Итоги лета 2021 года на рынке загородной недвижимости: цены выросли на 5%
В теплое время года интерес к загородной недвижимости традиционно возрастает - арендаторы снимают дома на летний период, покупатели выбирают участки для будущего строительства. Аналитики Циан выяснили, как изменились цены и спрос на загородном рынке в России летом 2021 года.
- Стоимость загородной недвижимости продолжает увеличиваться. За три летних месяца дома в России выросли в цене на 5%: средняя стоимость составляет 7,1 млн рублей против 6,7 в начале июня. Наибольший рост цен – в столичных и курортных регионах.
- За три летних месяца дома подорожали сильнее, чем квартиры на вторичном рынке (+5% против +2%).
- Интерес к объектам загородного рынка держится на высоком уровне (в 1,5 раза выше, чем в допандемийный период). Пик потенциального спроса в течение лета пришелся на июнь.
- 77% потенциального спроса на загородном рынке РФ летом 2021 года пришлось на коттеджи и дачи. Дома и дачи занимают 57% от всего предложения загородного рынка РФ, на втором месте – земельные участки (41%). За 3 летних месяца объем предложения на рынке сократился на 5%.
В расчетах средних цен и площадей учитывались частные дома и коттеджи со стандартной площадью (50-700 кв м.) и ценой (0,15-200 млн руб.) на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС.). Учитывались и дома, пригодные для круглосуточного проживания (с электричеством, водоснабжением и газом), и дачи. Регионы, в которых объем предложения менее 100 лотов в продаже на конец августа, в выборку не вошли.
I. Максимальный рост цен на курортах и в столичных регионах
Рост цен на рынке загородной недвижимости продолжается. По расчетам Циан, средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ составляет в конце августа 7,08 млн рублей против 6,71 млн в начале лета (+5%) и 5,99 млн рублей год назад (+18%). Причины роста цен в сохраняющемся повышенном спросе, сокращении объема предложения, изменении его структуры (самые дешевые компактные дома распроданы еще в 2020 году, в продаже осталось больше вариантов с большой площадью).
С прошлого лета цены на дома максимально увеличились в Южном ФО (+27%), Центральном ФО (+24%) и Северо-Западном ФО (+23%). В каждом федеральном округе можно выделить лидеров по росту. В Южном ФО увеличение цен обеспечивается, в первую очередь, Краснодарским краем (рекордные +54%), а также Севастополем (+37%). Причиной является увеличение спроса со стороны “удаленщиков” и тех, кто до пандемии проводил лето в теплых странах, а в условиях полузакрытых границ потерял такую возможность: предложения в регионах с комфортным климатом выглядят весьма привлекательными. Дома приобретаются как для постоянного проживания, так и для поездок на лето. В Центральном и Северо-Западном ФО цены особенно сильно растут в столичных регионах: в Москве (+41%), Московской и Ленинградской областях (по +39%), Санкт-Петербурге (+24%), что свидетельствует об изменении структуры предложения и вымывании наиболее доступных вариантов с меньшей площадью (здесь площадь дома за год увеличилась в среднем на 5%). В Северо-Западном ФО в лидерах по росту также Калининградская область (+39%), которая как и Краснодарский край и Севастополь рассматривается как курорт (там лето не теплее, чем в большинстве регионов страны, но зато почти гарантирована безморозная зима). Аналогичная ситуация в Ставропольском крае (+33%), где особой популярностью пользуется регион Кавказских Минеральных Вод, и в Алтайском крае (+24%). В итоге, наибольший рост цен за год – в столичных и курортных регионах.
За лето 2021 года стоимость загородных домов увеличилась на 5%. Лидеры по росту практически те же: в Центральном ФО цены поднялись на 9%, в Южном - на 7%, в Северо-Западном - 5%. Среди регионов максимальное увеличение в Московской области (+19%), в Ленинградской области (+12%), в Москве (+11%), в Краснодарском крае (+10%). В двух регионах цены немного сократились - это Свердловская область (-3%) и Ульяновская область (-5%). Еще в трех регионах стагнация - это Республика Коми, Пермский край и Новосибирская область. Такая динамика связана с уменьшением средней площади домов в продаже (особенно сильно в Свердловской области - на 15%).
II. За лето дома подорожали сильнее, чем квартиры на вторичке
В отличие от городской недвижимости (первичного рынка) загородный сегмент растет в цене более скромными темпами. В течение последнего года на новостройки действовала льготная ипотека, которая разгоняла спрос, а значит – и цены. На вторичный и загородный рынки она не распространялась, поэтому темпы увеличения стоимости здесь были ниже.
