Итоги лета 2021 года на рынке загородной недвижимости: цены выросли на 5%
В теплое время года интерес к загородной недвижимости традиционно возрастает - арендаторы снимают дома на летний период, покупатели выбирают участки для будущего строительства. Аналитики Циан выяснили, как изменились цены и спрос на загородном рынке в России летом 2021 года.
- Стоимость загородной недвижимости продолжает увеличиваться. За три летних месяца дома в России выросли в цене на 5%: средняя стоимость составляет 7,1 млн рублей против 6,7 в начале июня. Наибольший рост цен – в столичных и курортных регионах.
- За три летних месяца дома подорожали сильнее, чем квартиры на вторичном рынке (+5% против +2%).
- Интерес к объектам загородного рынка держится на высоком уровне (в 1,5 раза выше, чем в допандемийный период). Пик потенциального спроса в течение лета пришелся на июнь.
- 77% потенциального спроса на загородном рынке РФ летом 2021 года пришлось на коттеджи и дачи. Дома и дачи занимают 57% от всего предложения загородного рынка РФ, на втором месте – земельные участки (41%). За 3 летних месяца объем предложения на рынке сократился на 5%.
В расчетах средних цен и площадей учитывались частные дома и коттеджи со стандартной площадью (50-700 кв м.) и ценой (0,15-200 млн руб.) на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС.). Учитывались и дома, пригодные для круглосуточного проживания (с электричеством, водоснабжением и газом), и дачи. Регионы, в которых объем предложения менее 100 лотов в продаже на конец августа, в выборку не вошли.
I. Максимальный рост цен на курортах и в столичных регионах
Рост цен на рынке загородной недвижимости продолжается. По расчетам Циан, средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ составляет в конце августа 7,08 млн рублей против 6,71 млн в начале лета (+5%) и 5,99 млн рублей год назад (+18%). Причины роста цен в сохраняющемся повышенном спросе, сокращении объема предложения, изменении его структуры (самые дешевые компактные дома распроданы еще в 2020 году, в продаже осталось больше вариантов с большой площадью).
С прошлого лета цены на дома максимально увеличились в Южном ФО (+27%), Центральном ФО (+24%) и Северо-Западном ФО (+23%). В каждом федеральном округе можно выделить лидеров по росту. В Южном ФО увеличение цен обеспечивается, в первую очередь, Краснодарским краем (рекордные +54%), а также Севастополем (+37%). Причиной является увеличение спроса со стороны “удаленщиков” и тех, кто до пандемии проводил лето в теплых странах, а в условиях полузакрытых границ потерял такую возможность: предложения в регионах с комфортным климатом выглядят весьма привлекательными. Дома приобретаются как для постоянного проживания, так и для поездок на лето. В Центральном и Северо-Западном ФО цены особенно сильно растут в столичных регионах: в Москве (+41%), Московской и Ленинградской областях (по +39%), Санкт-Петербурге (+24%), что свидетельствует об изменении структуры предложения и вымывании наиболее доступных вариантов с меньшей площадью (здесь площадь дома за год увеличилась в среднем на 5%). В Северо-Западном ФО в лидерах по росту также Калининградская область (+39%), которая как и Краснодарский край и Севастополь рассматривается как курорт (там лето не теплее, чем в большинстве регионов страны, но зато почти гарантирована безморозная зима). Аналогичная ситуация в Ставропольском крае (+33%), где особой популярностью пользуется регион Кавказских Минеральных Вод, и в Алтайском крае (+24%). В итоге, наибольший рост цен за год – в столичных и курортных регионах.
За лето 2021 года стоимость загородных домов увеличилась на 5%. Лидеры по росту практически те же: в Центральном ФО цены поднялись на 9%, в Южном - на 7%, в Северо-Западном - 5%. Среди регионов максимальное увеличение в Московской области (+19%), в Ленинградской области (+12%), в Москве (+11%), в Краснодарском крае (+10%). В двух регионах цены немного сократились - это Свердловская область (-3%) и Ульяновская область (-5%). Еще в трех регионах стагнация - это Республика Коми, Пермский край и Новосибирская область. Такая динамика связана с уменьшением средней площади домов в продаже (особенно сильно в Свердловской области - на 15%).
