеровская область |
3,50 |
6% |
2% |
14% |
3% |
-8,2 п.п. |
-0,9 п.п. |
|
Дальневосточный ФО |
6,43 |
10% |
2% |
20% |
2% |
-9,7 п.п. |
0,3 п.п. |
|
Приморский край |
9,76 |
5% |
2% |
7% |
3% |
-2,4 п.п. |
-1,0 п.п. |
|
Хабаровский край |
7,90 |
9% |
4% |
16% |
1% |
-7,3 п.п. |
3,1 п.п. |
|
Республика Саха (Якутия) |
6,86 |
6% |
1% |
12% |
2% |
-5,8 п.п. |
-0,9 п.п. |
|
Амурская область |
6,00 |
19% |
2% |
24% |
1% |
-5,5 п.п. |
0,5 п.п. |
|
Забайкальский край |
4,23 |
17% |
4% |
37% |
3% |
-20,1 п.п. |
1,5 п.п. |
|
Республика Бурятия |
3,85 |
15% |
1% |
35% |
2% |
-20,5 п.п. |
-1,1 п.п. |
*Из статистики исключены регионы, в которых объем предложения составляет менее 100 домов в продаже. Источник: Аналитический центр Циан
По итогам 2020 г. совокупный объём предложения качественных офисных помещений достиг 3,8 млн м², из которых 82% площадей предназначены для аренды. За год было введено в эксплуатацию 141,3 тыс. м², что на 11% выше показателя 2019 г. Однако без учета ввода 2-ой очереди БЦ «Лахта Центр» (80 тыс. м²) показатель ввода в текущем году был бы ниже в 2 раза. Спекулятивный объём введённых в 2020 г. качественных офисных площадей составил 61,3 тыс. м², это на 38% ниже объёмов ввода за 2019 г. (99,3 тыс. м²). При этом 75% новых площадей были введены в первой половине года, например, было завершено строительство следующих бизнес-центров: «Премьер Лига», «Обводный 28», Bronka Space, «Невский 1» и др.
По итогам 2020 г. суммарная площадь свободных помещений составила 263,5 тыс. м², что на 67% больше, чем в конце 2019 г. В первую очередь на увеличение показателя свободного предложения повлияли пандемия и как вынужденная мера – перевод сотрудников на удаленный вид работы. Компании, обязательства которых позволяли с минимальными штрафными санкциями выйти из арендного договора, освобождали площади, в большей степени это коснулось компаний малого и среднего бизнеса, занимавших площади в бизнес-центрах класса В. Таким образом, объём вакансии в классе В увеличился на 81% в сравнении с итогами 2019 г., доля свободных площадей увеличилась на 3,0 п. п., достигнув 8,3%.
Продолжившаяся тенденция переезда арендаторов из бизнес-центров класса А в менее качественные объекты отразилась на высвобождении площадей и увеличении свободного предложения на 22% по сравнению с итогом 2019 г. За счет значительного объёма введённых объектов класса А (101,2 тыс. м² в 2020 г. против 21,2 тыс. м² в 2019 г.), в которых 94% площадей были заняты на момент ввода в эксплуатацию, незначительно увеличилась доля вакантных площадей – на 0,3 п. п., до 3,9%.
С точки зрения географического распределения наибольшее увеличение вакансии произошло в локации «Обводный», где доля увеличилась на 7,0 п. п. за счет высвобождения крупных офисных блоков в существующих бизнес-центрах и ввода в эксплуатацию нового объекта класса В.
СПРОС
По итогам 2020 г. совокупный объём сделок на рынке офисной недвижимости классов А и В составил 66,9 тыс. м² площадей. Данный результат оказался более чем в 2 раза ниже показателя 2019 г. (139,7 тыс. м²). Наиболее значительные изменения произошли в классе А, где отмечается снижение показателя более чем в 3 раза. В классе В показатель объёма сделок продемонстрировал снижение на 32% в годовом выражении и составил 45,7 тыс. м². В первую очередь это произошло за счет сделок, заключенных компаниями IT-сектора и нефтегазовых структур, совокупный вклад которых составил 60% от общего объёма сделок в классе В. Средняя площадь арендованного помещения в классе В сократилась на 23% (до 1 018 м²), в классе А, напротив, она увеличилась за счет нескольких крупных сделок на 1%, достигнув величины в 1 740 м².
Основными драйверами спроса в сделках аренды остаются компании IT- и нефтегазового секторов, однако объём арендованных и купленных ими площадей за 2020 г. сократился на 43% и 71% соответственно по сравнению с 2019 г.
Отметим, что в значительной степени себя проявили промышленные компании, которые смогли занять 3-е место по объёму арендованных площадей, несмотря на снижение в 35% в сравнении с 2019 г.