За год и дома, и квартиры на вторичном рынке подорожали на ~18%. Рост стоимости на загородном рынке был даже на 0,3 п.п. выше, чем на вторичке. Максимальные различия в Москве (дома подорожали на 24 п.п. сильнее), в Ставропольском крае (на 20 п.п.), Московской и Ленинградской областях (на 15 п.п.), а также в Республике Алтай и Крыму (на 10 и 9 п.п. соответственно). Это регионы с высоким спросом на загородную недвижимость (столичные и курортные) и одними из самых высоких темпов роста ее стоимости. Наоборот, квартиры на вторичном рынке дорожали быстрее в Карелии (на 28 п.п.), Брянской области и Бурятии (на 21 п.п.), Омской области и Забайкальском крае (на 20 п.п.).
За три летних месяца дома подорожали на 5%, в то время как квартиры на вторичном рынке лишь на 2%. В течение года основной прирост стоимости на вторичном рынке наблюдался осенью - квартиры дорожали вслед за новостройками на фоне низких ставок по ипотеке. В последние месяцы (почти все 1 полугодие 2021 года и летом) на вторичке наблюдалась ценовая стагнация: стимула для стремительного роста не было, цены и так находились на очень высоком уровне. К тому же в летний период спрос на загородном рынке традиционно высок, в то время как на рынке городской недвижимости активность снижается. Только в 19 регионах за лето стоимость квартир на вторичном рынке увеличились сильнее, чем домов. В основном это регионы с невысоким спросом на такую недвижимость, а также те, где цены на загородном рынке сокращались или стагнировали из-за изменения структуры предложения (например, сокращение средней площади домов в продаже в Ульяновской области). Регионы, где дома за лето подорожали намного сильнее, чем квартиры, все те же - Московский регион, Ленинградская область, Республика Алтай.
III. Покупку загородного дома планируют с весны
Прошло больше года с начала пандемии коронавируса, которая стала катализатором роста востребованности собственного жилья за городом. Интерес к покупке загородной недвижимости в России держится на высоком уровне. На фоне ажиотажного спроса лета прошлого года число просмотров объявлений на сайте cian.ru немного сократилось (-10%), но по сравнению с допандемийным уровнем интерес намного выше (в 1,5 раза больше, чем летом 2019 года).
В большей степени увеличение спроса зафиксировано для земельных участков (в 1,6 раза по сравнению с летом 2019 года). Причина в доступности таких объектов - многие приобретают их «на будущее», с целью строительства дома, когда на это будут ресурсы. Но даже при наличии финансов на дом «под ключ», покупатели часто выбирают именно участки, поскольку не могут найти подходящие варианты готовых домов (наиболее интересные ликвидные лоты были разобраны еще в 2020 году). С весны 2021 года стимулом к покупке участка стало распространение на приобретение таких лотов льготной семейной ипотеки. Далее по уровню прироста потенциального спроса (числа просмотров объявлений) – дома и дачи (в 1,5 раза). Интерес к таунхаусам увеличился лишь на 14%.
Пик спроса в течение лета пришелся на июнь - потенциальные покупатели стремились решить вопрос в начале теплого сезона. В августе интерес к приобретению загородной недвижимости и земельных участков на 11% ниже, чем в июне. Весной 2021 года спрос был немного выше, чем летом (на ~5%), что связано с желанием уже в текущем году провести теплые месяцы в собственном доме.
Потенциальный спрос на рынке загородной недвижимости
Источник: аналитический центр Циан
IV. Россияне по-прежнему чаще выбирают дома “под ключ”, но интерес к участкам растет
Наибольшей популярностью на рынке пользуются готовые дома и дачи - на них приходится 77% всех просмотров. Еще 20% интересуются земельными участками и 3% таунхаусами. За три летних месяца это соотношение практически не изменилось, однако аналитики Циан отмечают увеличение интереса населения к земельным участкам в годовом выражении. Во-первых, за год на рынке были распроданы наиболее ликвидные варианты готовых домов, во-вторых, с апреля 2021 года действует льготная семейная ипотека на строительство дома и на покупку участков. Совокупность этих факторов подталкивает население к строительству загородного жилья, а значит, и к приобретению земли под него. Год назад спрос на участки в процентном отношении был ниже - 18%, на жилье “под ключ” приходилось 79%.