II. За лето дома подорожали сильнее, чем квартиры на вторичке
В отличие от городской недвижимости (первичного рынка) загородный сегмент растет в цене более скромными темпами. В течение последнего года на новостройки действовала льготная ипотека, которая разгоняла спрос, а значит – и цены. На вторичный и загородный рынки она не распространялась, поэтому темпы увеличения стоимости здесь были ниже.
За год и дома, и квартиры на вторичном рынке подорожали на ~18%. Рост стоимости на загородном рынке был даже на 0,3 п.п. выше, чем на вторичке. Максимальные различия в Москве (дома подорожали на 24 п.п. сильнее), в Ставропольском крае (на 20 п.п.), Московской и Ленинградской областях (на 15 п.п.), а также в Республике Алтай и Крыму (на 10 и 9 п.п. соответственно). Это регионы с высоким спросом на загородную недвижимость (столичные и курортные) и одними из самых высоких темпов роста ее стоимости. Наоборот, квартиры на вторичном рынке дорожали быстрее в Карелии (на 28 п.п.), Брянской области и Бурятии (на 21 п.п.), Омской области и Забайкальском крае (на 20 п.п.).
За три летних месяца дома подорожали на 5%, в то время как квартиры на вторичном рынке лишь на 2%. В течение года основной прирост стоимости на вторичном рынке наблюдался осенью - квартиры дорожали вслед за новостройками на фоне низких ставок по ипотеке. В последние месяцы (почти все 1 полугодие 2021 года и летом) на вторичке наблюдалась ценовая стагнация: стимула для стремительного роста не было, цены и так находились на очень высоком уровне. К тому же в летний период спрос на загородном рынке традиционно высок, в то время как на рынке городской недвижимости активность снижается. Только в 19 регионах за лето стоимость квартир на вторичном рынке увеличились сильнее, чем домов. В основном это регионы с невысоким спросом на такую недвижимость, а также те, где цены на загородном рынке сокращались или стагнировали из-за изменения структуры предложения (например, сокращение средней площади домов в продаже в Ульяновской области). Регионы, где дома за лето подорожали намного сильнее, чем квартиры, все те же - Московский регион, Ленинградская область, Республика Алтай.
III. Покупку загородного дома планируют с весны
Прошло больше года с начала пандемии коронавируса, которая стала катализатором роста востребованности собственного жилья за городом. Интерес к покупке загородной недвижимости в России держится на высоком уровне. На фоне ажиотажного спроса лета прошлого года число просмотров объявлений на сайте cian.ru немного сократилось (-10%), но по сравнению с допандемийным уровнем интерес намного выше (в 1,5 раза больше, чем летом 2019 года).
В большей степени увеличение спроса зафиксировано для земельных участков (в 1,6 раза по сравнению с летом 2019 года). Причина в доступности таких объектов - многие приобретают их «на будущее», с целью строительства дома, когда на это будут ресурсы. Но даже при наличии финансов на дом «под ключ», покупатели часто выбирают именно участки, поскольку не могут найти подходящие варианты готовых домов (наиболее интересные ликвидные лоты были разобраны еще в 2020 году). С весны 2021 года стимулом к покупке участка стало распространение на приобретение таких лотов льготной семейной ипотеки. Далее по уровню прироста потенциального спроса (числа просмотров объявлений) – дома и дачи (в 1,5 раза). Интерес к таунхаусам увеличился лишь на 14%.
Пик спроса в течение лета пришелся на июнь - потенциальные покупатели стремились решить вопрос в начале теплого сезона. В августе интерес к приобретению загородной недвижимости и земельных участков на 11% ниже, чем в июне. Весной 2021 года спрос был немного выше, чем летом (на ~5%), что связано с желанием уже в текущем году провести теплые месяцы в собственном доме.
Потенциальный спрос на рынке загородной недвижимости
Источник: аналитический центр Циан
IV. Россияне по-прежнему чаще выбирают дома “под ключ”, но интерес к участкам растет
Наибольшей популярностью на рынке пользуются готовые дома и дачи - на них приходится 77% всех просмотров. Еще 20% интересуются земельными участками и 3% таунхаусами. За три летних месяца это соотношение практически не изменилось, однако аналитики Циан отмечают увеличение интереса населения к земельным участкам в годовом выражении. Во-первых, за год на рынке были распроданы наиболее ликвидные варианты готовых домов, во-вторых, с апреля 2021 года действует льготная семейная ипотека на строительство дома и на покупку участков. Совокупность этих факторов подталкивает население к строительству загородного жилья, а значит, и к приобретению земли под него. Год назад спрос на участки в процентном отношении был ниже - 18%, на жилье “под ключ” приходилось 79%.