В 2020 г. клиенты в наибольшей степени предпочитали для аренды деловой район «Обводный»: здесь было заключено несколько сделок, крупнейшая из которых относится к нефтегазовому сектору. На деловые районы «Московский проспект», «Центральный-1» и «Василеостровский-1» приходится по 14% от объёма сделок.
По итогам 2020 г. совокупный объём чистого поглощения[1] офисов высокого класса составил 60,7 тыс. м², демонстрируя годовое снижение показателя на 18%. Данный результат является следствием высвобождения площадей арендаторами в течение 2020 г. из-за неопределенной экономической ситуации на фоне пандемии. Наиболее серьезно это отразилось на офисных центрах класса В, где отрицательное поглощение фиксировалось на протяжении всей второй половины 2020 г., достигнув по итогам года величины в размере -26,1 тыс. м². Чистое поглощение в классе А в размере 86,8 тыс. м² сформировалось в большей степени благодаря вводу в эксплуатацию БЦ «Лахта Центр», который будет использоваться для собственных целей.
[1] Чистое поглощение — это показатель, который отражает изменение количества занятых площадей на конец и на начало рассматриваемого периода (квартала или года).
Происходящие на офисном рынке изменения значительно отразились на запросах арендаторов. Подтверждением этому может служить опрос потенциальных арендаторов, который регулярно проводит компания Knight Frank St Petersburg. Результаты опроса показали, что основная часть запросов была ориентирована на бизнес-центры класса В, расположенные в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах (60% запросов). При этом основные требования потенциальных арендаторов касались небольших по площади помещений 100–400 м² (33%) или 701–1 200 м² (29%).
Важно отметить, что 64% компаний были ориентированы на диапазон ставок аренды 1 200–1 800 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы. При этом потенциальные арендаторы были не готовы платить ставку дороже 2 000 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы.
Также для годового обзора был проведен опрос собственников и управляющих компаний бизнес-центров Санкт-Петербурга, который подтверждает стабильную активность спроса на офисные помещения – 63% опрошенных, при этом средняя площадь арендуемых площадей за 2020 г. не изменилась (62%). Помимо этого, 37% управляющих компаний готовы к обсуждению гибких условий при заключении договора. Остальные арендодатели озвучивают стандартные коммерческие условия, соответствующие конкретному офисному зданию.
Среди наиболее распространенных мер по привлечению или удержанию арендаторов – скидки и акции по арендным каникулам, возможность гибких условий размеров индексации, предоставление бесплатных парковочных мест. Возможное снижение арендных ставок готовы рассматривать лишь 25% управляющих компаний.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
В течение года отмечались разнонаправленные тенденции изменения ставок аренды, пик роста средневзвешенных ставок пришелся на конец I пол. 2020 г. – 14% и 23% в классах А и В соответственно. Такая динамика была обусловлена появлением качественных и дорогих офисных блоков в премиальных локациях города, в том числе за счёт высвобождения части площадей. Однако во II пол. 2020 г. на фоне увеличения средней вакансии наметилась тенденция снижения арендных ставок в обоих классах – на 8,1% в классе А и на 17,5% в классе В.
Таким образом, по итогам 2020 г. в классе А средневзвешенная арендная ставка увеличилась на 4,4% в сравнении с 2019 г. и составила 2 101 руб./м²/мес. с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В средневзвешенная арендная ставка составила 1 310 руб./м²/мес. с учётом НДС и операционных расходов, что на 1,8% выше показателя 2019 г.
Стоить отметить, что эпидемиологическая обстановка и, как следствие, перевод сотрудников компаний на удаленный вид работы в течение первого полугодия 2020 г., а также увеличение свободного предложения оказали влияние на среднее пообъектное изменение запрашиваемых арендных ставок. Так, в классе А наблюдается среднее пообъектное снижение на 3%, в классе В, напротив, наблюдается увеличение на 2%, некоторые собственники бизнес-центров не готовы к снижению и изменению условий по заключению договоров.
ПРОГНОЗЫ
Совокупный объём офисных площадей, находящихся в стадии строительства и планируемых к вводу в эксплуатацию в 2021 г., составляет около 229 тыс. м². При условии ввода всех бизнес-центров годовые показатели могут превысить итоги 2020 г. более чем в 1,5 раза, таким образом, объём рынка преодолеет отметку в 4,0 млн м². Однако учитывая сдержанную активность девелоперов в 2020 г., влияние на которую оказала пандемия, есть основание полагать, что собственники могут внести корректировки в сроки ввода объектов с целью минимизировать потери.
В структуре строящегося предложения 80% – это спекулятивные офисные площади, при низких показателях поглощения и сдержанном объёме спроса, характерном для 2020 г., на рынке продолжится тенденция увеличения вакантности, особенно заметно это отразится на деловых районах, где собственники помещений сохранят принципиальную позицию и не будут готовы идти на переговоры с клиентами в части обсуждения смягчения условий по арендному договору.