Структура спроса на загородном рынке летом 2020 и 2021 гг.
Источник: аналитический центр Циан
В структуре предложения в конце лета 2021 года дома занимают только 57%, значительная доля принадлежит земельным участкам - 41%, на таунхаусы приходится 2%. И за летние месяцы, и за год соотношение не изменилось. Объем предложения в продаже, при этом, сократился по всем категориям. В целом он на 5% меньше, чем летом 2020 года - пандемия “оживила” интерес населения к жизни за городом, многие задумались о необходимости покупки или строительства собственного дома, а сохранение удаленной работы и распространение льготной семейной ипотеки на ИЖС и покупку участка только способствовало данному тренду. В итоге многие доступные варианты были раскуплены и объем предложения в продаже сократился. Тем не менее, в течение года рынок пополнялся все новым предложением: воспользовавшись ажиотажным спросом, собственники решили продать свои объекты. Поэтому объем за год просел не так сильно. Для сравнения лишь за три месяца лета 2021 года число лотов в продаже сократилось на те же 5%. Особенно сильно уменьшилось количество земельных участков - на 6,2% (в течение года наибольшее снижение было по готовым домам) за счет действия льготной семейной ипотеки.
«Лето - традиционно активный период на рынке загородной недвижимости. В этом году, как и в прошлом, интерес к нему поддерживается также и эпидемиологической ситуацией - одни покупатели осознали преимущества жизни в собственном доме, другие приобрели или снимали дом для пребывания там летом вместо поездки в отпуск, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Повышенный спрос провоцирует рост цен и приводит к вымыванию с рынка наиболее доступных и привлекательных вариантов готовых домов, а в последнее время - и земельных участков. Сокращение ликвидного предложения, повышение стоимости и распространение льготной ипотеки на строительство стимулирует ИЖС».
Средняя стоимость дома в продаже (на землях ИЖС)*
|
Регион |
Сред цена дома в продаже в августе 2021, млн руб |
Динамика цены дома |
Динамика цены кв метра на вторич рынке |
Насколько дома дорожают сильнее, чем квартиры |
|||
|
За год |
За лето |
За год |
За лето |
За год |
За лето |
||
|
Российская Федерация |
7,08 |
18% |
5% |
18% |
2% |
0,3 п.п. |
3,2 п.п. |
|
Центральный ФО |
7,60 |
24% |
9% |
19% |
2% |
5,5 п.п. |
6,6 п.п. |
|
Москва |
37,61 |
41% |
11% |
17% |
2% |
24,3 п.п. |
9,3 п.п. |
|
Московская область |
24,33 |
39% |
19% |
24% |
3% |
15,2 п.п. |
15,8 п.п. |
|
Калужская область |
6,35 |
17% |
8% |
15% |
3% |
2,5 п.п. |
5,1 п.п. |
|
Тверская область |
6,17 |
15% |
4% |
12% |
3% |
3,4 п.п. |
1,5 п.п. |
|
Воронежская область |
5,77 |
25% |
9% |
27% |
2% |
-1,8 п.п. |
7,4 п.п. |
|
Тульская область |
5,30 |
12% |
3% |
11% |
4% |
1,5 п.п. |
-1,0 п.п. |
|
Ярославская область |
5,17 |
15% |
6% |
11% |
3% |
3,5 п.п. |
3,8 п.п. |
|
Белгородская область |
5,14 |
16% |
7% |
26% |
3% |
-9,7 п.п. |
3,8 п.п. |
|
