6 самых перспективных районов Москвы
Рано или поздно любой мегаполис сталкивается с необходимостью поиска новых резервов для дальнейшего поступательного движения. Существует немало удачных примеров трансформации городских территорий, когда на месте вчерашних промзон и пустырей вырастают новые жилые кварталы и продуманные общественные пространства. Эксперты «Метриум» рассказывают о 6 самых перспективных районах Москвы, сосредоточенных в разных частях города и находящихся в стадии перехода на новый этап своего развития.
Левобережный (САО)
Левобережный по праву считается одним из наиболее комфортных для жизни районов САО. В нем отсутствуют «грязные» промышленные предприятия, имеется сложившаяся инфраструктура (2 поликлиники, 11 детских садов, 2 школьных комплекса и 1 частная школа, ВУЗ, а также ряд кафе, ресторанов, магазинов). Помимо этого, район отличается хорошей транспортной доступностью: жители могут воспользоваться двумя станциями метро («Речной вокзал» и «Беломорская»), автобусными маршрутами, а также Ленинградским шоссе и Беломорской улицей.
Высок и рекреационный потенциал Левобережного. В его границах расположены несколько крупных зеленых зон: парк Дружбы, Левобережный парк, Березовая аллея. Отдельно стоит отметить Химкинское водохранилище и территорию Северного речного вокзала, который после реконструкции и благоустройства (в том числе парка) стал новым центром притяжения на севере столицы.
На первичном рынке района представлены два проекта бизнес-класса, в которых в конце июня 2021 года экспонировались 150 лотов общей площадью 12,7 тыс. кв.м. Средняя стоимость квадратного метра в Левобережном по итогам I полугодия 2021 года составила 343,6 тыс. рублей.
Главным драйвером развития района на ближайшие годы будет выступать проект преобразования территории Северного речного порта. Он предусматривает возведение более 800 тыс. кв.м. недвижимости, из которых примерно 500 тыс. придется на жилую застройку (вероятнее всего, квартиры и апартаменты бизнес-класса), а 300 тыс. – на социально-деловую инфраструктуру (офисы, детский сад на 450 мест и школу на 1 тыс. учеников). Помимо этого, запланировано благоустройство набережной и модернизация самого порта.
«Проекты в Левобережном районе пользуются популярностью из-за удачного месторасположения и благоприятного социального климата – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это подтверждается текущими показателями продаж в реализуемых объектах. Поэтому новые качественные комплексы бизнес-класса, расположенные на первой линии Москвы-реки и рядом с основными точками притяжения, однозначно будут востребованы у покупателей».
Западное Дегунино (САО)
Другая точка роста на севере столицы – Западное Дегунино. К ее преимуществам относятся развитая инфраструктура, комфортная городская среда и хорошая транспортная доступность. Так, в районе находятся 14 детских садов, 9 школ, 3 поликлиники. Помимо этого, в Западном Дегунино имеется ряд озелененных территорий: парк рядом с Дегунинским прудом, экологический парк «Лихоборка», зеленые зоны на Коровинском шоссе и Базовской улице, а также немало скверов и «народных» парков во дворах. Связь с другими локациями обеспечивается двумя станциями метро («Верхние Лихоборы» и «Селигерская») и четырьмя железнодорожными станциями (которые вскоре войдут в состав третьей очереди Московских центральных диаметров), а также автобусными маршрутами. Именно поэтому Западное Дегунино уже несколько лет входит в топ-5 районов по количеству сделок на первичном рынке.
В конце I полугодия 2021 года в районе реализовывались 7 проектов массового сегмента и бизнес-класса, в которых насчитывалось 777 лотов общей площадью 38,5 тыс. кв.м. Средняя стоимость «квадрата» в июне 2021 года составила 249,8 тыс. рублей. Кроме того, к выходу готовятся несколько перспективных объектов.
Большая часть реализуемых в Западном Дегунино проектов представляет собой комплексное освоение территории. Например, в рамках возведения двух очередей ЖК «Любовь и голуби» помимо непосредственно жилых корпусов будут обустроены объекты уличного ритейла, досуга и сервиса, коворкинг, а также выполнено благоустройство территории.
«Север столицы по праву пользуется популярностью у покупателей, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – В САО регулярно появляются новые социальные объекты, станции метро, дороги, повышается качество городской среды. Это в полной мере относится и к Западному Дегунино, в котором транспортная доступность сочетается с развитой инфраструктурой и хорошей экологией. Поэтому нет ничего удивительного, что квартиры и апартаменты в проектах на территории района востребованы на рынке. Например, первая очередь ЖК «Любовь и голуби» была полностью распродана до момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а во второй менее чем за год реализовано порядка 60% всех лотов».