Дальнейшая оптимизация офисных площадей и поиск клиентами наиболее выгодного предложения может привести к квартальным снижениям запрашиваемых арендных ставок, при этом годовые показатели не ожидаются ниже итогов 2020 г.
Активное развитие гибких пространств и коворкингов стимулирует как корпоративных клиентов, так и небольшие компании к рассмотрению возможности аренды альтернативного формата рабочего пространства, нового для рынка Петербурга и актуального в условиях существующих ограничений и удаленной работы сотрудников компаний.
МИХАИЛ ТЮНИН, ЗАМЕСТИТЕЛЬ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА KNIGHT FRANK ST PETERSBURG:
«Завершение 2020 года для многих компаний произошло без принятия глобальных решений о переезде или сокращении площадей. Большинство понимает, что «удаленка» стала неотъемлемой частью рабочего процесса. Многие компании планируют оставить на удаленной работе 40–60% сотрудников, вероятнее всего, данная тенденция не приведет к пропорциональному сокращению занимаемых площадей. Положительным является тот факт, что компании понимают необходимость адаптации существующих офисных площадей под новые условия таким образом, чтобы пребывание в офисе для сотрудников было комфортным и безопасным. Для этой цели привлекаются специалисты по разработке, планированию и оптимизации пространства (Workplace Strategy), и, как показывает практика, применение таких решений существенно дешевле, чем переезд или отказ от площадей».
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
- Компания «Охта Групп» презентовала проект преобразования территории бывшей фабрики «Скороход» в пешеходный квартал с торгово-развлекательными центрами, офисами и апартаментами.
- ГК «БестЪ» открыла флагманский проект сети коворкингов – AVENUE PAGE на Аптекарской наб., 18.
- АО «Телерадиокомпания «Петербург» представила проект нового ТРК «Петербург» на Петроградской стороне площадью 92 тыс. м². Здесь планируется новый офисный центр, крытое общественное пространство, на крыше предусмотрены прогулочная зона и вертолётная площадка.
- РАД через торги реализовал знаменитое здание с залами центральных железнодорожных касс на канале Грибоедова общей площадью 9,3 тыс. м².
- Компания «Максидом» представила проект приспособления территории завода им. Калинина на Уральской ул. под многофункциональное пространство, в составе которого появятся офисные площади, торговая часть, объекты общепита и спорта.
- Бизнес-центр «Монблан» продан Российским аукционным домом за 593,4 млн рублей, покупателем выступила компания ООО «Норд Вуд».
- Головной офис холдинга Setl Group переехал в офисное здание Riverside площадью 17,8 тыс. м².
1. Спрос ниже прошлогоднего на 6,5%. Обновлен рекорд по числу сделок
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области спрос на новостройки в 2020 году в сравнении с 2019 годом снизился на 6,5% - заключено 97,8 тыс. ДДУ. Падение спроса отмечено и в Санкт-Петербурге (-5,7%, 76,2 тыс. ДДУ), и в Ленинградской области (-9%, 21,6 тыс. ДДУ). Таким образом, на продажи в Санкт-Петербурге пришлось 78% ДДУ. Годом ранее доля была сопоставимой – 77%.
Несмотря на отрицательную динамику, именно в 2020 году был обновлен абсолютный рекорд по числу сделок в месяц за всю историю: суммарно в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в ноябре зарегистрировано 12,75 тыс. ДДУ, в декабре – 15,3 тыс. ДДУ, тогда как до этого (в 2019 году и ранее) максимальные месячные показатели находились на уровне 10 тыс. сделок.
Такая динамика связана не только с высокой активностью покупателей, но и сменой региональным Росреестром программного обеспечения, что способствовало формированию отложенного спроса и «очереди» ДДУ на регистрацию.
2. 63% сделок на первичном рынке прошло в ипотеку
В 2020 году 63% сделок Петербургской агломерации прошли в ипотеку против 50% по итогам 2019 года. В Санкт-Петербурге доля ипотечных сделок – 62% (в 2019 году – 49%), в Ленинградской области – 63% (в 2019 году – 54%). В отдельные месяцы доля ипотечных сделок находилась на уровне 70-74%, однако в четвертом квартале показатель стабилизировался и показывает минимальное снижение.
3. Средняя стоимость кв. м увеличилась на 12,6%.
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга достигла 156,6 тыс. рублей. За год (относительно января 2020 года) рост - на 12,6%. Аналогичный прирост стоимости – и в Ленинградской области (+12,6% - до 99,1 тыс. рублей). В течение года снижение цен было отмечено в начале года, во время ограничительных мер. Однако уже с мая (после старта программы льготного кредитования) средняя стоимость квадратного метра показывает планомерный рост.