Ивановская область |
4,90 |
10% |
5% |
22% |
2% |
-12,4 п.п. |
2,7 п.п. |
|
Костромская область |
4,58 |
15% |
3% |
22% |
4% |
-6,7 п.п. |
-1,3 п.п. |
|
Курская область |
4,45 |
16% |
5% |
33% |
3% |
-17,0 п.п. |
1,9 п.п. |
|
Владимирская область |
4,23 |
19% |
6% |
16% |
3% |
3,0 п.п. |
3,1 п.п. |
|
Липецкая область |
4,12 |
16% |
5% |
16% |
3% |
0,1 п.п. |
1,9 п.п. |
|
Орловская область |
4,03 |
7% |
4% |
24% |
2% |
-17,4 п.п. |
2,0 п.п. |
|
Смоленская область |
4,03 |
7% |
9% |
11% |
2% |
-4,0 п.п. |
7,3 п.п. |
|
Тамбовская область |
3,86 |
16% |
7% |
20% |
2% |
-4,2 п.п. |
5,4 п.п. |
|
Рязанская область |
3,45 |
6% |
2% |
17% |
2% |
-10,8 п.п. |
-0,3 п.п. |
|
Брянская область |
3,34 |
0% |
2% |
20% |
3% |
-20,6 п.п. |
-0,9 п.п. |
|
Северо-Западный ФО |
9,84 |
23% |
5% |
22% |
2% |
1,2 п.п. |
3,3 п.п. |
|
Санкт-Петербург |
30,90 |
24% |
4% |
27% |
1% |
-3,7 п.п. |
2,2 п.п. |
|
Ленинградская область |
16,72 |
39% |
12% |
24% |
4% |
15,1 п.п. |
7,5 п.п. |
|
Калининградская область |
13,39 |
39% |
3% |
40% |
3% |
-1,3 п.п. |
0,1 п.п. |
|
Республика Карелия |
5,30 |
0% |
9% |
28% |
0% |
-27,6 п.п. |
5,5 п.п. |
|
Республика Коми |
5,19 |
9% |
0% |
3% |
1% |
6,5 п.п. |
-0,7 п.п. |
|
Архангельская область (кроме Ненецкого АО) |
4,73 |
6% |
1% |
7% |
1% |
-1,1 п.п. |
0,1 п.п. |
|
Вологодская область |
4,34 |
18% |
3% |
18% |
2% |
-0,1 п.п. |
1,4 п.п. |
|
Новгородская область |
4,03 |
17% |
3% |
16% |
2% |
1,4 п.п. |
1,1 п.п. |
|
Псковская область |
3,95 |
11% |
7% |
26% |
1% |
-14,4 п.п. |
5,9 п.п. |
|
Южный ФО |
10,18 |
27% |
7% |
24% |
4% |
3,5 п.п. |
2,7 п.п. |
|
Краснодарский край |
20,46 |
54% |
10% |
55% |
7% |
-1,4 п.п. |
2,8 п.п. |
|
Севастополь |
17,53 |
37% |
9% |
33% |
5% |
3,9 п.п. |
4,0 п.п. |
|
Республика Крым |
13,43 |
20% |
5% |
11% |
4% |
9,0 п.п. |
1,2 п.п. |
|
Республика Адыгея |
5,55 |
11% |
2% |
22% |
5% |
-10,7 п.п. |
-3,1 п.п. |
|
Ростовская область |
5,50 |
-2% |
5% |
3% |
1% |
-5,0 п.п. |
3,6 п.п. |
|
Астраханская область |
4,67 |
8% |
4% |
10% |
0% |
-2,2 п.п. |
3,3 п.п. |
|
Волгоградская область |
4,11 |
8% |
4% |
12% |
2% |
-4,5 п.п. |
1,3 п.п. |
|
Северо-Кавказский ФО |
7,05 |
12% |
5% |
14% |
2% |
-1,9 п.п. |
2,3 п.п. |
|
Республика Дагестан |
9,50 |
15% |
8% |
22% |
3% |
-6,7 п.п. |
4,7 п.п. |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
7,00 |
5% |
3% |
5% |
2% |
-0,7 п.п. |
1,3 п.п. |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
6,06 |
0% |
2% |
14% |
2% |
-13,9 п.п. |
-0,2 п.п. |
|
Ставропольский край |
5,64 |
33% |
5% |
13% |
2% |
19,9 п.п. |
2,4 п.п. |
|
Приволжский ФО |
5,01 |
9% |
3% |
12% |
1% |
-2,5 п.п. |
1,4 п.п. |
|
Республика Татарстан |
7,00 |
12% |
4% |
12% |
2% |
0,2 п.п. |
1,5 п.п. |
|
Самарская область |
6,66 |
13% |
8% |
7% |
2% |
5,2 п.п. |
6,4 п.п. |
|
Нижегородская область |
6,49 |
17% |
3% |
17% |
3% |
0,2 п.п. |
0,2 п.п. |
|
Пермский край |
5,51 |
8% |
0% |
15% |
2% |
-7,4 п.п. |
-1,6 п.п. |
|
Ульяновская область |
4,97 |
7% |
-5% |
13% |