Печатники (ЮВАО)
Особенностями Печатников служат наличие большой промышленной территории, занимающей почти две трети территории района, а также отсутствие реализуемых на его территории девелоперских проектов. Однако в скором времени стартует реорганизация промзоны № 26 «Южный порт» силами AEON Corporation и ГК «Ферро-Строй». Градостроительно-земельной комиссией Москвы уже принято решение о разработке проекта планировки территории. Также девелоперами совместно с Москомархитектурой проводится международный конкурс на лучший архитектурный проект застройки, по итогам которого в настоящее время определяется итоговая концепция. Сроки реализации всего проекта составят 10 лет. В долгосрочной перспективе (до 2050 года) промзона в Печатниках (территория площадью более 400 га) может быть застроена 7,5 млн недвижимости, из которых 4 млн кв.м. составят жилые объекты. Преобразование индустриальных кварталов предусматривает строительство объектов жилого, социального и общественно-делового назначения.
В рамках этого проекта будет возведено порядка 1,2 млн кв.м. недвижимости, из которых 800 тыс. кв.м. составят многоквартирные дома. Также предполагается размещение трех детских садов (на 575 воспитанников), двух школ на 550 и 750 мест соответственно, детско-взрослой поликлиники на 320 посещений. Отдельное место занимает проект благоустройства набережной протяженностью 2,5 километра. В перспективе она станет звеном в цепочке общественных пространств вдоль Москвы-реки.
Стоит отметить, что проект реорганизации промзоны разработан с учетом развития транспортной инфраструктуры. Запланировано строительство крупного транспортно-пересадочного узла, в состав которого войдет новая станция метро. Помимо этого, будет сооружен причал, который впоследствии станет одним из звеньев речного пути. Также в составе ТПУ появится станция канатной дороги, которая свяжет реорганизуемую территорию с районом Нагатинский Затон, одноименной станцией метро, Бобровым островом и тематическим парком «Остров Мечты».
Благодаря столь масштабным преобразованиям на юго-востоке столицы появится новая точка роста, сравнимая по масштабам с Москвой-Сити. Формирование подобных локаций представляет собой актуальный тренд развития мировых мегаполисов.
«Сложно переоценить важность редевелопмента данной территории как для развития Юго-Восточного административного округа, так и для всей столицы, – говорит Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation. – Глобальная задача для города и инвестора – сформировать в данном районе фактически второй центр современной Москвы. На месте промзоны будут построены современные жилые дома, сформированы новые точки деловой активности, выполнено качественное благоустройство».
Очаково-Матвеевское (ЗАО)
Район делится Аминьевским шоссе на две половины. В северной части расположены многоквартирные дома и крупные зеленые зоны (часть Матвеевского леса и часть природного заказника «Долина реки Сетунь»). В свою очередь примерно две трети южного сектора занимают промышленные территории. Большую их часть, в том числе промзоны «Очаково», «Северное Очаково», «Южное Очаково» планируется преобразовать в современные производственно-деловые и общественные пространства. Помимо этого, некоторые участки будут отданы под строительство жилых домов и социальной инфраструктуры.
На территории района по состоянию на июнь 2021 года реализовывалось 5 девелоперских проектов (три – массового сегмента, один – премиум-класса и один комплекс апартаментов), в которых было представлено 845 лотов общей площадью 46,4 тыс. кв.м. По итогам I полугодия 2021 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Очаково-Матвеевском составила 312 тыс. рублей, а апартаментов – 179 тыс. рублей
Новый этап развития Очаково-Матвеевское связан с несколькими масштабными градостроительными проектами. Прежде всего, это развитие улично-дорожной сети, в том числе строительство проспекта Генерала Дорохова и Северо-Западной хорды, а также реконструкция Аминьевской улицы, что положительно скажется на транспортной доступности. Также в границах района в 2018 году открылась станция метро «Озерная» Солнцевской линии, а в настоящее время ведется строительство станции «Аминьевская» Большой кольцевой линии в составе одноименного ТПУ. Он включает в себя как новый остановочный пункт Киевского направления МЖД и автостанцию, так и общественно-деловую инфраструктуру.