4. Застройщики вывели в продажу в два раза меньше квартир и апартаментов
Девелоперская активность в 2020 году оказалась существенно ниже, чем в предыдущие годы. На рынке новостроек агломерации Санкт-Петербурга суммарная площадь в «новинках» (стартовавших проектах) составила порядка 4,7 млн кв. м – почти в два раза ниже (-45%), чем в 2019 году (8.7 млн кв. м). Более низкий показатель по выводу в продажу нового жилья фиксировался в 2016 году (3,9 млн кв. м «новинок»).
Высокая активность девелоперов наблюдалась в 2018-начале 2019 года, когда новые проекты выводились в продажу, в том числе, чтобы соответствовать по стадии готовности и доле проданного жилья старым правилам (без использования эскроу-счетов). Поправки в 214-ФЗ вызвали снижение по объему вывода новых объектов, поскольку многие из них стартовали заранее. К тому же снижается число выданных разрешений на строительство, что также становится причиной снижения количества “новинок”.
Суммарная площадь жилых помещений в новых корпусах, выведенных в реализацию в 2016-2020 гг., млн кв. м.
|
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
|
|
Санкт-Петербург |
2,7 |
4,2 |
5,7 |
7 |
3,7 |
|
Ленинградская область |
1,2 |
2,1 |
1,7 |
1,7 |
1 |
Источник: Аналитический центр Циан
Текущий объем предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга – 34,9 тыс. квартир и апартаментов. Ленинградской области – 11,3 тыс. лотов
4. Девелоперы нарастили выручку, несмотря на падение сделок
Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2020 году составила 479 млрд рублей – на 10,9% выше, чем в прошлом году. Несмотря на падение спроса, за счет роста цен выручку удалось увеличить. И в Санкт-Петербурге и Ленинградской области выручка девелоперов выросла за год сопоставимо – на уровне 11%. Основная ее часть была сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге: 84,4%.
Выручка девелоперов
|
|
2019 |
2020 |
Динамика |
|
Санкт-Петербург |
364,8 |
404,6 |
10,9% |
|
Ленинградская область |
67,1 |
74,5 |
11,0% |
|
Санкт-Петербург +ЛО |
431,9 |
479 |
10,9% |
Источник: Аналитический центр Циан
Топ-10 застройщиков сгенерировали 60% всей выручки от продажи строящегося жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Лидер продаж: компания Setl City, сформировавший почти четверть всей выручки.
Рейтинг застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области по объемам выручки в 2020 году
|
Застройщик |
Выручка, млрд рублей |
Доля рынка |
|
|
1 |
Setl City |
98,5 |
23% |
|
2 |
Группа ЛСР |
53,3 |
12% |
|
3 |
Эталон-Инвест |
27,4 |
6% |
|
4 |
ЦДС |
26,6 |
6% |
|
5 |
Аквилон-Инвест |
15,6 |
4% |
|
6 |
Главстрой Девелопмент |
15,4 |
4% |
|
7 |
Полис ГК |
13,1 |
3% |
|
8 |
КВС |
12,7 |
3% |
|
9 |
Строительный трест |
12,4 |
3% |
|
10 |
Glorax |
12,2 |
3% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Самые востребованные новостройки Петербургской агломерации
На 10 проектов Санкт-Петербурга с лучшими продажами пришлось 36% всех сделок. Ленинградской области – 47%.
|
Санкт-Петербург |
Ленинградская область |
||||||
|
|
Проект |
Среднее кол-во сделок в месяц |
Средний бюджет сделки, млн. р |
|
Проект |
Среднее кол-во сделок в месяц |
Средний бюджет сделки, млн. р |
|
1 |
Чистое небо |
543 |
4,1 |
1 |
Северный (Мурино) |
120 |
3,5 |
|
2 |
Солнечный город |
439 |
3,6 |
2 |
Мой мир |
108 |
2,3 |
|
3 |
Северная Долина |
292 |
3,6 |
3 |
Ясно Янино |
99 |
3,4 |
|
4 |
Цветной город |
254 |
4,8 |
4 |
ID Мурино |
99 |
3,9 |
|
5 |
Зеленый квартал |
203 |
4,0 |
5 |
Авиатор (Всеволожский район) |
95 |
2,8 |
|
6 |
Полис на Комендантском |
153 |
6,5 |
6 |
Энфилд |
85 |
4,7 |
|
7 |
Шуваловский |
140 |
3,6 |
7 |
Новое Горелово |
80 |
4,1 |
|
8 |
Приморский квартал |
128 |
4,6 |
8 |
Ветер перемен |
74 |
2,8 |
|
9 |
АртЛайн |
109 |
5,9 |
9 |
Урбанист |
62 |
2,6 |
|
10 |
Стрижи в Невском |
109 |
6,7 |
10 |
Цвета радуги |
59 |
2,7 |
Источник: Аналитический центр Циан
В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.