2% |
-5,7 п.п. |
-6,8 п.п. |
|
Чувашская Республика |
4,93 |
4% |
3% |
8% |
0% |
-3,5 п.п. |
2,7 п.п. |
|
Республика Башкортостан |
4,73 |
15% |
8% |
8% |
1% |
6,9 п.п. |
7,2 п.п. |
|
Удмуртская Республика |
4,65 |
17% |
2% |
11% |
0% |
5,9 п.п. |
1,4 п.п. |
|
Республика Марий Эл |
4,45 |
-8% |
3% |
11% |
0% |
-18,2 п.п. |
3,1 п.п. |
|
Оренбургская область |
4,41 |
10% |
2% |
8% |
0% |
2,1 п.п. |
1,9 п.п. |
|
Саратовская область |
4,25 |
5% |
2% |
13% |
1% |
-7,9 п.п. |
0,8 п.п. |
|
Пензенская область |
4,25 |
12% |
2% |
21% |
3% |
-9,1 п.п. |
-0,9 п.п. |
|
Кировская область |
4,09 |
5% |
3% |
14% |
2% |
-9,1 п.п. |
0,8 п.п. |
|
Республика Мордовия |
3,75 |
12% |
4% |
6% |
0% |
5,7 п.п. |
3,6 п.п. |
|
Уральский ФО |
5,93 |
12% |
2% |
11% |
2% |
0,9 п.п. |
0,1 п.п. |
|
Ханты-Мансийский АО-Югра |
8,26 |
15% |
3% |
13% |
2% |
1,9 п.п. |
1,4 п.п. |
|
Тюменская область (без автономных округов) |
6,90 |
22% |
3% |
15% |
2% |
6,3 п.п. |
0,4 п.п. |
|
Свердловская область |
6,50 |
1% |
-3% |
5% |
2% |
-4,3 п.п. |
-4,8 п.п. |
|
Челябинская область |
5,12 |
14% |
6% |
10% |
2% |
4,2 п.п. |
4,6 п.п. |
|
Курганская область |
2,85 |
8% |
1% |
11% |
2% |
-3,8 п.п. |
-0,2 п.п. |
|
Сибирский ФО |
5,18 |
10% |
4% |
19% |
2% |
-9,1 п.п. |
1,2 п.п. |
|
Томская область |
7,78 |
18% |
3% |
21% |
3% |
-2,8 п.п. |
-0,4 п.п. |
|
Новосибирская область |
6,33 |
6% |
0% |
18% |
3% |
-11,6 п.п. |
-2,6 п.п. |
|
Иркутская область |
5,50 |
14% |
5% |
24% |
3% |
-10,0 п.п. |
2,4 п.п. |
|
Красноярский край |
5,50 |
-3% |
1% |
15% |
2% |
-18,8 п.п. |
-1,2 п.п. |
|
Республика Алтай |
5,29 |
10% |
8% |
10,2 п.п. |
8,0 п.п. |
||
|
Алтайский край |
4,68 |
24% |
7% |
20% |
1% |
3,9 п.п. |
6,0 п.п. |
|
Омская область |
4,25 |
12% |
4% |
32% |
2% |
-20,2 п.п. |
2,2 п.п. |
|
Республика Хакасия |
3,82 |
9% |
2% |
13% |
1% |
-3,5 п.п. |
1,3 п.п. |
|
Кемеровская область |
3,50 |
6% |
2% |
14% |
3% |
-8,2 п.п. |
-0,9 п.п. |
|
Дальневосточный ФО |
6,43 |
10% |
2% |
20% |
2% |
-9,7 п.п. |
0,3 п.п. |
|
Приморский край |
9,76 |
5% |
2% |
7% |
3% |
-2,4 п.п. |
-1,0 п.п. |
|
Хабаровский край |
7,90 |
9% |
4% |
16% |
1% |
-7,3 п.п. |
3,1 п.п. |
|
Республика Саха (Якутия) |
6,86 |
6% |
1% |
12% |
2% |
-5,8 п.п. |
-0,9 п.п. |
|
Амурская область |
6,00 |
19% |
2% |
24% |
1% |
-5,5 п.п. |
0,5 п.п. |
|
Забайкальский край |
4,23 |
17% |
4% |
37% |
3% |
-20,1 п.п. |
1,5 п.п. |
|
Республика Бурятия |
3,85 |
15% |
1% |
35% |
2% |
-20,5 п.п. |
-1,1 п.п. |
*Из статистики исключены регионы, в которых объем предложения составляет менее 100 домов в продаже. Источник: Аналитический центр Циан
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости регионов России. Объем нового ввода торговых площадей по итогам 2020 года составил 192 тыс. кв. м из заявленных в начале года девелоперами 600 тыс. кв. м и стал минимальным за последние 10 лет. Это связано с предпринимаемыми мерами борьбы с коронавирусной инфекцией и введением ограничений в регионах в течение года.
