Средняя цена «квадрата» в Новой Москве выросла на 34% за год
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам августа 2021 г. на первичном рынке ТиНАО экспонировалось 533,9 тыс. кв.м и 10,7 тыс. лотов в 33 проектах. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения вырос на 4,5% площади и 3,7% лотов. За год наблюдается прирост на 22,6% площади и 31,4% лотов. 92,5% предложения приходится на НАО, в ТАО находится 7,5% экспозиции.
На первичном рынке НАО почти половина экспозиции приходится на поселение Сосенское – 49% (-5% за месяц, +6,7% за год). За год объем предложения в этом поселении вырос на 33,7%. На втором месте – поселение Московский с долей 15,2% (+5,9% за месяц, -11,4% за год), в котором объем экспозиции за год сократился на 34%. На третьем месте поселение Десеновское с долей 13,2% (-2,6% за месяц, +5,8% за год), в котором за год объем экспозиции вырос в 2 раза.
По стадиям строительной готовности в НАО большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности – 43,4% площади (-3,9% за месяц, -0,7% за год): на нулевом цикле - 37,5% предложения (-5,6% за месяц, -0,6% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 5,9% (+1,6% за месяц, -0,1% за год). На заключительной стадии строительной готовности находится 38,6% предложения (+8,7% за месяц, -0,2% за год): на стадии фасадно-отделочных работ – 31,5% (+9,3% за месяц, -3,7% за год), благоустройства – 3% (-1,1% за месяц, +1,5% за год), введены – 4,1% (+0,5% за месяц, +1,9% за год).
По наличию отделки в НАО большая доля приходится на предложение без отделки – 44,1% лотов (-1,8% за месяц, -0,6% за год), на втором месте – с отделкой – 31% лотов (-2,5% за месяц, -16,6% за год). На долю предчистовой отделки приходится 7,1% лотов (-0,5% за месяц, +0,4% за год). Растет доля предложения с допопциями – с кухней – 9,1% (-0,5% за месяц, +9,1% за год) и с мебелью и кухней – 8,7% (+5,3% за месяц, +7,8% за год).
В августе средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) в ТиНАО составила 194,5 тыс. руб. (+0,5% за месяц, +29,8% за год). В НАО она составила 200,7 тыс. руб. (+0,4% за месяц, +33,9% за год). В месячном выражении рост цены замедляется второй месяц подряд (в июле оно составлял 0,2% месяц к месяцу). Снижается и годовая динамика, которая в июле составляла 41% год к году.
В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 213,9 тыс. руб. (+0,3% за месяц, + 37,7% за год), в поселении Мосрентген – 207,4 тыс. руб. (+0,8% за месяц) и Московский – 205 тыс. руб. (-0,4% за месяц, +35,8% за год). Самая низкая СВЦ в поселении Марушкинское -151,7 тыс. руб. (-1,1% за месяц, +16,2% за год) и в поселении Филимонковское - 151,9 тыс. руб. (-5,1% за месяц, +30,7% за год).
По итогам августа 2021 г. средняя цена квартиры на первичном рынке ТиНАО составила 9,7 млн руб. (+1,3% за месяц, +20,4% за год). В НАО – 9,8 млн руб. (+2,1% за месяц, +24,1% за год).
В разрезе поселений НАО самая высокая средняя цена лота наблюдается в поселении Внуковское – 11,1 млн руб. (-1,7% за месяц, +19,3% за год) и Московский – 10,8 млн руб. (-5,9% за месяц, +31,5% за год). Самая низкая средняя цена лота в поселении Филимонковское – 7 млн руб. (-2,4% за месяц, +15,5% за год).
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб.
Гостиничный бизнес продолжает адаптироваться к новым условиям спроса. Согласно новому исследованию компании JLL, изменение приоритетов гостей с городских на загородные и курортные объекты стимулировало инвестиционный интерес к сектору и привело к трансформации операционных трендов.
Инвестиции
Наибольшей популярностью среди инвестиционных идей пользуется редевелопмент зданий производственного назначения и их преобразование в креативные кластеры, включающие гостиничный объект. В целом сегодня преобладают кластерные проекты: инвесторы понимают необходимость комплексного подхода к привлечению нового путешественника, для которого бизнес-цель не является основным приоритетом. Он все чаще выбирает локации с полным спектром услуг, не предполагающие перемещения между отелем и местом для работы или встреч.
«Также наблюдается рост интереса жилищных застройщиков к гостинично-апартаментальным комплексам в Краснодарском крае. Данная тенденция появилась под влиянием пандемии и увеличения внутреннего туристического потока в этом регионе, – говорит Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Гостиничная составляющая делает такие проекты физически реализуемыми, дает необходимый сервис, позволяет организовать возможность пассивного дохода в случае курортного жилья».
Москва
До наступления третьей волны на гостиничном рынке Москвы наблюдалось оживление спроса, которое стало особенно ощутимым с апреля. В целом все сегменты продемонстрировали высокие показатели заполняемости во 2-м квартале 2021 года: средний ценовой сегмент достиг загрузки на уровне 60-65%, верхний предел среднего – 70-80%, высокий – 55-60%, люксовый – 30-40%[1]. Этот квартал стал первым, ознаменовавшимся положительной динамикой показателя RevPAR в сравнении с прошлогодними показателями. Тем не менее эксперты JLL ожидают снижения показателей загрузки в июле и августе на фоне увеличения цифр по заболеваемости и активизации летнего отпускного сезона.
