Как будет развиваться гостиничный рынок – прогноз экспертов JLL
Гостиничный бизнес продолжает адаптироваться к новым условиям спроса. Согласно новому исследованию компании JLL, изменение приоритетов гостей с городских на загородные и курортные объекты стимулировало инвестиционный интерес к сектору и привело к трансформации операционных трендов.
Инвестиции
Наибольшей популярностью среди инвестиционных идей пользуется редевелопмент зданий производственного назначения и их преобразование в креативные кластеры, включающие гостиничный объект. В целом сегодня преобладают кластерные проекты: инвесторы понимают необходимость комплексного подхода к привлечению нового путешественника, для которого бизнес-цель не является основным приоритетом. Он все чаще выбирает локации с полным спектром услуг, не предполагающие перемещения между отелем и местом для работы или встреч.
«Также наблюдается рост интереса жилищных застройщиков к гостинично-апартаментальным комплексам в Краснодарском крае. Данная тенденция появилась под влиянием пандемии и увеличения внутреннего туристического потока в этом регионе, – говорит Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Гостиничная составляющая делает такие проекты физически реализуемыми, дает необходимый сервис, позволяет организовать возможность пассивного дохода в случае курортного жилья».
Москва
До наступления третьей волны на гостиничном рынке Москвы наблюдалось оживление спроса, которое стало особенно ощутимым с апреля. В целом все сегменты продемонстрировали высокие показатели заполняемости во 2-м квартале 2021 года: средний ценовой сегмент достиг загрузки на уровне 60-65%, верхний предел среднего – 70-80%, высокий – 55-60%, люксовый – 30-40%[1]. Этот квартал стал первым, ознаменовавшимся положительной динамикой показателя RevPAR в сравнении с прошлогодними показателями. Тем не менее эксперты JLL ожидают снижения показателей загрузки в июле и августе на фоне увеличения цифр по заболеваемости и активизации летнего отпускного сезона.
«Оживление, зафиксированное во 2-м квартале текущего года, давало ощущение постепенного возвращения спроса на доковидный уровень и ожидание сильного конца года, с восстановлением деловой и MICE-активности. Однако появление новых штаммов не вселяет такой уверенности. По нашим прогнозам, вторая половина 2021 года пройдет в “смешанном” режиме, характеризуясь резкими пиками роста и снижения спроса», - отмечает Яна Уханова.
Что касается гостиничных открытий, в июле 2021 года начал работу отель средней ценовой категории «Hampton by Hilton Moscow Рогожский Вал» на 147 номеров. Это единственный брендированный объект, открывшийся в Москве с начала года. До конца года заявлено еще три запуска.
Эксперты JLL прогнозируют, что восстановление тарифов в снизившихся сегментах начнется в 2023 году.
Санкт-Петербург
Несмотря на закрытые границы и отсутствие иностранных туристов, первые шесть месяцев года, особенно его 2-й квартал, отличались высокой динамикой. Проведение ПМЭФ в июне и игр Евро-2020 в существенной степени поддержало гостиничный рынок Санкт-Петербурга. Тем не менее эксперты JLL ожидают, что 2-е полугодие будет менее успешным ввиду того, что многие туристы предпочтут пляжные направления городскому туризму. До конца лета мы предполагаем активизацию спроса «выходного дня», тогда как в течение недели прогнозируем загрузку на уровне 30-40%.
«Вместе с тем мы наблюдаем следующую тенденцию: отельеры Санкт-Петербурга оказались более стрессоустойчивыми по сравнению со столичными и не прибегли к сокращению тарифов, – комментирует Яна Уханова. – Мы ожидаем, что по мере открытия границ рынок Санкт-Петербурга восстановится быстрее с точки зрения показателя RevPAR».
В нынешнем году к началу туристического сезона на рынке Санкт-Петербурга открылись три объекта совокупно на 328 номеров: «Holiday Inn Театральная площадь» (ребрендинг, 158 номеров), Wawelberg Hotel (79 номеров), Kravt Nevsky Hotel & SPA (91 номер). До конца года других открытий не ожидается.