Ожидаемый объем ввода на 2021 г. составляет около 400 тыс. кв. м. Данный объем сформирован значительной долей объектов с перенесенной датой открытия с 2020 на 2021 год. Из них 100 тыс. кв. м заявлено к открытию в городах с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек, таких как Грозный, Тамбов, Нефтеюганск. Около 50% торговых площадей, заявленных к открытию в 2021 году, расположены в Приволжском федеральном округе. Нижнекамск, Киров и Пермь имеют низкую обеспеченность качественным предложением, в Нижнем Новгороде последний крупный ТЦ был открыт 6 лет назад.
ТЦ, открытые в 2020 году и запланированные к открытию в региональных городах в 2021 году
|
Город |
Название |
Адрес |
GLA, кв. м |
Квартал |
|
ТЦ открытые в 2020 г. |
||||
|
Казань |
Казань Молл |
Павлюхина ул. 91 |
53 850 |
IV кв. 2020 |
|
Нижневартовск |
Грин Парк |
Ленина ул., 8 |
50 700 |
IV кв. 2020 |
|
Калининград |
Балтия Молл |
Приморское кольцо, 2 |
40 500 |
IV кв. 2020 |
|
Хабаровск |
Счастье |
Серышева ул., 25 |
28 005 |
IV кв. 2020 |
|
Тюмень |
Матрешка |
Широтная ул., 112а |
18 000 |
III кв. 2020 |
|
Томск |
Лето Парк |
Нахимова ул., 8 стр. 13 |
15 500 |
IV кв. 2020 |
|
Якутск |
Ураса Молл |
Автострада 50 лет Октября ул. , 6 |
9 200 |
IV кв. 2020 |
|
Ключевые ТЦ в стадии строительства, заявленные к открытию до конца 2021 г. |
||||
|
Пермь |
Планета |
Космонавтов ш., 162 |
83 000 |
II кв. 2021 |
|
Екатеринбург |
Веер Молл |
Космонавтов пр-т , 108 |
76 000 |
II кв. 2021 |
|
Нижнекамск |
Рамус Молл |
Сююмбике ул., 7 |
68 000 |
I кв. 2021 |
|
Грозный |
Грозный Молл |
Проспект Мухаммеда Али, 2А |
56 000 |
III кв. 2021 |
|
Киров |
Макси |
Луганская ул., 53а |
45 000 |
I кв. 2021 |
|
Нефтеюганск |
Рандеву |
Усть-Балыкская ул., 6 |
29 750 |
I кв. 2021 |
|
Нижний Новгород |
Океанис |
Гагарина пр-т, 35/1 |
16 000 |
III кв. 2021 |
|
Тамбов |
Рио, 2 фаза |
Советская ул., 99а |
15 110 |
I кв. 2021 |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
По данным CBRE, наибольшим потенциалом для строительства торговой недвижимости обладают города с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек, для которых характерен дефицит качественного предложения торговых объектов и относительно высокий уровень доходов населения. Как правило, это вторые и третьи по численности населения города после административного центра, а также города, расположенные на Севере и Дальнем Востоке
Обеспеченность качественными торговыми площадями в России, кв. м /1000 человек
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
До 2019 года доля городов с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек в общем объеме строительства не превышала 15%, однако на протяжении последних двух лет наблюдается растущий интерес девелоперов к этим городам: их доля в общем объеме по итогам 2021 года может достигнуть 25%.
Свободные площади
Значительного увеличения объема свободных площадей в качественных объектах с современной концепцией по-прежнему не ожидается: собственники заинтересованы в сохранении арендаторов в условиях низкого спроса, а ритейлеры, в свою очередь, в удачных локациях в качественных объектах.
Восстановление посещаемости ТЦ и потребительской активности
После повторного открытия торговых центров наблюдалось восстановление потребительской активности. Стоит отметить, что посещаемость в региональных торговых центрах после повторного открытия восстанавливалась по-разному, в зависимости от действующих ограничений (в ряде регионов они вводились повторно), уровня доходов населения и наличия качественного предложения торговых площадей. Более высокие показатели трафика и продаж после повторного открытия характерны для современных торговых центров, расположенных в крупных и более богатых городах. Покупатели медленнее возвращались в торговые центры в городах с низким уровнем доходов, а также в городах, где по-прежнему сохраняется дефицит качественного предложения.