Рядом с транспортно-пересадочным узлом на месте части функциональной зоны № 43 ПИК совместно с «Ферро-Cтрой» построит жилой квартал комфорт-класса площадью порядка 950 тыс. кв.м. В январе 2021 года Правительство Москвы утвердило проект планировки данной территории. Кроме того, ранее девелоперами был передан городу участок площадью 3 га для строительства «стартовых» домов по программе реновации. Помимо жилых корпусов в рамках проекта будут возведены детский сад на 500 мест, школа на 1 150 учеников, поликлиника, объекты общественно-деловой застройки общей площадью 176,6 тыс. кв.м., а также выполнено благоустройство территории.
«Нами накоплен существенный опыт преобразования бывших индустриальных кварталов в современные городские пространства, – комментирует Григорий Ваулин, генеральный директор ГК «Ферро-Строй». – Важно соединить имеющиеся у девелопера возможности с опытом и креативом квалифицированных архитекторов и урбанистов. Именно это позволяет создать качественный продукт, который однозначно будет востребован».
Коммунарка, Николо-Хованское (НАО)
За последние несколько лет на этой территории было возведено 4 станции метро («Филатов Луг», «Прокшино», «Ольховая», «Коммунарка») Сокольнической ветки метрополитена. Построены новые магистрали, включая магистраль городского значения Солнцево-Бутово-Варшавское шоссе, что позволило не только обеспечить высокую связанность локации, но также сформировало импульс для строительства объектов жилого и инфраструктурного значения.
Частными инвесторами возводятся школы и детские сады. Например, только за 2017-2021 гг. ГК «А101» были построены 3 школы и 1 образовательный центр (здание, объединяющее школу и детский сад), 5 детских садов. Всего, согласно собственной производственной программе ГК «А101», в 2021-2022 годах Группа построит еще 2 школы, 4 образовательных центра, а также 9 детских садов. Общая емкость объектов 2021-2022 гг. составит 8685 учеников и малышей. Указанные проекты реализуются в рамках жилых комплексов «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Москва А101», «Белые ночи» и «Прокшино». Все объекты строятся на базе уникальных, а не типовых архитектурных и педагогических концепций. Также все они передаются на баланс города.
Не стоит сбрасывать со счетов и хорошую экологию: значительную часть Коммунарки и Николо-Хованского занимают зеленые зоны, например, Бутовский лесопарк и Хованская дубрава. При этом часто жилые районы «встраиваются» в существующий зеленый каркас территории. Так, общая площадь территория благоустройства ЖК «Скандинавия» составляет 100 га, концепция которого была разработана ведущим мировым архитектурным бюро из Нидерландов MLA+. В конкурсе на разработку приняло участие более 50 мировых архбюро.
В I полугодии 2021 года на территории реализовывалось 9 проектов эконом, комфорт и бизнес-класса, в которых экспонировалось 5,9 тыс. лотов общей площадью 288,3 тыс. кв. м. Средняя стоимость квадратного метра по итогам июня 2021 года составила 206,1 тыс. рублей.
В Коммунарке можно выделить три основные точки роста. Первая – территория АДЦ «Коммунарка», где на площади 550 га будет построено порядка 5 млн кв. м недвижимости, из которых примерно 1,3 млн кв. м придется на жилье, а 1,7 млн кв. м – на объекты общественно-делового назначения. После окончания реализации данного проекта на карте Новой Москвы сформируется новый центр притяжения с хорошей транспортной доступностью и разнообразной инфраструктурой.
Вторая точка роста – общественный Центр Коммунарки и проект универсального бизнес-парка на Бачуринской улице площадью застройки более 60 тысяч кв. м.
В рамках общественного Центра будет построено административное здание на 5,5 тыс. кв. м, где, помимо офисов, разместится школа искусств, библиотека с коворкингом, актовый и конференц-зал, помещения для кафе и т.п. Здесь появится фудмолл площадью 4,1 тыс. кв. м, где разместятся концептуальные гастропространства, рестораны и рекреационная зона на эксплуатируемой кровле. Рядом с фудмоллом будет построен многофункциональный детский центр площадью около 4 тыс. кв. метров.
«Общественный центр Коммунарки будет организован в соответствии с лучшими мировыми практиками, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Сочетание административных и социальных функций может привлечь сюда около 200 тыс. человек, поэтому для реализации проекта был выбран участок с самыми, пожалуй, высоким уровнем доступности – в центральной части Коммунарки, одной из ключевых локаций НАО, на пересечении крупнейших автодорог».