«В целом на гостиничном рынке мы видим тенденцию “новой эры”, в которой нужно не вести отсчет от допандемийных показателей, а следить за темпами прироста в существующей реальности, с отсчетом от “точки обнуления” в 2020 году. При этом нынешний год уже подает надежды на “выздоровление” и восстановление туристического потока, но в объемах внутреннего спроса», - резюмирует Яна Уханова.
[1] На основе статистики STR по брендированным отелям уровня 3-5 звезд.
Рынок проектных организаций в Петербурге насыщен и высококонкурентен. При этом эксперты отмечают, что места на рынке хватает и крупным, и небольшим проектным бюро.
Руководитель проектов NAI Becar в Петербурге Любовь Ефимова отмечает, что сейчас на городском рынке присутствует большое количество проектных организаций, однако не все из них обладают достаточным опытом проектирования и квалифицированными кадрами в штате для реализации крупных строительных проектов. Именно поэтому такие компании участвуют в тендерах на небольших и простых проектах, к которым не предъявляются высокие требования по общестроительным и инженерным разделам.
Директор по проектированию STEP Лидия Ушакова отмечает, что в отрасли «деятельность в области архитектуры, инженерно-техническое проектирование в промышленности и строительстве» на конец прошлого года работало более 5 тыс. организаций. Около 35% проектных компаний приходилось на жилищное строительство, 22% – на строительство транспортной инфраструктуры, 43% – прочей инфраструктуры, в том числе энергетики, промышленного и коммерческого строительства.
Управляющий директор ORIGIN CAPITAL Сергей Богданчиков полагает, что рынок проектных организаций характеризуется высокой конкуренцией. «Постоянно растет число молодых талантливых специалистов, недавно закончивших университет. Но у таких компаний есть существенный недостаток. Руководители большинства организаций – хорошие проектировщики и архитекторы, но 80% из них – плохие бизнесмены. Мало кто может проектировать готовый бизнес для собственника. Поэтому, несмотря на высокую конкуренцию, рынок проектных организаций способен вместить профессиональные проектные организации, ориентирующиеся на создание бизнеса для заказчика», – рассуждает господин Богданчиков.
За реализацию крупных проектов, реализуемых в Петербурге, конкуренция разворачивается между ведущими проектными организациями города, такими как архитектурные мастерские Земцова, Герасимова, Григорьева, Цыцина, говорит госпожа Ефимова. «Таких проектных организаций на рынке немного, но они имеют в штате комплекс необходимых проектировщиков, обладающих огромным опытом проектирования, что позволяет перечисленным выше проектным организациям разрабатывать проекты зданий любой сложности и назначения», – уточняет эксперт.
Директор по развитию Rumpu Анна Иванова характеризует рынок проектных организаций таким образом. «Одна его часть – наследие советских проектных институтов, государственные проектные организации. Большую долю рынка занимают собственные мастерские архитекторов, представительства крупных европейских проектных бюро и современные компании, предлагающие услуги проектирования. Есть и частные специалисты. Для получения заказов такой человек должен обладать определенными лицензиями. Чаще всего к услугам частников обращаются по малоэтажным индивидуальным домам, либо небольшим постройкам, не требующим прохождения экспертизы», – говорит госпожа Иванова.
Финансовый директор компании «ГРАСТ» Татьяна Катаева также отмечает высокую конкуренцию на рынке проектирования жилых объектов. Госпожа Катаева рассказывает, что компании можно классифицировать в зависимости от объектов проектирования. Это фирмы, которые специализируются на проектировании жилых комплексов, многоэтажных домов, общественных зданий. Отдельно выделяют компании, специализирующиеся на проектировании промышленных объектов. Представлены также фирмы, проектирующие в основном малоэтажные дома, коттеджи, перепланировки. Отдельная категория проектных работ – проектирование объектов повышенной опасности. Кроме того, на рынке работают компании, специализирующиеся на проектировании реконструкции исторических объектов.