Структура спроса на загородном рынке летом 2020 и 2021 гг.
Источник: аналитический центр Циан
В структуре предложения в конце лета 2021 года дома занимают только 57%, значительная доля принадлежит земельным участкам - 41%, на таунхаусы приходится 2%. И за летние месяцы, и за год соотношение не изменилось. Объем предложения в продаже, при этом, сократился по всем категориям. В целом он на 5% меньше, чем летом 2020 года - пандемия “оживила” интерес населения к жизни за городом, многие задумались о необходимости покупки или строительства собственного дома, а сохранение удаленной работы и распространение льготной семейной ипотеки на ИЖС и покупку участка только способствовало данному тренду. В итоге многие доступные варианты были раскуплены и объем предложения в продаже сократился. Тем не менее, в течение года рынок пополнялся все новым предложением: воспользовавшись ажиотажным спросом, собственники решили продать свои объекты. Поэтому объем за год просел не так сильно. Для сравнения лишь за три месяца лета 2021 года число лотов в продаже сократилось на те же 5%. Особенно сильно уменьшилось количество земельных участков - на 6,2% (в течение года наибольшее снижение было по готовым домам) за счет действия льготной семейной ипотеки.
«Лето - традиционно активный период на рынке загородной недвижимости. В этом году, как и в прошлом, интерес к нему поддерживается также и эпидемиологической ситуацией - одни покупатели осознали преимущества жизни в собственном доме, другие приобрели или снимали дом для пребывания там летом вместо поездки в отпуск, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Повышенный спрос провоцирует рост цен и приводит к вымыванию с рынка наиболее доступных и привлекательных вариантов готовых домов, а в последнее время - и земельных участков. Сокращение ликвидного предложения, повышение стоимости и распространение льготной ипотеки на строительство стимулирует ИЖС».
Средняя стоимость дома в продаже (на землях ИЖС)*
|
Регион |
Сред цена дома в продаже в августе 2021, млн руб |
Динамика цены дома |
Динамика цены кв метра на вторич рынке |
Насколько дома дорожают сильнее, чем квартиры |
|||
|
За год |
За лето |
За год |
За лето |
За год |
За лето |
||
|
Российская Федерация |
7,08 |
18% |
5% |
18% |
2% |
0,3 п.п. |
3,2 п.п. |
|
Центральный ФО |
7,60 |
24% |
9% |
19% |
2% |
5,5 п.п. |
6,6 п.п. |
|
Москва |
37,61 |
41% |
11% |
17% |
2% |
24,3 п.п. |
9,3 п.п. |
|
Московская область |
24,33 |
39% |
19% |
24% |
3% |
15,2 п.п. |
15,8 п.п. |
|
Калужская область |
6,35 |
17% |
8% |
15% |
3% |
2,5 п.п. |
5,1 п.п. |
|
Тверская область |
6,17 |
15% |
4% |
12% |
3% |
3,4 п.п. |
1,5 п.п. |
|
Воронежская область |
5,77 |
25% |
9% |
27% |
2% |
-1,8 п.п. |
7,4 п.п. |
|
Тульская область |
5,30 |
12% |
3% |
11% |
4% |
1,5 п.п. |
-1,0 п.п. |
|
Ярославская область |
5,17 |
15% |
6% |
11% |
3% |
3,5 п.п. |
3,8 п.п. |
|
Белгородская область |