В рамках универсального бизнес-парка на Бачуринской улице появится центр притяжения бизнесов, которым необходимо существовать в активной городской среде, но не подходят классические помещения street-retail. При этом помещения без капитальных затрат смогут трансформироваться под разные задачи и меняться вместе с бизнесом. Первая очередь бизнес-парка рядом с ЖК «Скандинавия» и ЖК «Москва А101» будет включать в себя 6 зданий, а также паркинг на 130 машиномест. В каждом здании можно будет объединить объекты различного назначения – легкое производство, склад и шоурум, спортивно-развлекательные объекты, офис и бытовые услуги.
Десеновское (ТиНАО)
Поселение Десеновское также вошло в состав Москвы в 2012 году. Из его преимуществ стоит выделить, прежде всего, наличие обширных зеленых зон, занимающих примерно половину территории. Также за прошедшие годы значительно улучшилась обеспеченность социальной инфраструктурой: были построены три новых детских сада, две школы и новая поликлиника, отделение ЦСО, а также выполнен капитальный ремонт пяти образовательных учреждений. Уделено внимание развитию транспортной инфраструктуры: реконструировано Калужское шоссе, запущены новые маршруты автобусов, ведется проектирование четырех станций метро: «Ракитки», «Десна», «Десеновское», «Ватутинки».
По состоянию на июнь 2021 года в Десеновском было представлено 5 проектов массового сегмента и бизнес-класса. Объем экспозиции составил 1,8 тыс. лотов общей площадью 80,2 тыс. кв.м., средняя стоимость квадратного метра – 176,2 тыс. рублей.
Главной точкой роста в локации на ближайшие годы станет беспрецедентный проект преобразования городского пространства – инновационный жилой кластер Russian Design District. Его ключевая идея – сформировать экосистему для всестороннего и гармоничного развития всех членов семей (от самых маленьких до взрослых) на основе четырех принципов: фокусе на человеке и его развитии, комфортной среде для жизни, технологичности решений и экономике знаний. Все это нашло отражение в концепции проекта.
Безусловно, подобные масштабные преобразования требуют особого подхода. Именно поэтому для разработки архитектурных и интерьерных решений жилых корпусов привлечены звезды искусства, спорта и дизайна: Ирина Винер-Усманова, Владимир Машков, Валентин Юдашкин, Валерий Гергиев, Светлана Захарова и другие. За счет этого каждый дом получит свои уникальные черты как снаружи, так и внутри.
Разнообразная и богатая инфраструктура представляет собой полноценный элемент кластера, а не сформированную по остаточному принципу часть проекта. По своему наполнению она делится на три ядра. Образовательное ядро будет состоять из детского сада, общеобразовательной школы, уникальной Школы дизайна и технологий Design and Technology Art School (DATA) с актуальными направлениями обучения (современный дизайн, развитие искусственного интеллекта, дизайн среды), Академии моды Валентина Юдашкина, а также лекториев, творческих студий и мастерских. Спортивное ядро воплощает в себе идеи развития здорового, физически крепкого и активного человека. В него войдут Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академия единоборств Fight Nights под руководством Камила Гаджиева, Школа йоги и здорового питания, Школа танцев. Культурное ядро будет состоять из Галереи современного искусства и Арт-пространства под открытым небом.
«В настоящее время покупатель ищет не просто жилье, а полноценную среду для всестороннего развития каждого члена своей семьи, –отмечает Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – Именно поэтому мы разработали авторский девелоперский формат – инновационно-жилые кластеры, в которых существуют все возможности для комфортного и безопасного проживания, самореализации и развития талантов. И это находит отклик у клиентов, которые полностью разделяют наши идеи и подходы».
«Основным трендом столичной градостроительной политики в последние годы стало формирование новых центров притяжения вне границ ЦАО, – резюмирует Мария Литинецкая. – Все большее распространение получает механизм КРТ, предусматривающий не только строительство жилых домов, но и транспортной, социальной, общественно-деловой инфраструктуры. Именно поэтому в ближайшие несколько лет основными драйверами развития города выступят локации между Третьим транспортным кольцом и МКАД, а также поселения Новой Москвы. Покупка недвижимости в таких районах будет, безусловно, перспективным вложением средств».
По данным департамента аналитики "БОН ТОН", по итогам мая 2021 года совокупный объем предложения квартир комфорт-класса на первичном рынке старой Москвы составил 684,5 тыс. кв.м и 12,5 тыс. лотов, который за месяц вырос на 19% площади и 16% лотов, но в годовой динамике наблюдается снижение на 25% площади и 18,5% лотов. На долю комфорт-класса приходится 99,6% предложения в массовом сегменте.
В мае стартовали продажи в двух проектах - ЖК "Южные сады" (А101) в ЮЗАО и "Михалковский" (РГ Девелопмент) в САО и в новых корпусах уже реализующихся комплексов. Всего в реализацию поступило 13 корпусов.
Лидерами по объёму предложения остаются ЮВАО (27,9%), ЗАО (14,2%), САО (11,9%) и СВАО (11,4%), на которые приходится 65,4% совокупной экспозиции. Больше всего за месяц выросла доля ЮАО (+6,3%) и ЮЗАО (+6,1%) в связи с выходом новых объемов в реализацию. В годовой динамике больше всего сократилось предложение в нескольких округах: в ЗелАО (-78%), СВАО (-55%) и СЗАО (-41%).
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности (49%), которая выросла на 12,2%: на нулевом цикле – 38,4% (+12,9%), на стадии монтажа первых этажей – 10,6% (-0,7%). На заключительной стадии представлено 34,3% предложения, которая снизилась на 7,4%: на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 23,5% (-1,8%), на стадии благоустройства - 1,4% (-0,4%) и на стадии ввода – 9,4% (-5,2%).
Большая доля предложения комфорт-класса реализуется с отделкой – 53,3%, которая за месяц сократилась на 8,3%. Доля предложения без отделки выросла на 6% и составила 28,3%. На долю предчистовой отделки приходится – 17,1%, которая выросла на 3,1% за счет выхода нового объема. На долю отделки с мебелью и кухней приходится 1,2% (-0,8%).
По итогам мая средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир в комфорт-классе составила 241,9 тыс. руб. (+1,8% за месяц, +29,7% за год). Самыми доступными округами остаются ЗелАО с СВЦ на уровне 185,4 тыс. руб. (-0,4% за месяц, +28,6% за год) и ЮЗАО – 192,7 тыс. руб. (-6,8% за месяц, +18,1% за год), снижение в котором связано с выходом нового проекта с СВЦ на старте продаж на уровне 189,7 тыс. руб.
Самыми дорогими - ЗАО с СВЦ на уровне 276,3 тыс. руб. (+3,5% за месяц, +40,8% за год) и ВАО – 256,6 тыс. руб. (+3,9% за месяц, +28,8% за год).
Несмотря на субсидирование ипотеки, в 2020 году доступность новостроек Москвы вновь снизилась. Средней московской семье пришлось бы откладывать на новую квартиру 8,6 лет, что на год больше, чем 2019-м, подсчитали эксперты «Метриум». Тем не менее ипотека существенно упростила решение жилищного вопроса, хотя для приобретающих квартиру за собственные средства лучший момент покупки прошел – он был в 2017 году.
Эксперты «Метриум» снова подсчитали, насколько изменилась доступность[1] московских новостроек за прошедший год. Помимо этого, аналитики учли влияние рекордно снизившихся ипотечных ставок на доступность нового жилья. Доступность жилья оценивается с помощью двух индикаторов: количества лет, необходимых для накопления средств на покупку квартиры, и доли ежемесячного платежа по ипотеке в доходе семьи из двух работающих (в %, доступность с ипотекой).
В целом новостройки столицы 2020 года стали менее доступными без учета ипотеки. По подсчетам аналитиков «Метриум», московской семье с двумя работающими взрослыми в конце 2020 понадобилось бы 8 лет и 6 месяцев, чтобы накопить на квартиру в массовой новостройке по средней цене, которая составила 11,4 млн рублей.
Между тем в конце 2019 года коэффициент доступности новостроек составил 7,6, то есть чтобы накопить на квартиру со средней на тот момент ценой (10,1 млн рублей) обычной семье понадобилось бы 7 лет и 6 месяцев, то есть на год меньше, чем сейчас.
Доступность снизилась из-за быстрого роста цен в 2020 году. Средняя стоимость квартиры за 12 месяцев увеличилась на 13%. Квадратный метр подорожал еще заметнее: с 175 тыс. рублей в декабре 2019 года до 208 тыс. рублей в декабре 2020 года, то есть на 19%.
При этом надо учитывать, что по данным Росстата среднедушевой денежный доход вырос в IV квартале 2020 года на 6,1% относительно IV квартала 2019 года. А прожиточный минимум, установленный властями столицы в конце 2020 года ненамного выше, чем в конце 2019 года – 20 260 рублей против 19 233 рублей годом ранее. Более того, Росстат пересчитал данные о доходах населения в 2019 году (базовый год для расчета), из-за чего они увеличились примерно на 2%. Таким образом, отмечают эксперты «Метриум», доступность новостроек в Москве могла снизиться в еще большей мере.
«Снижение доступности новостроек означает, что потребность в ипотеке будет расти, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Более того, растет зависимость покупателя не только от ипотеки как таковой, но именно от дешевой ипотеки, то есть от кредитов со сниженными ставками. Чем дороже ипотека, тем эластичнее спрос – покупать дорогое жилье в кредит по высоким ставкам будет обременительным. С этой точки зрения, безусловно, необходимо продолжать мягкую политику ипотечных ставок, и если не отменять, то переформатировать программу субсидирования».
Квартиру надо было покупать в 2017-м
Порядка 60% покупателей, получающих кредит на квартиру в банках, не заметили увеличение расценок. Ставки по ипотеке рекордно снизились благодаря программе субсидирования, запущенной властями в апреле 2020 года. В среднем ставки на покупку строящегося или готового жилья у застройщиков сократились за прошлый год с 9% до 6-7% годовых, что сделало жилье для заемщиков более доступным.
Эксперты «Метриум» проанализировали, как менялась ипотечная нагрузка на семейный бюджет потенциальных покупателей квартир в кредит с 2014 года. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых[2].
В IV квартале 2020 года у московской семьи ипотечных заемщиков ушло бы на внесение ежемесячного платежа по кредиту 51% их ежемесячного чистого дохода. Это самое низкое значение за предшествующие пять лет, отмечают аналитики «Метриум». Так, в IV квартале 2019 года ежемесячный платеж занимал 54% дохода, в аналогичный период 2018 года – 58%, 2017 года – 56%, 2016 года – 66%, 2015 года – 78%, 2014 года – 89%. Даже с учетом значительных сезонных колебаний доходов (в конце года они максимальны) в долгосрочной перспективе ипотечная нагрузка на семейный бюджет снижается, поэтому спрос на жилье рос даже в кризис.
«Нужно принимать во внимание не только абсолютные значения стоимости квартиры и ежемесячных платежей, но и фактор времени, а также объем накоплений у населения, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Покупателю требуется время чтобы накопить намного больше денег на первоначальный взнос, чем, скажем, в 2014 году. Это также влияет на доступность жилья с точки зрения ипотечного заемщика. Именно поэтому значительная часть клиентов стремится получить заем с первоначальным взносом менее 20%».
С точки зрения ипотечного заемщика наиболее выгодным моментом для покупки квартиры был конец 2017 года. Тогда средняя стоимость квартиры была равна 8,8 млн рублей, а ежемесячный платеж по тогдашней ставке (9,79%) составил бы 66,8 тыс. рублей в месяц, что при среднем доходе потребовало отдавать каждый месяц банку 56% семейного бюджета. При этом на первый взнос по такому кредиту понадобилось бы только 1,75 млн рублей.
Теперь параметры типичного кредита другие. В IV квартале 2020 года квартира стоила 11,4 млн рублей, а на первоначальный взнос потребовалось 2,28 млн рублей. При текущей ставке по кредиту (7,36%) каждый месяц банку пришлось бы отдавать 72, 6 тыс. рублей или 51% семейного дохода. Для сравнения: в IV квартале 2019 года по актуальным на тот момент ценам и условиям кредитования ежемесячный платеж составил бы 72,9 тыс. рублей. Таким образом, рост цен почти нивелировал позитивный эффект от субсидирования ипотеки (без учета роста доходов и инфляции).
«Проблему доступности жилья не удастся устранить без качественных изменений в экономической ситуации, – резюмирует Мария Литинецкая. – Нужны оперативные и в то же время долгосрочные меры, которые позволят добиться роста доходов населения и сдержать уровень инфляции в допустимом коридоре. Необходимо также разнообразить источники финансирования жилищного строительства. В частности, для сдерживания цен нужно участие государства в строительстве и реконструкции инженерных сетей и социальной инфраструктуры, а также программы оптимизации затрат застройщиков при освоении земельных участков. В совокупности эти меры сделают жилье более доступным».
[1] Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры массового сегмента рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 7 месяцев.
[2] Были приняты следующие допущения: заемщики получают кредит на 20 лет под текущую на тот момент среднюю ставку по ипотеке с первоначальным взносом 20% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры – средняя цена по рынку новостроек массового сегмента на момент предполагаемой покупки.