Начиная с сентября наблюдается замедление темпов восстановления и снижение трат населения практически во всех категориях. Это связано со сдерживанием потребления «второй волной» коронавируса, которая началась во второй половине сентября.
Например, годовой прирост посещаемости ТРЦ «Калина Молл» в июле и августе составил 5% и 8%, в сентябре 23% и 2% в октябре. 12 ноября 2020 г. состоялось техническое открытие ТРЦ «Казань Молл» в Казани. Несмотря на пандемию и на то, что супермаркет, кинотеатр и детская развлекательная зона не были открыты на тот момент, запуск объекта вызвал большой интерес со стороны посетителей: посещаемость объекта в будни составила 15 000 – 17 000 чел./день, в выходные 22 000 - 25 000 чел./день.
Реальные располагаемые доходы населения, снизились по итогам 2020 года на 3-5%, что стало самым сильным за последние годы падением показателя. После незначительной положительной динамики в 2018-2019 годах. уровень доходов вновь находится в отрицательной плоскости. Восстановление реальных располагаемых доходов населения к докризисному уровню ожидается к 2022 году.
Торговые операторы
Переход россиян во время пандемии на удалённую работу и обучение, а также популярность компьютерных игр способствовали максимальному с 2015 года спросу на электронику и бытовую технику. Согласно ожиданиям ритейлеров, российский рынок электроники продолжит расти в 2021 году, несмотря на рекордные продажи в предыдущем году на фоне пандемии.
Помимо режима самоизоляции, рекордные объемы ипотеки на рынке жилья стали дополнительным стимулом для роста продаж товаров для дома. По итогам 2020 года DIY-ритейл отмечает значительное увеличение выручки от офлайн- и онлайн-продаж.
В связи с пандемией объем продаж одежды и обуви в России сократился на 25%. Тем не менее, ряд ритейлеров открыли новые магазины в 2020 году и анонсировали планы по развитию на 2021 год. Федеральная сеть off-price-магазинов Familia в 2020 году открыла 32 новых магазина, из них 19 во втором полугодии. Торговые пространства компании впервые появились в Пскове, Кургане, Волжском, Кингисеппе, Волхове, а также Омске. В 2021 году Familia планирует открыть порядка 60 магазинов – как в городах присутствия, так и на новых для себя территориях.
Melon Fashion Group за 2020 год открыла 72 новых магазина. В планах на 2021 год для всех марок Melon Fashion Group – открытия магазинов в новой концепции (при этом befree запустит большеформатные магазины площадью 1 000 кв. м) и продолжение политики релокации на более привлекательные места в торговых центрах.
Надежда Цветкова, руководитель направления аренды торговых помещений CBRE в регионах России, комментирует:
«Несмотря на временное снижение объёмов продаж в fashion сегменте, мы видим сохраняющийся интерес ритейлеров к новым качественным региональным торговым проектам.
Мы также видим, что желание покупателей посещать новые и современные объекты со временем только растет. А спад в продажах связан исключительно со снижением доходов жителей нашей страны. Сети (как федеральные, так и региональные) понимают это, поэтому продолжают активно рассматривать открытия в качественных объектах. Мы же, вместе с нашими девелоперами, делаем все, чтобы каждый наш недавно открывшийся, либо вскоре ожидающий открытия объект был с первого дня принят своей целевой аудиторией и оказался успешным для всех его участников.
В 2020 мы заключили более 140 сделок по аренде в региональных торговых центрах.
Наибольшее количество сделок было заключено на помещения площадью менее 500 кв. м.
Очень радует, что многие операторы подписывали проекты в новых для себя городах – Teika Boom, Sisley и Molecule (KazanMall в Казани), 12Storeez (Триумф Молл Саратов) и другие».
По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в 2020 году было зарегистрировано 81,1 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 18,6% меньше показателя 2019 года (когда было заключено 99,6 тыс. ДДУ). Снижение показателя связано с техническим выкупом квартир застройщиками в первой половине 2019 года, а также с ограничениями в работе МФЦ во время режима самоизоляции.
По данным Colliers, объем продаж в проектах бизнес- и премиум-класса без учета оптовых продаж[1] (и технического выкупа квартир) вырос на 14% по сравнению с 2019 годом и составил 389 тыс. кв. м.