5,14 |
16% |
7% |
26% |
3% |
-9,7 п.п. |
3,8 п.п. |
|
Ивановская область |
4,90 |
10% |
5% |
22% |
2% |
-12,4 п.п. |
2,7 п.п. |
|
Костромская область |
4,58 |
15% |
3% |
22% |
4% |
-6,7 п.п. |
-1,3 п.п. |
|
Курская область |
4,45 |
16% |
5% |
33% |
3% |
-17,0 п.п. |
1,9 п.п. |
|
Владимирская область |
4,23 |
19% |
6% |
16% |
3% |
3,0 п.п. |
3,1 п.п. |
|
Липецкая область |
4,12 |
16% |
5% |
16% |
3% |
0,1 п.п. |
1,9 п.п. |
|
Орловская область |
4,03 |
7% |
4% |
24% |
2% |
-17,4 п.п. |
2,0 п.п. |
|
Смоленская область |
4,03 |
7% |
9% |
11% |
2% |
-4,0 п.п. |
7,3 п.п. |
|
Тамбовская область |
3,86 |
16% |
7% |
20% |
2% |
-4,2 п.п. |
5,4 п.п. |
|
Рязанская область |
3,45 |
6% |
2% |
17% |
2% |
-10,8 п.п. |
-0,3 п.п. |
|
Брянская область |
3,34 |
0% |
2% |
20% |
3% |
-20,6 п.п. |
-0,9 п.п. |
|
Северо-Западный ФО |
9,84 |
23% |
5% |
22% |
2% |
1,2 п.п. |
3,3 п.п. |
|
Санкт-Петербург |
30,90 |
24% |
4% |
27% |
1% |
-3,7 п.п. |
2,2 п.п. |
|
Ленинградская область |
16,72 |
39% |
12% |
24% |
4% |
15,1 п.п. |
7,5 п.п. |
|
Калининградская область |
13,39 |
39% |
3% |
40% |
3% |
-1,3 п.п. |
0,1 п.п. |
|
Республика Карелия |
5,30 |
0% |
9% |
28% |
0% |
-27,6 п.п. |
5,5 п.п. |
|
Республика Коми |
5,19 |
9% |
0% |
3% |
1% |
6,5 п.п. |
-0,7 п.п. |
|
Архангельская область (кроме Ненецкого АО) |
4,73 |
6% |
1% |
7% |
1% |
-1,1 п.п. |
0,1 п.п. |
|
Вологодская область |
4,34 |
18% |
3% |
18% |
2% |
-0,1 п.п. |
1,4 п.п. |
|
Новгородская область |
4,03 |
17% |
3% |
16% |
2% |
1,4 п.п. |
1,1 п.п. |
|
Псковская область |
3,95 |
11% |
7% |
26% |
1% |
-14,4 п.п. |
5,9 п.п. |
|
Южный ФО |
10,18 |
27% |
7% |
24% |
4% |
3,5 п.п. |
2,7 п.п. |
|
Краснодарский край |
20,46 |
54% |
10% |
55% |
7% |
-1,4 п.п. |
2,8 п.п. |
|
Севастополь |
17,53 |
37% |
9% |
33% |
5% |
3,9 п.п. |
4,0 п.п. |
|
Республика Крым |
13,43 |
20% |
5% |
11% |
4% |
9,0 п.п. |
1,2 п.п. |
|
Республика Адыгея |
5,55 |
11% |
2% |
22% |
5% |
-10,7 п.п. |
-3,1 п.п. |
|
Ростовская область |
5,50 |
-2% |
5% |
3% |
1% |
-5,0 п.п. |
3,6 п.п. |
|
Астраханская область |
4,67 |
8% |
4% |
10% |
0% |
-2,2 п.п. |
3,3 п.п. |
|
Волгоградская область |
4,11 |
8% |
4% |
12% |
2% |
-4,5 п.п. |
1,3 п.п. |
|
Северо-Кавказский ФО |
7,05 |
12% |
5% |
14% |
2% |
-1,9 п.п. |
2,3 п.п. |
|
Республика Дагестан |
9,50 |
15% |
8% |
22% |
3% |
-6,7 п.п. |
4,7 п.п. |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
7,00 |
5% |
3% |
5% |
2% |
-0,7 п.п. |
1,3 п.п. |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
6,06 |
0% |
2% |
14% |
2% |
-13,9 п.п. |
-0,2 п.п. |
|
Ставропольский край |
5,64 |
33% |
5% |
13% |
2% |
19,9 п.п. |
2,4 п.п. |
|
Приволжский ФО |
5,01 |
9% |
3% |
12% |
1% |
-2,5 п.п. |
1,4 п.п. |
|
Республика Татарстан |
7,00 |
12% |
4% |
12% |
2% |
0,2 п.п. |
1,5 п.п. |
|
Самарская область |
6,66 |
13% |
8% |
7% |
2% |
5,2 п.п. |
6,4 п.п. |
|
Нижегородская область |
6,49 |
17% |
3% |
17% |
3% |
0,2 п.п. |