Зачастую проектные организации имеют небольшой штат сотрудников, продолжает госпожа Катаева. Как правило, это архитекторы и несколько конструкторов. Такие компании в случае заключения договора привлекают на субподряд проектировщиков-фрилансеров или компании на отсутствующие разделы проекта. Крупных проектных организаций, которые имеют в своем штате специалистов по всем разделам проекта, организованных по принципу проектных институтов, на рынке Петербурга немного. Это обусловлено нестабильностью строительного рынка, а также большой долей постоянных расходов на содержание всей структуры. Конечно, такие организации обеспечивают более мобильный, слаженный и профессиональный подход к разработке проектной документации», – рассказывает Татьяна Катаева.
Споры о том, нужна ли рынку жилья единая классификация, ведутся не один год. Появление проектов комплексного развития территорий заставило участников рынка вновь вернуться к этой теме.
Как говорят участники рынка, классификация жилья – это во многом маркетинговый инструмент, позволяющий продавцу подкреплять заявленную цену соответствующим статусом. «В конечном счете для каждого места есть ценовой максимум, в пределах которого жилье может быть распродано в разумные сроки», – отмечает Олег Громков, руководитель аналитического отдела ООО «Северо-Запад Инвест». – Именно этот максимум и определяет класс конкретных проектов. Классификация в масс-маркете по-честному используется уже только аналитиками. На рынке мало кто будет правдиво называть себя «экономом», а сочетание «жилой комплекс комфорт-класса», напротив, используется повсеместно и в проектах очень разного качества».
Но, признает господин Громков, рынок все-таки меняется, и, по его мнению, сегодня уже назрела необходимость классифицировать крупные проекты развития территорий (или так называемые КОТы). «В этом случае в оценку качественного уровня проекта включаются совершенно другие критерии, прежде всего инфраструктурного характера, которые не рассматриваются для жилых комплексов в районах сложившейся городской застройки. Понятие «проект развития территорий» и «элита» в принципе несовместимы, но тем не менее их тоже надо сегментировать. Где-то строится просто группа 25-этажных домов как новый «спальник», где-то территория проектируется как самодостаточный мини-город», – рассуждает он.
Сергей Кравцов, генеральный директор СК «Элемент-Бетон», указывает на то, что в США, например, утвержденная система классности жилья существует уже более 40 лет. Там прописаны все параметры объекта строительства от вентиляции до количества парковочных мест.
«У нас нередко застройщики нарушают существующие довольно размытые границы, чтобы привлечь покупателя более низкой ценой на проект того же класса. Поэтому покупателю нужно смотреть прежде всего на конкретный объект, на набор его функциональных характеристик, а не на классность, которую ему присвоил застройщик», – говорит господин Кравцов.
Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер» направление «Санкт-Петербург», согласен с тем, что большинство застройщиков присваивает класс своему объекту исходя из конкретных маркетинговых целей продвижения. «Сложность заключается также в том, что у каждого покупателя также существуют свои представления о том, какой дом элитный, а какой относится к классу комфорт. Многие покупатели интересуются классом рассматриваемой ими новостройки, но отнюдь не всегда принимают на веру декларируемый застройщиком класс», – обращает внимание господин Ильичев.
Мнение:
Ирина Михеева, коммерческий директор АН «Плюс»:
– Определяющим фактором классификации является место. Место первично, а класс вторичен. Сначала застройщик выбирает локацию, а потом разрабатывают план, что строить. Например, если участок расположен у Смольного, то класс жилья не может быть ниже «бизнес», на Петроградской стороне не может появиться жилье эконом-класса, а в Девяткино – бизнес-класса. Даже дома комфорт-класса в ближайшей Ленобласти можно назвать таковыми с большой натяжкой.