«Оживление, зафиксированное во 2-м квартале текущего года, давало ощущение постепенного возвращения спроса на доковидный уровень и ожидание сильного конца года, с восстановлением деловой и MICE-активности. Однако появление новых штаммов не вселяет такой уверенности. По нашим прогнозам, вторая половина 2021 года пройдет в “смешанном” режиме, характеризуясь резкими пиками роста и снижения спроса», - отмечает Яна Уханова.
Что касается гостиничных открытий, в июле 2021 года начал работу отель средней ценовой категории «Hampton by Hilton Moscow Рогожский Вал» на 147 номеров. Это единственный брендированный объект, открывшийся в Москве с начала года. До конца года заявлено еще три запуска.
Эксперты JLL прогнозируют, что восстановление тарифов в снизившихся сегментах начнется в 2023 году.
Санкт-Петербург
Несмотря на закрытые границы и отсутствие иностранных туристов, первые шесть месяцев года, особенно его 2-й квартал, отличались высокой динамикой. Проведение ПМЭФ в июне и игр Евро-2020 в существенной степени поддержало гостиничный рынок Санкт-Петербурга. Тем не менее эксперты JLL ожидают, что 2-е полугодие будет менее успешным ввиду того, что многие туристы предпочтут пляжные направления городскому туризму. До конца лета мы предполагаем активизацию спроса «выходного дня», тогда как в течение недели прогнозируем загрузку на уровне 30-40%.
«Вместе с тем мы наблюдаем следующую тенденцию: отельеры Санкт-Петербурга оказались более стрессоустойчивыми по сравнению со столичными и не прибегли к сокращению тарифов, – комментирует Яна Уханова. – Мы ожидаем, что по мере открытия границ рынок Санкт-Петербурга восстановится быстрее с точки зрения показателя RevPAR».
В нынешнем году к началу туристического сезона на рынке Санкт-Петербурга открылись три объекта совокупно на 328 номеров: «Holiday Inn Театральная площадь» (ребрендинг, 158 номеров), Wawelberg Hotel (79 номеров), Kravt Nevsky Hotel & SPA (91 номер). До конца года других открытий не ожидается.
«В целом на гостиничном рынке мы видим тенденцию “новой эры”, в которой нужно не вести отсчет от допандемийных показателей, а следить за темпами прироста в существующей реальности, с отсчетом от “точки обнуления” в 2020 году. При этом нынешний год уже подает надежды на “выздоровление” и восстановление туристического потока, но в объемах внутреннего спроса», - резюмирует Яна Уханова.
[1] На основе статистики STR по брендированным отелям уровня 3-5 звезд.
По данным международной консалтинговой компании Colliers, ЮАО является максимально востребованной локацией у покупателей жилой недвижимости, в частности Даниловский район, где сосредоточено наибольшее количество крупнейших проектов Москвы.
В целом объём предложения жилой недвижимости в ЮАО на текущий момент составляет более 240 тыс. кв. м или 13% от общего объема предложения в Москве. Предложение покупки недвижимости представлено в 9 районах, среди которых наибольший объем находится в Даниловском районе - 64% от общего объема предложения в ЮАО. За счет большого объема предложения Даниловский район лидирует по уровню спроса в Москве, по итогам II квартала – 75 тыс. кв. м было продано жилых площадей (по данным зарегистрированных сделок в Росреестре).
В бизнес-классе доля квартир ЮАО в общем объеме предложения составила 23%, а в структуре апартаментов – 9%. Средневзвешенная цена квартир в округе находится на уровне 373 тыс. рублей за кв. м, а в структуре апартаментов бизнес-класса – 394 тыс. рублей за кв. м. Такие ценовые показатели занимают второе место в рейтинге самого дорогого предложения в бизнес-сегменте в Москве, поэтому некоторые проекты уже погранично находятся погранично в двух сегментах – «бизнес» и «премиум».
На рынке жилой недвижимости Даниловского района на данный момент в свободной реализации представлено 17 проектов, 11 из которых представлены квартирами.
Самый привлекательный уровень цен на данный момент представлен в проекте Nagatino I-Land – средневзвешенная цена в котором составляет 326 тыс. руб./кв. м. На втором месте проект Shagal – 339 тыс. руб./кв. м, а на третьем месте «Дербеневская 20», средневзвешенная цена в котором составляет 340 тыс. руб./кв. м.
Также стоит отметить новый проект Dream Towers (девелопер Regions Development), который в отличие от других проектов в Даниловском районе среди проектов с предложением покупки квартир обладает преимуществами, присущими в большей степени проектам премиум-класса, а цена реализации является конкурентноспособной и составляет 412 тыс. руб./ кв. м.
Уровень средневзвешенной цены проектов Даниловского района с предложением покупки квартир, тыс. руб./кв. м
«Южный административный округ востребован у покупателей жилья бизнес-класса. Во втором квартале округ занял первое месте по данным зарегистрированных ДДУ — 21% от общего объема сделок как по квартирам, так и по апартаментам, в целом по рынку доля сделок в ЮАО составила 13%. Учитывая увеличивающийся уровень цен, масштабность проектов нового строительства, а также размытие рамок между классами жилой недвижимости и перехода ряда проектов из бизнес- в премиум-класс, можно констатировать, что локация имеет высокий потенциал для реализации премиального жилья», - отмечает Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers.