Вакантность в сегменте стрит-ритейла на Патриарших прудах достигла рекордного показателя
По данным на начало августа 2021 г., средний уровень вакантности на Патриарших прудах в стрит-ритейле составил 15,2%, что выше показателя I полугодия 2021 г. на 4,9 п. п. (10,3% во II кв. 2021 г.). Временное увеличение числа свободных лотов было спровоцировано многими факторами, но одним из самых заметных стало введение QR-кодов (на стыке II и II кварталов), что в значительной степени повлияло на работу общепита, а тем самым на трафик одной из самых известных и полюбившихся москвичам и гостям столицы достопримечательность города – Патриаршие пруды.
За весь июль и начало августа было зафиксировано 14 закрытий – больше всего пришлось на операторов общественного питания (43% от общего количества закрытий). На втором месте по закрытиям салоны красоты (29% от общего количества закрытий). С начала года на Патриарших закрылось 30 заведений. В основном речь идет об общепите и о различных арендаторах категории «Красота и здоровье» - аптеки, салоны красоты. Анализируя происходившее на магистрали за прошедшие полтора года, можно отметить две волны ротации/закрытий – это зима 2020-2021 и собственно лето 2021. Еще прошлым летом (в июне 2020 года) вакантность на Патриарших прудах хоть и показывала тенденцию к росту, но составляла 6,3%. Годом ранее с декабря 2019 года по середину лета 2020 года в той же локации было закрыто 19 заведений. Если говорить об открытиях, то прошлом году (с декабря 2019 по лето 2020) – 16 открытий. В этом году с декабря 2020 по август 2021 – 25 открытий.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers: «Вакантность в 15% именно для Патриарших прудов является рекордным высвобождением площадей. Но в целом отдельные улицы в разные периоды достигали и более высоких значений вакантности. Та же Мясницкая, например, по итогам 1 полугодия 2021 года показала уровень вакантности 18%. Как показала практика, несмотря на то что общепит оказался одним из самых пострадавших типов арендаторов, он продолжает активно развиваться и создавать новые концепции и форматы. Патриаршие пруды не исключение в этой истории – это место славится своими ресторанными и барными кластерами. За последние несколько лет район Патриарших прудов превратился в главный гастрономический район Москвы – все модные и уникальные ресторанные концепции чаще всего выбирают первую локацию для открытия именно тут. Временный рост вакантности на Патриарших прудах – своего рода возможность и шанс для новых открытий и форматов, которые мы еще увидим до конца 2021 г.».
На текущий момент на Патриарших прудах функционирует 72 заведения общественного питания (или 40% от общего количества арендуемых помещений), вторыми по заполняемости идут арендаторы категории «красота и здоровье» (куда входят салоны красоты, аптеки и медицинские центры) – 40 арендуемых помещений (22%), замыкают тройку лидеров fashion-операторы – 16 арендуемых помещений (9%).
Структура арендаторов на Патриарших прудах, % (от общего количества арендаторов)
Интересные открытия за 2021 г. – минималистический суши-бар (B)20 на Малой Бронной, д. 20; первый бутик Byredo на Малой Бронной ул., 24, стр. 1., ресторан «Павильон. Пруд. Патрики» — первый проект Александра Раппопорта, сделанный с явным прицелом на гид Michelin; временный проект поп-ап заведения Gucci shop&bar на месте бистро «Маргарита» на Малой Бронной ул., д. 28/2; новый магазин виниловых пластинок NEW-VINYL.RU на Малом Патриаршем пер., д. 3; изящная брассери Grace Bistro (новый проект команды ресторана Buro TSUM) на Спиридоновка ул., д. 25/20, стр. 1 и др.
В целом арендаторы сменились в 5% помещений на Патриарших прудах, еще 4% арендовали вакантные лоты с начала 2021 г.
Сегмент стрит-ритейла является одним из наиболее гибких секторов и продолжает плавное восстановление, активно развивая новые форматы и концепции. С рынка будут уходить слабые игроки, а на их место будут приходить новые. При этом дальнейшее восстановление рынка будет зависеть от развития ситуации с пандемией.
В июне 2021 года средняя стоимость студии в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве составила 7,11 млн рублей. По подсчетам экспертов «Метриум», за 12 месяцев такое жилье подорожало на 47%. Квадратный метр в студии сейчас стоит столько же, сколько «квадрат» в новостройках бизнес-класса в III квартале 2020 года. При этом новомосковские студии догоняют в цене старомосковские.
За прошедший год средняя стоимость студий в массовых новостройках Москвы возросла на 47%, подсчитали в «Метриум». Если в июне 2020 года покупателю понадобилось бы для покупки студии 4,83 млн рублей, то в июне 2021 года уже 7,11 млн рублей, то есть на 2,28 млн рублей больше.
Удельная стоимость студий возросла еще заметнее. Год назад квадратный метр в таких малогабаритных квартирах обходился в 181 тыс. рублей, а в июне 2021 года – в 277 тыс. рублей. Рост цены, таким образом, составил 53%.
Средняя площадь студии в продаже при этом сократилась. Если в июне 2020 года средняя студия достигала 26,6 кв.м, то сейчас – 25,7 кв.м.
Студии стали самым быстро дорожающим форматом жилья массового сегмента за последний год, отмечают в «Метриум». Далее по интенсивности роста цен следуют однокомнатные квартиры, которые прибавили 35% и сейчас в среднем стоят 10,47 млн рублей. Двухкомнатные квартиры подорожали на 32% до 14,73 млн рублей. Трехкомнатные квартиры выросли в цене на 28% до 19,30 млн рублей, а многокомнатные – на 17% до 26,69 млн рублей.
«В нашем проекте студии и однокомнатные квартиры пользовались значительным спросом в последний год, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – В целом рост цен был связан с резким удорожанием строительных материалов и, как следствие, повышением себестоимости строительства. Говоря конкретно о студиях, также замечу, что в домах с небольшими квартирами живет больше людей. Это отражается на нагрузке на инфраструктуру – требуется больше мощностей, технических площадей и так далее, что приводит к росту цены студий. В продаже студии в среднем дороже для застройщика, что также отражается в цене».
Аналитики «Метриум» отмечают, что рост цен на студии в «старой» Москве может привести к оттоку части клиентов на рынки новостроек за МКАД, в том числе в Новую Москву. Однако и здесь рост цен на этот формат жилья был внушительным. За прошедший год они выросли с 4,44 до 6,01, то есть на 36%.
«Примечательно, что рост цен на студии продолжается на фоне увеличения их предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это значит, что реальный спрос на этот тип жилья выше того, что прогнозировался застройщиками в период разработки проектов новостроек. Студия – очень ликвидный продукт, поэтому даже в случае ценовой стагнации она сохранит высокий уровень стоимости».
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 полугодия 2021 года.
Предложение
По итогам первого полугодия 2021 года общий объем рынка качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга остался на уровне 3,06 млн. кв.м
За 6 месяцев с начала года производственно-складские проекты не вводились в эксплуатацию.
Мы ожидаем, что все заявленные проекты введутся в эксплуатацию во втором полугодии.
Перспективное предложение
Исходя из заявленных планов девелоперов, к концу 2021 года объем рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга увеличится на 247 тыс. кв.м.
Важной тенденцией является высокий уровень заполняемости проектов уже на этапе строительства. К моменту ввода в эксплуатацию значительная часть новых проектов будет законтрактована: на фоне дефицита предложения последних лет, клиенты активно рассматривают строящееся предложение и заключают предварительные договоры аренды до момента вывода проекта на рынок.
Ввиду сложившихся условий очевидно, что значительный уровень нового предложения, прогнозируемый до конца года, не повлияет существенным образом на показатели вакантных площадей.
Спрос
По итогам первого полугодия 2021 года мы фиксируем укрепление тренда на смену основных драйверов рынка аренды качественных складских площадей. По итогам прошедших полутора лет – с начала пандемии COVID-19 – основным арендатором выступают крупнейшие игроки рынка интернет-торговли.
В сегменте производственной недвижимости мы наблюдаем высокий спрос со стороны сегмента автомобильного производства. В частности, после приобретения корейским гигантом Hyundai завода General Motors подрядчики Hyundai активно ищут и арендуют производственные площади. На текущий момент в этом сегменте спрос в значительной степени превышает качественное предложение.
В сегменте build-to-suit мы наблюдаем тенденцию уменьшения площади запроса на реализацию проекта. Если еще 3 года назад в формате build-to-suit наиболее распространённая площадь сделки находилась на уровне 30-50 тыс. кв.м, то на текущий момент серьезно выросла доля запросов на проекты 5-10 тыс. кв.м.
На фоне дефицита качественных складов и производственных комплексов увеличился объем запросов на приобретение земельных участков, а также выросли темпы освоения имеющегося земельного банка девелоперами и конечными пользователями.
Объем арендного поглощения по итогам 1 полугодия составил 78,5 тыс. кв.м.
Ставки аренды и уровень вакансии
Средневзвешенный уровень вакантных площадей в сегменте качественной складской недвижимости находится на уровне менее 1 %. Для проектов класса А вакансия стремится к нулю.
С учетом того, что новые проекты выходят на рынок практически заполненные, мы не ожидаем роста показателя вакантности.
По итогам первого полугодия 2021 года зафиксирован следующий средний уровень запрашиваемых ставок аренды:
- на складские объекты класса А находится 550–580 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы;
- для класса В – 420–460 рублей за кв.м в месяц включая НДС и операционные расходы.
На склады в наиболее востребованных локациях – Московский, Пушкинский районы вдоль Московского шоссе – ставки аренды находятся на уровне 600 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы. До конца 2021 года мы прогнозируем рост ставок аренды до 10%.