0,2 п.п. |
|
Пермский край |
5,51 |
8% |
0% |
15% |
2% |
-7,4 п.п. |
-1,6 п.п. |
|
Ульяновская область |
4,97 |
7% |
-5% |
13% |
2% |
-5,7 п.п. |
-6,8 п.п. |
|
Чувашская Республика |
4,93 |
4% |
3% |
8% |
0% |
-3,5 п.п. |
2,7 п.п. |
|
Республика Башкортостан |
4,73 |
15% |
8% |
8% |
1% |
6,9 п.п. |
7,2 п.п. |
|
Удмуртская Республика |
4,65 |
17% |
2% |
11% |
0% |
5,9 п.п. |
1,4 п.п. |
|
Республика Марий Эл |
4,45 |
-8% |
3% |
11% |
0% |
-18,2 п.п. |
3,1 п.п. |
|
Оренбургская область |
4,41 |
10% |
2% |
8% |
0% |
2,1 п.п. |
1,9 п.п. |
|
Саратовская область |
4,25 |
5% |
2% |
13% |
1% |
-7,9 п.п. |
0,8 п.п. |
|
Пензенская область |
4,25 |
12% |
2% |
21% |
3% |
-9,1 п.п. |
-0,9 п.п. |
|
Кировская область |
4,09 |
5% |
3% |
14% |
2% |
-9,1 п.п. |
0,8 п.п. |
|
Республика Мордовия |
3,75 |
12% |
4% |
6% |
0% |
5,7 п.п. |
3,6 п.п. |
|
Уральский ФО |
5,93 |
12% |
2% |
11% |
2% |
0,9 п.п. |
0,1 п.п. |
|
Ханты-Мансийский АО-Югра |
8,26 |
15% |
3% |
13% |
2% |
1,9 п.п. |
1,4 п.п. |
|
Тюменская область (без автономных округов) |
6,90 |
22% |
3% |
15% |
2% |
6,3 п.п. |
0,4 п.п. |
|
Свердловская область |
6,50 |
1% |
-3% |
5% |
2% |
-4,3 п.п. |
-4,8 п.п. |
|
Челябинская область |
5,12 |
14% |
6% |
10% |
2% |
4,2 п.п. |
4,6 п.п. |
|
Курганская область |
2,85 |
8% |
1% |
11% |
2% |
-3,8 п.п. |
-0,2 п.п. |
|
Сибирский ФО |
5,18 |
10% |
4% |
19% |
2% |
-9,1 п.п. |
1,2 п.п. |
|
Томская область |
7,78 |
18% |
3% |
21% |
3% |
-2,8 п.п. |
-0,4 п.п. |
|
Новосибирская область |
6,33 |
6% |
0% |
18% |
3% |
-11,6 п.п. |
-2,6 п.п. |
|
Иркутская область |
5,50 |
14% |
5% |
24% |
3% |
-10,0 п.п. |
2,4 п.п. |
|
Красноярский край |
5,50 |
-3% |
1% |
15% |
2% |
-18,8 п.п. |
-1,2 п.п. |
|
Республика Алтай |
5,29 |
10% |
8% |
10,2 п.п. |
8,0 п.п. |
||
|
Алтайский край |
4,68 |
24% |
7% |
20% |
1% |
3,9 п.п. |
6,0 п.п. |
|
Омская область |
4,25 |
12% |
4% |
32% |
2% |
-20,2 п.п. |
2,2 п.п. |
|
Республика Хакасия |
3,82 |
9% |
2% |
13% |
1% |
-3,5 п.п. |
1,3 п.п. |
|
Кемеровская область |
3,50 |
6% |
2% |
14% |
3% |
-8,2 п.п. |
-0,9 п.п. |
|
Дальневосточный ФО |
6,43 |
10% |
2% |
20% |
2% |
-9,7 п.п. |
0,3 п.п. |
|
Приморский край |
9,76 |
5% |
2% |
7% |
3% |
-2,4 п.п. |
-1,0 п.п. |
|
Хабаровский край |
7,90 |
9% |
4% |
16% |
1% |
-7,3 п.п. |
3,1 п.п. |
|
Республика Саха (Якутия) |
6,86 |
6% |
1% |
12% |
2% |
-5,8 п.п. |
-0,9 п.п. |
|
Амурская область |
6,00 |
19% |
2% |
24% |
1% |
-5,5 п.п. |
0,5 п.п. |
|
Забайкальский край |
4,23 |
17% |
4% |
37% |
3% |
-20,1 п.п. |
1,5 п.п. |
|
Республика Бурятия |
3,85 |
15% |
1% |
35% |
2% |
-20,5 п.п. |
-1,1 п.п. |
*Из статистики исключены регионы, в которых объем предложения составляет менее 100 домов в продаже. Источник: Аналитический центр Циан
По данным Colliers, в Санкт-Петербурге в 2020 году открылись 8 коворкингов общей площадью около 13,6 тыс. кв. м. За год рынок качественных гибких пространств увеличился почти на треть.
Среди наиболее активно развивающихся сетей можно отметить компанию PAGE, которая за год вывела на рынок три новых пространства по франшизе – Kazanskaya, Avenue, Docklands, а также сеть Corner, открывшую в начале 2020 года два коворкинга в ТРК «Адмирал» и ТЦ «Невский атриум». В декабре 2020 года начал работу первый коворкинг сети Buffer от группы компаний Raum в бизнес-пространстве «Луч».
Всего по итогам 2020 года объем предложения качественных коворкингов формируют 34 пространства площадью 35,8 тыс. кв. м, что составляет почти 1% от общего объема предложения качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга (3,7 млн кв. м). Рынок коворкингов Северной столицы, в основном, представлен сетевыми игроками (20 проектов из 34). Среди них наибольшую долю предложения (46%) формируют сети PAGE и «Практик». Большинство сетевых коворкингов (86%) расположены в районе активной деловой среды – в историческом центре Санкт-Петербурга.
Гибкие офисные пространства пользуются популяностью не только у физических лиц, но и среди корпоративных клиентов, которые снимают рабочие места под офис, для проектных команд или для отдельных сотрудников. Одна из значимых сделок 2020 года на рынке офисной недвижимости – аренда ИТ-поразделением «Почты России» 200 рабочих мест (или 1,3 тыс. кв. м) в коворкинге Avenue PAGE.
«Несмотря на активное развитие, для рынка гибких офисных пространств характерен дисбаланс предложения. В основном, в проектах доступны только от 5 до 40 рабочих ест, что существенно ограничивает спрос со стороны корпоративных клиентов. Многие компании меняют подход к организации рабочего процесса и использованию офисного пространства и рассматривают вариант аренды мест в коворкинге, но дефицит предложения в моменте не позволяет им это сделать», - комментирует Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.
Главные преимущества коворкингов – гибкость и отсутствие единовременных расходов на ремонт. К тому же, основные затраты компании при работе в офисе – аренда, CAPEX (капитальные расходы на ремонт, мебель, технику), переменные расходы (электричество, уборка, провайдеры интернет и телефонии), канцелярия, обеспечение чаем и кофе – уже включены в стоимость аренды рабочего места в коворкинге.
«Что касается коммерческих условий, размещение в коворкинге может быть альтернативой классическому офису. Например, в случае среднесрочной аренды (два-три года) выгоднее будет арендовать коворкинг, поскольку в этому случае плата идет только за количество арендуемых мест. При аренде традиционного офиса вложения в отделку, меблировку, оргтехнику, операционные расходы и прочее могут оказаться менее выгодными при кратко- и среднесрочной аренде. И напротив, если компания крупная и офис ей необходим на долгий срок (от трех-пяти лет) – здесь при расчете рациональнее будет вложиться в классический офис за счет того, что CAPEX рассредоточивается на весь срок аренды», - поясняет Виктория Горячева.
По данным Colliers, в 2021 году девелоперы планируют открыть еще 3 гибких офисных пространства: «Практик Охта», «Практик Гороховая» и коворкинг Buffer в МФК «Наследие».
«По нашей оценке, в ближайшие несколько лет рынок коворкингов будет развиваться в двух направлениях. С одной стороны, будут появляться небольшие коворкинги в спальных районах. Этому способствует гибридный формат работы, к которому приходит большинство компаний. В таком случае наиболее эффективной будет модель, когда у оператора есть несколько больших центральных локаицй и много маленьких в спальных районах. Это позволит резидентам иметь центральный офис и множество рабочих мест для сотрудников в коворкингах «у дома». С другой стороны, мы видим потенциал рынка в формате объектов built-to-suit, когда оператор коворкинга дает возможность арендатору брендировать и адаптировать площадь под свои нужды. В Москве такой формат пользуется большой популярностью. Однако действительное развитие сегмента коворкингов невозможно без масштабного информирования рынка и наличия больших площадей для аренды», - заключает Виктория Горячева.