При этом количество реализованных лотов (включая оптовые сделки) в проектах бизнес- и премиум-класса снизилось на 22% по сравнению с 2019 годом: если в 2019 году девелоперы продали 8,7 тыс. квартир, то в 2020 году этот показатель составил 6,8 тыс. квартир. Снижение количества реализованных квартир также связано с уменьшением числа оптовых сделок – если в 2019 году на них приходилось 25% от количества сделок, то в 2020 году – всего 5%.
При этом средневзвешенная стоимость квадратного метра в сегментах «бизнес» и «премиум» суммарно за год выросла на 17%. По состоянию на декабрь 2020 года, стоимость жилья в проектах бизнес-класса увеличилась на 19% и составила около 205 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе показатель за год вырос на 34% и приблизился к 297 тыс. руб./кв. м. На фоне ажиотажного спроса девелоперы гораздо активнее повышали цены. Если раньше стоимость квартир увеличивалась примерно раз в месяц, то в 2020 году застройщики мгновенно реагировали на изменение конъюнктуры предложения. Например, в случае вымывания определенного типа квартир и недостатка предложения на рынке стоимость на данный тип лотов повышалась.
Рост цен также был обусловлен повышением строительной готовности проектов, а также изменением стоимости проектов на старте. Так, переход на проектное финансирование и увеличение себестоимости строительства повышают стоимость новых проектов на 10-15%. По данным ДОМ.РФ, по состоянию на конец декабря 2020 года более 38% от объема строящейся недвижимости Санкт-Петербурга предусматривает использование эскроу-счетов. В 2019 году этот показатель не превышал 12%.
Девелоперам удалось нарастить продажи за счет введения программы льготного ипотечного кредитования. Санкт-Петербург продолжает лидировать по объему выдачи льготной ипотеки. За период действия программы было зарегистрировано 18,5 тыс. ипотечных сделок. С мая по декабрь доля ДДУ с привлечением ипотечных средств в проектах бизнес-класса на первичном рынке составила 61%, тогда как за аналогичный период 2019 года показатель был на уровне 44%. В премиум-классе доля ипотечных сделок составила 33%, хотя за аналогичный период 2019 года была на уровне 24%.
«Если бы не введение льготной ипотечной программы, спрос на первичную жилую недвижимость мог бы сократиться вдвое. Однако ипотека была не единственным драйвером рынка. Существенное влияние на спрос оказали девальвация рубля и общая экономическая неопределенность, – комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers. – Мы ожидаем, что в 2021 году объем сделок может уменьшиться. Это связано как с вымыванием наиболее интересных и ликвидных предложений, так и с рекордным ростом цен на квартиры в экспозиции».
Объем предложения на первичном рынке недвижимости бизнес- и премиум-класса последние два года постепенно сокращается. Если в 2018 году объем нового предложения бизнес- и премиум-класса составлял 725 тыс. кв. м, то в 2019 и 2020 годах показатель был на уровне 627 тыс. кв. м и 625 тыс. кв. м соответственно. Примечательно, что весомую долю нового предложения формируют корпуса и очереди в уже реализуемых проектах. Например, в 2020 году 20% от объема нового предложения сформировала Группа ЛСР, которая вывела в продажу новые очереди ЖК «Морская набережная» и ЖК «Цивилизация на Неве».
Всего в 2020 году рынок Санкт-Петербурга пополнился 25 новыми проектами, тогда как в 2019 году девелоперы вывели в продажу 27 новых проектов. Подавляющее большинство новых проектов 2020 года сформировали проекты бизнес- и премиум-класса – это 10 и 6 проектов соответственно.
По итогам 2020 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 3,3 млн кв. м жилья (включая ИЖС), – это на 6% меньше результатов 2019 года. В сегментах «бизнес» и «премиум» объем жилья, введенного в эксплуатацию, составил 291 тыс. кв. м (-14% к 2019 году). Так, завершилась реализация домов бизнес-класса Barcelona («Дом на Ленсовета»), Botanica («Группа Эталон»), Yes Residence («Пионер»), Neva-Neva («Базис-СПб») и Nobelius («ПСК»). Также в эксплуатацию были введены последняя очередь проекта Skandi Klubb (Bonava) и корпуса в рамках кварталов «Граф Орлов» («Л1»), Ligovsky City и Golden City (Glorax Development). Среди проектов премиум-класса завершилось строительство двух домов: «Биография» (RBI) и «Форсайт» («Балтийская коммерция»).
[1] Сделка считается оптовой, если на одно лицо за месяц заключено пять и более ДДУ.