Согласно данным The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, Москва за год поднялась на 11 позиций в рейтинге Prime International Residential Index (PIRI 100)[1], заняв 5 место из 100 с показателем роста цен почти на 10%. Санкт-Петербург в 2020 году вошел в топ-10, переместившись с 61 на 8 место, – элитная недвижимость подорожала на 8,7%. В 100 городах, проанализированных при составлении рейтинга, был зафиксирован средний рост цен на 1,9% (+1,8% в 2019 году).
PIRI 100
- Наибольший средний рост цен в 2020 году наблюдался в Северной Америке (+6,3%) и Австралии (+4,9%). В данных регионах отмечалось увеличение спроса после снятия ряда ограничений из-за пандемии и активный интерес ультрахайнетов к изменению своих жилищных условий.
- В 2020 году в 29% городов цены на элитное жилье снизились, для сравнения в 2019 году только в 21% локаций отмечалась отрицательная динамика. При этом на пяти рынках зарегистрированы значения в 10% и более, тогда как годом ранее – только в двух (Лиссабон, +9,6% и Франкфурт, +10,3%).
|
Динамика цен на рынках элитного жилья[2]
|
Источник: The Wealth Report 2021 PIRI 100
- Первое место в рейтинге Knight Frank PIRI 100 занял Окленд: в 2020 году цены на элитную недвижимость здесь выросли на 17,5%, хотя еще годом ранее была зафиксирована отрицательная динамика (-0,7%), и город находился в конце списка. На увеличение цен повлияла эффективная политика Новой Зеландии по борьбе с Covid-19 и, как следствие, быстрое восстановление экономики, а также сверхнизкие ставки по ипотечным кредитам и ограниченный объем предложения. Однако в 2021 году ожидается корректировка цен, поскольку правительство намерено ужесточить правила кредитования и повысить налоги.
- Следующие три места в рейтинге заняли азиатские мегаполисы: Шэньчжэнь (+13,3%), Сеул (+11,7%) и Манила (+10,2%). Регион восстанавливался особенно быстро, например, уже 26 марта 2020 года объем продаж недвижимости в 30 крупных городах Китая вернулся к уровню 2019 года.
- Москва замыкает пятерку лидеров с показателем роста цен на 9,9%, переместившись за год сразу на 11 позиций вверх. Годом ранее элитная жилая недвижимость в городе подорожала на 4,7% (16 место). По словам Андрея Соловьева, директора департамента городской недвижимости Knight Frank Russia, одним из ключевых событий 2020 года стал высокий уровень покупательской активности, особенно в последние месяцы, на фоне которого существенно сократилось предложение и выросла цена квадратного метра во всех сегментах жилой недвижимости Москвы. Помимо структурных изменений цены на столичном рынке корректировались на стадию строительной готовности, а также повышались в некоторых уже сданных проектах.
- Еще более динамичный взлет по строчкам рейтинга продемонстрировал Санкт-Петербург: с 61 (+1,0%) на 8 место (+8,7%) в 2020 году. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «2020 год и сопровождающие его события изменили традиционную динамику цен и расстановку городов в мировом рейтинге. Рынок недвижимости России и, в частности, Санкт-Петербурга был подвержен в большей степени влиянию нестабильной экономической ситуации в стране, нежели пандемии и распространенияCOVID-19 в мире. Покупатели инвестировали накопленные средства в наиболее стабильную "валюту" – недвижимость. Снижение процентных ставок по ипотеке также способствовало повышению спроса на жилье, что и стало причиной существенного увеличения среднего уровня цен на элитную недвижимость (+8,7%)».
- В Австралии наибольший рост цен зафиксирован в Перте (+4%), а в Сиднее (+1%) в III квартале 2020 года был установлен рекорд по объему продаж элитного жилья на первичном рынке.
- В топ-20 индекса вошли 10 из 11 городов Северной Америки. Исключением стал Нью-Йорк (94 место, -5%) – девелоперская активность в 2020 году была минимальной почти за 10 лет, и низкие объемы нового строительства смягчили падение цен в городе.
- Для Ванкувера, аутсайдера рейтинга 2019 года, 2020 год стал переломным: после трех лет снижения цен на элитное жилье в связи с повышением налогов, рынок наконец восстанавливается (+8,1% за год). Поскольку зарубежные покупатели отсутствовали, повышенный спрос реализовали местные жители, стремящиеся приобрести большее по площади жилье. В Торонто (+6,4%) наблюдалась аналогичная тенденция.
- Ситуация с ценами на европейском рынке элитного жилья менялась в течение года. Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Russia, утверждает: «Несмотря на то, что Цюрих (+8%), Стокгольм (+6,3%) и Амстердам (+6%) оставались в числе лидеров рейтинга в течение всего 2020 года, фокус внимания постепенно смещался на недвижимость в прибрежных и курортных регионах. На самые желанные рынки Тосканы, Прованса и юга Франции каждый раз после снятия ограничений фиксировался активный спрос, в особенности на вторичное жилье. Интерес к европейским локациям проявляли как местные жители, так и российские ультрахайнеты, которых не остановили ни переход на онлайн-просмотры, ни закрытие границ. В особенности востребованными оставались Португалия, Испания, Кипр и Греция, где летом наблюдался всплеск активности в связи с возросшим интересом на приобретение недвижимости (преимущественно в бюджете до €500 тыс.) с целью получения ВНЖ».
- Великобритания значительно пострадала весной после восьминедельного локдауна, поскольку это произошло в традиционный пик сезона продаж в Лондоне. Летом рынок постепенно начал восстанавливаться благодаря сформировавшемуся отложенному спросу и налоговым каникулам. По итогам года Лондон занял 91 строчку рейтинга (-4%).
- Буэнос-Айрес (-12%) на последнем месте: недвижимость в городе экспонируется преимущественно в долларах США, но ипотечные кредиты предлагаются только в песо.
Индекс миллиона долларов
- Анализ мировых рынков недвижимости Knight Frank также включает в себя Индекс миллиона долларов, который отражает, сколько квадратных метров недвижимости можно приобрести за $1 млн в ключевых городах по всему миру.
- Городом с самым дорогим в мире элитным жильем остается Монако: за $1 млн можно купить всего 15 кв. м недвижимости (16,4 кв. м в 2019 году), что эквивалентно одной спальне. За ним следуют Гонконг – 23 кв. м и Сен-Тропе – 29 кв. м.
- Что касается Москвы, то за год столица переместилась с 13 на 24 место – в 2020 году за
$1 млн купить можно было уже 83 кв. м жилья (76 кв. м годом ранее).
Рейтинг городов по площади элитного жилья,
которую можно приобрести за $1 млн
|
Город |
Количество кв. м в 2020 г. за $1 млн |
|
|
1 |
Монако |
15 |
|
2 |
Гонконг |
23 |
|
3 |
Сен-Тропе |
29 |
|
4 |
Лондон |
31 |
|
5 |
Нью-Йорк |
34 |
|
6 |
Женева |
35 |
|
7 |
Цюрих |
36 |
|
8 |
Сингапур |
36 |
|
9 |
Вена |
41 |
|
10 |
Канны |
42 |
|
11 |
Париж |
42 |
|
12 |
Лос-Анджелес |
44 |
|
13 |
Сидней |
45 |
|
14 |
Шанхай |
50 |
|
15 |
Сеул |
50 |
|
16 |
Лозанна |
51 |
|
17 |
Токио |
58 |
|
18 |
Франкфурт |
58 |
|
19 |
Пекин |
62 |
|
20 |
Рим |
64 |
|
21 |
Окленд |
70 |
|
22 |
Берлин |
70 |
|
23 |
Ванкувер |
74 |
|
24 |
Москва |
83 |
|
25 |
Майами |
85 |
|
Источник: Knight Frank Research, Douglas Elliman, Ken Сorporation |
|
Курс валют рассчитан на 31 декабря 2020 года |
[1] Индекс отслеживает глобальную динамику цен на элитное жилье на первичном и вторичном рынках в 100 ключевых городах мира в национальной валюте.
[2] Ранжировано по значениям за 2020 год. Динамика цен указана преимущественно за период с 31 декабря 2019 года по 31 декабря 2020 года. Исключения: Хьюстон, Манила – до сентября 2020 года; Бостон, Лос-Анджелес, Майами, Сан-Диего и Сан-Франциско – до октября 2020 года; Нью-Йорк – до ноября 2020 года. Значения Санкт-Петербурга являются предварительными. Динамика с 2018 по 2019 гг. в Москве указана по предварительным данным.